Pamplona, tras los pasos de Málaga, entra en el radar de los inversores inmobiliarios

Pamplona ha entrado de lleno en el punto de mira de los inversores inmobiliarios. Como ya sucedió con Málaga, la capital de Navarra se ha convertido en uno de los mercados más interesantes y atractivos, desde el punto de vista inmobiliario, entre los llamados mercados secundarios, locales o regionales.

Sus buenas perspectivas demográficas y económicas, unido a unas rentabilidades y precios atractivos, han provocado que los inversor haya comenzado a mirar más allá de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

El interés por los mercados locales no es exclusivo de España, sino que la tendencia también se está observando a nivel europeo. Así se desprende del último informe de la gestora DWS sobre 'Mercados inmobiliarios regionales europeos 2022', en el que considera que las ciudades regionales económicamente fuertes y en crecimiento son una alternativa atractiva frente a las grandes metrópolis.

"Los inversores están interesados en ciudades con perspectivas demográficas y económicas positivas que ya muestran una evolución favorable del mercado inmobiliario", recoge el documento. Y entre estas ciudades, en el caso de España, Pamplona o Málaga obtienen una buena puntuación gracias a sus favorables perspectivas demográficas y su moderada oferta residencial.

"Los mercados regionales suelen ofrecer unos fundamentales sólidos como las grandes urbes, al tiempo que ofrecen un mayor potencial de rentabilidad. Dadas estas perspectivas, los mercados regionales de los países nórdicos, España y el Reino Unido parecen estar bien posicionados para beneficiarse de una mayor demanda de los inversores y de un mayor impulso más allá de los mercados prime", destaca DWS.

En su informe, la firma destaca varios mercados locales atractivos y con positivas perspectivas por toda Europa, pero destacan tres ciudades con un comportamiento particularmente bueno a nivel regional: Bristol (Reino Unido), Leipzig (Alemania) y Pamplona (España).

"La capital de la comunidad autónoma española de Navarra es un ejemplo de ciudad regional que, gracias a su asequibilidad, atrae tanto a nuevos habitantes como a nuevos negocios. Este atractivo ha provocado que las rentas en la región hayan aumentado más del 10% en los últimos tres años y se espera un mayor crecimiento. Además de tres universidades en el centro de la ciudad, Pamplona ya alberga empresas de renombre como VW y Siemens", apunta DWS.

Los datos parecen soplar a favor de Pamplona. Por ejemplo, según datos de Colliers, la ciudad se encuentra entre los 20 municipios que mayor incremento de habitantes ha experimentado en los últimos cinco años —más de 8.000 personas—, pero además, es una de las cinco capitales españolas con mayor densidad de habitantes por kilómetro cuadrado.

Pamplona está en la diana de los inversores, como ya lo hizo Málaga, una ciudad que ha generado un gran apetito inversor. La ciudad malagueña, de hecho, está que arde. Y no solo la capital, también toda la provincia. Los datos así lo muestran. Durante el primer semestre del año se vendieron más viviendas de obra nueva que en Barcelona, situándose solamente por detrás de Madrid, que sigue siendo la provincia que mayor interés despierta entre los compradores, con un 21,1% de las transacciones (6.988 unidades de obra nueva vendidas).

Detrás de este auge, se encuentra el particular 'boom' tecnológico que ha vivido Málaga en el último año y medio y el aterrizaje de grandes multinacionales digitales como Google, TDK o Vodafone y las lanzaderas, aceleradoras e incubadoras de 'startups' que han elegido la ciudad como centro de operaciones.

Pero ¿qué sucede en Pamplona?

En primer lugar, Pamplona, al igual que ciudades pequeñas como Soria, Teruel, Guadalajara o Logroño, se encuentra en el top ten de las ciudades con mayor porcentaje de viviendas construidas por cada 10.000 habitantes. Es decir, aunque no es uno de los grandes mercados, inmobiliariamente hablando, tiene una significativa actividad promotora.

Aunque Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla concentran la actividad constructora del país, lo cierto es que hay vida inmobiliaria más allá de las grandes ciudades. Es decir, el mercado no está tan muerto como se podría pensar. O, al menos, así lo parece. Y Pamplona o Málaga son una pequeña muestra de ello.

De hecho, Pamplona también es uno de los veinte municipios españoles con mayor número de transacciones de obra nueva en 2020 y durante la primera mitad de 2021. En 2020, las unidades vendidas ascendieron a 614 unidades, mientras que durante la primera mitad de 2021, la cifra fue de 350, lo que, en términos comparativos —variación del primer semestre de 2021 sobre la media semestral del año 2020—, arroja un incremento del 14%.

Además, como constata Colliers, las dificultades de acceso a una vivienda en las grandes ciudades está provocando que "cada vez sean más las localizaciones que los inversores están dispuestos a analizar. Capitales de provincia con núcleos de población importantes, renta per cápita media o alta, una actividad económica relevante, y buenos servicios y comunicaciones". Y Pamplona, junto a otras ciudades, encaja con estos parámetros.

Por ejemplo, el esfuerzo que debe realizar una familia para pagar la hipoteca se encuentra relativamente por debajo del 30% que los expertos fijan como la línea roja que no debería superarse si no se quieren comprometer otros gastos familiares.

En el caso de la capital navarra, el porcentaje se encuentra en el 23,6%, casi la mitad que en San Sebastián (40%) y también por debajo de Barcelona (35,8%) y Madrid (31,5%). La mejor accesibilidad en Pamplona a la hora de comprar una vivienda también se observa en el número de años de ahorro necesario —de un hogar medio— para afrontar la entrada en la compra de una vivienda. Y, de nuevo, en el caso de Pamplona estamos hablando de 7,3 años frente a los 12 de San Sebastián o los 11 y 10 años de Barcelona y Madrid, respectivamente. En el caso de los jóvenes, estos también cuentan con una situación más favorable para acceder a una vivienda.

¿Cómo es el mercado residencial de Pamplona?

En primer lugar, al igual que ha sucedido en buena parte de España, los precios de los alquileres llevan creciendo desde 2014 para estabilizarse en los tres últimos años, mientras que desde el punto de vista del precio de la vivienda, desde 2020, y tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, se ha producido un rebote tras la ligera caída de 2019.

¿A qué se debe? A una creciente demanda y a una oferta de vivienda limitada. De hecho, todo lo que se construye, se vende.

"Navarra es, para muchos españoles, la gran desconocida. Cuenta con una renta per cápita muy elevada, una tasa de paro baja y una fiscalidad bastante ventajosa. La población está muy formada, cuenta con industria y actividad económica, todo eso también favorece la actividad inmobiliaria", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers. "Donde funciona el mercado residencial es donde hay densidad de población y creación económica y empleo, porque eso favorece la concentración de población", añade este experto.

De la fuente, al igual que otros expertos, destaca la falta de suelo como el principal obstáculo del mercado. "Navarra es una comunidad autónoma pequeña y Pamplona, en concreto, tiene una superficie pequeña. Una vez agotado el suelo en zonas de expansión como El Soto Lezkairu o el barrio de Buztintxurri, la actividad se ha trasladado hacia otros municipios cercanos como Zizur Mayor".

Opinión que comparten desde Tinsa. "Existe muy poco suelo la ciudad y la actividad inmobiliaria se dirige a zonas colindantes que actúan a modo de barrios de la ciudad". Esta tasadora detecta muy buenos ritmos de ventas y destaca la calidad de vida que ofrece Pamplona dentro de la ciudad.

Según ha detectado Tinsa, "al acabar las obras de construcción todo está vendido". Sobre los proyectos actualmente en marcha, la tasadora destaca dos actuaciones dentro del casco histórico de la ciudad, "en solares donde antes se ubicaban colegios. En Salesianos, ahora en construcción, y Maristas, que comenzará en breve las obras, ya con volumen elevado de reservas".

El primero de ellos, según explica a El Confidencial, se trata de un proyecto de casi 400 pisos de alta gama con buenas dotaciones y vistas, con un porcentaje importante de las unidades ya vendidas y precios en torno a 4.000 euros el metro cuadrado, lo que pone de manifiesto el apetito de la demanda.

Este apetito comprador ha situado a Pamplona dentro del foco de las grandes promotoras. A pesar de que es un mercado muy local, con promotoras de toda la vida como Andia o Abaigara, algunas de las grandes han dirigido su mirada hacia el norte. Aedas Homes, por ejemplo, arrancaba el pasado mes de agosto su segundo proyecto residencial en la ciudad, en el barrio de Lezkairu.

Precisamente, según ha detectado Tinsa, las zonas con más actividad de construcción y ventas son Lezkairu —un nuevo barrio de Pamplona cuyo proyecto urbanístico se inició en 2006 y se completó en 2021—, al borde del ensanche de Pamplona, y Ripagaina —otro barrio de reciente urbanización—, hacia el este, que toca varios municipios. En todos ellos con buenos ritmos de ventas.

El aterrizaje de la cotizada que dirige David Martínez en Navarra —y País Vasco— se produjo tras la compra de Áurea Homes —división inmobiliaria de la constructora ACR— en julio de 2021. También INBISA ve potencial en la ciudad y acaba de comprar dos suelos finalistas en Zizur Mayor —localidad próxima a Pamplona— que suman más de 14.000 metros cuadrados.

"El mercado inmobiliario navarro se encuentra actualmente en una coyuntura favorable. Destaca la vivienda de obra nueva por sus altos ritmos de venta. Un claro ejemplo es la promoción que ya tenemos en construcción en Zizur Mayor, que se entregará en el primer trimestre de 2023, donde ya tenemos vendido el 90% de las viviendas, 94 unidades", asegura Sara Macho, directora comercial de la territorial norte de INBISA.

Promotoras como Aedas Homes o INBISA han entrado con fuerza en Pamplona

Esta promotora apostó por Pamplona en 2020, justo antes de la pandemia. "Vimos que era un mercado que se movía. Hicimos un estudio precio de la zona y cuando nos ofrecieron suelo nos lanzamos. Y nos ha sorprendido gratamente la acogida. La pandemia y la incertidumbre nos beneficiaron ya que una vez pasado del confinamiento, se produjo una fuerte tendencia por parte de la población a dejar el centro de Pamplona e irse hacia las zonas de expansión con viviendas más grandes, con zonas comunes y terrazas", asegura Macho, quien reconoce que INBISA se encuentra en búsqueda activa de suelo, "pero es muy complicado encontrar suelo finalista".

En total, la promotora cuenta con suelo para 2020 viviendas en Zizur Mayor. De la primera fase, a pesar de que aún falta un año para terminar las obras, se encuentra vendida al 90%, mientras que la segunda y la tercera fase primera, cuyas obras esperan poder arrancar en febrero, se encuentran vendidas al 45% y 60%, respectivamente. Los precios, desde 200.000 euros las viviendas de dos habitaciones, con garaje y trastero. Y el comprador, al menos de momento, es comprador final, y algún inversor, pero de manera residual.

Apetito por el alquiler del inversor institucional

El inversor institucional también ha visto en Pamplona potencial de crecimiento y una oportunidad de negocio. "Pamplona no es un mercado especialmente líquido, de ahí que sea un mercado para inversores institucionales a largo plazo", explica Antonio de la Fuente. Una de las operaciones más sonadas en Pamplona tuvo lugar el año pasado. Catella compró un edificio para viviendas en alquiler en Ezcaba por 9 millones de euros, justo al lado de otro inmueble de viviendas protegidas que ya fue adquirido por el fondo alemán. Aquella operación fue asesorada por Colliers.

"Los mercados regionales jugarán un papel clave en la creciente asignación de capital a los mercados inmobiliarios en el futuro. La diversificación y las buenas microubicaciones en los mercados regionales pueden ayudar a mitigar aún más los riesgos y, por lo tanto, maximizar los rendimientos. Nuestro análisis sugiere que los inversores ya deberían incluir los mercados regionales como una adición a su cartera e ir más allá los centros establecidos, a los que la mayoría de los inversores se dirigen actualmente", concluye el informe.

Y Pamplona, sin duda, ocupará un lugar destacado.