Es noticia
Menú
Convulsión inmobiliaria ante la amenaza de un cambio de ciclo para el sector
  1. Empresas
lluvia de movimientos

Convulsión inmobiliaria ante la amenaza de un cambio de ciclo para el sector

El sector inmobiliario nacional ha vivido una de las semanas más convulsas de los últimos años, con una oleada de movimientos que prometen ser solo el arranque de un intenso ejercicio

Foto: Imagen: iStock.
Imagen: iStock.
EC EXCLUSIVO Artículo solo para suscriptores

El sector inmobiliario nacional ha vivido una de las semanas más convulsas de los últimos años, con una oleada de movimientos corporativos que permiten anticipar el arranque de un intenso ejercicio empresarial, todo ello aderezado con la estocada que ha recibido el Ejecutivo a su política de vivienda por parte de la Justicia.

En apenas cinco días, se han movido los cimientos de gigantes del sector como Neinor, Merlin, Lar o Vía Célere, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha herido (¿de muerte?) a la nonata Ley de Vivienda y el Gobierno ha puesto negro sobre blanco la necesidad de llegar a un acuerdo con los grandes fondos para movilizar 30.000 pisos de alquiler social, consciente de que es la única vía realista para llegar a las próximas elecciones con un parque de viviendas relativamente relevante.

Foto: Stand de Neinor Homes en el SIMA 2021.

¿Casualidad? Sería iluso pensarlo, sobre todo, cuando este rosario de 'casualidades' se produce en un momento de serios interrogantes respecto a la posibilidad de estar a las puertas de un cambio de ciclo. Con el añadido de que este llegaría antes de haberse conseguido completar el desagüe de la última crisis inmobiliaria, situación que presiona el zapato a más de un gran fondo internacional, que desde sus lejanos cuarteles generales hace tiempo que han dicho a sus equipos españoles que quieren salir del inmobiliario español y ver los retornos prometidos, promesas que en algunos casos se han demostrado ya imposibles.

Uno de ellos es Värde, que está decidido a deshacer sus posiciones inmobiliarias en toda Europa y que, en España, al reciente acuerdo para vender La Finca le acaba de sumar el cambio de presidente al frente de Vía Célere, la inmobiliaria que lleva cinco años intentando sacar a bolsa o fusionar con un rival sin éxito: los números no salen, porque las valoraciones no salen.

placeholder Varias personas contemplan la maqueta de una promoción inmobiliaria.
Varias personas contemplan la maqueta de una promoción inmobiliaria.

De hecho, las cotizaciones de todo el sector se mueven entre un 30% y un 50% por debajo de sus valoraciones de activos. Este desfase está detrás de la decisión de Felipe Morenés y Juan Pepa de volver a ponerse al frente de Neinor, inmobiliaria que crearon hace siete años y sacaron con éxito a cotizar en 2017, pero que ahora se mueve un 35% por debajo del nivel al que se estrenó.

Algo parecido ocurre en Lar España, cuyos títulos valen la mitad de lo que se pagó por ellos cuando saltó al mercado en 2014, con Pimco como inversor ancla, sillón que tras años deshojando la margarita ha decidido abandonar y, con un descuento del 48% frente al valor de activos, ha vendido su 22% a Castellana Properties.

Foto: Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties.

Los próximos meses dirán si la socimi sigue el guion escrito hace dos años, cuando este medio desveló su interés por opar a Lar, y termina tomando el control de su competidora vía fusión o con una oferta en efectivo. Por el momento, parece estar siguiendo el ejemplo de Colonial en Axiare, cuando evitó entrar en el consejo de la socimi para poder justificar ante la CNMV que carecía de influencia en la compañía, y que terminó engullendo un año después.

En Merlin, la sombra de una posible opa por parte de Santander ha empezado a vislumbrarse a raíz del enfrentamiento entre el presidente y número tres del banco, Javier García-Carranza, y el consejero delegado, Ismael Clemente, que destapó el interés de la entidad por hacerse con la totalidad de la socimi, que cotiza un 30% por debajo de su valor de activos. La oposición del equipo ejecutivo a este plan está detrás del choque de trenes vivido en el máximo órgano de administración, una crisis que parece haberse encarrilado, aunque en el ambiente siga sobrevolando la pregunta de hasta cuándo.

placeholder Las bolsas temen el fin de los estímulos.
Las bolsas temen el fin de los estímulos.

El contexto macroeconómico tampoco ayuda a calmar las aguas del sector. Al contrario, empuja a pisar el acelerador ante la amenaza de un endurecimiento de las políticas monetarias por parte de los bancos centrales y el auge de la inflación. No debe olvidarse que, en los últimos años, el sector inmobiliario se ha visto impulsado por el exceso de liquidez y los tipos cero o negativos, que han obligado a los institucionales a buscar alternativas de inversión cada vez más arriesgadas para conseguir algo de rentabilidad.

Pero todo este escenario puede empezar a cambiar si la balanza vuelve a inclinarse hacia el otro lado, las políticas acomodaticias desaparecen, los tipos suben y activos como la deuda pública vuelven a ser atractivos. Por el momento, ya se ha dado el hito, este mismo mes de enero, de que el bono a 10 años alemán ha vuelto a cotizar en positivo por primera vez desde 2019, abriendo así la puerta al fin de la era de tipos negativos.

Foto: Un trader trabaja frente a una pantalla en la que se emite una comparecencia del presidente de la Fed, Jerome Powell. (Brendan McDermid/ Reuters)

La Reserva Federal estadounidense (Fed) lanzó este miércoles un dardo en esa dirección, al asegurar que hará todo lo que sea necesario para contener la inflación, lo que ha desatado en los mercados la idea de una retirada de estímulos a corto plazo y de subidas de tipos más intensas y rápidas de lo esperado hasta ahora.

Este escenario impacta en todos los valores cotizados, como ha demostrado el castigo generalizado de las bolsas europeas esta semana, números rojos impulsados por la Fed y la crisis de Ucrania, pero que golpea de especial manera al sector inmobiliario, ya que un alza de tipo es una bomba para la capacidad de compra de sus clientes, al llevar aparejado el encarecimiento de las hipotecas.

El escenario de alza de tipos y retirada de estímulos remueve los cimientos del sector

Si los potenciales compradores tienen cada vez más difícil acceder a la financiación, pasarán a engrosar la demanda de alquiler, el nuevo maná que cree haber encontrado el sector, que se ha entregado a promover viviendas para alquiler (BTR) para intentar cuadrar sus Excel, un ejercicio que amenaza con derrapar si continúa el alza de los precios de construcción.

Por el momento, si se miran en el espejo de la obra pública, todo apunta a que vienen curvas, ya que la inflación de los materiales ha dejado desiertas casi medio millar de licitaciones que suman más de 230 millones. En estos proyectos, la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) está pidiendo a las administraciones que ajusten los pliegos de los trabajos al precio real de los materiales. Pero, en el sector privado, la alternativa es trasladarlo al precio final de la vivienda y apenas queda margen.

Foto: El alza de precios está provocando un aluvión de licitaciones desiertas

El BCE acaba de alertar sobre el importe de los hogares hasta el punto de que el vicepresidente de la entidad, el español Luis de Guindos, señaló hace solo una semana que se trata de una "fuerte preocupación" y que es hora de empezar a plantearse medidas macroprudenciales. Giro que en un país como España pondrá aún más carga sobre el alquiler, ante la creciente dificultad para financiar la compra de viviendas, salvo que bajen los precios.

Y el mercado del alquiler está completamente condicionado por la inseguridad jurídica y política existente, que acaba de recibir el golpe de gracia con el pronunciamiento en contra de la ley de vivienda del CGPJ. Más leña a un fuego que amenaza con desatar un incendio.

El sector inmobiliario nacional ha vivido una de las semanas más convulsas de los últimos años, con una oleada de movimientos corporativos que permiten anticipar el arranque de un intenso ejercicio empresarial, todo ello aderezado con la estocada que ha recibido el Ejecutivo a su política de vivienda por parte de la Justicia.

Vía Célere Reserva Federal Merlin Properties CNMV Lar España Real Estate
El redactor recomienda