La construcción y las ventas sufren un duro revés en la costa, pero los precios aguantan

La pandemia ha provocado importantes estragos en la costa española. La actividad constructora ha experimentado un parón considerable en algunos puntos junto al mar, las ventas han caído con fuerza debido a la ausencia de compradores extranjeros, mientras que los precios, a diferencia de lo que hacían presagiar los acontecimientos, han aguantado relativamente bien el golpe de la crisis.

El número de visados de obra nueva ha sufrido un recorte notable en las principales costas españolas. En especial, destaca la Costa del Sol, que ha experimentado una reducción del 42% en nuevos visados en 2020 respecto a las cifras de 2019. Un fuerte descenso que contrasta, por ejemplo, con la caída, mucho más suave (del 10%) en la Costa Blanca. Así lo recoge el último estudio de mercado realizado por Sonneil, la 'proptech' española especializada en la venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales.

La Costa del Sol lleva varios años en el punto de mira del sector que, tras la burbuja inmobiliaria y una vez digerido el stock derivado de aquella, ha sido uno de los mercados más activos a nivel constructor.

El número de visados en la Costa del Sol se ha desplomado un 42% en 2020

Pero también ha sido uno de los más afectados por la pandemia, si bien, era uno de los mercados que ya había hecho saltar las alertas del sector ante un posible escenario de sobreoferta (entre Málaga y Estepona llegó a haber más de 200 promociones en marcha). De hecho, ya a finales de 2019, el exceso de oferta de obra nueva y el fuerte incremento de precios, provocaron que los datos comenzaran a mostrar un estancamiento de las transacciones.

La situación en 2020, con la irrupción del coronavirus, puso de nuevo en alerta a este mercado en el que, prácticamente la mitad de las transacciones son protagonizadas por extranjeros. Además, muchos promotores, tal y como ha sucedido en el resto del territorio español, han aplazado la puesta en marcha de nuevos proyectos no solo por la incertidumbre y crisis generadas por la pandemia, sino por las mayores exigencias de preventas por parte de la banca a la hora de conceder financiación. Unas exigencias, según los expertos, mucho más estrictas en zonas de costa.

"El volumen de oferta de obra nueva en Costa del Sol ha crecido muy notablemente en el periodo 2017-2019, pero ha sufrido una reducción drástica en el año 2020 (-42%), la más significativa de las principales costas. En tan solo un año, la diferencia de nuevos visados en Málaga respecto a Alicante ha pasado del 72% al 16%", explica a El Confidencial Alfredo Millá, CEO de Sonneil.

Las alertas sobre la Costa del Sol saltaron hace ya un par de años. "El mercado se encontraba saturado en algunas zonas y con precios por metro cuadrado muy elevados", explicaba hace un año a El Confidencial Bernd Dellwing, director de Engel & Volkers en Marbella. "El producto que no está en las mejores ubicaciones ya estaba sufriendo ritmos de ventas más lentos de lo esperado y aunque oficialmente no se había producido una corrección de los precios, lo cierto es que sí se estaban negociando a la baja los precios de venta".

"Debido a esa sobreoferta", añadía Mikel Echavarren, CEO de Colliers, "algunos proyectos ya se estaban parando antes de la crisis del coronavirus y otros estaban ya ajustando precios. No creo que sea una cuestión de bajada de precios, sino más bien de una barrera imposible de superar a la hora de poder enseñar localizaciones, proyectos en marcha, etc", añadía.

De Marbella a Alicante, pasando por Orihuela

En Costa Blanca también se ha dejado sentir el parón constructor tras unos años de fuerte actividad. Si bien, no todos los mercados se han comportado por igual. Así, por ejemplo, en Orihuela se ha pasado de más de 1.000 visados en 2016 y 2018, a casi la mitad en 2020. En Benidorm, por su parte, el mercado estrella de la Costa Blanca, se ha pasado de 300 visados en 2017 o apenas medio centenar en 2018 y 2019, para acercarse de nuevo a los 300 en 2020, lo que pone de manifiesto que, a pesar del coronavirus, sigue siendo uno de los mercados más activos a nivel constructor de la costa española.

Además de la actividad constructora, preocupan también las transacciones, puesto que en la costa y las islas, el peso del comprador extranjero sobre el total de transacciones es muy relevante. En Alicante o Baleares, por ejemplo, los extranjeros representan el 42% y el 35% de las compraventas, respectivamente. Y en todos los grandes mercados de costa –aunque también en Madrid y Barcelona– las ventas de casas a extranjeros han caído con fuerza.

Al igual que ya venía sucediendo desde 2019 en toda España, la demanda en costa había comenzado a mostrar síntomas de agotamiento, en especial, por el fuerte incremento de precios. Una situación que se ha intensificado en el último año debido a las restricciones a la movilidad derivadas de la pandemia y que ha provocado que las ventas de casas a extranjeros hayan pasado de 63.000 unidades en 2019 hasta 47.500 en 2020, lo que supone un descenso del 24%.

El descenso no ha afectado por igual a los distintos mercados. En Alicante y Madrid la caída ha sido del 30% –si bien en Madrid el porcentaje de las ventas a extranjeros sobre el total no es tan importante como en Alicante– mientras que en Barcelona y Málaga el descenso ha sido del 20% y en Murcia, del 17%. Estas caídas han provocado que también haya menguado el porcentaje que representan las compras de extranjeros sobre el total de transacciones, siendo Alicante el mercado más castigado, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

"Las ventas a extranjeros han crecido desde 2015 un 34% –un 7,61% anual acumulado– hasta 2019, pero en 2020 han sufrido un retroceso del 25%, con un menor impacto en obra nueva, donde las operaciones venían comprometidas de años anteriores y se han escriturado este año", explica Alfredo Millá. Es decir, lo que están mostrando actualmente las estadísticas sobre ventas (y precios) de obra nueva, no solo en costa, sino en toda España, son transacciones firmadas hace año y medio o dos años, pero que se están escriturando ahora.

Este experto, sin embargo, se muestra esperanzado de cara a los próximos meses. "Somos bastante optimistas porque tenemos muchísimos clientes pendientes de poder viajar con los que estamos en contacto. De hecho, ya hemos empezado a recibir visitas de clientes vacunados en sus países de origen", explica. "El extranjero no ha sufrido tanto la pandemia como en España, por eso creemos que vamos a vivir el conocido descorche de la botella de champán que ya vivimos en julio y agosto con clientes españoles, pero ahora con españoles y extranjeros", añade.

Por otro lado, el parón en la construcción de nuevos proyectos, según los expertos, favorecerá la absorción del exceso de oferta en determinadas localizaciones. De hecho, según el informe de Sonneil, el ratio de ventas de obra nueva versus vivienda usada se ha visto favorecido en el contexto actual. "Se ha pasado de un 21% a un 25%. Entendemos que es fundamentalmente porque las operaciones de obra nueva ya venían comprometidas con contratos de compraventa firmados antes del confinamiento y las medidas de reducción de movilidad", explica el CEO de la compañía.

En Málaga, las ventas de obra nueva incluso han crecido con respecto al año anterior

Al igual que sucede a nivel nacional, la segunda mano concentra la mayoría de las operaciones. Según recoge Sonneil, desde 2015, los compradores han centrado su compra en la vivienda usada, que llegó a representar un 82,5% del total de transacciones en 2019. En 2013, cuando aún se estaban digiriendo los excesos de la burbuja inmobiliaria, el ratio usada versus nueva era de un 50-50% y del 60%-40%, en 2014.

"En el caso particular de Málaga, las ventas de obra nueva han incluso crecido respecto al año anterior. No así las de vivienda usada. Esto viene originado porque las operaciones ya habían sido cerradas en años anteriores y tan solo se han escriturado, cifra que es la que recoge el Colegio de Registradores", añade Millá. "En Alicante, por el contrario, sí que se ha experimentado un notable descenso respecto a 2019. En el caso de obra nueva, de un 20%, a diferencia de Costa del Sol, donde ha crecido".

Los precios aguantan el golpe

Respecto a precios, a pesar del golpe inicialmente previsto, la costa mediterránea se mantiene en niveles similares a los de marzo de 2020, mientras que las islas se recuperan tras un año de pandemia, según los últimos datos de Tinsa.

"El índice general de marzo revela una superación generalizada del freno experimentado durante 2020, con un comportamiento destacado del grupo de islas –Baleares y Canarias– que consolida las cifras positivas, aunque moderando el repunte interanual de los primeros meses de 2021", explica Andrea de la Hoz, analista senior de la tasadora.

"Los mayores incrementos en tasa anual se localizaron en las islas, con una subida del 2,8%, mientras que la costa mediterránea se mantiene en niveles similares a los de marzo de 2020 (+0,1% interanual)", añade.

Alfredo Millá reconoce, por su parte, que "ninguna de nuestras promociones ha bajado precios. Se sabe que es un asunto coyuntural y que es cuestión de aguantar. El hecho de no estar tan apalancadas como en el periodo anterior a 2007 da mucho más margen".

Y, al igual que ha sucedido en las grandes ciudades, asegura que "la obra nueva se ha resentido mucho menos que la segunda mano, porque está en manos de empresas consolidadas surgidas después de la crisis y de grandes fondos o cotizadas, mientras que se han dado buenas oportunidades en usada porque ha habido situaciones complicadas, en cuanto a personas no jurídicas o particulares", añade.

"La evolución del mercado residencial de costa estará condicionada por la demanda extranjera"

Y de cara a los próximos meses, ¿qué pasará? Según Andrea de la Hoz, "la evolución de los mercados residenciales de costa estará condicionada por la demanda extranjera, a la que se encuentra especialmente expuesta y cuya recuperación queda supeditada principalmente a la vuelta de la movilidad internacional".

En su opinión, "la confianza compradora e inversora se mantienen, en un marco de estimaciones prudentes en el corto plazo. Las compraventas e inversiones, tanto de particulares como de grandes actores, han sido pospuestas en su mayoría por restricciones operativas y de movilidad y están recuperando los ritmos de actividad mes a mes, mientras que la evolución de precios comienza a mostrar diferencias entre la obra nueva, que se mantiene, y la segunda mano, que está más expuesta a potenciales ajustes", concluye.