Primeras caídas en las casas de lujo: del 10% de Madrid al 20% de Costa del Sol

El mercado inmobiliario de lujo no ha sido ajeno a los efectos de la crisis sanitaria y económica desencadenada por el coronavirus. Las estrictas medidas de confinamiento así como el cierre de fronteras han provocado un parón en las transacciones, si bien durante estos tres meses han salido adelante operaciones con contratos de arras o aquellas cuyas conversaciones estaban muy avanzadas. No obstante, el parón en las transacciones, la falta de demanda y la incertidumbre han comenzado a lastrar los precios de algunas propiedades de lujo, registrándose ajustes de precios de entre el 10%, en el caso de Madrid, y el 20%, en la Costa del Sol.

Desde hace varias semanas, a medida que se han ido levantando las medidas de confinamiento, el sector ha ido recuperando poco a poco la normalidad, si bien los expertos consideran que la llegada del comprador internacional es clave, puesto que el residencial de lujo depende en gran medida del comprador internacional.

Los oportunistas piden descuentos de hasta el 30% para propiedades de 500.000 euros a 2,5 millones en Madrid, Barcelona o Costa del Sol

Además, como sucede en cualquier crisis, los expertos llevan semanas advirtiendo de la posibilidad de que, ante la necesidad de liquidez de empresas y patrimonios familiares, puedan salir al mercado activos a precios atractivos, y oportunidades que muchos inversores no quieren dejar pasar, siguiendo muy de cerca el mercado residencial de lujo de Madrid, Barcelona y Costa del Sol. De hecho, tal y como anticipaba hace más de mes y medio Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing', de junio a septiembre se abre la fase del comprador oportunista en el mercado de lujo. Mientras que los inversores inmobiliarios estarían esperando a septiembre para ver el impacto económico de la crisis y tener más información sobre la eventual aparición de rebrotes del virus en otoño.

"Se ha abierto una ventana de oportunidad en varios mercados, entre ellos el inmobiliario, para comprar con descuentos de entre el 10-20%. Quienes tengan necesidad de liquidar sus inmuebles van a asumir estos descuentos para lograrlo. Calculo una caída media de precios del 15% y podemos llegar a ver oportunidades de rebajas entre el 30% y el 40%", aseguraba también Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid, hace varias semanas.

De hecho, una de las mujeres más ricas de México, María Asunción Aramburuzabala, consiguió ajustar un 20% el precio de compra de Claudio Coello 11, un activo cuya compra estaba pactada con los propietarios del edificio —unos inversores venezolanos—, pero no firmada antes de que se decretara el estado de alarma.

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E. Sanz

Y dichas caídas ya son una realidad. Así lo ha constatado la agencia de lujo Barnes en los grandes mercados de lujo de España. En concreto, en la capital, asegura que los precios han bajado un 10% en las propiedades con menos demanda, y destacan la irrupción del inversor oportunista. "Las bajadas experimentadas en el precio de cierre de las operaciones no coinciden con las ofertas de clientes oportunistas, que en estos momentos esperan descuentos de hasta el 30% para propiedades de entre 500.000 euros y 2,5 millones en ciudades como Madrid o Barcelona, pero también en la Costa del Sol", explica Christophe Chevallier, director de Barnes Madrid.

Chevallier reconoce que, “en estos momentos, se está produciendo un desbloqueo de muchas operaciones que quedaron en 'stand by' justo antes del estado de alarma, pero también se están cerrando operaciones de oportunidad”. No obstante, el experto apunta que, de momento, “muchos propietarios están aguantando los precios previos a la crisis y no quieren dejarse influenciar por el contexto de crisis económica hasta que no tengan necesidad real de vender”.

"Muchos propietarios están aguantando los precios previos a la crisis y no quieren dejarse influenciar por el contexto de crisis económica"

Por lo pronto, el mercado residencial de lujo espera recuperar en los próximos días, con la apertura de fronteras, cierta normalidad. Ya que, aproximadamente, el 30% de la demanda de viviendas de lujo es internacional. Y, en el caso de Madrid, aunque los europeos han mostrado un mayor interés inversor, a quien se espera con especial interés es al comprador latinoamericano.

De hecho, Madrid sigue centrando la atención del panorama internacional inmobiliario para la compra de residencias de lujo y ya se encuentra en la segunda posición a nivel mundial de la lista de ciudades más interesantes para la inversión inmobiliaria en este 2020, solo por detrás Londres, y por delante de otras plazas de referencia en el mercado europeo como Lisboa, Génova, Budapest o Moscú, según el último estudio anual ‘Barnes Global Property Handbook’.

Los oportunistas también miran hacia Barcelona

¿Y cómo está afectando la crisis al mercado residencial de lujo de Barcelona? Según Barnes, frente a la caída del 10% de la capital, la Ciudad Condal está aguantando mejor la crisis con un ajuste de los precios de lujo del 5% de media, si bien destaca cómo en distritos como Ciutat Vella esa caída llega al 25%. Y, al igual que sucede en Madrid, los clientes oportunistas están esperando descuentos de hasta el 30%, lo que alarga el proceso de negociación. Por lo que se refiere a mercados de segundas residencias como el de la Costa Brava, las bajadas llegan al 20%.

A diferencia de Madrid, la apertura de las fronteras europeas permitirá la llegada de la demanda extranjera a la capital catalana, los compradores habituales de las propiedades de la gama más alta: franceses, británicos, belgas, alemanes, italianos y escandinavos. "Este factor será clave para la reactivación de las operaciones inmobiliarias en Barcelona y Costa Brava, pues son dos mercados en los que la demanda internacional tiene mucho peso, especialmente en la adquisición de los activos de gama más alta, así como en el mercado de alquiler vacacional", destaca Elizabeth Hernández, directora de la oficina de Barnes Barcelona.

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E. Sanz

En su opinión, “se notará un aumento en la compra de propiedades con exteriores para tener un espacio de residencia lo más agradable posible, pues la gente sabe que un nuevo confinamiento puede ser posible en el futuro”. La experta añade que “los distritos más afectados serán Ciutat Vella y Diagonal Mar, mientras que habrá zonas que mantendrán el interés de la demanda, como Pedralbes, Turó Park-Sarrià, Eixample, Esplugues, Castelldefels o Gavà, localidades del área metropolitana que recibirán mayor interés en el futuro por la consolidación del teletrabajo”.

Desde Barnes, destacan cómo en Barcelona se ha registrado un auge del 40% en el interés por propiedades con elementos exteriores como terraza o jardín. Y, al igual que sucede en Madrid, hay inversores esperando a septiembre para analizar el impacto económico real de la crisis. A pesar de ello, asegura Elizabeth Hernández, "prefieren invertir en el 'real estate' de lujo como valor refugio por su mejor rendimiento respecto a los activos bursátiles o el bono".

El lujo de Costa del Sol cae un 20%

Uno de los mercados más castigados por la crisis ha sido, en opinión de esta agencia, el residencial de lujo en la Costa del Sol, un mercado que ya había comenzado a lanzar las primeras señales de agotamiento mucho antes de que estallara la crisis, por el exceso de oferta. Barnes constata rebajas de precios entre un 15% y un 20% en aquellas propiedades por debajo de los cinco millones de euros o que estaban sobretasadas antes de la crisis. La presión a la baja se ha visto acentuada por la ausencia de compradores extranjeros desde el mes de marzo, que firman nueve de cada 10 operaciones, según esta agencia.

"Las bajadas de precios dependerán de las necesidades de liquidez de los propietarios, razón por la que en el segmento de viviendas de superlujo, con precios a partir de cinco millones de euros, no se espera que se produzcan variaciones", apuntan Jeremy Lauwers y Marie-Laurence van de Berg, socios directores de Barnes Marbella.

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E. Sanz

"El comportamiento de la demanda internacional en las próximas semanas será de suma importancia, pues el 90% de la demanda del mercado de lujo de la región es extranjero, principalmente de Reino Unido, Francia, Alemania, Bélgica, Italia, Suiza, Rusia y los países escandinavos". Y es que, con más de 300 días de sol al año, la Costa del Sol superó los 13 millones de turistas en 2019, el 40% del total del turismo recibido en Andalucía, lo que supuso un impacto económico de más de 14.000 millones de euros para la provincia de Málaga.

En opinión de Jeremy Lauwers y Marie-Laurence van de Berg, “el comprador internacional volverá de nuevo a esta parte de España gracias a su atractivo cultural, deportivo y social. Esperamos con impaciencia la reapertura del aeropuerto de Málaga, porque sin vuelos no hay clientes. Con la llegada de los meses de verano, la actividad se reactivará con fuerza y los precios se irán recuperando de manera paulatina. Además, en cuanto al aspecto de la crisis sanitaria, la reputación de España y principalmente de la Costa del Sol no se verá afectada, debido a la excelente gestión de crisis de Andalucía, región con menos casos confirmados por cada 100.000 habitantes”, concluyen.