Dazia da un giro a su proyecto en Tetuán y apostará por un proyecto de 'coliving' de 15 M

Dazia Capital pondrá finalmente en marcha un proyecto de 'coliving' y no uno de viviendas para la venta en Tetuán, uno de los barrios más rentables dentro de la M-30 y uno de los distritos en plena transformación inmobiliaria dentro de Madrid capital. Un proyecto que supondrá una inversión total de 15 millones de euros y unos ingresos anuales de un millón.

El proyecto forma parte del portfolio de Dazeo, la joint venture creada en conjunto por Dazia Capital y Eurazeo Patrimoine, que adquirió en el verano de 2019 una nave industrial de 3.000 metros cuadrados en la calle Anastasio Herrero, un edificio que acogió la antigua redacción e imprenta de la revista 'Interviú' y que desde hacía varios años se encontraba vacío y en desuso.

Dazia invertirá 15 millones en un proyecto que generará unos ingresos anuales de un millón

La compañía tenía previsto transformarlo en 32 viviendas —y 32 plazas de aparcamiento— para su venta, tal y como contemplaba el plan especial tramitado inicialmente para conseguir el cambio de uso de la nave, pero finalmente Dazia ha decidido optar por un modelo de 'coliving'.

"Dazia Capital cuenta con dos líneas de negocio, la promoción para venta bajo la marca Darya Homes y la creación de un 'portfolio' de edificios urbanos gestionados para el alquiler con nuestra propia operadora, Darya Modern Living", explica a El Confidencial Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital.

"El 'portfolio' de Darya Modern Living comprende edificios de nuestra propiedad ubicados en el centro de la ciudad (dentro de la M-30) que son diseñados para las nuevas formas de vivir: alquiler tradicional, apartamentos con servicios y 'coliving', como es el caso del proyecto de Anastasio Herrero. Esperamos poder anunciar pronto nuevos proyectos de 'coliving' en Madrid", añade Pérez, quien explica que "en el caso concreto de Anastasio Herrero, su ubicación, cercana al nuevo Azca y a la zona de influencia del nuevo estadio Bernabéu, sus buenas conexiones con transporte público, etc. hicieron que estudiáramos la viabilidad de un 'coliving'. Es una zona consolidada, pero a la vez en transformación, algo que desde Dazia Capital nos encanta como filosofía".

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Leticia Pérez explica asimismo que el edificio "permite por su morfología desarrollar un proyecto atractivo para el 'coliving'. El proyecto comprende 2.700 metros cuadrados sobre rasante y 79 habitaciones, con baño incluido, organizadas en ocho clústeres, es decir, cada ocho habitaciones comparten un amplio salón y cocina".

"El anteproyecto que estamos desarrollando", prosigue, "cumple con el avance de modificación del PGOUM de Madrid, incluyendo la figura del 'coliving'. Por ejemplo, cada habitación tiene más de 15 metros cuadrados y cada salón/cocina/comedor tiene una superficie de 75 metros cuadrados. Además, el inmueble contará con zonas comunes (lavanderia, 'lounge', 'gym') y un solárium en la azotea (con piscina). Ha sido un proyecto pensado y diseñado exprofeso para el 'coliving", añade Leticia Pérez.

Contará con 79 habitaciones, con baño incluido, y cada 8 estancias compartirán salón y cocina

El plan especial tramitado por Dazia Capital consolidará la edificabilidad existente y permitirá el cambio de uso de industrial a residencial, un trámite urbanístico que ha recibido este miércoles el visto bueno de la comisión de Urbanismo de Madrid, acuerdo que será posteriormente ratificado en el pleno por el ayuntamiento de la capital. Además, se conservará la estructura del edificio, es decir, no será demolido, sino que se adecuará al nuevo uso.

No es la primera vez que la compañía apuesta por Tetuán, ya que hace unos años puso en marcha la promoción más grande del barrio, Jardines de Cuatro Caminos, un proyecto de 95 viviendas cuya entrega tuvo lugar en 2021. Aquel proyecto englobaba cuatro parcelas y con él, Leticia Pérez asegura "haber transformado y revitalizado una de las zonas de Tetuán. La regeneración urbana está en el ADN de Dazia Capital".

Un distrito en plena transformación

Tetuán es un distrito con un elevado porcentaje de la población —el 30%, el más alto, solo por detrás del Distrito Centro— viviendo de alquiler y un distrito con varios proyectos de 'coliving' ya en marcha. "Por su ubicación, cercana a los principales focos empresariales de la ciudad —paseo de la Castellana, Azca y plaza de Castilla—, así como por su buena comunicación con el resto del municipio, está viviendo una explosión en el mercado de 'coliving", explica Paloma Relinque, directora de la oficina de Madrid de CBRE.

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La consultora, que ha analizado en profundidad el distrito en su estudio Living Loving Madrid, cifra en tres los operadores que ya cuentan con activos en este distrito, que suman casi una decena de edificios de 'coliving'.

"La gran presencia de jóvenes profesionales mantiene actualmente la ocupación en niveles muy altos. Además de los precios competitivos del suelo, que permiten la entrada de fondos de perfil más 'value add'/oportunista, la morfología arquitectónica del barrio también favorece este tipo de activos", en opinión de Relinque, quien considera que "la baja densidad, con edificios de pocas alturas, genera comunidades de tamaño controlado, lo que favorece enormemente la aparición de sinergias y relaciones entre sus habitantes".

Tetuán lleva varios años en plena transformación, ya que, si bien en el pasado han convivido los usos residenciales e industriales de los edificios —algunos con casi un siglo de historia—, en la última década, ante el desarrollo residencial del barrio, el fuerte incremento de la población y el abandono de buena parte de esas naves, muchas de ellas han sido demolidas o reconvertidas en viviendas o en edificios más modernos.

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Para encontrar el origen de Anastasio Herrero, calle en la que se encuentra el edificio adquirido por Dazia Capital, hay que viajar al pasado, en concreto, a los años cuarenta, cuando se van consolidando los barrios a uno y otro lado del eje de Bravo Murillo. Tal y como recoge el plan especial elaborado por Dazia, en los años cuarenta aparecen las primeras edificaciones en Anastasio Herrero, la inmensa mayoría de uso residencial.

En 1946, el solar sobre el que se levanta hoy la nave de Anastasio Herrero 9 aún se encontraba sin edificar, ya que no se construyó hasta 1957. Precisamente en los años cincuenta, el área de Tetuán más próxima al paseo de la Castellana comienza a consolidarse y comienzan a aparecer las edificaciones de naves industriales —aunque hay naves en el distrito que datan de los años treinta—, que se entremezclan con los edificios residenciales del barrio, que a finales de los años setenta se encuentra muy desarrollado y sin que las edificaciones existentes hayan sufrido apenas modificaciones. De hecho, la nave de Anastasio Herrero es la original desde su construcción.

Ya en los años noventa, el barrio de Tetuán adquiere su fisonomía actual, y algo más de dos décadas después, arranca su transformación con renovaciones parciales, rehabilitaciones o demoliciones de edificaciones antiguas —industriales, pero también residenciales—, para sustituirlas por otras más modernas. De hecho, la renovación ha afectado a la propia calle Anastasio Herrero, donde se ubicará el futuro proyecto de 'coliving' de Dazia Capital.

Desde hace casi un siglo, en el distrito conviven bloques de viviendas y naves industriales

Un ejemplo. En la manzana comprendida entre San Enrique 5 y Anastasio Herrero 10, 12, 14, que albergaba una nave industrial utilizada para el doblaje y la posproducción de películas cinematográficas, una sociedad tramitó el cambio de uso de industrial a residencial colectivo, comercial y de aparcamientos, para levantar un proyecto mejor adaptado a las demandas de uso del barrio. Aquella manzana contaba con estudios de grabación (en la calle San Enrique) y un almacén de maquinaria y herramientas de venta al por menor y taller mecánico auxiliar (en la calle Anastasio Herrero).

"El distrito de Tetuán ha contado tradicionalmente con un importante tejido industrial. Desde principios del siglo XX, obreros y artesanos fueron utilizando espacios en los patios interiores de las viviendas unifamiliares como espacios de trabajo o ampliando los talleres en las plantas bajas y construyendo vivienda en altura. Estos espacios han perdurado hasta la actualidad, aunque su uso original haya quedado obsoleto", apunta Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

Según datos de la consultora, "según el catastro existen actualmente más de 780 inmuebles de uso predominantemente industrial, la mayor parte de ellos construidos en los años sesenta del siglo pasado y con una superficie media construida de 180 metros cuadrados. La mayoría de estos espacios forman parte de inmuebles para uso residencial, lo que limita las posibilidades de explotación para actividades puramente industriales o logísticas".

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"El desplazamiento de las actividades productivas a otras áreas de la ciudad ha hecho necesaria una reconversión de estos inmuebles", añade Población, en cuya opinión, "sus características arquitectónicas, con espacios diáfanos, con grandes alturas libres e iluminación natural, han propiciado su reconversión en espacios culturales y artísticos. Hay una clara tendencia hacia la explotación flexible de estos espacios más allá del objetivo inicial para el que fueron construidos y reformados".

En CBRE han identificado más de 15 antiguos talleres y naves industriales reconducidos en espacios principalmente de producción artística. Por ejemplo, en la calle Naranjo 9, una antigua fábrica de sombreros de 778 metros cuadrados, construida en 1965, ha sido transformada en un espacio de 'coworking'. Por su parte, una antigua carpintería en la travesía Belver 2 —Nave María—, construida también en 1965 y con 3.268 metros cuadrados, es actualmente una escuela culinaria. Por otro lado, en la calle Abel 1, una antigua carnicería del año 1935, de 136 metros, se utiliza actualmente como un espacio de ensayo de danza y teatro.