DIEZ AÑOS DEL ESTALLIDO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

La pesadilla de quienes compraron casa en 2007 aún sigue viva una década después

Durante el verano de 2007 y los primeros meses de 2008, los diferentes indicadores relacionados con el sector de la construcción marcaron las cifras más altas de su historia

Foto: La pesadilla de quienes compraron casa en 2007 aún sigue viva una década después. (Foto: Istockphoto)
La pesadilla de quienes compraron casa en 2007 aún sigue viva una década después. (Foto: Istockphoto)

El estallido de la burbuja inmobiliaria celebra su décimo aniversario. Durante el verano de 2007 y durante los primeros meses de 2008, los diferentes indicadores relacionados con el sector de la construcción -ventas, precios, visados, hipotecas...-, marcaron las cifras más altas y peligrosas de su historia e iniciaron una caída libre que se prolongó durante ocho largos años.

Diez años después, parece poco probable que volvamos a ver muchos de aquellos números que fueron el preludio de que todo estaba a punto de saltar por los aires. A día de hoy, solo los precios de las viviendas se han atrevido a acercarse a aquellas cifras, y solo en mercados muy concretos. Otros indicadores difícilmente lograrán volver a esos niveles y si consiguen acercarse, esta vez sí deberían hacer saltar todas las alarmas para no cometer los mismos errores del pasado y evitar sus terribles consecuencias.

Pero viajemos al pasado. En 2007, se batieron todos los récords de venta de viviendas. Aquel año se cerraron más de 775.000 transacciones. Un año después, la cifra había caído en más de 200.000 unidades y cuando en 2013 se tocó fondo, las transacciones se habían reducido a menos de la mitad (-60%).

Si todos aquellos que compraron en 2007 -o en los años del boom- pudieran retroceder en el tiempo, ¿comprarían casa? Seguramente no. Pero, obviamente, es muy fácil hablar a toro pasado. Y es que hace diez años no solo se batieron todos los récords en cuando a la venta de casas, sino que estas jamás se han vuelto a vender tan caras como entonces. El metro cuadrado alcanzó niveles tan elevados que para que muchas familias pudieran permitirse comprar casa, los promotores decidieron construir casas más pequeñas.

La solución fue sencilla. Si una familia no podía comprar un piso de 100 metros cuadrados en Madrid por 400.000 euros, había que construir casas 80 metros de 300.000 euros. Las familias, cegadas por la obsesión de comprar y la banca, con las puertas de la financiación abiertas hicieron el resto. Nunca se han vuelto a firmar tantas hipotecas en España, más de 1,2 millones frente a las menos de 300.000 actuales.

Hasta entonces, comprar casa era una apuesta segura. Tanto para las familias como para los inversores. Los precios de la vivienda siempre subían. Este mantra, sin embargo, no tardó en saltar por los aires. Una suerte de 'cisne negro', expresión que en economía acuñó el matemático Nassim Nicholas Taleb para referirse a aquellos acontecimientos que son altamente improbables pero que pueden tener lugar y ocasionar consecuencias devastadoras. Y así fue.

Por primera vez en la historia moderna de España, la vivienda comenzó a caer. Basta con echar un vistazo al mapa inferior. Los precios han caído en toda España de manera generalizada desde que explotó la burbuja. En algunas zonas el ajuste ha sido brutal, por encima del 50% -en algunas localizaciones incluso más- y, a pesar de las subidas de los últimos dos años, muchas de las propiedades compradas durante el boom y financiadas al 100%, aún siguen a años luz de los precios por los que fueron adquiridos y, muchas de ellas, nunca los volverán a alcanzar.

Mapa de España
Mapa de España

El impacto de este desplome fue inmediato y catastrófico para miles de hogares. La mayoría se endeudó por encima de lo que sus economías familiares podían soportar, muy por encima de lo que el propio Banco de España recomendaba y de lo que los departamentos de riesgo de las entidades financieras deberían haber consentido. Nada hizo -o nadie quiso- saltar las alarmas y cuando la luz roja de 'peligro' se accionó, ya era demasiado tarde.

Miles de familias se encontraban con el agua al cuello. Si los expertos aconsejan que un hogar no debe destinar más del 30% de sus ingresos mensuales a pagar una hipoteca porque por encima de estos niveles otros gastos familiares se pueden ver comprometidos -entre ellos la propia hipoteca-, en 2007, una vez más, se batieron todos los récords y, tal y como reflejan los datos del Banco de España, dicho porcentaje llegó a alcanzar el 60%. En la actualidad, el porcentaje se ha reducido significativamente hasta el 33,8%, si bien, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que estuviera entre el 20% y el 25%.

Así, por ejemplo, para una familia cuyos ingresos fueran de 2.000 euros mensuales en 2007, la cuota de la hipoteca no debería haber superado los 600 euros al mes y, sin embargo, con esos porcentajes en la mano, esa familia se hipotecó hasta 1.200 euros, dejando apenas 800 euros para todos los demás gastos. Quien compró en 2007, lo hizo con la soga al cuello. Un año más tarde, cuando la crisis se agudizaba, el paro se disparaba y el euríbor saltaba a máximos históricos, miles de familias descubrieron el lado más oscuro del sistema hipotecario español. Aunque vendieran su casa, no podrían cancelar su deuda con el banco.

Hace seis años, la consultora Oliver Wyman fue la primera en alertar de esta situación. Entonces cifró en 250.000 las hipotecas en situación de 'negative equity'. Tres años más tarde, el portal Kelisto elevó hasta 580.000 el número de españoles atrapados en viviendas que valían menos que sus hipotecas. La morosidad de las familias pasó de representar apenas el 0,48% a mediados de 2007, al 4,8% actual.

Algunos vendieron asumiendo la pérdida, mientras que otros decidieron atrincherarse y aguantar, unos con mejor suerte que otros, ya que buena parte de quienes compraron durante aquellos años han sido los protagonistas de la inmensa mayoría de las ejecuciones hipotecarias -lo que popularmente se conoce como desahucios- que se han iniciado o llevado a cabo en España desde entonces. De hecho, muchos aún siguen con la espada de Damocles sobre sus cabezas.

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