El espejismo de la obra nueva: las ventas apenas caen y los precios suben con fuerza

La crisis actual no tiene nada que ver con la vivida en 2008. Efectivamente, la frase que repiten casi a diario desde el sector inmobiliario español tiene mucho de cierto. En 2008 explotaba la burbuja inmobiliaria, la banca cerraba a cal y canto el grifo de la financiación tanto a promotores como a particulares y las viviendas de obra nueva sin vender se acumulaban por doquier.

Comenzaba una crisis económica y financiera que se extendería durante ocho años. En esta ocasión, ha sido una crisis sanitaria la que ha hecho saltar la economía por los aires. Sin embargo, tanto el sector promotor como el financiero se encuentran mucho más fortalecidos que hace más de una década.

Las estadísticas muestran una imagen de mayor fortaleza en torno a la vivienda nueva

A pesar de ello, tanto entonces, en 2008, como ahora se ha producido un impacto sobre el mercado residencial, aunque el golpe ha sido –o está siendo– de menor envergadura. Y, al igual que entonces, las estadísticas de precios y transacciones vuelven a mostrar una imagen de mayor fortaleza en torno a la vivienda nueva, especialmente en lo que a la evolución de precios se refiere.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de esta última semana mostraban un incremento de los precios de la obra nueva del 8% en el cuarto trimestre de 2020. Una fortaleza que contrasta con la mayor debilidad de la segunda mano, un segmento en el que los precios apenas subieron un 0,4% en la recta final del año y que, como se puede apreciar en el gráfico inferior, se encaminan hacia terreno negativo. Y, mientras tanto, al menos a nivel estadístico, todo apunta a que la obra nueva seguirá encareciéndose.

Como se puede apreciar en el gráfico, la vivienda de segunda mano reacciona de inmediato a situaciones de crisis. Aunque la tendencia ya en 2007, tanto en obra nueva como en segunda mano, era de crecimientos mucho más suaves de los precios, la caída de segunda mano se produjo poco después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Los precios de obra nueva, por el contrario, tardaron aproximadamente un año en caer y, aun así, el descenso no llegó a ser tan abultado como el registrado en segunda mano.

En esta ocasión, al igual que hace más de una década, la segunda mano ha reaccionado con mayor rapidez a la situación actual, si bien, como también se puede ver en el gráfico, la curva de precios ya venía mostrando incrementos más moderados de los precios desde principios de 2019, cuando el mercado ya comenzaba a mostrar los primeros síntomas de agotamiento. La obra nueva, por el contrario, sigue subiendo y lo ha hecho con especial intensidad en la recta final de 2020.

¿Qué está pasando realmente?, ¿es la obra nueva inmune a la crisis? En primer lugar, los datos de la obra nueva no muestran la foto actual del mercado, sino que muestran tanto el número de transacciones como de precios selladas entre el particular y el promotor hace año y medio o dos años, pero que han sido firmadas ahora ante notario. Es decir, están mostrando cómo se estaban comportando los precios en 2018-2019, justo antes de que el mercado comenzara a lanzar las primeras señales de agotamiento. El empuje alcista final previo a la desaceleración.

Caen las ventas en obra nueva y segunda mano

¿Y por qué no sucede con la segunda mano? La explicación también es sencilla, mientras en la obra nueva la inmensa mayoría de las compraventas se realizaron sobre plano –se necesitan aproximadamente entre dos años o año y medio para la entrega de llaves, que es cuando se escritura la operación–, en la segunda mano, desde que se acuerda la compra de una vivienda y se firma ante notario, apenas pasan unas semanas; de ahí que reflejen con mayor exactitud la situación actual del mercado tanto en lo que respecta a transacciones como en lo que se refiere al precio.

La caída de las ventas obedece más al cierre de las notarías durante la pandemia

Si observamos el gráfico inferior, observamos cómo en 2020 se han vendido menos casas de obra nueva y de segunda mano. Sin embargo, mientras estas han caído un 20%, las primeras se han resentido un 10%. ¿Por qué? Durante la pandemia ha habido hogares que han decidido posponer la compra de una casa. Las compras aplazadas en segunda mano se reflejan inmediatamente en las estadísticas.

Por el contrario, aquellos que compraron su casa hace dos años sobre plano y que ahora reciben las llaves de su casa siguen adelante con la operación, por lo que la caída de las transacciones, en este caso, obedece más al cierre de las notarías durante los primeros meses del estado de alarma que a una contracción de la demanda.

Como se puede apreciar en el gráfico inferior, la venta de viviendas de obra nueva desde 2018 se ha mantenido bastante estable, mientras que el impacto ha sido mucho mayor en la segunda mano.

El gráfico también muestra, por ejemplo, cómo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el revés también fue mucho más fuerte para la segunda mano. Las ventas se desplomaron un 40% de un año para otro (de 2007 a 2008), mientras que el descenso en obra nueva fue del 15%.

"La foto que vemos ahora es la foto 'finish' de hace dos años. No obstante, no creo que ni los precios ni las ventas en obra nueva se vayan a ver especialmente afectados por culpa de la situación actual", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, 'managing director' de corporate finance de Colliers. "Cuando se lanza una promoción en mercados como Madrid o Barcelona, sigue habiendo un gran apetito por parte de la demanda. La obra nueva de calidad es escasa en determinadas ubicaciones, lo que va a evitar la caída de precios".

"Las estadísticas muestran tarde y mal lo que sucede en el mercado", apunta Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "En un momento de crisis como el actual, con una caída del PIB del 11% en 2020, va contra todo sentido común que los precios de la vivienda estén subiendo y genera todo tipo de dudas. De hecho, al menos en Barcelona, algunos promotores están haciendo rebajas encubiertas en algunas promociones. El regalo de la plaza de garaje y del trastero es una rebaja de, aproximadamente, el 10%", asegura Bernardos.

De la Fuente discrepa, al menos a nivel general. "A ninguna promotora le gusta tener dinero inmovilizado o viviendas sin vender en una promoción terminada, pero de momento no hemos detectado que los promotores estén rebajando el precio de las unidades sin vender. Si la promoción está comercializada al 90% es raro que el 10% restante no se venda. Además, el promotor no puede bajar los precios ya que corre el riesgo de que el resto de compradores se le amotinen".

"Además –prosigue–, al contrario que en la anterior crisis financiera, los promotores están en una situación de fortaleza financiera que les permite gestionar su obra en curso sin reducir precios, salvo en casos puntuales. Pero en mercados como el de Madrid, el promotor no tiene necesidad de bajar el precio porque la demanda sigue muy activa".

Y es precisamente la necesidad lo que, en opinión del directivo de Colliers, determina la estrategia de venta en obra nueva y en segunda mano y lo que está determinando la evolución de los precios. "Actualmente, los promotores no tienen necesidad de malvender sus viviendas ya que, aunque la demanda pueda atravesar algún bache y aunque pueda haber zonas más afectadas que otras, como la Costa del Sol, esa demanda se embalsará y saldrá de nuevo al mercado cuando la actividad se recupere. Al final, quien compra una vivienda para vivir está motivado por temas personales y debemos tener en cuenta que sigue habiendo una parte muy importante de la población que no se ha visto afectada por la crisis que quiere comprar".

"En segunda mano, por el contrario, vemos una mayor necesidad de vender activos procedentes de herencias o segundas residencias para conseguir liquidez. Y es ahí donde sí se están detectando bajadas de precios", asegura De la Fuente.

Los precios de oferta en segunda mano han caído entre un 5% y un 15%

De hecho, desde que comenzó la crisis sanitaria, Colliers ha monitorizado el precio de oferta de la vivienda plurifamiliar de segunda mano en las capitales de provincia a partir de los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios. Los resultados del estudio mostraban a finales de 2020 un retroceso de los precios medios de oferta de segunda mano que oscila entre el 5% y el 15%.

En obra nueva, por el contrario, Colliers no ha detectado aún retrocesos significativos en el precio de venta, excepto en zonas muy específicas. No obstante, sí ha observado "una ralentización en los ritmos de venta como consecuencia de la caída de la demanda, que si se prolonga en el tiempo podría provocar en el futuro pequeños ajustes en el precio".

A pesar de ello, insistían en que las ventas de obra nueva en promociones ya iniciadas iban a buen ritmo y con pocas probabilidades de cancelación de las preventas realizadas, mientras que en aquellos proyectos aún sin iniciar reconocían que la comercialización era más lenta y se había producido un endurecimiento en las condiciones de financiación de la banca.

Buenas perspectivas para 2022

A diferencia de la anterior crisis, los expertos ven con optimismo el futuro y fijan en 2022 la recuperación. "Todo apunta a que la crisis va a ser menor de lo que se preveía. En este sentido, creo que los precios en segunda mano bajarán entre un 4% y un 6% este año y la obra nueva incluso un 10% o un 12% en el caso de aquellos promotores que tengan bastantes unidades sin vender y deban devolver el préstamo promotor. No obstante, para 2022 apuesto por que la estabilización llegará al mercado con caídas muy pequeñas o subidas en obra nueva y segunda mano. A favor del sector juegan la situación de fortaleza de las entidades financieras, los bajos tipos de interés y la práctica inexistencia de 'stock' de pisos sin vender", según Gonzalo Bernardos.

También Antonio de la Fuente se muestra optimista. "A Madrid llegan cada año miles de personas en busca de una oportunidad laboral y, por tanto, de una vivienda. En la capital no hay, ni mucho menos, problemas de demanda ni hay grandes problemas de sobreoferta, a diferencia, por ejemplo, de lo que sí sucede en determinadas zonas de la Costa del Sol, donde si interrumpes durante 18 meses las visitas y las ventas a extranjeros se genera un problema de viviendas no absorbidas que sí podría generar ajustes del precio a la baja".

Por lo pronto, donde sí se dejará sentir el impacto de la crisis y de manera más relevante será en el número de proyectos y viviendas que saldrán al mercado durante los próximos meses debido a las mayores exigencias de preventas por parte de la banca a la hora de conceder financiación a los promotores. Una menor producción que, según Antonio de la Fuente, no tiene por qué implicar una caída de precios.

Por lo pronto, 2020 se ha despedido con un desplome de los visados de viviendas del 20% hasta 85.500 unidades visadas al año, según los datos del Ministerio de Fomento, lo que supone volver a los niveles de 2016. En 2021, según estimaciones de Colliers, "podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30% respecto a 2019, con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años hasta niveles de 2016. Además, se imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos serán barreras inexpugnables para algunos promotores".