Un decreto para regular el alquiler en España, pero ¿cómo están los precios?

La fuerte subida de los precios de los precios alquileres en los últimos años, especialmente en algunas ciudades españolas, ha llevado al Gobierno de Pedro Sánchez a aprobar, en menos de tres meses, dos decretos orientados a intentar frenar la escalda de precios. El primero fue rechazado por el Congreso de los Diputados y no contenía ninguna medida directa para limitar los alquilere. El segundo, que aún no ha sido publicado en el BOE, tampoco contiene dicha limitación, si bien, menciona la elaboración de un índice a nivel estatal que permita aportar transparencia y claridad sobre los precios y que permita a las Comunidades Autónomas que así lo deseen, adoptar sus medidas fiscales en función del mismo.

¿Qué mercados son los que más preocupan el Ejecutivo? En el borrador de dicho decreto, las provincias en las que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad figuran Madrid y Barcelona, pero también Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife. Ciudades todas ellas en las que, en opinión del Gobierno, habría tenido un efecto muy negativo el alquiler turístico.

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E. Sanz

"No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad", recogía el último borrador.

En los últimos cuatro años, el incremento ha sido del 40% en Madrid o Barcelona lo que ha alimentado los temores a una burbuja en el mercado del alquiler. Lo que niegan muchos expertos del sector. Como Cóncha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora con 14.000 pisos en alquiler, quien aseguraba esta misma semana en un encuentro inmobilario que "la burbuja no se puede asociar a los alquileres, ya que es un concepto que va ligado al valor de los activos. Lo que ha habido es una recuperación rápida desde 2014. Hasta entonces bajaron mucho los precios por culpa de la crisis, una caída que ya se nos ha olvidado".

Una opinión que comparte Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, que cree que los números evidencian que no hay burbuja de alquiler y, de haberla habido, los datos demuestran que se está deshinchando. "Todo apunta a una tendencia hacia la estabilización del precio de los alquileres que, de media, están un 18 % por debajo de los máximos de 2007. Pero en algunas zonas, sobre todo grandes ciudades y núcleos turísticos, los precios siguen subiendo y lo seguirán haciendo en 2019, pese a que en muchos casos ya están en niveles superiores a los récords de los años del boom", explica la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.

A falta de una estadística oficial que refleje los datos de los precios de los alquileres en España y a pesar de la disparidad de los datos ofrecidos por el sector, en lo que sí coinciden los datos de los grandes portales inmobiliarios es en que aunque los alquileres siguen subiendo en España, algunos mercados como el de Barcelona comienzan a mostrar síntomas de agotamiento.

¿Cuánto subieron de media los alquileres?

Son varios los portales inmobiliarios que ofrecen datos al respecto. Según Idealista, el precio del alquiler se suavizó en 2018 y acabó con un incremento del 9,3 % hasta dejar el metro cuadrado en 10,6 euros/mes frente al 18,4 % de 2017. Fotocasa, por su parte, señala que el precio medio de la vivienda de alquiler cerró 2018 con un incremento del 1,8 % hasta los 8,30 euros/m2 al mes, el más leve registrado en los últimos cuatro años.

¿Qué CAA registraron mayores precios?

Según Idealista, Madrid (con 15,1 euros/m2) fue la autonomía más cara, seguida de Cataluña (14,6 euros/m2), Baleares (12,9 euros/m2) y País Vasco (11,8 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla sitúa a Extremadura (4,1 euros/m2), Castilla La Mancha (5,1 euros/m2) y La Rioja (5,7 euros/m2). Excepto, Extremadura, donde cayó el 0,1 % todas registran precios superiores a los que tenían hace un año.

De acuerdo con Fotocasa, la Comunidad de Madrid cerró 2018 con un incremento del 14,9 %, la única comunidad que acabó el año con un incremento superior al 10 %. Le sigue Cantabria (5,6 %), Comunidad Valenciana (5,2 %), Andalucía (2,5 %), Canarias (2,2 %), Baleares y Asturias, (1,3 %, respectivamente) y Galicia (0,8 %).

Por su parte, Navarra (-16 %) fue la que más vio descender el precio del alquiler en 2018, seguido de La Rioja (-9,4 %), Extremadura (-8,6 %) y Castilla y León, que bajó un -7,1 % en 2018.

¿Y por provincias?

De acuerdo con Idealista, el ránking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (15,8 euros/m2 al mes); Madrid (15,1 euros/m2); Guipúzcoa (13,9 euros/m2) y Baleares (12,9 euros/m2). Jaén y Cáceres son las provincias más económicas (3,9 euros/m2 y 4 euros/m2, respectivamente), seguidas por Ávila (4,2 euros/m2) y Badajoz (4,2 euros/m2).

El portal Fotocasa señala que a cierre de 2018 el precio de la vivienda en alquiler subió en 18 de las 50 provincias y bajó en 32. Madrid fue la provincia que más incrementó el precio (14,9 %), seguida de Valencia (12,2 %), Pontevedra (8,5 %); Málaga (7,2 %) y Zaragoza (6,5 %).

En el otro extremo, Huesca fue la provincia en la que más bajó el precio en 2018, en concreto un -27,3 %, seguido de Soria (-24,7 %), Álava (-20,2 %), Guipúzcoa (-18,4 %) y Teruel (-17,3%).

¿Y por distritos?

Fotocasa indica que en el caso de Madrid el distrito en el que más incrementó el precio fue el Centro, que subió un 29,2 %, seguido de Villaverde (18,3 %); Arganzuela (17,7%); Villa de Vallecas (14,3%), Salamanca (13,4 %) y Carabanchel (11,7 %), entre otros.

En Barcelona, de acuerdo con la misma fuente, el distrito que más se incrementó fue Nou Barris, que subió un 10,1 %; seguido de Horta - Guinardó (8,2 %); Eixample (4,8 %); Sant Martí (4,6 %); Les Corts (3 %); Sarrià-Sant Gervasi (2,6 %); Sants - Montjuïc (2,3 %) y Gràcia (2,1 %); Sant Andreu (1,9 %) y Ciutat Vella (0,2 %).

¿Habrá una estadística oficial?

El Ministerio de Fomento ha pedido al Instituto Nacional de Estadística (INE) que impulse un índice oficial de precios de alquiler de viviendas no turísticas con la debida periodicidad y desagregación territorial para poder seguir su evolución y que sirva de soporte a las acciones políticas.

La secretaria general de Vivienda, Helena Beunza, señaló recientemente que el objetivo es que el índice esté disponible con anterioridad al cuatrienio 2021-2024 del Plan Estadístico Nacional 2012-2024, dado su carácter urgente.

No obstante y de manera paralela, el Ministerio de Fomento trabajará en creación de un índice de referencia del alquiler que estará listo en un plazo de ocho meses.

Dicho índice estatal se nutrirá "de todas las fuentes que podamos, depósitos de fianzas, los datos de la Agencia Tributaria, catastro y registro de la propiedad. Un índice que elaboraríamos desde el Ministerio de Fomento, que no es incompatible con el del INE", apuntan desde el ministerio.