Una sola calle de Madrid aglutina cinco proyectos para construir 89 viviendas de lujo

El barrio de Chamberí está que echa humo a nivel residencial. Hasta una veintena de proyectos de lujo están actualmente en marcha en un distrito que, tras el de Salamanca, es el favorito tanto de inversores como de compradores latinoamericanos.

Basta con darse un paseo por Santa Engracia y sus calles aledañas para darse cuenta de ello. La falta de edificios en venta en el barrio de Salamanca y los elevados precios del escaso producto que sale al mercado han provocado que las inversiones se hayan desplazado al otro lado del paseo de la Castellana donde, no obstante, hay inversores venezolanos y mexicanos detrás de algunos de los proyectos de lujo más importantes, así como británicos y bastantes españoles.

La actividad es especialmente frenética en la calle Santa Engracia. Hasta cinco proyectos de lujo en marcha actualmente repartidos entre los números 3, 42, 43, 51 y 129. Entre todos ellos, suman casi un centenar de viviendas (89, en concreto), es decir, casi una cuarta parte de todos los proyectos actualmente en marcha en este distrito. La actividad es especialmente frenética a la altura del número 42 de esta calle.

Una veintena de proyectos de lujo en Chamberí que suman casi 400 viviendas

Las obras de las tres promociones —que suman 60 viviendas— arrancaron en junio y diciembre del año pasado, en plena pandemia, y en casi todas ellas hay alguna unidad vendida. La gestora AKM (Santa Engracia 43), Nidom Homes, compañía de Daniel Loureda (Santa Engracia 51) y los franceses Emerige (Santa Engracia 42) se encuentran detrás de estos proyectos. Precisamente, AKM tiene en marcha otra promoción en Bretón de los Herreros 44, cuyas 37 viviendas fueron vendidas en tiempo récord. No en vano, dispone de un jardín interior de 1.000 metros cuadrados y precios que parten desde los 8.000 euros el metro cuadrado.

Los precios de estas viviendas se mueven entre los 7.000 y los 9.000 euros el metro cuadrado, al igual que en el resto del distrito de Chamberí, con unidades que superan en algunos casos el millón de euros. En contra de dos de ellos juega, sin embargo, la ausencia de plazas de garaje.

El resto de promociones del distrito pasa mucho más desapercibido, no en vano, apenas una decena de proyectos necesita de una grúa para su construcción o rehabilitación, tal y como recoge el informe 'Madrid desde el cielo', de CBRE.

Cerca de 400 pisos de lujo en Chamberí

"Hay cerca de una veintena de proyectos de obra nueva y rehabilitación en Chamberí, una cifra que lo convierte en el barrio dentro de la M-30 más activo a nivel inmobiliario. En su mayoría, se trata de proyectos de rehabilitación orientados a pisos de lujo", explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional del residencial y suelo de CBRE.

Esa veintena de promociones pondrá en el mercado casi 400 pisos de lujo con precios que oscilan entre los 7.000 y los 9.000 euros el metro cuadrado, o si hablamos de precio final, desde los 400.000 euros —las unidades más pequeñas— hasta los 2,5 millones de euros. Algunos terminaron las obras hace escasos meses, pero otros arrancaron en plena pandemia y aún tienen por delante año y medio para entregar las llaves.

Óscar Larrea, experto en el mercado residencial de lujo, constata el frenesí inmobiliario que se ha instalado en Chamberí en general y en Santa Engracia en particular. "La oferta actual de promociones de obra nueva ya ejecutadas en el barrio de Salamanca no llega a las 25, mientras que en el barrio de Chamberí supera las 35. De estas, 16 en Chamberí y 12 en Salamanca están por encima de los 500.000 euros".

¿Quién está detrás de estos proyectos? AKM y Nidom Homes no son las únicas compañías con capital español con proyectos de lujo en el barrio. A estos nombres hay que sumar el de Darya Homes, con dos proyectos de punta a punta en Santa Engracia, en los números 3 y 129. También Arcano cuenta con un proyecto vendido en tiempo récord: Espronceda 32.

También podemos encontrar a los principales inversores venezolanos y mexicanos del barrio de Salamanca. Gran Roque, de Miguel Ángel y Axel Capriles, muy posicionado en Salamanca desde su aterrizaje en España, cuenta con un proyecto ya finalizado en la zona, Españoleto 19, vendido prácticamente al 50%. Otro es Impar Grupo, también con varios proyectos en el barrio 'prime' por excelencia, presente en Chamberí con dos proyectos, Francisco de Rojas (finalizado y prácticamente vendido) y Galileo (en obras y vendido prácticamente al 50%), mientras que los mexicanos Terralpa, que han aterrizado muy fuerte en España con media docena de promociones en la capital, tienen dos en Chamberí (General Martínez Campos 19 y Monte Esquinza 5).

Aunque, sin duda, el inversor que más fuerte ha apostado por este barrio ha sido la firma británica Grosvenor, propiedad de Gerald Grosvenor, VI duque de Westminster (Modesto Lafuente 26, la esquina de General Arando y García Paredes 4), con tres proyectos.

"A nivel de configuración urbanística, ambos barrios se enmarcaron dentro del Plan Castro, el ensanche de Madrid que se inició en el s. XIX. Sin embargo, el distrito de Salamanca concentra el mercado de firmas de lujo de Madrid, mientras que en Chamberí prevalece el comercio de barrio o proximidad. A pesar de ello, se ha convertido desde hace unos años en un foco de atracción para la restauración, con locales modernos y cocina innovadora", apunta Población, quien asegura que en ambos barrios "las promociones de obra nueva se dirigen a un público objetivo de poder adquisitivo alto y muy alto".

En Chamberí, se puede comprar mejor en términos de euros el metro cuadrado

"A favor de Chamberí juega la posibilidad de comprar mejor en términos de euros el metro cuadrado, respecto al barrio de Salamanca. Además, hay buena oferta de comercios y restauración, hay más vida de barrio y suele ser más fácil disponer de 'parking' en la propia finca. Por el contrario, excepto los proyectos de la zona de Almagro, suele tratarse de edificios menos singulares", explica Elena Jori, CEO & 'founder' de Singular Living, firma prémium de asesoramiento inmobiliario residencial para clientes nacionales y extranjeros. En su opinión, "en época de crisis, se vende peor que en el barrio de Salamanca porque la demanda es fundamentalmente nacional".

A pesar de este aparente 'boom' residencial en Chamberí, Jori considera que "Salamanca sigue siendo el barrio favorito del latinoamericano que quiere tener un 'pied-à-terre' en Madrid como puente de acceso a Europa. Este tipo de cliente valora los edificios clásicos rehabilitados, a poder ser con 'amenities' y plazas de garaje, y está dispuesto a pagar más por tener una localización prémium cerca de los sitios de moda. Por el contrario, el comprador de Chamberí es fundamentalmente nacional. Busca una vivienda con más metros cuadrados a un precio más razonable y prefiere la obra nueva si es un edificio moderno, con jardín, piscina, gimnasio y plazas de garaje. Proyectos como Bretón de los Herreros 44, Espronceda 32 o Modesto Lafuente 26 —los tres de Carlos Lamela—, que se han vendido muy bien en tiempo récord, responden a este perfil de cliente".

"El barrio de Salamanca engloba toda la zona más cosmopolita de Madrid, donde están las tiendas de lujo y los restaurantes de moda. Es el barrio del lujo por excelencia. Chamberí, en cambio, es mucho más residencial, mucho más barrio, con pequeños comercios de toda la vida. Más familiar y más enfocado al residente", coincide en señalar Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor. Cree, al igual que Jori, que buena parte de los proyectos actualmente en marcha "se dirigen al inversor finalista español", pero no descarta que haya algún cliente extranjero, "dependiendo de la ubicación de la promoción dentro de Chamberí y lo que ofrezca el proyecto".

¿Por qué se ha puesto Chamberí tan de moda?

"Chamberí se ha puesto de moda por ser un barrio bueno, céntrico, con posibilidad de comprar una vivienda con más metros cuadrados a un precio más asequible que en el barrio de Salamanca. El éxito de los recientes proyectos demuestra la existencia de una demanda no cubierta hasta ahora. Es de esperar que nuevos proyectos como Martínez Campos 19, Santa Engracia 42 y Santa Engracia 129 se vendan igualmente bien", insiste Elena Jori.

Este mayor apetito por Chamberí en 2020 se ha dejado sentir en los precios, según Óscar Larrea. "Los precios de las propiedades más exclusivas han crecido un 6% interanual, mientras que en el barrio de Salamanca el incremento ha sido del 4%".

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No obstante, al igual que sucede en el barrio de Salamanca, las preferencias van por calles. "Dentro de Chamberí, tenemos que distinguir entre los proyectos de la zona de Almagro, que responde a un perfil de cliente de renta alta, tanto nacional como internacional (fundamentalmente, mexicano) y los proyectos de la zona entre Martínez Campos y Ríos Rosas, que están más dirigidos al cliente nacional, con menor poder adquisitivo y mucho arraigo en esos barrios", explica Elena Jori.

Opinión que comparte Larrea. "Entre las zonas más demandadas de Chamberí, se encuentran los barrios de Almagro y Trafalgar, donde los precios de las propiedades oscilan entre los 6.000 y 8.000 euros el metro cuadrado. Un rango de precios que, por otro lado, también estamos viendo en las viviendas prémium de Goya, Lista y Castellana, en el barrio de Salamanca".

Elena Jori considera que Zurbarán 26, Almagro Residences en Santa Engracia 3, Génova 7 y Blanca de Navarra 4 son los proyectos más prémium en la actualidad de la zona de Almagro por la tipología de viviendas —rehabilitación integral de edificios clásicos— y el nivel de precios. "Almagro ha sido tradicionalmente un barrio aristocrático con grandes edificios de corte palaciego, hecho muy apreciado por un cliente sofisticado que busca una vivienda singular".

¿Que pasará con el lujo en 2021?

En los últimos dos años, el mercado residencial de lujo ha frenado su imparable ascenso y la venta de edificios se ha estancado debido, principalmente, a los elevados precios. "A nivel de edificios, siguen en el mercado activos en zona 'prime' que todo el mundo ha valorado y descartado porque, a los precios actuales, no salen los números. De hecho, muchos inversores venezolanos que compraron en 2013 y 2014 a precios muy interesantes en el barrio de Salamanca o Justicia han parado sus inversiones en estos distritos y se han ido a otros barrios de Madrid como Arturo Soria, Argüelles o Madrid Río, e incluso fuera de Madrid [Ibiza]", explica Elena Jori.

La pandemia y las importantes restricciones de movimiento han provocado el desplome de la compra de viviendas de lujo por parte de extranjeros. No obstante, los expertos se muestran optimistas respecto al futuro.

"En cuanto a promociones, no hay nada realmente nuevo. Las que hay están intentando vender los activos que les quedan, mientras que los precios de venta son poscovid y enfocados al cliente extranjero que ahora no puede venir a Madrid", asegura Ana Calderón. "No cabe duda de que las ventas sufrieron una ralentización en el último semestre de 2020, llegando a asumir algunos vendedores rebajas de hasta un 10%. Sin embargo, soy optimista y creo que se cerrará un buen año, ya que parece que el mercado se está reactivando poco a poco".

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Para Samuel Población, "el mercado de lujo en Madrid durante 2021 seguirá estable, mientras que en cuanto al perfil del comprador extranjero, si hace años en el barrio de Salamanca el protagonismo lo ocupaban compradores venezolanos, estos se han visto y se seguirán viendo relevados por compradores mexicanos".

Elena Jori, por su parte, se muestra optimista. "Soy positiva sobre las perspectivas del mercado residencial prémium en Madrid, porque la demanda sigue existiendo y el comprador de este tipo de producto es menos sensible a la crisis. Hay mucha liquidez en el mercado, condiciones de financiación interesantes y pocas alternativas de inversión con un retorno que merezca la pena. En este contexto, el inmobiliario vuelve a ser un valor refugio y si, además, compras un activo singular en una localización 'prime' y en un edificio histórico, la probabilidad de equivocarte es realmente baja".

Se prevén crecimientos de la vivienda de lujo entre el 3% y el 8% en 2021

"En estas últimas semanas, estamos viendo mucha actividad en el mercado residencial 'high-end', tanto de obra nueva como de segunda mano. Quizás ahora el comprador tiene más poder y negocia más los precios. Se están cerrando ventas de activos que llevaban mucho tiempo en el mercado. Y hay oportunidades que hace un año era impensables. Y eso sin que gran parte de los compradores latinoamericanos pueda viajar a España. A pesar de la pandemia, Madrid sigue siendo un destino atractivo para el inversor internacional y no estamos viendo, ni esperamos, los ajustes de precios que algunos vaticinaban", concluye Jori.

Para Óscar Larrea, "la vivienda de lujo en Madrid saldrá reforzada para este 2021 y prevé crecimientos de precios entre un 3% y un 8% durante este periodo y, especialmente, para el año 2022, cuando se supone que habremos mejorado a nivel económico".

Y, al igual que Elena Jori, considera que "este tipo de activos siempre suele ser un valor refugio con pocas variaciones de precio en el tiempo. Hay que tener en cuenta que Madrid es una de las capitales más atractivas en Europa para la inversión en vivienda de lujo, debido a los bajos costes fiscales y de mantenimiento, comparada con otras capitales europeas como Londres, París o Hamburgo". No obstante, advierte, "esto último podría cambiar dependiendo de las modificaciones en estímulo fiscal y regulación de la vivienda que durante este año pueda adoptar el Gobierno actual".