Los pisos en precio (un 5%) se venden entre 1 y 7 días, ¿quieres enterarte el primero?

"Llevo un año buscando piso en Madrid y estoy desesperada. Lo que sale a la venta que puede ser interesante o tiene un precio que me puedo permitir se vende en un abrir y cerrar de ojos. El otro día, le di tanta pena al agente inmobiliario con el que estoy buscando piso que me dijo que me adelantaría varios puestos en la lista para llamarme de las primeras en cuanto les entre un piso que me pueda encajar".

María está a punto de tirar la toalla en la búsqueda de piso. En su contra, juegan varios factores. Por un lado, quiere comprar sola, con lo que su presupuesto se reduce significativamente y la competencia en una horquilla de precios entre 200.000 y 250.000 es muy elevada. Además, quiere comprar en Madrid ciudad, no en el centro, ni mucho menos, pero sí en una zona bien comunicada porque trabaja en el centro de la ciudad.

María no pide encontrar un chollo. Solo una vivienda decente que se pueda comprar ella sola. Pero después de un año de intensa búsqueda, está cansada. Cree que es misión imposible, que nunca podrá comprar. No tira la toalla porque lleva toda su vida, desde que llegó a Madrid a estudiar, compartiendo piso. Y está harta. Cree que con 40 años tiene todo el derecho a independizarse. A vivir sola.

Un 4,6% de las ventas se cierran en menos de una semana y otros 15%, en menos de un mes

Como ella, miles de personas buscan piso a diario. Para que nos hagamos una idea, en 2021, se vendieron 44.726 viviendas solo en Madrid capital; de ellas, el 90% fueron de segunda mano, según datos del Ministerio de Fomento, lo que da idea de la competencia existente a la hora de comprar casas solo en la capital.

Una competencia que está alimentado la sensación de que los pisos se vendan en un abrir y cerrar de ojos, como sucedió durante el 'boom', pero según aseguran a El Confidencial varios agentes inmobiliarios es más una sensación que algo real.

"No es tan real como se comenta o como parece. Es cierto que siempre han existido pisos que se venden muy rápidamente, pero eso solo sucede cuando están en precio. Pero, ahora mismo, no es lo habitual, ni mucho menos", asegura Moisés Hernández, asesor de servicios del Grupo Tecnocasa y franquiciado en Madrid.

"Actualmente, hay muchísima demanda y muy poca oferta, por lo que parece que es mucho más real de lo que realmente es. Pero los datos reales, los de las viviendas escrituradas, muestran que apenas un 4,6% de las casas se vende entre uno y siete días", explica Hernández, quien asegura que dentro de este 4,6%, los inversores juegan un papel muy relevante.

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"El 75% son inversores que tienen las ideas claras e intentan comprar en zonas que conocen muy bien. El otro 25% son particulares que buscan su primera residencia". Y son, precisamente los inversores, los que han mantenido el dinamismo del mercado y alimentado el avance de precios. No en vano, con los tipos de interés en mínimos, la vivienda se ha convertido en el activo refugio por excelencia de grandes y pequeños inversores.

Si está en precio, se vende muy rápido

Inversores contra los que María y otros tantos particulares que buscan su primera residencia, una casa en la que vivir, también tienen que competir. Pero ¿por qué se venden tan rápido esos pisos?

La clave de estas ventas relámpago se encuentra en el precio. "Cuando hay un equilibrio entre lo que pide el vendedor y la realidad de lo que el potencial comprador está dispuesto a pagar, es decir, cuando casan oferta y demanda, lo normal es que esa vivienda se venda en menos de un mes. Estamos hablando, aproximadamente, de un 14,5% de las transacciones. Sin embargo, lo más habitual es que la venta abarque entre 45 y 90 días", apunta este experto.

Conseguir 'colarse' entre ese 4,6% es el objetivo prioritario entre quienes quieren comprar

"En ese 20% de ventas, la vivienda no necesita ninguna rebaja de precios. Los vendedores han seguido nuestro consejo de precio, lo que facilita una venta rápida. En el 80% restante de los casos, el vendedor discrepa de nuestra valoración, por lo que la vivienda sale al mercado un poco por encima del precio del mercado. Normalmente, este tipo de propiedades acaban rebajando poco a poco el precio en esos 45-90 días. El objetivo final es llevar la vivienda a precio. Y es entonces cuando se vende".

Aunque no todos los vendedores son partidarios de rebajar precio. No en vano, según datos del último informe sobre el mercado de la vivienda en España de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), las viviendas ofertadas en venta en Madrid y Barcelona cuestan un 17% más que su valor de mercado real, una brecha abierta por la diferencia entre las expectativas de los propietarios y la valoración profesional del inmueble.

Conseguir 'colarse' entre ese 4,6% es el objetivo prioritario entre quienes quieren comprar. Misión imposible si no es a través de una agencia inmobiliaria, ya que cualquiera con un ordenador y acceso a internet puede consultar toda la oferta de los portales inmobiliarios con un solo clic o suscribirse a un boletín para recibir todas las novedades de producto en una determinada zona o en un determinado rango de precios. Sin embargo, a las agencias les llega producto que pueden ofrecer a sus clientes antes incluso de subir el anuncio en su web o en un portal inmobiliario.

"Cuando cogemos una vivienda a la venta, paralelamente a internet, la ofrecemos a clientes que tenemos en nuestra base de datos. Personas con nombre, apellidos y DNI que nos han dado una autorización para que les llamemos. Que tienen muy claro que quieren comprar y se han tomado la molestia de acercarse a una agencia inmobiliaria para encontrar casa. No es una persona que busca en internet a ver lo que surge, sino que tiene interés real en comprar y da un paso más presentándose en una agencia inmobiliaria".

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En la misma línea se pronuncia Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. "Cuando nos entra un piso que está a muy buen precio y tienes una cartera de clientes, parece razonable que lo primero que hagas, antes de publicitarlo, sea ofrecerlo a los clientes que tienes en cartera. Es de sentido común. Además, los agentes establecen una relación con las personas que entran en sus oficinas buscando una casa; con unas existe más afinidad que con otras, con unas se empatiza más que con otras. Y eso también determina la relación del agente con el cliente", asegura.

No obstante, al igual que Moisés Hernández de Tecnocasa, Duque insiste en que "no es un cliente cualquiera, sino que ya ha pasado unos filtros y es un cliente con capacidad de compra".

Y que no tiene por qué pagar necesariamente a la agencia, puesto que en muchas agencias inmobiliarias, es el vendedor quien paga a la agencia.

Mucho peor a la hora de buscar alquiler

Duque, al igual que Moisés Hernández, tampoco cree que los pisos "vuelven de las manos", si bien reconoce que puede haber cierta "psicosis ante la tendencia alcista de los precios que parece que no tener fin". Pero considera que, aunque puede haber chollos en el residencial, no es lo habitual.

"En el mercado del alquiler, sin embargo, es mucho más frecuente esta situación. Hay muy poca oferta y mucha demanda que quiere ser la primera en ver el piso que se pone en alquiler. En el alquiler, a diferencia de la compraventa, la decisión se puede tomar en caliente y es mucho más rápida. En el caso de los alquileres sí que se reserva pisos solamente con ver las fotos de la vivienda. En el caso de la compra de una casa, no".

"Con los alquileres todavía es peor que con la compraventa", reconoce Hernández

La situación no es nueva. De hecho, desde hace casi un lustro, buscar piso en alquiler en Madrid no es una carrera de fondo, sino de velocidad. Y la situación apenas ha mejorado, ni siquiera con la pandemia, ya que la oferta sigue siendo muy escasa respecto a una demanda creciente que no puede permitirse la compra de una casa, a pesar de que si contara con los ahorros suficientes para la entrada de una vivienda, preferiría comprar y podría pagar una hipoteca muy inferior a lo que desembolsa por el alquiler.

"Con los alquileres todavía es peor que con la compraventa", reconoce Hernández. "Los elevados alquileres están provocando que mucha gente esté dando el paso a comprar. Los precios no han subido tanto y se pueden encontrar cosas interesantes con un poco de capacidad de ahorro".

De hecho, con las rentas por las nubes, ¿si tuvieran capacidad de ahorro cuántos inquilinos seguirían apostando realmente por el alquiler?