Galicia vive la fiebre inmobiliaria de costa con las mayores subidas de precios

La fiesta inmobiliaria que se vive en ciudades como Madrid o Barcelona ha extendido sus tentáculos casi de manera generalizada hacia las zonas costeras españolas. En el último año, los precios se han incrementado en 104 de los 147 municipios costeros -el 71% del total-, analizados en el informe ‘Vivienda en Costa 2018’ de la tasadora Tinsa. Hace un año, las subidas se produjeron en 84 municipios, lo que pone de manifiesto que, aunque el mercado sigue moviéndose a varias velocidades, cada vez son más numerosas las localidades que se apuntan a la subida de precios.

El enorme apetido de los compradores extranjeros, que ya protagonizan una de cada cinco operaciones, explica buena parte de estas subidas. Si bien, el mayor incremento, cercano al 25%, se ha registrado en Sanxenxo, Pontevedra, donde, a pesar de ser uno de los muicipios gallegos tradicionalmente más turísticos junto a O Grove y Vilagarcía, la demanda extranjera es mucho más modesta que en el resto de zonas costeras.

De hecho, según Tinsa, el principal comprador "es nacional, procedente de Madrid, País Vasco, Cataluña. Portugal. Si bien, entre los extranjeros, se ha incrementado la presencia de alemanes". En este municipio, además de ser tener el metro cuadrado más caro de toda la costa gallega (1.753 euros, por encima de los 1.500 que se pagan en A Coruña), sufrió menos que otras localidades el ajuste de la crisis y la caída desde máximos es menor, tal y como muestra la tabla. De hecho, los municipios costeros de Pontevedra muestran en el último año claros síntomas de recuperación frente al resto de la costa gallega, aún en fase de ajuste.

"Últimamente, parece haber cierto interés por iniciar promociones de obra nueva o de rehabilitación de edificios existentes para vivienda vacacional, por parte de promotores locales. Además, se han reactivado obras paralizadas en Sanxenxo, unas 30 viviendas. Sareb está comercializando vivienda en promociones que quedaron paradas y se han terminado recientemente. También se ha iniciado algún nuevo proyecto puntual, que no sobrepasa las diez viviendas", añaden desde la tasadora.

El segundo mayor incremento, en Mallorca

El segundo mayor incremento de precios se ha registrado en las Islas Baleares, un mercado en plena ebullición inmobiliaria. En concreto, en Sóller, Mallorca, donde los precios se han disparado en apenas doce meses un 21%, mientras que en Arrecife (Lanzarote), la vivienda es ahora un 17,8% más cara que hace un año. Sin salir de los archipiélados, la isla de Ibiza ha revalorizado un 17% y la ciudad de Palma de Mallorca, lo ha hecho un 14,7%.

Además, en otros 21 municipios costeros se registraron en el primer trimestre de este año incrementos superiores al 10% en los últimos doce meses, entre ellos Santa Margalida (17,7%), también en Mallorca o en Cartaya (17,1%), Huelva. En las localidades alicantinas e Orihuela Costa y Calpe las subidas superar el 16%, mientras que Almonte, también en Huelva (+15,2%) y Alboraya, en Valencia, los incrementos han sido del 15,2% y del 14,5%, respectivamente. Además, según los datos de la tasadora, en ninguna zona se apunta que la evolución de precios haya sido peor que la registrada el año anterior.

"Mientras que en algunos casos la revalorización experimentada por la vivienda responde a la consolidación de la recuperación del mercado de vivienda vacacional, en otras ubicaciones, como pueden ser ciertos enclaves de Huelva o de Pontevedra, el incremento refleja un cambio de tendencia tras un periodo prolongado de ajuste", señalan desde Tinsa.

No obstante, al igual que sucede en el mercado de primera residencia, sigue habiendo localizaciones donde los precios están estancados o siguen cayendo, si bien, el número de municipios que muestra descensos de precios en el último año es más reducido que el año pasado, "en consonancia con la estabilización que está adquiriendo el mercado vacacional".

Los mayores ajustes interanuales en el primer trimestre de 2018 se localizan en Calonge (Girona), con un descenso del 11,2%; Mojácar (Almería), donde el precio medio es un 8,3% inferior al de hace un año y Sada (A Coruña), que muestra una caída interanual del 7,2% en el primer trimestre. Otros enclaves de costa con caídas superiores al 4% en el último año son Vigo, los municipios gaditanos de Puerto de Santa María, Vejer de la Frontera o San Fernando, y municipios del litoral valenciano como Gandía o Canet d’En Berenguer.

Costa del Sol y las islas

"La recuperación progresiva en el mercado de vivienda vacacional en España se ha traducido en una aceleración de los precios en enclaves de Costa del Sol, Baleares y Canarias, y el comienzo de un cambio de tendencia en positivo en ubicaciones donde la demanda nacional es la predominante, como Huelva, Granada, Tarragona, Manga del Mar Menor, Almería o sur de Pontevedra", señala Tinsa.

Las costas donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa del Sol, norte y sur de la provincia de Alicante, la costa gaditana entre Tarifa y Conil, así como El Maresme y alrededores de Barcelona. También en Guipúzcoa, que es un mercado atípico donde se confunden la primera y la segunda residencia. Por el contrario, la reactivación está más retrasada en la costa coruñesa- con la sonada excepción de Sanxenxo-, Asturias y Cantabria, Castellón, Algeciras y norte de Tenerife.

"En algunos mercados, especialmente en los de mayor tamaño y con perfil de viviendas más heterogéneo, pueden existir diferencias entre la tendencia mostrada por la estadística de precios para el conjunto del municipio y el comportamiento específico del segmento de vivienda vacacional. Así, por ejemplo, en Gandía, Mojácar, Puerto de Santa María, donde la estadística refleja caídas de precios, los técnicos señalan que el segmento vacacional está estabilizado".

En Ibiza, las viviendas más caras

Los enclaves costeros con los precios medios más caros (excluyendo capitales) se localizan en Baleares y Cataluña: isla de Ibiza (3.527 euros el metro cuadrado), Sitges (3.252 ), Calvià (2.888), Castelldefels (2.738) y Gavà (2.276). Entre las capitales, solo Barcelona (3.174) entraría en este grupo. En el extremo contrario, las ubicaciones más baratas se encuentran Murcia y Comunidad Valenciana: Borriana (710 euros el metro cuadrado), La Unión (744), Almazora (753), Gandía (799) y Benicarló (829)

Por lo que se refiere al stock de vivienda nueva (finalizada a partir de 2008), Tinsa detecta una absorción progresiva del mismo. "Si el año pasado en un 5% de las zonas se apuntaba que el stock era muy abundante, ahora esa situación se reduce a un 1,6%, principalmente en el sur de Castellón. La digestión de la sobreoferta llevará un periodo de tiempo más prolongado en las costas de Tarragona, Castellón, Galicia, Cantabria e islas menores del archipiélago canario".

Entre las localizaciones donde el stock es prácticamente inexistente (19% de las zonas) destacan Ibiza; costas de Conil y Tarifa (Cádiz); Fuerteventura, Lanzarote y sur de Gran Canaria, así como la costa vasca.

Se recupera la actividad promotora

Por otro lado, a nivel promotor, el mercado ha ido recuperando el pulso lentamente. En la mitad de las zonas analizadas (50,8%), los técnicos de Tinsa apuntan que se ha iniciado la construcción de nuevos proyectos de viviendas, frente al 36,2% en las que se daba esta situación en el informe del año pasado. El conjunto de los municipios costeros españoles de más de 10.000 habitantes analizados en el informe registró un total de 19.843 visados de obra nueva en 2017, según datos oficiales del Ministerio de Fomento, lo que suponen un incremento del 37,8% respecto a 2016.

Paralelamente a la expansión de la actividad promotora, empieza a activarse el interés por la compra de suelo. Tan solo en un 22,2% de las zonas se apunta que el mercado de suelo no registra ninguna actividad, frente al 36,2% de 2017 y el 44,4% de 2016. Estas zonas están localizadas principalmente en la costa cantábrica, Castellón. Cádiz, Huelva, Almería y sur de Valencia.

En el otro extremo, el mercado de suelo estará recuperando una actividad normalizada (19%) en localizaciones de Málaga, norte de Alicante, País Vasco, la Manga del Mar Menor, Ibiza, Tenerife, Gran Canaria, Guipúzcoa y sur de Pontevedra. En cuanto a los precios del suelo, la mayor actividad también se traslada al valor de la materia prima. Mientras que el año pasado en solo un 19% de las zonas los técnicos de Tinsa señalaban que detectaban incrementos en el precio del suelo, este año la proporción aumenta hasta el 31,7%. La materia prima está aumentando su precio en Málaga, Alicante, Ibiza, El Maresme, Cádiz Gran Canaria y Guipùzcoa.

Torrevieja lidera las ventas

Las compraventas realizadas en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe han experimentado, según datos publicados por el Ministerio de Fomento, un crecimiento del 14% en 2017, hasta 179.635 unidades. Dejando a un lado los municipios que son capital de provincia, los enclaves costeros más activos en transacciones durante el año pasado, según los datos de Fomento, fueron Torrevieja (5.084 viviendas, un 3,7% menos que en 2016); Orihuela (4.297 compraventas, +12,2%); Marbella (4.285 viviendas, +7%); Mijas (2.907 transacciones, +16,3%). Gijón (2.892 viviendas, +25,8%) y Estepona (2.681 compraventas, +26,6%).

El municipio alicantino de Orihuela es el que registró en 2017 un mayor número de transacciones de vivienda específicamente de obra nueva, por delante de Torrevieja.

Aproximadamente una cuarta parte de las compraventas en el municipio fueron de obra nueva, según Fomento: 1.044 unidades, un 19% más que en 2016, superando a la ciudad de Barcelona, que contabilizó 978 viviendas nuevas.