Los fondos preparan una avalancha de ventas de viviendas antes del cambio de ciclo

Es la ambulancia de Blackstone. Así explica un gestor de fondos inmobiliario lo que está ocurriendo entre sus pares, algunos de los mayores propietarios de vivienda en alquiler de España, que se han lanzado en tromba a analizar la venta de grandes carteras de pisos.

El pistoletazo de salida de este movimiento lo acaba de dar Blackstone con el traspaso de casi un millar de hogares en renta a las aseguradores AXA y Allianz, que han adquirido estos inmuebles a unas 'yields' o rentabilidades del 2,9% justo antes de que el bono español a 10 años rompiera la barrera del 2% este mes de mayo, cuando en enero se movía en el entorno del 0,5%.

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La diferencia entre uno y otro es crítica para este tipo de operaciones, porque la deuda pública se considera el activo más seguro y menos laborioso para los gestores de fondos. Por tanto, para meter el dinero en otro más arriesgado y que exige más gestión, como el residencial, se debe ofrecer mayor rentabilidad, y el diferencial que había hasta ahora ha desaparecido con el 'rally' de las últimas semanas.

Esta venta, y la confirmación de un horizonte de subidas de tipos de interés y retirada de estímulos por parte del BCE (Banco Central Europeo), ha convencido al resto de grandes tenedores de que hay una ventana de oportunidad. Y, como ocurre con las salidas a bolsa, cuando esta se abre, se aceleran los movimientos en el mercado.

Uno de los primeros en pisar el acelerador ha sido Neinor, promotora controlada por los fondos Orion y Stoneshield, que prepara un proceso restringido para desinvertir parte de su cartera de 'build to rent' (BtR), es decir, de promociones construidas para alquilar.

Aunque en la hoja de ruta del grupo siempre ha estado vender parte de los 5.000 pisos que va a promover para ponerlos en renta, el contexto lo ha llevado a plantear hacerlo este mismo junio sobre unas 1.000 viviendas, la mitad de las cuales ya están operativas, mientras que el resto prevé tenerlo para finales de este ejercicio.

Su rival Vía Célere, propiedad de Värde, también lleva tiempo trabajando en la construcción de una plataforma de 2.431 viviendas, repartidas entre Madrid (997 hogares), Valencia (533), Sevilla (419), Málaga (323) y Barakaldo (159), con la idea de vendarla cuando se acerque su fase final de promoción, momento que cristalizará este mismo ejercicio.

Blackstone acaba de vender un millar de pisos al 2,9% de rentabilidad y el bono español ya ha superado el 2%, lo que acelera movimientos

El alza de la inflación y de los tipos de interés impacta en el mercado residencial de muy diferentes maneras. La positiva es que, al estar las rentas ligadas al incremento del IPC, los alquileres también crecen. El problema es que las subidas de los precios están siendo tan elevadas y el horizonte tan incierto que no se están pudiendo trasladar estas alzas a las rentas.

Desde el punto de vista de la financiación, esta se encarece tanto para el promotor como para los futuros compradores de vivienda, al endurecerse las condiciones de las hipotecas, perspectiva que, 'a priori', también invita a confiar en un escenario más positivo para el negocio de promover para alquilar en vez de para vender.

A esto se une un tercer elemento: la valoración de las carteras de los fondos, que se devalúan con el alza de la inflación, ya que cualquier potencial comprador exige una rentabilidad mayor para compensar esta subida, lo que se traduce en un menor precio.

Las valoraciones de las carteras de los fondos se devalúan en el actual contexto de alzas de inflación y de tipos de interés

La suma de todos estos elementos actúa como palanca para deshacer posiciones en el capital de las promotoras, como ocurre con Castlelake, que ha sondeado el mercado para vender todo o parte de su participación en Aedas, sin que por el momento haya cristalizado en nada.

En una posición comparable se encuentra Bain Capital, dueña de Habitat, que también está interesada en cerrar ciclo y que el pasado verano analizó su integración con Aedas, sin que finalmente llegaran a un acuerdo, como ocurrió también en las negociaciones que mantuvieron Neinor y Vía Célere.

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Los fondos detrás de estas promotoras tienen fecha de caducidad, ya que estos vehículos nacen con un plazo de inversión y otro de desinversión. A la presión que ya genera este esquema temporal se une ahora la del contexto de tipos e inflación, lo que empuja a analizar la rotación en el capital de las compañías, ya sea vendiendo a un tercero o a otro fondo de la misma firma.

Las fuentes consultadas aseguran que Värde podría haber hecho un movimiento de este tipo en Vía Célere, acomodando toda o parte de su participación en vehículos de la propia firma, al no haber podido sacar a bolsa la promotora ni fusionarla con otro grupo.

Otro de los grandes fondos del mercado residencial español es Ares, que opera en España a través de la gestora Avalon, la cual acaba de lanzar el mayor proyecto llave en mano del momento y que quiere aprovechar el contexto de ventas de sus rivales para comprar, posición en la que también estarían Lar y Primonial, interesadas en hacer crecer su plataforma de BtR.