Ayuso vs. Colau: así han salvado sus alquileres sociales del alza de precios de construcción

Políticamente, están en las antípodas. Sin embargo, coinciden en su decidida apuesta por crear un parque público de alquiler asequible. Isabel Díaz Ayuso y Ada Colau son las únicas líderes políticas que han pasado de las palabras a los hechos y han adjudicado ya proyectos para arrancar la construcción de 5.406 viviendas en la Comunidad de Madrid y 4.500 pisos en toda el área metropolitana de Barcelona, respectivamente.

Unos planes que, como toda la construcción, se han visto duramente golpeados por el alza de la inflación y el incremento de precios de los materiales, dos serios reveses que han dejado desiertas medio millar de licitaciones públicas además de cientos de obras paradas, según los números que maneja la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).

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El madrileño Plan Vive y el catalán Habitatge Metrópoli Barcelona (HMB) también han sufrido este encarecimiento, con la agravante de que al tratarse de alquileres asequibles, los dos proyectos han nacido con unos márgenes muy ajustados y una filosofía reñida con la práctica tradicional de trasladar al cliente todas las subidas.

Según el Colegio de Arquitectos Técnicos de Barcelona, el coste de construir un piso se ha incrementado una media del 10% por la crisis de los materiales, encarecimiento que amenaza con mantenerse este año, según CaixaBank, que estima un incremento del 4% del precio de las viviendas por este motivo. Tanto los responsables del Plan Vive como los de HMB han analizado este escenario y han tenido que pulir sus números, pero, en ambos casos, aseguran tener capacidad para digerirlo.

Aunque en los dos casos se organizó un concurso público del que resultaron vencedores Culmia y Ares, en Madrid, y Neinor con Cevasa, en Barcelona, los modelos de uno y otro son diferentes, lo que hace que el impacto de la inflación y los costes en uno y otro también vayan a ser diferentes.

El sistema madrileño es una concesión demanial que, en grandes rasgos, consiste en que la Administración cede los suelos, el socio privado construye y gestiona las viviendas durante 50 años y cuando se cumple este plazo los pisos pasan a estar bajo control público.

Madrid trasladará a los futuros alquileres el alza de la inflación desde diciembre de 2021

Una de las cláusulas del contrato que firmó la Comunidad de Madrid con los adjudicatarios contempla que, desde la firma del contrato, hito que sucedió el pasado mes de diciembre, se recoge el alza de la inflación en las futuras viviendas. Por tanto, todo el encarecimiento que se produzca desde entonces y hasta que se entreguen las llaves a los primeros inquilinos se trasladará al precio de los alquileres.

La hoja de ruta con la que se está trabajando actualmente contempla que la próxima primavera empiecen a licitarse las licencias de obras, con lo que el escenario más optimista retrasa hasta la segunda mitad de 2023 o principios de 2024 la entrega de las primeras viviendas, alquileres que nacerán, tomando como referencia las estimaciones de inflación actuales, con un incremento de entre el 10% y 15% frente a las rentas contempladas cuando se llevó a cabo la licitación, por el efecto de actualizar la inflación desde diciembre de 2021.

En Barcelona, el diseño de las promociones se está haciendo ahora adaptado al alza de costes

El caso catalán es diferente, ya que aquí se constituyó una sociedad mixta en que la participación pública y privada se reparte el 50%, con la Administración aportando los terrenos y el socio privado, el capital y la gestión. La ampliación de capital necesaria para dar entrada a Neinor y Cevasa se completó el pasado noviembre y, desde entonces, han estado trabajando en el diseño de las primeras promociones, lo que les ha permitido adaptarlas al nuevo escenario de alza del precio de los materiales.

A diferencia de Madrid, en este caso se mantendrá el mismo precio de alquiler que se contempló cuando se hizo la licitación, es decir, no se trasladará a las rentas el alza de inflación que corresponda a la fase de construcción. Esta misma semana, en el consejo de HMB está previsto aprobar los criterios de costes de las primeras promociones, paso previo a poder lanzar las licitaciones, que aspiran poder empezar a adjudicar a partir de verano.

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Al estar haciendo los estudios con el incremento de costes actual, los márgenes están siendo más ajustados, pero, a cambio, HMB cuenta con la ventaja de estar todavía en la fase previa de diseño de las promociones, lo que le permite ser más flexible e ir adaptando cada futura promoción a la situación real de los costes de construcción.

En el caso de Madrid, el alza de los materiales también está jugando en contra de los márgenes de los promotores, cuya capacidad de digestión es mayor en el caso de Culmia, ya que su oferta fue mucho menos agresiva que la de Ares, al haberse llevado un lote de 1.700 pisos con una rebaja de poco más del 1% sobre el precio de licitación.

El fondo estadounidense, en cambio, presentó una rebaja del 8,5% en uno de los dos paquetes que se adjudicó, mientras que en otro ofreció una quita del 2,2%. En total, se hizo con 3.500 pisos que construirá Grupo SanJosé, empresa con la que ha tenido que negociar el nuevo ajuste de números.

Como el incremento de precios de los materiales está siendo superior a la inflación, tanto Culmia con Avintia, la constructora que hará las obras de sus viviendas, como Ares con la compañía gallega están negociando el ajuste correspondiente en los contratos que han firmado con ellas, ajustes que también jugarán en contra de sus márgenes.

No obstante, en su favor cuenta el poder trasladar el alza de la inflación a las rentas iniciales, incremento que se quedará ya como base para los próximos 50 años, sobre la cual se seguirá aplicando la inflación correspondiente a cada ejercicio.

Alquiler asequible

Los pisos de alquiler asequible de HMB serán en régimen de protección indefinido para garantizar que no se privaticen nunca. Se construirán en los próximos ocho años, la mitad en Barcelona ciudad y la otra en el resto de su área metropolitana, con una inversión de 600 millones de euros, y los futuros inquilinos pagarán el precio de alquiler de vivienda de protección oficial vigente en cada momento, que actualmente es de 8,95 euros el metro cuadrado como máximo (14,1 euros el metro cuadrado en la provincia de Barcelona).

En el caso de Madrid, la horquilla de precios se moverá entre los 468 euros de Torrejón de Ardoz, los 503 euros de Getafe o los 512 de Humanes, hasta los 779 euros de San Sebastián de los Reyes o los 800 de Valdebebas, precios mínimos y máximos de las futuras viviendas de los lotes adjudicados, a los que se deberá sumar el impacto de la inflación desde diciembre de 2021.