¿Es el ladrillo un buen refugio contra el IPC? Cuidado, no siempre

¿Es el sector inmobiliario un refugio contra la inflación? Depende. Los tipos de interés actuales pueden estar ya en niveles demasiado elevados para que ciertos tipos de propiedad ofrezcan mucha protección contra la subida de precios.

El sector inmobiliario tiene una larga historia como cobertura contra la inflación, basada en el principio de que los ingresos generados por los edificios tienden a seguir el ritmo de los precios al consumo. Un estudio realizado por la empresa de servicios inmobiliarios comerciales CBRE concluyó que los alquileres en el Reino Unido crecieron en línea con la inflación desde 1981 hasta 2020. Sin embargo, los resultados fueron muy dispares según el tipo de inmueble. A modo de ejemplo, de los 14 subsectores inmobiliarios del estudio, la mitad experimentó una caída de los alquileres reales.

No todos los inversores parecen ver los inmuebles como un sector defensivo en estos momentos. Las entradas de dinero de los fondos de renta variable de EE.UU. al sector inmobiliario, una guía para el sentimiento de los gestores de dinero profesionales, han caído al 2,4%, desde el 3,1% anterior a la pandemia, según datos de Emerging Portfolio Fund Research. Las entradas de dinero globales también han disminuido. Mientras tanto, las entradas en los fondos inmobiliarios cotizados, que representan mejor la actitud de los inversores minoristas, están aumentando.

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El sector inmobiliario genera los mejores rendimientos cuando los precios aumentan a un ritmo moderado en respuesta a un crecimiento económico saludable. Para los fondos de inversión inmobiliaria cotizados, el punto óptimo de inflación es de entre el 2% y el 3,5%, según el analista de UBS, Charles Boissier. En estas condiciones, a los propietarios les resulta más fácil aumentar los alquileres, mientras que el dinamismo de la economía crea demanda de inmuebles comerciales y reduce las tasas de vacantes.

Sin embargo, una vez que la inflación supera el 4%, nivel que Estados Unidos superó en abril del año pasado y la eurozona en octubre, algunos valores inmobiliarios han tenido históricamente dificultades para superar el rendimiento del mercado en general. La inflación actual es difícil de cubrir porque está impulsada por el encarecimiento de las materias primas, la mano de obra y la energía, lo que está empezando a perjudicar el crecimiento.

La Fed estima que la economía crecerá un 2,8% en 2022, por debajo del 4% que el banco central predijo en diciembre. Si una economía más lenta reduce la demanda de espacio por parte de los inquilinos, será difícil que los propietarios suban los alquileres. Las perspectivas de crecimiento de los alquileres son importantes, ya que el aumento de los tipos de interés puede dificultar el mantenimiento de la inflación mediante la revalorización del capital.

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Las recientes operaciones proporcionan pistas sobre qué tipos de valores inmobiliarios pueden ser una apuesta más segura. Los compradores de inmuebles son más optimistas en cuanto al sector residencial y logístico, donde la oferta es escasa. En el último trimestre de 2021, el 45% de toda la inversión en inmuebles comerciales en la región de las Américas se destinó a viviendas multifamiliares, en comparación con una media del 28% durante los cuatro años anteriores a la pandemia, según datos de CBRE.

La escasez de viviendas está haciendo subir los precios de las mismas en muchos mercados desarrollados, por lo que menos personas pueden permitirse comprar y deben alquilar. Los arrendadores han podido aumentar los alquileres residenciales en Estados Unidos en torno al 18% en los últimos dos años, según datos de Redfin. Los REIT, como American Homes 4 Rent e Invitation Homes, han superado significativamente el rendimiento del S&P 500 desde que la inflación superó el 4% el año pasado por estas fechas.

El panorama es más variado en Europa. Los valores residenciales alemanes, como Vonovia y Deutsche Wohnen, normalmente populares entre los inversores, han quedado rezagados con respecto al índice DAX del país este año, ya que la normativa gubernamental limita el aumento de los alquileres por parte de los propietarios.

Las tasas de desocupación de los almacenes de comercio electrónico, tanto en Europa como en EE.UU., se encuentran en mínimos históricos, lo que debería hacer que la logística sea resistente. En su actualización del primer trimestre, el propietario de almacenes Prologis dijo que espera aumentar los alquileres en aproximadamente una quinta parte tanto en Estados Unidos como en el extranjero en 2022 gracias a la fuerte demanda de los inquilinos.

El sector inmobiliario puede servir de refugio en tiempos de inflación, pero solo si las tendencias de la oferta y la demanda son favorables

"Definitivamente, hay sectores [inmobiliarios] que no se beneficiarán... porque no tienen palancas de las que tirar para combatir la inflación", dice David Grumhaus, presidente de Duff & Phelps Investment Management. Las perspectivas para algunos activos de oficinas y minoristas son malas. Los propietarios que tienen una gran exposición a mercados de oficinas con exceso de oferta, como Manhattan y San Francisco, tendrán dificultades para subir los alquileres, ya que la migración al teletrabajo reduce la demanda de espacio. Los centros comerciales de baja calidad también tienen muy poco poder de fijación de precios en la actualidad.

Los REIT europeos de oficinas y comercios pueden ser una excepción, ya que los alquileres comerciales en el continente suelen estar indexados a la inflación. Esto ofrece a los inversores una protección sobre el papel, aunque algunos analistas se muestran escépticos sobre la capacidad de los propietarios para aplicar las subidas. Aun así, los grandes propietarios de centros comerciales europeos, Unibail Rodamco Westfield y Kleppiere, han ganado un 10% y un 12%, respectivamente, este año, frente a las caídas de más de una quinta parte de sus homólogos estadounidenses, Simon Property Group y Macerich. Históricamente, los REIT europeos han ofrecido mejores rendimientos que sus homólogos de otras regiones en épocas de alta inflación, según un análisis de UBS.

El sector inmobiliario puede servir de refugio en tiempos de inflación, pero solo si las tendencias de la oferta y la demanda son favorables. Los inversores inmobiliarios deben ser exigentes con los barrios en los que compran.