Fin de la crisis: vuelven las subidas de los alquileres

Casi dos años después de que estallara la pandemia, los expertos dan prácticamente por finalizada la crisis. Y con ella, el espejismo de caída de precios en el mercado del alquiler. La subida de la vivienda en el segmento de la compraventa y el incremento de la inflación se trasladarán también al mercado del alquiler, donde las tensiones entre las rentas y los ingresos de las familias seguirán presentes en los grandes mercados debido, como ha sucedido hasta ahora, a un parque de viviendas en arrendamiento que sigue siendo insuficiente para satisfacer una demanda en aumento.

Es el sentir general de buena parte del sector inmobiliario que espera con optimismo las viviendas que llegarán al mercado en los próximos años a través de los proyectos 'build to rent' de iniciativa privada, o a través del Plan Vive en Madrid o el Habitadge Metròpolos Barcelona (HMB), mediante colaboración público privada. Y con escepticismo, la futura Ley de Vivienda y el impacto que puede llegar a tener en el alquiler. Por el momento, la futura ley, de la que aún no se conoce su redacción final, solamente ha despertado recelos entre los profesionales inmobiliarios, quienes consideran que actúa directamente sobre los precios y no sobre lo que consideran el gran problema del mercado, la oferta.

Tras el aluvión de pisos turísticos y destinados a estudiantes que 'engordaron' en el mercado del alquiler tradicional, la oferta ha vuelto a contraerse con la llegada de turistas y el regreso de los estudiantes. Tal es así que, según un estudio de Servihabitat, la oferta se ha contraído un 31,5% y ha vuelto a niveles prepandemia.

"La crisis ha quedado atrás mucho antes de lo previsto. Durante la segunda mitad del año pasado y la primera de 2021, se cruzaron operaciones de alquiler con cierto descuento, pero todo eso ha quedado atrás, como queda patente por las últimas operaciones firmadas. En el caso de Vitruvio, la ocupación está ya al 100% sin que hayamos tenido que reducir rentas, lo cual es sintomático de la velocidad que ha tenido esta crisis y la recuperación que estamos viendo", explica a El Confidencial Joaquín López-Chicheri, presidente de esta socimi.

Este experto prefiere no aventurarse a hacer previsiones sobre el futuro, pero en el contexto económico actual en España, y en particular en las principales ciudades y regiones que tienen mayor afluencia de población, "parece evidente que el alquiler continuará subiendo. En las principales ciudades, la oferta sigue moviéndose muy despacio y la creciente inflación tendrá un impacto sobre los precios".

Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers, también da por superada la crisis y aventura la vuelta a los niveles de precios previos a la pandemia en unos meses impulsados por una escasez de oferta frente a una pujante demanda, y al renovado apetito inversor por la compra para alquiler.

En 2022, alquileres en niveles prepandemia

"Hasta septiembre de 2021 se han registrado bajadas progresivas de los alquileres, pero después del verano ha habido una tendencia creciente de los precios que probablemente se mantendrá durante todo el año que viene, de tal manera que, con toda probabilidad, los alquileres superarán los precios prepandemia antes de finalizar 2022. Hasta el verano de 2021 ha sido buen momento para cambiarse de casa", añade López-Chicheri.

Y es que el mercado del alquiler se ha visto mucho más sacudido que el de la compraventa a consecuencia de la pandemia, si bien los precios no solo no caerán más, sino que volverán a subir para volver a los niveles de 2019. Un rebote en toda regla si tenemos en cuenta que podemos hablar de retrocesos generalizados de más del 10%, de entre el 15% y el 20% en ciudades que tenían una importante presencia de viviendas destinadas al alquiler turístico como el centro de Madrid (-12,7%) o Barcelona (-17,6%), donde la oferta en alquiler llegó a incrementarse un 70%, según datos de Colliers.

"Durante la pandemia, los alquileres bajaron a nivel nacional en torno al 5%, pero en las grandes ciudades, donde este mercado tiene más importancia, como Madrid y Barcelona, las caídas estuvieron en torno al 10% debido, fundamentalmente, a dos factores", apunta Susana Rodríguez, directora general de Negocio de Savills Aguirre Newman.

"Por un lado, en general, las familias pospusieron ciertas decisiones importantes como las que afectan a la vivienda y, por otro lado, en estas grandes ciudades salió nueva oferta al mercado que antes estaba destinada a alquiler para estudiantes o a alquiler vacacional. Y, precisamente, las zonas céntricas de estas ciudades, las más turísticas, son las que más han ajustado los alquileres, lo que no deja de ser una buena noticia porque demuestra que la ley de la oferta y la demanda funciona y, efectivamente, cuando hay más oferta en el mercado, los precios se autorregulan", añade Susana Rodríguez.

En su opinión, desde el pico de ajuste en torno al 10% en Madrid y Barcelona, "ya habríamos recuperado como un 2% o un 3% y prevemos que continúe la recuperación de precios. Sin embargo, todavía no estamos en niveles de precios de finales de 2019".

Las opiniones sobre futuros encarecimientos de los alquileres son generalizadas. José María Basañez, presidente de Tecnitasa, ofrece varios motivos más. "Una parte muy importante de las construcciones de edificios residenciales está sufriendo retrasos o está paralizada por los problemas en las cadena de suministros y también por el encarecimiento de los precios de los materiales de construcción, que se cifra en torno al 20% los últimos meses".

"Los alquileres superarán los precios prepandemia antes de finalizar 2022"

De este modo, "esto provocará que las viviendas terminadas lleguen más tarde al mercado e incluso que algunas no lleguen o que lleguen a precios muy superiores, con lo cual se restringirá la oferta. Y ante la misma demanda, subirán los precios. Por otro lado, la inflación de los últimos meses se trasladará al precio de las viviendas terminadas y si sube la vivienda, el alquiler, automáticamente, también lo hará".

Sin embargo, como viene sucediendo desde 2014, y a diferencia de lo que aconteció durante la burbuja inmobiliaria, "hay muchos mercados inmobiliarios, barrios, tipologías o zonas. Algunas muy demandadas, como el barrio de Salamanca, donde los precios continuarán subiendo, mientras que en las zonas periféricas, donde la demanda no es tan potente, los alquileres podrían mantenerse o subir con menos intensidad", añade Basañez.

De hecho, tal y como destaca Colliers en su último informe residencial, Barcelona ha registrado una caída de precios más intensa que Madrid debido, principalente, a las regulaciones del Ayuntamiento de Barcelona en materia de vivienda "lo que, unido a la incertidumbre económica de las familias por la crisis sanitaria y los altos precios alcanzados en 2018, ha provocado que muchos propietarios hayan decidido sacar su piso del mercado de alquiler y ponerlo en venta, con el consiguiente fuerte incremento de la oferta de vivienda en la Ciudad Condal", apunta De la Fuente.

"No obstante", prosigue, "dada la fuerte demanda de vivienda que presenta Barcelona capital, para los próximos meses se espera que cambie esta tendencia y los precios experimenten incrementos sobre los niveles actuales".

Recelos ante la futura Ley de Vivienda

Precisamente, teniendo en cuenta la regulación de control de precios implantada en Cataluña, cobra especial importancia la futura Ley de Vivienda. Un documento que, de salir adelante en los términos anunciados —limitación de rentas en mercados tensionados, grandes tenedores...—, despierta recelos en el conjunto del mercado inmobiliario.

"Aún falta mucho para ver el texto definitivo de la futura Ley de Vivienda, pero no son buenas noticias, porque es una muestra más del problema ideológico que tiene un sector de la población contra las inversiones del sector privado. No está claro que esta ley ofrezca una política adecuada y que desarrolle políticas que realmente resuelvan los problemas que tiene la sociedad", asegura López-Chicheri.

"Por la redacción actual, no parece que vaya a resolver el principal problema de la vivienda, que es el enorme esfuerzo que deben realizar muchas familias para acceder a una vivienda en alquiler en las grandes ciudades, y dentro de estas, en determinadas zonas", prosigue este experto..

Según el directivo de Vitruvio, "en ciudades como Toronto, Tokio, San Francisco o Nueva York no parece que las medidas orientadas a la intervención sobre los precios hayan funcionado, porque no se soluciona el problema de raíz, que es poner más oferta en el mercado. Quizás en una situación de crisis como la pandemia tienen mucho sentido las ayudas directas al inquilino y funcionan bien, pero en el resto de contextos económicos, van directamente al bolsillo de los propietarios. Si la oferta sigue siendo la misma, seguirán subiendo los precios".

Antonio de la Fuente también se muestra escéptico respecto a la futura normativa. "Si se aprueba tal y como está planteada, aunque es complicado, tendrá un impacto entre malo y muy malo en el mercado del alquiler, ya que no debemos de olvidar que actualmente hay una avalancha de inversores institucionales que quieren invertir en España para crear un parque de viviendas en alquiler. Si no les damos estabilidad y les ponemos trabas, se alejará la inversión, no solo de las grandes ciudades, sino de esas segundas ubicaciones, el siguiente foco en el que se van a centrar los inversores institucionales".

Y coincide con López-Chicheri en que "iniciativas como las que contempla la futura ley, como el control de los precios de alquiler, ya se han hecho en algunas ciudades como en Barcelona y la experiencia nos dice que el precio ha bajado lo mismo que en otros sitios, pero la oferta disponible ha bajado mucho más, con lo cual el beneficio finalmente no ha sido tal".

Por su parte, el presidente de Tecnitasa considera que "la ley afectará directamente a la libre disposición de la propiedad privada, lo cual está próximo a poder considerarse inconstitucional. Además, tendrán que ser las comunidades autónomas las encargadas de aplicar la ley y antes de que se haya desarrollado y haya entrado en vigor, la mitad de ellas ya ha dicho que no la van a aplicar".

"Si a esto se suma que la ley se dirige, fundamentalmente, hacia los grandes tenedores de viviendas, que no reprepresentan mucho más del 5% de la vivienda en alquiler, el efecto apenas sería sobre el 3,5% de las viviendas en alquiler en España. Y eso en el mejor de los casos, porque dentro de ese porcentaje habrá que ver qué viviendas se sitúan en zonas tensionadas. En definitiva, puede ser que apenas afecte al 1% de las viviendas", asegura Basáñez.

"Todas las medidas que proponen desincentivarán al propietario de vivienda en alquiler, con lo cual se reducirá la oferta y, según las leyes del mercado, subirán los precios, justamente lo contrario a lo que se pretende con la ley", añade el directivo de Tecnitasa.

Opinión que comparte Susana Rodríguez. "Hasta que no conozcamos de verdad la letra pequeña, es difícil hacer una valoración de cuál va a ser el impacto, pero en lo que todos coincidimos es en que con más producción de vivienda y con más vivienda en el mercado, los precios se autorregulan".

Como el resto de expertos, Rodríguez asegura que "lo más importante es conocer el texto definitivo y los pormenores de la ley. De momento, los fondos que invierten en proyectos 'build to rent' están a la expectativa de conocer las reglas del juego. Estos inversores invierten en otros países en los que hay regulación como Francia o Alemania, por lo que no creo que vaya a cundir el pánico en ese sentido. Eso sí, es fundamental conocer bien cuáles son los problemas de la ley. En Cataluña, y en concreto en Barcelona, donde se han adelantado con alguna normativa relativa al control de rentas, sí que ha provocado que algunos inversores hayan levantado el pie del acelerador en cuanto a sus decisiones de inversión".

Impacto de los proyector BTR y el Plan Vive

Precisamente, la inversión en vivienda para alquiler se ha convertido no solo en una de las inversiones de moda en España desde 2018, sino que este tipo de activos han mostrado un muy buen comportamiento durante la pandemia siendo este segmento, junto con el logístico, uno de los más resilientes.

Todas esas viviendas, procedentes del 'build to rent', en la jerga inmobiliaria, pondrán en el mercado del alquiler miles de viviendas. Lo mismo harán algunos planes de la Administración pública con la colaboración público-privada, como los impulsados en Madrid o en Barcelona. No obstante, aún serán necesarias muchas viviendas más para conseguir un mayor equilibrio entre oferta y demanda.

Desde Savills Aguirre Newman, estiman que, hasta 2030, harían falta unos dos millones viviendas adicionales en el mercado de alquiler.

"Una cifra que calculamos en función de la evolución prevista de la creación de nuevos hogares teniendo en cuenta los movimientos migratorios, tanto de la población que viene de fuera de España como de la que se mueve dentro del país. Y hay que tener en cuenta que estamos produciendo unas 120.000 viviendas a través de diferentes iniciativas privadas y unas 20.000 a través de iniciativas público-privadas como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid o en Barcelona a través del Instituto de la Vivienda. Todas estas viviendas, sin duda, van a impactar en el mercado, pero probablemente todavía son insuficientes", explica Susana Rodríguez.

Para Antonio de la Fuente, "cualquier mercado en tensión en el que se inyecta oferta debería impulsar los precios a la baja". "Este es un mercado que ha avanzado mucho en los últimos tres años. Ha pasado de cero a 100, de no haber ninguna operación a poder compararnos en algunas ubicaciones con países europeos, y aunque queda todavía camino para desarrollarnos, sin duda esta oferta de nueva vivienda va a permitir que la gente en general pueda disponer de un producto más moderno que se adecúe mejor a sus necesidades, con un tique medio más ajustado a sus ingresos".

Y es que, según datos recopilados por Colliers, aunque el porcentaje de hogares en régimen de alquiler a nivel nacional se encuentra en el 18,1%, muy por debajo de países como Suiza (57,5%), Alemania (48,5%), Austria (44,6%) y Dinamarca (39,6%), algunas comunidades tienen más desarrollado el mercado de alquiler, como Baleares con una cuota del 35,5%, Cataluña con una cuota del 27,5% y Madrid con el 22,5%.

"El Plan Vive, sin duda, ha sido una iniciativa fantástica que ha tenido un éxito tremendo a pesar de que había bastantes dificultades en cuanto a plazo y en cuanto a volumen de inversión. Pero es una gran noticia que se hayan adjudicado con éxito tres de los cuatro lotes", asegura Antonio de la Fuente.

"Si pensamos en las ubicaciones donde se van a construir esas viviendas, lo normal es que cuando salgan al mercado tiren a la baja los precios del alquiler. Y si este tipo de iniciativas se pueden llevar a cabo en otras ubicaciones, lógicamente se conseguirá un efecto positivo, distensionando el mercado de alquiler en aquellas zonas que pongan en marcha estas viviendas".

"No obstante", advierte De la Fuente, "no en todas las ubicaciones y no en todas las comunidades autónomas, la vivienda en alquiler compensa. De hecho, hay algunas comunidades autónomas donde es posible que se queden desiertos algunos planes similares al Plan Vive de Madrid".

Por su parte, Joaquín López-Chicheri destaca cómo "ha entrado mucho capital a desarrollar vivienda en alquiler en España y vamos a empezar a notarlo, pero es un proceso lento y que se produce fundamentalmente en zonas relativamente periféricas, que es donde está el suelo que se puede desarrollar en Madrid. En cualquier caso, las iniciativas de incremento de oferta no son tan relevantes en el centro de las ciudades por la dinámica del urbanismo y la legislación urbanística que es donde más se notaría, por ejemplo, una mayor oferta de vivienda en alquiler", apunta este experto, quien aboga por la intensificación de usos en el centro de la ciudad.

"Por ejemplo, convertir un piso de 300 metros en dos pisos de 150 metros con zonas comunes o aumentando la edificabilidad del edificio. Acciones que pueden chocar contra un deseo mayoritario de querer conservar el centro de las ciudades", concluye.