¿Cómo elegir el plazo de amortización de la hipoteca que más me conviene?

El pasado mes de septiembre, el número de hipotecas constituidas aumentó un 57,7% respecto al mismo periodo de 2020, registrando así siete meses consecutivos de crecimiento. En total, se firmaron 42.547 préstamos hipotecarios, la mayor cifra en 10 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos reflejan la recuperación del mercado inmobiliario tras el impacto de la pandemia.

Uno de estos casos es el de Pepa y Fernando, que se acaban de comprar una vivienda a 40 kilómetros de Madrid. La cuota mensual de su hipoteca, según la calculadora de Estar donde estés, de 200.000 euros a tipo variable, referenciada al euríbor y con un diferencial del 0,99%, es de 883 euros, teniendo en cuenta que el plazo de amortización escogido es de 23 años —tiempo durante el cual el titular paga las cuotas hasta devolver el capital prestado y los intereses, según el Banco de España—.

Si este plazo hubiera sido mayor, por ejemplo, de 30 años, la cuota mensual habría bajado a 717 euros al mes. Por este motivo, los compradores deben analizar qué les interesa más, ¿pagar una cuota más alta cada mes durante menos años o una más baja a un plazo más extendido en el tiempo?

El dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no debe suponer más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar

Esta decisión depende, principalmente, de dos factores: la solvencia económica del futuro propietario y su edad. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, si los compradores disponen de unos ingresos elevados, es posible que puedan asumir una cuota mayor cada mes y amortizar la hipoteca en esos 23 años que desean, que es, aproximadamente, el tiempo de amortización medio de las hipotecas, según el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Por el contrario, si quieren limitar su gasto mensual, pueden alargar el periodo de amortización de la hipoteca hasta los 30 años, el plazo máximo recomendado. El consejo de los expertos es que el dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no suponga más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es la edad del futuro propietario. En este sentido, cuanto más joven sea, más posibilidad tendrá de contratar una hipoteca a largo plazo. En España, los bancos suelen situar en los 75 años la edad máxima que puede tener el titular en el momento de terminar de pagar el préstamo.

A la hora de elegir el plazo de amortización que más conviene, también hay que tener en cuenta otros aspectos. El sistema de amortización más utilizado por los bancos en España en las hipotecas es el francés: “El titular tiene una cuota constante, ya que todos los meses paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo paga más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte”, aclara Paula Marín, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella: "Esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente".

¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

El tipo de hipoteca es otro aspecto clave antes de tomar la decisión. “Las hipotecas pueden ser a tipo fijo, donde se pacta un interés que será el vigente para toda la vida de la operación y hará que las cuotas no varíen; a tipo variable, donde se parte de un índice de referencia —el euríbor— al que se le suma un diferencial, y con ello se obtiene la cuota, que será menor si el tipo de interés baja y viceversa; e hipoteca mixta, a un tipo fijo durante los primeros 10- 15 años, y el resto a un tipo variable”, dice Mayra Villareal, experta en hipotecas de Banco Sabadell en Barcelona.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo tienen intereses más elevados que las de tipo variable. No obstante, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de tipo variable.

En cualquier caso, generalmente, las entidades bancarias financian un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda, por eso, "hay que contar con un capital que cubra al menos el 20% del precio del inmueble y tener ahorrado entre el 10% y el 15% para hacer frente a los gastos adicionales que conlleva la compra, como los impuestos o la notaría", apuntan desde Banco Sabadell.

Aunque hay que valorar todos estos factores, la clave para lograr el plazo de amortización hipotecario que más conviene en cada caso particular es disponer del asesoramiento de un profesional de la entidad bancaria, que guiará al futuro propietario durante todo el proceso de contratación de una hipoteca y resolverá todas las dudas que puedan surgir.