Tensión en el alquiler: la oferta regresa a nivel prepandemia y los precios dan señal al alza

El mercado del alquiler vuelve poco a poco a la situación previa a la pandemia. Un regreso a la normalidad positiva para los propietarios, pero negativa para los inquilinos que pueden ver cómo se esfuman sus esperanzas de alquileres más baratos.

Los precios en las zonas tensionadas como Madrid o Barcelona han dejado de caer y comienzan a registrarse los primeros incrementos en las rentas debido a una nueva contracción de la oferta de pisos dedicados al arrendamiento en el mercado y a una demanda muy potente.

La oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 31,5%, para volver a los niveles de 2019

Y es que, tras la avalancha de pisos turísticos y destinados a estudiantes hacia el alquiler tradicional durante la pandemia, gran parte de esos inmuebles han vuelto a salir del mercado de los arrendamientos de larga duración, provocando una nueva contracción de la oferta que, unida a una demanda de nuevo en auge, está volviendo a tensionar al alza los precios de alquileres.

Según datos del informe sobre el 'Mercado de alquiler residencial en España 2021' elaborado por Servihabitat, el volumen de oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 31,5%, para volver a los niveles de 2019. A septiembre de 2021, hay en España 1,9 viviendas en oferta por cada 1.000 habitantes frente a los 2,9 de 2020, 4,9 por cada 1.000 hogares, frente a los 7,2 del año pasado.

"La oferta de alquiler residencial en España vuelve a los niveles prepandemia y se normaliza, pasando de 134.065 a 91.854 viviendas entre septiembre de 2020 y el mismo mes de 2021, ha pasado", recoge este informe.

Esta fuerte reducción del parque disponible se debe, según Servihabitat, a una mayor absorción por parte de la demanda de alquiler, "que ha aplazado su intención de compra empujada por las dificultades económicas generadas por la crisis sanitaria, sobre todo en lo que respecta a la destrucción total o parcial de empleo".

Pero también, prosigue en su informe, al trasvase del alquiler residencial al vacacional tras el fin de las restricciones. "En las zonas de costa, el alquiler turístico ha recuperado cuota de mercado en detrimento del tradicional. Por su parte, en áreas tensionadas donde se han puesto en marcha mecanismos de limitaciones de las rentas, es notable la fuga de viviendas de alquiler, dado que los propietarios no obtienen la rentabilidad esperada o se sienten desprotegidos jurídicamente".

La progresiva vuelta a la normalidad en el mercado del alquiler se pone también de manifiesto en el tiempo que tarda en alquilarse una vivienda en España, que vuelve a recuperar su ritmo de rotación tras la paralización de la actividad en 2020.

Una vivienda tarda, de media, 55 días en alquilarse frente a los 58 de 2020

Así, por ejemplo, si de septiembre de 2019 al mismo mes de 2020, el tiempo medio creció de 49 a 58 días, en el último año ha bajado a 55. Unas cifras que refrendan las mediciones de los agentes de la propiedad inmobiliaria. Según sus datos, se ha pasado de 1,93 meses en septiembre de 2019 a 2,16 meses en marzo de 2021, para bajar a los 1,82 meses en septiembre de este año.

¿Qué ha pasado con los precios?

Según el informe de Servihabitat, el precio medio de una vivienda en alquiler en España entre 80 y 90 metros cuadrados cayó un 6,7% entre 2020 y 2021, pasando de 894 a 826 euros al mes. La nueva contracción de la oferta, unido a una fuerte demanda, hace anticipar nuevos incrementos de los alquileres. De hecho, el 36,3% de los agentes inmobiliarios observan subidas de precios, frente a un 51,7% que espera que se mantengan y un 11,9% que apuestan por caídas.

La caída de los alquileres, unida a la subida del precio de la vivienda en propiedad —que ha sabido aguantar la embestida de la crisis—, ha tenido un impacto directo en la rentabilidad.

Según datos de Servihabitat, en septiembre de 2021, la rentabilidad anual bruta media para una vivienda en alquiler en España se ha situado en 6,1%, por debajo del 6,8% de hace un año, pero por encima del 5,7% de 2019 y el 5,6% de 2018.

"El incremento en el precio de venta, que se ha mantenido por ser un segmento de mercado que no se ha visto alterado durante la pandemia, recorta el rendimiento obtenido por los propietarios, cuyos márgenes también se estrechan por el recorte sufrido por las rentas de alquiler", apuntan desde Servihabitat,

"Con todo ello, la vivienda sigue posicionada como activo refugio. Los mercados más dinámicos continúan teniendo una rentabilidad atractiva que ejerce de potente imán para los inversores que buscan comprar para alquilar. En zonas donde el precio de compra es más ajustado, la rentabilidad puede ser más alta, pero la búsqueda de inquilinos resulta más difícil, lo que concentra la inversión en la obtención de plusvalías por venta", recoge este informe.

Sobre el futuro del mercado del alquiler en España, desde Servihabitat aseguran que "las perspectivas están fuertemente condicionadas por cómo puede reaccionar el mercado ante las decisiones de las administraciones públicas. El recorte en la oferta de vivienda en alquiler disponible podría agravarse debido al control sobre las rentas que el Gobierno quiere imponer en función de dos variables. Por un lado, diferenciando entre grandes tenedores y pequeños propietarios, y atendiendo a la tensión de los precios que ofrezca la zona de referencia. Experiencias similares en países de nuestro entorno", recoge el informe de Servihabitat, "han derivado en una constricción de la oferta y en el deterioro de las condiciones de habitabilidad de las mismas".