La obra nueva aguanta el envite del covid, pero segunda mano cae hasta un 15%

Las previsiones de los expertos comienzan a confirmarse. La vivienda de obra nueva ha aguantado mejor el envite de la pandemia que la obra de segunda mano. Si la primera consolida sus niveles y no se aprecian ajustes significativos en los precios de venta, los precios de oferta de pisos de segunda mano experimentan retrocesos de entre el 5% y el 15%.

Así lo ha constatado Colliers International en un informe que constituye, hasta la fecha, el mayor análisis del mercado residencial español, y que abarca el comportamiento de la oferta, la demanda y los precios de la vivienda, así como la financiación hipotecaria y el mercado de 'build to rent', con especial detalle en los principales mercados nacionales: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla.

Una de las principales conclusiones de este estudio es que el sector residencial —ante la crisis económica derivada de la pandemia y aunque esta está provocando efectos notables en él, y a pesar de la profundidad de la misma— resiste razonablemente, con un mejor comportamiento en obra nueva y en el 'build to rent' como modelo de desarrollo.

Se está produciendo un trasvase de compradores de viviendas de segunda mano hacia obra nueva por las facilidades de pago

"Se está produciendo un trasvase de compradores de viviendas de segunda mano hacia el segmento de viviendas de obra nueva por las facilidades de pago de esta. La compra de una vivienda sobre plano permite al comprador estructurar de una forma más adecuada su esfuerzo de compra y acceder directamente a la financiación asociada al préstamo promotor. Al mismo tiempo, facilita organizar la venta de su actual vivienda durante un periodo más extenso y probablemente menos estresado por las circunstancias económicas. Creemos que esta circunstancia está detrás del incremento significativo de las ventas de obra nueva sobre plano, adicionalmente al embalsamiento de la demanda durante el confinamiento", explica Colliers International en su estudio.

Este estudio corrobora lo que Colliers International viene detectando desde este verano. Que todos aquellos propietarios de una vivienda de segunda mano que han decidido ponerla a la venta desde el pasado mes de marzo asumen que tendrán que vender más barato de lo que lo hubieran hecho justo antes de que estallara la pandemia del coronavirus.

"Desde que comenzó la crisis sanitaria, estamos monitorizando el precio de oferta de la vivienda plurifamiliar de segunda mano en las capitales de provincia a partir de los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios, y los resultados del estudio con muestras de los últimos dos meses nos muestran un retroceso de los precios medios de oferta de segunda mano que oscila entre el 5% y el 15%", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

El precio de oferta de vivienda usada ha retrocedido más en Palma, con un 15%, y entre un 9% y un 12%, están Girona, Castellón, Alicante, Toledo y Málaga

"En el caso de vivienda de obra nueva, salvo en zonas muy específicas, no hemos detectado aún retrocesos significativos en el precio de venta, aunque sí hemos detectado una ralentización en los ritmos de venta como consecuencia de la caída de la demanda, que si se prolonga en el tiempo, podría provocar en el futuro pequeños ajustes en el precio", asegura.

De Palma a Madrid pasando por Toledo

La capital de provincia donde el precio de oferta de la vivienda usada ha retrocedido más es Palma, con un 15% de caída. Con descensos entre un 9% y un 12%, están Girona, Castellón, Alicante, Toledo y Málaga. Madrid retrocede un 4,9% y Barcelona un 6,1%. Las ciudades que mejor se comportan son Bilbao, Oviedo, Donostia, Ceuta y Melilla.

¿Por qué se ha visto más castigada la segunda mano? Según destaca Colliers International en su informe, el principal factor que explica esta diferenciación proviene de la "urgencia en la decisión de venta que tienen las familias y los propietarios individuales frente a las empresas promotoras". Y anticipa mayores ajustes en el futuro. "Las circunstancias económicas que vamos a vivir en los próximos meses presionarán muy mucho a propietarios de vivienda con pequeños negocios y a trabajadores de los sectores más afectados por esta crisis, fundamentalmente la hostelería y el turismo".

En este sentido, según la consultora, "parece lógico pensar que dichos propietarios estarán más presionados a vender sus viviendas de una forma rápida, lo que provocará la bajada del precio de estas transacciones".

Por otro lado, en contra de este mercado de segunda mano y del de costa sigue jugando la práctica desaparición de la demanda extranjera, responsable de buen número de las transacciones que se firman cada año en zonas costeras. Las medidas sanitarias para combatir la pandemia basadas en la restricción de la movilidad y en el confinamiento de la población han sido el factor principal del hundimiento de las operaciones por parte de estos compradores.

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"Los retrocesos han ido desde un 59% en el mejor de los casos hasta un 93% en el peor", constata Colliers International. "Prácticamente, la demanda extranjera ha desaparecido en el segundo trimestre del año. Provincias con una importante demanda extranjera, normalmente muy ligada a las zonas turísticas, han visto reducir sus operaciones de una manera drástica".

Así, por ejemplo, en 2019, el 48% de las transacciones de viviendas en la provincia de Alicante fue adquirido por extranjeros y, sin embargo, en este primer semestre de 2020, con una reducción de un 82% de la demanda extranjera en la provincia, apenas se logró que el 13,5% de las compras de viviendas fuera adquirido por ellos. Casos parecidos han sucedido en Santa Cruz de Tenerife, que ha visto reducir la demanda extranjera en un 85%, Baleares, con un 79%, Málaga, 73%, Las Palmas, con un 84%, Murcia, con un 75%, o Girona, con un 81%.

Caídas del 5% en Madrid

Uno de los mercados en el punto de mira es Madrid, puesto que concentra buena parte de las transacciones a nivel nacional. No en vano, la provincia registró durante la primera mitad de 2020 el 13% del total de las transacciones de vivienda usada en España y el 21% de las operaciones de vivienda nueva. En total, se materializaron más de 27.000 operaciones, lo que da una idea del tamaño que tiene el mercado de Madrid. Cualquier fluctuación en este mercado impacta en las estadísticas oficiales.

Durante los seis primeros meses de año, se ha observado una disminución de la demanda de vivienda, una tendencia que se estima que continúe durante los próximos meses, debido al descenso del poder adquisitivo de las familias. Respecto a la obra nueva, aunque "de momento", según la consultora, "no se ha visto afectada por esta situación, se prevé también un descenso en la misma, aunque más moderado, cuyo alcance dependerá de la evolución de la pandemia". No obstante, se estima que las transacciones de segunda mano sufrirán un retroceso en torno al 34% en 2020 con respecto a 2019, mientras que la obra nueva lo hará en un 23%.

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Esta menor demanda ya tiene un reflejo en los precios de segunda mano, que han experimentado un retroceso del 4,9%, con claras diferencias entre los distritos más céntricos (Salamanca, Chamberí, Retiro, etc.), con caídas inferiores al 1,5%, y los periféricos, donde las caídas superan en la mayoría de los casos el 5%, con Vallecas a la cola (7,4%). De hecho, como también constató hace unos meses Colliers International en su informe 'Madrid distrito a distrito', las mayores rebajas de los 'asking prices' —precios de oferta— se estaban detectando en los municipios del sur de Madrid, los más afectados por la crisis y el desempleo.

En obra nueva, por el contrario, Colliers no espera fuertes caídas, "aunque esto dependerá del alcance y la evolución de la situación sanitaria. "Al contrario que en la anterior crisis financiera, los promotores están en una situación de fortaleza financiera que les permite gestionar su obra en curso sin reducir precios, salvo en casos puntuales. No obstante, tendrán que adecuar sus costes de estructura y su actividad hacia un nuevo mercado, más centrado en alquiler y en productos alternativos y flexibles".

Barcelona, ¿más castigada por la crisis?

Barcelona es otro de los mercados de referencia. El número de transacciones de vivienda usada en la provincia cae un 29% en lo que va de año. Una caída más aguda que en obra nueva, debido, según Colliers International, a la abrupta paralización de la economía durante el periodo de confinamiento y, por tanto, al aplazamiento de decisiones de compra más que por cancelación de estas.

Barcelona no quedará indemne a un reajuste de precios. Eixample, Ciutat Vella y Gracia, por ejemplo, experimentan caídas entre el 5% y 7%

"Si bien observaremos una tibia recuperación de las transacciones en el tercer trimestre de este año, este mercado no quedará indemne a un reajuste de precios, tal y como ya avanzamos hace unos meses. Los distritos de Eixample, Ciutat Vella y Gracia, por ejemplo, experimentan caídas relativas entre el 5 y 7%. Descensos que se explican por la ausencia de demanda extranjera desde el inicio del confinamiento, que puede haber presionado definitivamente los precios a la baja.

"El casco histórico y el Eixample de Barcelona ya venían mostrando correcciones de precio en los últimos semestres, debido a una demanda más tímida, probablemente por el exceso de normativa urbanística impuesto desde el consistorio barcelonés y la inestabilidad política generada por el movimiento independentista. Los distritos de Sarrià-Sant Gervasi y Les Corts son los que mejor se comportan, con retrocesos en el precio de oferta inferiores al 2%. Si extraemos de la muestra la zona de Pedralbes, las caídas son más pronunciadas. Quizá las compras sobre plano de viviendas de obra nueva situadas en Hospitalet, Esplugues y Cornellà hayan abocado a estos compradores a acelerar el proceso de venta de su actual vivienda. No olvidemos que muchas de las compras de obra nueva están basadas en una demanda de reposición".

Faltará obra nueva en el futuro

El análisis de Colliers International también analiza el freno en la construcción de nuevos proyectos, que puede provocar un problema de oferta de obra nueva en los dos o tres próximos años.

"Prevemos que el mercado de obra nueva tendrá una producción significativamente menor en los próximos dos años, centrándose más los promotores en la entrega de las viviendas lanzadas y siendo más prudentes en el inicio de nuevas promociones". 

En concreto, en 2021, prevén una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30% respecto a 2019, con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre tres y cuatro años, hasta niveles de 2016.

"Además, se imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos serán barreras inexpugnables para algunos promotores".

Colliers International destaca cómo la crisis afecta a las promociones en curso en diferente medida en función de su grado de avance. "En las promociones que ya están lanzadas con la construcción avanzada, en la que los clientes ya han invertido una parte importante de su precio, el riesgo de cancelación de contratos privados es poco significativo".

"En promociones sin licencia o en fase de precomercialización, donde los clientes solo han señalizado su interés en la compra, probablemente un porcentaje importante puede darse de baja de esas promociones. Como resultado, algunas promociones que estaban en fases muy iniciales ralentizarán sus ritmos de venta. Asimismo, las limitaciones a la financiación a promotores, junto con una mayor prudencia de estos, reducirán la oferta en los próximos años". 

No obstante, el ritmo de construcción de las promotoras ya se había ido desacelerando antes de la irrupción de la pandemia. De hecho, durante los tres primeros meses de 2020, ya se registró una caída de la actividad promotora (14%) respecto al trimestre anterior.

"Esto pudo deberse a los datos de absorción de obra nueva registrados en 2019, ya que la demanda no llegó a cubrir la nueva oferta y parte se acumuló en el 'stock'. Sin embargo, el segundo trimestre sí que se ha visto afectado por la crisis sanitaria, el número de visados cayó a 3.501, un 15% respecto el trimestre anterior y un 44% respecto el segundo trimestre de 2019".