El exceso de viviendas alerta a la Costa del Sol, mientras la Costa Blanca aguanta el tipo

La Costa del Sol está 'on fire'. Tanto, que la fiebre inmobiliaria ha provocado un auténtico 'boom' constructor que se ha extendido como una mancha de aceite entre Málaga y Estepona donde hay en marcha más de 200 promociones, algunas de las cuales, tal y como coinciden en señalar los expertos, están encontrando dificultades en su comercialización debido a una demanda mucho menos activa, a un fuerte incremento de los precios en la zona y a un entorno de ralentización económica -tanto nacional como internacional- que comienza a trasladarse a un estancamiento de las transacciones.

El buen momento que vivió el mercado de la Costa del Sol en 2017 -como en el resto de España- provocó la entrada en masa de grandes promotores y fondos de inversión lo que, inevitablemente, se ha traducido en un fuerte aumento de los precios del suelo y, por tanto, de las viviendas que han salido a la venta en los dos últimos años. Un hecho que, unido a la existencia de una demanda mucho más estable en el tiempo, ha provocado que los ritmos de ventas, aún siendo elevados, sean mucho más pausados que los registrados hace dos años.

"La alegría con la que se ha vendido en los dos últimos años ha dado paso a unos ritmos de venta, aún buenos, pero algo más pausados, especialmente a la vuelta del verano", coinciden en señalar varios expertos del sector.

Por el contrario, y a pesar de que la recuperación inmobiliaria también ha llegado con fuerza a toda la costa del Mediterráneo, especialmente en la Costa Blanca -Alicante, Benidorm, Orihuela...- lo cierto es que la fiebre inmobiliaria en esta zona ha sido mucho más pausada, lo que se ha traducido en una oferta de obra nueva más controlada y en unos ritmos de venta superiores, incluso, a los registrados en 2017.

Según un estudio de mercado realizado por Sonneil, la a 'proptech' española especializada en la venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales, "se observa una ralentización en las ventas en Costa del Sol respecto a 2018 y también 2017, mientras que Costa Blanca resiste mejor y se sitúa por encima de las ventas de 2017, si bien, baja respecto a 2018 levemente. En cualquier caso, en ambos mercados los ritmos son sanos y no tiene que haber señales de alarma".

Según este estudio, el número de visados en Costa del Sol se ha disparado en el último año con un 50% más que en Costa Blanca, algo inédito desde 2012, ya que desde esa fecha los visados siempre habían sido inferiores. Además, en 2018 los visados en Costa de Sol se dispararon un 50%, mientras que en Costa Blanca se produjo una caída del 10%. "En Costa del Sol, la percepción de ralentización es mayor porque se ha juntado un 'boom' de visados de obra nueva junto con la ralentización de ventas señalada", explica Alfredo Millá, CEO de Sonneil.

Bom constructor en Costa del Sol

"Vemos algunas zonas con sobreoferta y Costa del Sol es una de ellas. Hace cinco años apenas había 30 promociones y ahora esa cifra se ha multiplicado por diez, mientras la demanda permanece estable lo que provocará que, inevitablemente se produzca algún efecto en los precios. Es un mercado en el que comenzamos a ver, de manera puntual, que determinadas promociones no salen al mercado y donde en el futuro podremos ver ajustes de precios lo que, por otro lado, sería positivo, puesto que pondría de manifiesto que el mercado se autorregula y cuanto antes suceda, mejor", explica Pedro Soria, director comercial de la tasadora Tinsa.

Hace cinco años apenas había 30 promociones y ahora esa cifra se ha multiplicado por diez, mientras la demanda permanece estable

Todos los expertos consultados descartan, sin embargo, una abrupta caída o un descalabro. "No es la alegría de 2018, pero no vemos motivos de alarma. Pero sí es cierto que en Costa del Sol es posible que no haya pastel suficiente para tanto promotor, pero la demanda sigue siendo muy activa", añade Alfredo Millá quien, además de la demanda nacional recomienda seguir de cerca el comportamiento de la extranjera, especialmente británicos.

Los británicos representan en torno al 15% de las transacciones en esta zona, si bien, hace unos años, dicho porcentaje se movía en torno al 20%, un retroceso alimentado por la incertidumbre generada por la salida del Reino Unido de la Unión Europea. Alfredo Millá recomienda, además, no perder de vista a los compradores suecos o noruegos en un momento de debilidad de su divisa.

El comportamiento de la demanda extranjera tiene un mayor impacto en la evolución del mercado inmobiliario en Costa Blanca, ya que los compradores extranjeros representan casi un 41% sobre el total de transacciones, mientras que Costa del Sol tiene un 28%, de tal manera que cualquier fluctuación o cambio en las decisiones de compra de esta demanda tendrán un mayor impacto que Costa del Blanca que en Costa del Sol.

"Es cierto que hemos notado cierta ralentización, especialmente tras la vuelta del verano, posiblemente por la incertidumbre, a nivel político, de los últimos meses", coincide en señalar Maripaz Chocano, técnica de Tinsa en la zona de Málaga.

"Es posible que se esté consolidando la sobreoferta, pero lo cierto es que los ritmos de venta siguen siendo muy buenos", explica, al tiempo que reconoce que el fuerte aumento de los precios en los últimos meses, entre un 10%-15% en el último año en algunas promociones de obra nueva, también podría estar afectado a los ritmos de venta. "Las primeras promociones se vendieron muy rápido, pero en un periodo muy corto de tiempo han subido mucho y eso ha afectado al mercado".

En opinión de Chocano, "el incremento brutal de los costes de construcción ha forzado los beneficios de las promotoras, que han tenido que compensar estos aumentos subiendo los precios de venta. El problema es que los sueldos ni los ingresos de los ciudadanos han aumentado al mismo ritmo, por lo que es normar que se ralenticen los ritmos de venta". "No obstante", asegura esta experta, la "compra de suelo sigue siendo la opción más rentable y segura para muchos inversores", por lo que no prevé que la actividad promotora se desinfle en los próximos meses.

"Tampoco hemos notado ralentización en Málaga capital, donde hay una gran oferta de obra nueva, especialmente en la zona univesitaria -Teatinos- y en la zona este. No obstante, el perfil del comprador es diferente al que puede haber en Marbella, Torremolinos y Benalmádena, con mayor peso de las transacciones para primera residencia o de inversores frente a la segunda mano,", apunta Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga, quien augura un aumento de las transacciones del 10%para su compañía este año y un 15% en la facturación.

Menor euforia constructora en Costa Blanca

En Costa Blanca, la situación, al menos a nivel promotor, es también intensa pero muy diferente a la de Costa del Sol, según los expertos consultados. No obstante, hay puntos calientes como Orihuela, Benidorm o Torrevieja, mercados con una enorme actividad inmobiliaria y un gran apetito comprador.

Para que nos hagamos una idea, en 2017 Orihuela fue el municipio costero de más de 10.000 habitantes en el que más viviendas se construyeron por delante de mercados también muy dinámicos como el de Marbella, Estepona o Ibiza. De hecho, aquel año se emitieron 1.150 visados, por encima de los 877 de Valencia y los 808 de Alicante capital y se quedó muy cerca de los visados concedidos en la ciudad de Málaga (1.283). En 2018, la construcción echó ligeramente el freno, pero aun así fue el municipio de costa —excluyendo las capitales— con mayor número de visados (651) solamente por detrás de otra localidad alicantina, Torrevieja (686 visados), donde el 'boom' constructor de los últimos seis años no ha sido tan acusado como en Orihuela.

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E. Sanz

Sin embargo, tal y como señalan a El Confidencial diferentes expertos inmobiliarios, en Costa Blanca, especialmente en la zona norte -Javea, Altea...- no hay grandes promotores como puede suceder en la Costa del Sol. "Fundamentalmente son promotores locales y de poblaciones del interior o cercanas como Onteniente o Murcia, y generalmente compran tres o cuatro chalés antiguos al año, levantan otros de obra nueva y los ponen a la venta por 700.000-800.000 euros, y así se va renovando poco a poco el parque de viviendas, sustituyendo las casas o los chalés antiguos por casas nuevas, pero de manera muy salteada", explica a El Confidencial Emilio Viñals, de Engel & Völkers en Altea, Calpe y Moraira.

"La oferta de obra nueva está muy controlada en localidades como Moraira o Altea con promotores muy pequeños y muy familiares que venden dos o tres viviendas al año. Además, son mercados en los que todo el suelo está prácticamente edificado y es muy difícil encontrar a diez señores que quieran vender a la vez sus chalés. Además, la inmensa mayoría son extranjeros, al igual que los compradores, y no tienen prisa por vender y a diferencia de lo que sucede en otras zonas, aquí el comprador no compra sobre plano sino cuando el chalet está casi terminado, lo que también influye en el comportamiento del mercado".

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E. Sanz

Precisamente la escasez de suelo ha provocado un fuerte aumento de los precios, primero de la materia prima, y posteriormente, de las viviendas a la venta, tal y como reconoce Viñals. "El precio del suelo se ha duplicado en los últimos tres años, mientras que los precios de las casas han estado subiendo a ritmos anuales del 8% y 10%, aunque en primera línea de playa el incremento ha sido mayor".

"Nos obstante", añade este experto, "el mercado de Costa Blanca Norte es mucho más sano a medio y largo plazo que lo que estamos viendo en algunos puntos de Costa del Sol. Aquí es muy difícil que se hagan barbaridades, fundamentalmente porque no hay sitio donde hacerlas".

Quizá por eso considera Viñals que las ventas en esta zona costera se sigue vendiendo igual de bien que el año pasado. "No hemos notado ningún tipo de ralentización en las transacciones. De hecho, este año, esperamos aumentar las ventas un 10% y la facturación, al calor del incremento de precios, un 15%, añade concluye. Los datos del cierre de 2019, en cuanto a visados y transacciones, y especialmente los que se vayan conociendo a lo largo de 2020 pondrán sobre la mesa si esta normalización en la costa se mantiene o si, por el contrario, se intensifica o inicia la tendencia a la baja.