Nuevo 'boom' de las inmobiliarias: "El sector es una selva de comisionistas analfabetos"

Las agencias inmobiliarias han vuelto. Basta dar un paseo por cualquier ciudad española para reparar en que son el sector que está ocupando la mayor parte de los locales vacíos. Casi ha recuperado los niveles precrisis: desde 2013, mientras el conjunto de las empresas españolas crece un 6%, las inmobiliarias lo hacen en un 70%. "No me extraña en absoluto, las inmobiliarias son uno de los negocios más rentables. Precisan de una inversión pequeña, en torno a 30.000 euros, y se recupera en menos de un año", explica el economista y experto inmobiliario Gonzalo Bernardos.

Además de la rentabilidad, la clave de la expansión de las agencias inmobiliarias es que puede acceder cualquiera. Hasta 2000, un agente inmobiliario necesitaba ser licenciado universitario, pasar una serie de exámenes y colegiarse antes de empezar a operar. Ese año, en junio, el Gobierno de Aznar derribó todas las barreras de entrada con un decreto ley, permitiendo que cualquiera pudiera montar su negocio de intermediación en unas horas. "No necesitas saber leer ni escribir para ser agente inmobiliario. Hasta para montar un colmado se necesita un carnet de manipulador de alimentos, pero aquí puede entrar cualquier analfabeto y acabar estafando al ciudadano", dice Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria en España (CGCOAPI).

"Dicen las malas lenguas, y yo las creo", continúa Galiano, "que Rato y Álvarez-Cascos cedieron a las presiones de los 'lobbies' internacionales que llegaron a comienzo de siglo a España. Había mucho mercado y estas empresas necesitaban contratar con más facilidad, de modo que les dieron lo que querían. La excusa oficial fue que los intermediarios encarecían el precio final de los inmuebles, aunque con el tiempo hemos visto que los precios se desmandaron igual y lo único que se consiguió es un terrible descrédito de nuestro sector".

Durante la década que va entre 1998 y 2008, las agencias inmobiliarias se convirtieron en el sector con más reclamaciones ante las autoridades de consumo, incluso por encima de las 'telecos' y las eléctricas, eternas reinas de esta clasificación. "El 'decretazo' convirtió a 42 millones de españoles en agentes inmobiliarios. El sector se llenó de comisionistas, embaucadores y arribistas de todo tipo, que incluso llegan a pedir adelantos y los cobran en un bar, sin contrato mediante, pagando en sobres. Lamentablemente esto sigue sucediendo, el sector vive la ley de la selva", considera Galiano.

El panorama es desolador. Casi ningún agente tiene los conocimientos básicos necesarios

Bernardos lleva varios años impartiendo cursos para agentes del sector inmobiliario: “El panorama es desolador. Prácticamente ninguno tiene conocimientos económicos, yo debo de ser de los únicos que utiliza números para las explicaciones. Les suelo avisar con humor: ‘Cuidado, que hoy voy a hablar de cifras, he traído unas pastillas por si alguno se marea’”. El economista, además, conoce de primera mano los cursos que se ofertan a los intermediarios: "Los cursos que se les da a los agentes suelen ser horribles. Yo los comparo con ‘Aquí no hay quien viva’, es como una reunión de vecinos en la que todos gritan. Salen de allí voceando ‘¡vamos a venderlo todo!’, cuando no tienen siquiera las nociones básicas de economía, fiscalidad o conocimiento del sector inmobiliario, que es no es precisamente sencillo”.

Bernardos estima que en torno al "15% o 20%" de los profesionales son realmente de confianza, mientras que el resto del sector está compuesto por personas que solo están ahí para lucrarse: "Cualquier profesional lo primero que quiere es dejar contento a su cliente, que regrese, y más cuando hablamos de transacciones de tanto dinero. ¿Sucede esto en el sector inmobiliario? Por supuesto que no, la mayoría quiere cerrar la venta o el alquiler y desentenderse. Es más, las personas que montan pequeñas agencias, que son la mayoría, ni siquiera tienen madera de empresarios, son incapaces de crear una estructura que sustente su negocio: un día venden dos casas y se quieren expandir y al mes siguiente les caen las ventas y ya hablan de cerrar".

Como apunta Bernardos, más del 70% del sector está compuesto por empresas de una sola persona. Aunque una parte de ellos son agentes profesionales, otra está compuesta por ciudadanos que abandonaron sus empleos en busca de mejores rentabilidades. Lo hicieron en la época de la burbuja y lo están volviendo a hacer ahora. Angelo Coglitore tiene una pequeña agencia en Embajadores, en Madrid. Antes de independizarse estuvo diez años en una franquicia inmobiliaria, donde se formó en varios departamentos hasta obtener la experiencia necesaria. "Es una locura cómo funciona este sector. En los últimos cuatro años han abierto dieciséis inmobiliarias en torno a la mía, entre las calles Ferrocarril y Embajadores, de las cuales solo un puñado son empresas de confianza. El resto pertenecen a personas que han abierto con poco o ningún conocimiento. Hay uno que tenía una peluquería, la cerró, y a la semana abrió como inmobiliaria", afirma.

Un sector amateur

El caso de David Rubio, un publicista madrileño de 36 años, es el relato común de muchos ciudadanos desencantados con las agencias. Rubio alquiló hace dos años un piso en la calle General Moscardó, muy cerca del Bernabéu, en Madrid. Buscó en Idealista y se puso en contacto con la empresa que gestionaba el inmueble, en este caso una intermediaria que se ofrece como garantía en el pago del alquiler. “Me enseñó el piso un chico muy joven, de no más de 19 años, que me confesó que solo lo había visitado una vez y que había comenzado a trabajar esa misma semana”, relata Rubio. “Todo lo que le preguntaba, cosas sencillas como los suministros o la presión del agua, tenía que mirarlo en un papel o incluso consultarlo por teléfono. Me tuvo una hora esperando respuestas básicas como si el casero iba a traer la nevera o si podía pintar algunas paredes de otro color. Al final me concedió todo lo que pedí y empezamos los trámites”.

La agencia entonces le pidió documentación, nóminas y recibos básicamente, para comprobar su viabilidad. “Se la presenté el siguiente día y estuve más de dos semanas sin saber de ellos. Tuve que llamar bastantes veces para que me respondiesen, porque no entendía cómo revisar cinco papeles les llevaba tanto tiempo, mientras yo tenía la mudanza preparada en la puerta”, explica el madrileño. A los quince días la agencia aprobó su solicitud y comenzaron los trámites, aunque Rubio descubrió algo que le hizo perder la fe: “Yo soy autónomo y, como casi todos, tengo una carpeta llena de papeles viejos que hay que guardar por si te las pide Hacienda”, detalla, “e hice otra con los papeles que me pidió la agencia. Por error presenté la carpeta antigua, que fue la que estudiaron y aprobaron. No puedo entender cómo aceptaron facturas y declaraciones de la renta de hace varios años, en la carpeta que les entregué no había ningún documento reciente. Sinceramente, dudo que lo leyesen”.

Se negaron a que conociese a la persona que me iba a alquilar la casa

La agencia quiso cobrarle el estudio de viabilidad, pero Rubio se negó: “El estudio es para que su cliente esté más seguro, no para mí, yo ya sé que puedo pagar el piso”. Después de semanas de tiras y aflojas, la agencia accedió a que firmase el contrato: “Me reuní con ellos en una pequeña oficina en Avenida de América. Cuando me presentaron el contrato aluciné: nada de lo que me habían prometido estaba reflejado en el texto y, para colmo, habían incluido un contrato extra que me penalizaba con un dineral si dañaba un mueble de madera noble que había en el salón”.

Después de varias revisiones de contrato, que se alargaron durante horas, Rubio exigió conocer a su arrendador antes de firmar el contrato: “No me parecía lógico firmar un contrato con una persona a la que ni siquiera conocía. Se negaron rotundamente a presentármelo, así que me levanté y salí del despacho”, afirma. En los pasillos de la agencia se encontró con el casero, “con un cabreo incluso mayor que el mío. Hablamos tres frases y nos citamos en una cafetería para cerrarlo todo al margen de la agencia. Nos echaron de allí a empujones, y eso que el hombre es bastante mayor”, prosigue el publicista, que sigue viviendo en ese domicilio. “Tanto el casero como yo nos ahorramos la correspondiente mensualidad que nos cobraba la agencia, y con ese dinero compramos un frigorífico para la casa”, zanja.

Gonzalo Bernardos confiesa que, en ocasiones, se hace pasar por comprador de viviendas para evaluar la calidad de los agentes. "Te ponen trampas por todos los sitios, desde los que te cuentan los metros cuadrados del rellano del portal hasta los que se inventan la fecha de construcción del inmueble. Uno me dijo que el edificio era de 1960 y, cuando lo compruebo, veo que es de 1890. Un descontrol. Yo les hago preguntas de control como ‘¿cuál es el desempeño del metro cuadrado en esta zona?’ o ‘¿a cuánto se han vendido otros pisos de este inmueble?’. ¿Sabes lo que me dicen? Que no les maree, que ellos solo están para vender, que no tienen idea de qué les hablo”.

¿Quién debe pagar a las agencias?

Pese al peso del ladrillo en su economía, España es uno de los pocos países de Europa que ha desregulado por completo el mercado de agentes inmobiliarios. En Italia, Alemania, Francia u Holanda existen unos requisitos para operar como intermediario; España, por contra, se alinea con Hungría, Rumanía, Grecia o Bulgaria, que también gozan de libre acceso a la profesión. En consecuencia, como explica Diego Galiano, no hay reglas: "La CNMV nos obligó a deshacernos de unos baremos de precios que teníamos y desde entonces nos regimos por los usos y costumbres. En Jaén, por ejemplo, donde yo vivo, lo común en un alquiler es cobrar media mensualidad al inquilino y media al casero, pero en otras zonas de España se cobran varias al inquilino, o se incrementan las comisiones en las compraventas".

No solo hay disparidad en la cuantía, sino también en quiénes han de pagar a las agencias. Una de las quejas más comunes entre la ciudadanía, especialmente en alquileres, es que se fuerce a abonar al inquilino unos servicios que no ha contratado como condición sine qua non para obtener el piso. Para el profesor Bernardos está claro: “Las agencias deben cobrar sus servicios a su cliente. Punto. He conocido agencias que cobran un 10% a cada una de las partes, en ventas, con el matiz de que la parte que le repercuten al comprador sale del precio del inmueble, así que lo venden como un ahorro para él, ya que no paga IVA ni ITF”. Para Galiano el debate no existe: "No hay un problema ético en torno a quién debe pagar, todas las fórmulas son buenas siempre y cuando todas las partes hayan sido correctamente informadas de cómo va a ser el proceso".

Pagué en Barcelona cuatro veces más que en Londres por un servicio más pobre

Mariola Posada, una ingeniera madrileña de 29 años, ha tenido experiencias muy distintas con las inmobiliarias. Hace tres años se mudó a Londres para trabajar en una 'startup'; los primeros días se instaló en un AirBnb, pero tras firmar el contrato se movió a un piso: "Llamé a una agencia inmobiliaria especializada en el sur de Londres y todo fue rodado. Me preguntaron hasta qué zona estaba dispuesta a aceptar, cuánto quería pagar y cuántos metros esperaba tener". Al día siguiente un agente le esperaba con su coche a la salida del trabajo: "Me llevó a tres pisos que cumplían mis requisitos, me explicó todo lo imaginable y me avisó de que si no me gustaban, al día siguiente me enseñaría otros tres".

Posada al final se quedó con el segundo que vio. La agencia realizó todos los trámites por ella y, durante el tiempo que vivió en la casa, en Forest Hill, le solucionaron en horas todos los desperfectos y problemas. "Por todo me cobraron 300 libras (335 euros) y otro pequeño extra, de 50 libras, por un inventario detalladísimo que hicieron de los objetos de la casa". Hace unas semanas regresó a España, a Barcelona, y se dio un golpe de realidad: "Aunque la escasez de vivienda es mayor en Londres que en Barcelona o Madrid, aquí las cosas son muy distintas. Lo habitual es ponerse alarmas en el móvil cada vez que aparece un nuevo inmueble en Idealista y Fotocasa y esperar. Cuando suena la alerta tienes que dejarlo todo y llamar compulsivamente hasta concertar una cita, es casi un trabajo a jornada completa".

La ingeniera consiguió su primera visita a las 8 de la tarde: "Era un piso de Gràcia y en la puerta había otras cuatro personas esperando a verla", explica. "La presión es terrible, porque sabes que si no aceptas rápido, el que venga detrás lo hará. Fue una visita típica de 'esto es un baño, esto una cocina', sin más detalle y a matacaballo. La agencia me cobró un mes de alquiler, 1.400 euros, por cuatro minutos de visita, me sentí bastante estafada", confiesa. "Eran más de cuatro veces lo que pagué en Londres por unos servicios mucho más pobres. Lo único que pedí, para amortizar el gasto, fue que me entregasen un plano de la vivienda, y ni siquiera lo tenían, me hicieron uno a vuelapluma que no se corresponde con la realidad".

Hacia una nueva regulación

Los agentes inmobiliarios, los profesionales, llevan años pidiendo que se regule el sector. Quieren dejar atrás esta leyenda negra y que este nuevo auge del ladrillo se caracterice por una mejor praxis de los intermediarios. En este aspecto coinciden todas las partes. "Hay que aprovechar la crisis, que sacó del sector a muchos de estos espontáneos, para profesionalizarlo. No puede salir cada semana una noticia de estafas inmobiliarias en el periódico, porque esas personas no tenían que estar operando, si es que muchas veces los ves venir a la legua", afirma Bernardos.

"La única protección que tienen los consumidores es internet. Muchos buscan las inmobiliarias para asegurarse de que es gente seria, pero es obvio que hay que establecer una regulación. La profesión de agente inmobiliario requiere de conocimientos y, si llegas sin ellos, hay un 99% de posibilidades de que tengas que cerrar", dice Coglitore. La cabeza visible de la regulación es precisamente CGCOAPI: "Yo definiría ahora mismo la situación como descontrolada. No hay un registro general de agentes, no sabemos cuántos somos siquiera. El ciudadano está indefenso y el Estado cierra los ojos ante este problema", dice Diego Galiano, presidente del Consejo.

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E. Sanz

Cataluña fue la primera en crear un registro con normas de acceso para agentes inmobiliarios en 2010. Visto su éxito, este año Andalucía ha implantado su propio registro basándose en el modelo catalán. Madrid, País Vasco y Navarra también avanzan en esta dirección, pero sus registros son de carácter voluntario, algo que en el sector se considera inútil. "No queremos que se elimine el mercado libre, pero sí establecer normas como sucede en toda Europa. El mercado es más libre con normas", relata Galiano. "Queremos un modelo basado en cuatro puntos. Capacitación de los profesionales, obligación de tener un local y solvencia económica, que al menos sean obligatorios un seguro de responsabilidad civil, para los daños a terceros, y otro de caución que proteja las entregas de dinero a cuenta. Por último, la revisión de los antecedentes penales, para evitar que los delincuentes reincidan, que es algo que ahora sucede".

"Nos sentimos desprestigiados, estamos pagando justos por pecadores. Cada vez que paso por delante de un cartel de 'se alquila' y leo 'abstenerse agencias' lo tomo como un fracaso del sector ante la sociedad. Los políticos perturbaron este mercado, dejaron a los clientes indefensos y ahora estamos arreglándolo los profesionales una comunidad autónoma tras otra", zanja Galiano.