Un superindicador de 17 gráficos que anticipa una reactivación inmobiliaria inminente

El mercado inmobiliario español está muy cerca de volver a los niveles previos a la pandemia. Mejora el interés por los activos industriales y de oficinas, aumenta el gasto de las tarjetas de crédito y mejoran la movilidad y la afluencia a los puestos de trabajo.

Todos estos indicadores, y hasta un total de 17 variables componen el CBRE Recovery Monitor, un superindicador elaborado por las áreas de Data Science y Research de CBRE España, que mide la evolución de la recuperación del sector desde el estallido de la pandemia.

Un indicador que desde finales de 2020 muestra una mejora sostenida y que en el mes de abril arroja una lectura de +40, muy por encima del +28 de marzo, +15 de febrero y el -5 de enero, aproximándose a zona verde, cerca de los niveles previos a la irrupción del coronavirus, como muestra el gráfico inferior.

"Coincidiendo con la baja incidencia a causa del coronavirus en nuestro país, el sector inmobiliario español consolida su tendencia positiva por tercer mes consecutivo, mostrando así una recuperación en el mes de abril debido a la evolución positiva que han experimentado los indicadores económicos, de movilidad y del sector", explica a El Confidencial Sergi Esteban, 'senior data scientist' del Departamento de Data Science de CBRE España. Muchos de estos indicadores —como se puede observar en todos los gráficos— se encuentran actualmente en zona amarilla, a las puertas de la zona verde que supondría situarse en los niveles previos de la pandemia.

Una lectura, por otra parte, que supone no solo situarse por encima de los niveles máximos observados desde la irrupción del coronavirus, sino que consolida la tendencia positiva desde comienzos de año.

“Los grandes avances en los planes de vacunación y la baja incidencia acumulada en nuestro país han impactado positivamente en la recuperación del sector inmobiliario, consolidándose por tercer mes consecutivo, según nuestro CBRE Recovery Monitor, la tendencia positiva del mismo”, asegura Sergi Esteban. “De cara al primer semestre del año, se prevé que la recuperación continúe su senda positiva a medida que se suavicen las restricciones de movilidad y que continúen las mejoras significativas de los indicadores de sentimiento económico y de mercado”, añade.

Los 17 indicadores que alimentan el superindicador se pueden agrupar en tres bloques:

1) Indicadores de oferta y de demanda del sector inmobiliario, elaborados por CBRE a partir de los grandes volúmenes de información del mercado de que dispone la firma.

"El pulso de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario se mide a través de cinco indicadores: el índice semanal de CBRE sobre nueva demanda interesada en nuevos inmuebles que salen al mercado de compraventa mediante un análisis de 'leads'; el índice mensual de CBRE sobre la demanda que generan nuevas propiedades que salen al mercado del alquiler; el porcentaje de asistencia de los empleados a los lugares de trabajo; la ratio de deuda por tipología de activo, y la evolución de la prima de riesgo contra el valor del NAV de las cuatro principales inmobiliarias cotizadas".

2) Indicadores macroeconómicos, elaborados por fuentes externas oficiales.

Los indicadores macroeconómicos que sigue el CBRE Recovery Index recogen la evolución de los afiliados a la Seguridad Social publicados por el Instituto Nacional de Estadística; la confianza de los consumidores españoles que mide mensualmente la OCDE; la rentabilidad de los bonos corporativos europeos BBB; el índice de volatilidad VIX que elabora el CBOE a nivel europeo; el índice PMI compuesto en España, y el gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV) gracias a datos de CaixaBank.

3) Indicadores de movilidad, que combinan fuentes externas e información de CBRE extraída del mercado a partir de herramientas propias.

Estos datos se nutren de información de AENA sobre tráfico mensual de pasajeros y vuelos en los aeropuertos del país; la evolución de la demanda hotelera a partir de datos del INE; datos de afluencia en principales calles comerciales y en un gran número de centros comerciales, a partir de las herramientas Calibrate y DMI, desarrolladas por CBRE; información sobre movilidad de Google Mobility, que permite monitorizar el impacto del covid en la movilidad en las distintas tipologías de activos, y el indicador de búsqueda de palabras clave que facilita Google.

"El CBRE Recovery Monitor surge con vocación de convertirse en referencia para el inversor y nace de la imprescindible necesidad de contar con inteligencia de mercado analizada de forma útil que aporte visibilidad en el proceso de toma de decisiones en el actual contexto de incertidumbre", asegura Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.

"Queríamos tener un elemento de información objetivo que permitiera analizar el impacto que ha tenido el coronavirus en la actividad económica, en general, y en la inmobiliaria, en particular. Y lo cierto es que estamos notando una reactivación importante. Este indicador nos ayuda a constatar que lo que estamos viendo de manera anecdótica en el día a día se refleja en él y está soportado por un conjunto de indicadores", añade.

En opinión de Ramírez-Escudero, "nos adentramos en la segunda mitad del año con unas perspectivas positivas y optimistas, aunque seguimos siendo cautos. Estamos a mitad de camino de recuperación respecto a como estábamos antes de la pandemia y la velocidad de recuperación se ha incrementado".

Todos y cada uno de esos 17 indicadores invitan al optimismo, según CBRE. “Los indicadores de demanda tanto de activos industriales como de oficinas registraron una tendencia alcista en abril, superando niveles precovid, mientras que en relación con los indicadores macroeconómicos, observamos mejoría tanto en el indicador de afiliados a la Seguridad Social como en el de confianza del consumidor y en el índice de volatilidad (VIX)", explica Miriam Goicoechea, directora asociada de Research de CBRE España.

Y destaca, especialmente, "el índice PMI compuesto, muy ligado al sector servicios, que alcanzó la ratio de 55,2, por encima del límite de 50 y valor solo registrado en periodo precovid”.

Por lo que se refiere a los indicadores de movilidad, desde la consultora detectan un incremento en la demanda hotelera, así como en el número de pasajeros y vuelos como consecuencia del periodo de Semana Santa, y cuya tendencia esperada para los próximos meses es muy positiva tras el fin del estado de alarma.

"El 'footfall' tanto en calles como en centros comerciales continuó creciendo y la previsión estimada es también muy favorable con el levantamiento de gran parte de las restricciones a la movilidad", según Goicoechea.

Y como novedad, explica, “este mes hemos incorporado dos nuevos indicadores que aportan un ángulo adicional de análisis. Por un lado, la evolución del gasto de las tarjetas españolas en terminales de punto de venta (TPV) de acuerdo a datos facilitados por CaixaBank y donde destacaron desde la irrupción del covid el incremento en el gasto de productos de primera necesidad (alimentación y farmacia) y el gasto del 'e-commerce', y, por otro lado, incorporamos el indicador de búsqueda de palabras clave que facilita Google y cuyas palabras 'covid', 'casa' y 'supermercado' fueron de las más demandadas desde marzo de 2020, mientras que 'hotel' y 'restaurante' cobraron mayor relevancia durante los meses de verano y en el periodo de Semana Santa”, concluye Goicoechea.