El desplome de la demanda extranjera sacude los precios de la vivienda en costa

De Madrid a Barcelona pasando por Alicante. Ya es un hecho. Vender una vivienda en plena era poscovid parece que va a obligar a asumir a los vendedores un ajuste de precios respecto a las cifras que se manejaban hace apenas cuatro meses. Las rebajas de expectativas parecen generalizadas en toda España y en el segmento de segunda mano, pero si hay un mercado que se va a ver especialmente resentido es el de la costa, de Girona a Huelva, mercados, todos ellos, en los que el comprador internacional tiene gran relevancia.

Las posibles limitaciones de aforo a la hora de acceder a las playas, la sensación de inseguridad frente a aglomeraciones en instalaciones hoteleras o la merma en los ingresos familiares, van a llevar a muchos ciudadanos a pasar más tiempo en sus segundas residencias, pero las dificultades económicas sobrevenidas pueden llevar a muchos propietarios a plantearse su venta. Una situación que, de hecho, ya se estaría produciendo.

Muchos de los propietarios están dispuestos a vender su casa por un precio inferior al que lo habrían hecho hace apenas cuatro meses

Y en casos de necesidad, de incertidumbre económica y de enorme debilidad de la demanda internacional, que tradicionalmente ha impulsado las compras en costa, son muchos los propietarios dispuestos a vender su casa por un precio inferior al que lo habrían hecho hace apenas cuatro meses. Las rebajas de sus expectativas son generalizadas en todo el litoral español y en las islas, aunque en determinadas ubicaciones, la presión bajista sobre los precios es mucho más fuerte que en otras.

Según datos recopilados por Colliers International, a través de la herramienta Location Analytics, los precios de oferta de las viviendas puestas en venta en los dos últimos meses en las zonas costeras registran importantes rebajas respecto a los precios de febrero de este mismo año, justo antes de que se decretara el estado de alarma. Y las mayores rebajas de los 'asking price' —precios de oferta— se detectan en Girona, donde son ahora casi un 18% inferiores a los de febrero 2020, mientras que en Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería y Málaga la caída se mueve entre un 10% y un 15%.

Según los expertos son, fundamentalmente, dos los factores que están presionando los precios a la baja. Por un lado, la necesidad de vender del propietario. "Quien decide vender ahora es porque necesita hacerlo, necesita liquidez, porque si no, esperaría unos meses para ver la evolución del mercado", explicaba recientemente Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

Y, por otro lado, la debilidad de la demanda, muy dependiente en las zonas de costa de los compradores extranjeros, cuya entrada en el país se ha visto paralizada durante casi cuatro meses. Para que nos hagamos una idea del impacto, en Alicante o Baleares, los extranjeros protagonizaron el año pasado el 48% y el 33% de las transacciones totales.

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Además, el comprador nacional que podría plantearse la compra de una casa también ha sufrido los estragos de la crisis —moratorias hipotecarias y en el alquiler—, por lo que una parte de la demanda que habría comprado hace varios meses, ahora descarta hacerlo en el corto plazo. Y en un contexto de fuerte debilidad de la demanda y una mayor oferta, la presión sobre los precios es a la baja.

La segunda mano, mucho más castigada

Al igual que sucede en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, los expertos creen que el principal damnificado de la crisis será el segmento de la segunda mano. "La evolución será, en el corto plazo, muy diferente al de la obra nueva. Los propietarios de viviendas de segunda mano se comportan de una forma diferente a la de los promotores residenciales, fundamentalmente porque estos últimos no tienen grandes presiones por sus niveles de endeudamiento, mientras que los particulares se enfrentan, en el corto plazo, en un porcentaje elevado a la incertidumbre del mantenimiento de sus puestos de trabajo y a niveles más elevados de financiación en sus hipotecas, y ante esa situación se plantean obtener liquidez vendiendo sus viviendas", explica a El Confidencial Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, quien considera que a esta oferta puede añadirse también la venta de apartamentos que hasta ahora se destinaban al alquiler en la temporada turística.

"Por eso, el mercado de segunda mano se encuentra bajo una mayor presión a la hora de fijar los precios de venta, y los que observamos representan muy probablemente a propietarios que tienen la necesidad de vender", apunta Echavarren, quien considera que se están observando caídas similares de precios de venta de vivienda de segunda mano en la Costa del Sol, en Mallorca o en Alicante.

En su opinión, no hay zonas especialmente más castigadas que otras y, destaca, que "lo importante es ver la tendencia de la evolución de sus precios de venta y en la medida que haya zonas mejor conectadas con líneas aéreas de bajo coste, estas se recuperan más rápido y sufrirán un menor impacto que las zonas turísticas secundarias".

Y, ¿qué pasará con las promociones de obra nueva? En opinión de este experto, "los proyectos se encuentran muy avanzados en su construcción y tienen, con carácter general, muy elevados porcentajes de venta, por lo que sus promotores no tienen la presión de bajar precios para vender las unidades restantes antes de su finalización. El gran problema que presenta la obra nueva en la costa es el del acceso a la financiación de nuevos proyectos, que va a estar muy restringida y en algunos bancos limitada al máximo".

Quien decide vender ahora es porque necesita liquidez, porque si no, esperaría unos meses para ver la evolución del mercado

El gran problema de la vivienda en costa ha sido la imposibilidad de realizar visitas con el cliente internacional. Y hay que tener en cuenta que la temporada más alta del año para cerrar operaciones va de marzo a junio, y la hemos perdido. A todo esto hay que sumar, además, la gran incertidumbre. Todos estos factores han provocado un frenazo de las ventas", asegura a El Confidencial Alfredo Millá, CEO de Sonneil, la 'proptech' española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales.

No obstante, Millá, al igual que Echavarren, considera que la obra nueva aguantará bien el bache. Asegura que siguen teniendo mucho volumen de contactos, fundamentalmente de nacionales, e incluso para algunos proyectos tienen hasta 70 visitas programadas en los próximos días. Este experto considera que sigue habiendo proyectos con demanda en el mercado, y considera que el impulso del teletrabajo a nivel nacional e internacional favorecerá la demanda sobre destinos de costa y asegura que en el segmento de obra nueva, aún no ha percibido, al menos por el momento, que los promotores quieran bajar precios. Cree que de la evolución futura de los mismos dependerá de la percepción de la gente sobre la duración de la crisis. "Si, como parece, vamos a estar con rebrotes puntuales, seguramente los que se encuentren en dificultades acabarán vendiendo para conseguir liquidez".

La Costa del Sol, en el punto de mira

De todo el litoral español, si hay un mercado que preocupa especialmente es el de la Costa del Sol, que lleva meses lanzando mensajes de alerta debido al 'boom' promotor. Para que nos hagamos una idea, a finales de 2019, el número de promociones en marcha entre Málaga y Estepona se cifraba en torno a 200 proyectos.

Según los datos de Colliers International, el vendedor de segunda mano en Málaga está dispuesto a vender un 10,4% por debajo de los precios de oferta de febrero, mientras que en Almería, los 'asking prices' son un 12,5% inferiores a los de hace cuatro meses; si bien, como apunta Jorge Laguna Coca, director de research de la consultora, "en algunas zonas de Almería, la demanda extranjera está más vinculada al mercado laboral, mientras que en el litoral está más vinculada al turismo, que es la parte que más ha afectado la crisis sanitaria".

De hecho, en la Costa del Sol, esas expectativas ya se han traducido en rebajas de precios reales. Al menos en el segmento de lujo, donde las caídas son de hasta un 20%, según la agencia de lujo Barnes Marbella. Esta compañía ha detectado rebajas de precios en propiedades por debajo de los cinco millones de euros o que estaban sobretasadas antes de la crisis, y destaca cómo la presión a la baja se ha visto acentuada por la ausencia de compradores extranjeros desde el mes de marzo, que firman nueve de cada diez operaciones, según esta agencia.

A pesar de ello, ni Alfredo Millá ni Íñigo Molina, director de Málaga de Colliers International, anticipan grandes rebajas en las promociones actualmente en marcha. "La obra nueva desarrollada por grandes promotores —locales, nacionales o internacionales— con un endeudamiento bajo resistirá mejor esta época poscovid y defenderá mejor precio que la segunda mano ya que las promociones se inician con un alto porcentaje de preventas que parecen se han confirmado en su mayoría y no se han visto afectadas una vez pasado el confinamiento. En ello, tiene que ver que la Costa del Sol ofrece a los compradores todo aquello que han echado en falta durante el confinamiento: espacio, buen clima, etc. y se identifica como una magnífica opción como refugio para teletrabajar desde aquí".

Menos preocupación genera, o al menos lo generaba antes de la crisis, la Costa Blanca, donde, aunque la recuperación también ha llegado con fuerza, la fiebre promotora ha sido mucho más pausada, con una oferta de obra nueva más controlada.

En Castellón, los precios de oferta son ahora un 14% inferiores a los de en febrero, mientras que en Valencia y Alicante el porcentaje se sitúa por encima del 10%. Hay que destacar cómo en toda la provincia de Alicante, casi el 50% de las transacciones las firman extranjeros, uno de los porcentajes más elevados de España junto a Baleares, donde una de cada tres compras tienen sello internacional.

En Alicante y Castellón veremos ofertas especiales, incluso de obra nueva para poder cumplir mínimamente con los ritmos de venta

"La presión de los particulares provocará que los precios corrijan primero en segunda mano, pero creo que sobre todo en Alicante y Castellón, pasado el verano comenzaremos a ver algunos ajustes en los precios, 'ofertas especiales' en las segundas residencias, incluso de obra nueva, para poder cumplir mínimamente con los ritmos de venta establecidos", asegura Rafael Paz, director de Colliers International en Valencia, quien asegura que en el valor del suelo "ya estamos notando más flexibilidad por parte de los promotores a escuchar ofertas. Esto, claramente, hará que, más temprano que tarde, algún 'player' con liquidez aproveche el ajuste y posiblemente pueda posicionarse en los próximos meses con valores de venta inferiores a los de las promociones en marcha".

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El de las Islas Baleares es otro de los mercados que ha experimentado un auténtico 'boom' de precios en los últimos años, llegando a marcar máximos históricos. La ausencia de turistas extranjeros durante casi cuatro meses y la debilidad del turismo han pasado factura al mercado de segunda mano. El que quiere vender ahora su casa, pide casi un 15% menos de lo que habría pedido en el mes de febrero, el doble que en Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canarias.

"Mientras no se normalicen los vuelos con mercados de origen y se avance con vacunas y tratamientos, la demanda no va a crecer significativamente y los precios van a estar en la misma tónica que hasta ahora. El mercado extranjero supone en la costa del sol un 50% de las ventas; si no llegan, el mercado nacional no podrá absorber toda la oferta actual", advierte Íñigo Molina.