Capriles: "Me llamaban loco por querer invertir en España en 2011"

Su apellido tiene connotaciones políticas. No en vano, le unen lazos de sangre con uno de los principales opositores de Hugo Chávez, Henrique Capriles. Él mismo se ha mostrado públicamente, en radio, prensa y televisión, contrario a la revolución bolivariana. Quizá por ello, según reconoce, su perfil mediático en España ha sido muy bajo, prácticamente inexistente. Y quizá por ello, asegura, su apellido ha espantado a algunos compradores venezolanos.

A pesar de ello, Gran Roque Capital, la firma que montó junto a su primo, Miguel Ángel Capriles, se ha convertido en uno de los grandes promotores de vivienda de lujo de Madrid.

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Axel Capriles hizo las maletas allá por 2010, dejó atrás Venezuela y puso rumbo a otros destinos en los que poder vivir e invertir. Pasó por Panamá y Perú, pero se quedó en España, un país en el que había cursado el Bachillerato y donde pensaba que había oportunidades en el real estate. En medio del colapso financiero e inmobiliario a nivel mundial, vio posibilidades en España y, a pesar de que muchos le tildaron de loco, convenció a un grupo de inversores para que le siguieran e invirtieran en ladrillo.

Una decena de proyectos y más de un centenar de viviendas en las mejores zonas de Madrid demuestran que no estaba tan loco y, aunque ha aparcado temporalmente el residencial de lujo para centrarse en los apartamentos turísticos, sigue en su radar inversor y anticipa su vuelta al mercado en el corto plazo.

En su despacho en Marqués de la Ensenada, recuerda su llegada a España, sus largos paseos por el barrio de Justicia, las operaciones por las que siente especial cariño y también las que no pudieron ser.

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PREGUNTA. Aterrizaron en España en 2012-2013, cuando todos los inversores huían de aquí. ¿Por qué España y por qué en ese momento?

RESPUESTA. La famosa anécdota de Rockefeller y su limpiabotas indica que cuando todo el mundo habla de invertir en un activo, es tiempo de vender. También su contrario es verdad. En Venezuela, yo estaba en diferentes negocios, en turismo, en eventos, en promoción, en corretaje inmobiliario… Para el año 2011, la revolución bolivariana había destruido casi todos mis negocios allí y las condiciones económicas del país eran pésimas. Entonces, vi la necesidad de estudiar otras alternativas en el exterior. Fui a Panamá, a Perú y empecé a investigar el mercado inmobiliario español. Pero en el año 2012, se hablaba de que la caída de los mercados españoles era peor que la de Lehman, se anunció que España había solicitado de la Unión Europea el rescate bancario, y se decía que España nunca saldría del marasmo en el que había caído. Yo pensaba, sin embargo, que se trataba de otro ciclo más de la vida económica, que España era un gran país, con una historia y una cultura milenaria, que tenía una economía robusta y que invertir en ciudades como Barcelona o Madrid sería, a la larga, una oportunidad. Además, yo tenía vínculos con España, ya que me gradué de Bachillerato aquí y mis padres vivían aquí. Sin embargo, en ese momento las noticias eran tan negativas que los primeros inversionistas a quienes les propuse acompañarme decían que yo estaba loco.

P. Da el paso cuando nadie quería invertir en España.

R. Yo empecé a venir en 2011. Vengo a Madrid, voy a Barcelona y empiezo a visitar muchos edificios, pero el propietario de aquí no es como en Estados Unidos, que reacciona inmediatamente al mercado. Los propietarios aquí se resistían a ajustar precios. Hay muchos elementos de historia, de orgullo, de honor ligados a los inmuebles acá en España y costaba que reaccionaran al mercado. Pero hacia final de 2011 y principios de 2012 empecé a notar los cambios en los precios.

P. En ese momento, en España se decía: la vivienda nunca cae… Hasta que empezó a caer.

R. En España no es tan costoso el mantenimiento [de los inmuebles] como en los Estados Unidos, la gente lo puede sostener. Por eso, durante 2010 y 2011, los precios se mantuvieron. Yo venía monitoreando el mercado y pasaba regularmente ofertas. En un momento, empecé a sentir que los propietarios comenzaban a escucharme, porque en cierto momento ni me recibían. La gente se molestaba tanto con la oferta que les presentaba que no me abrían la puerta, no me querían ni oír. Sentían que la oferta no merecía ni siquiera una conversación. Hasta que un día me dieron una cita, ahí podíamos empezar a hablar. Ese fue el momento. Y hacia finales de 2012 entré por primera vez en Barcelona.

"Los propietarios de inmuebles en España se molestaban tanto con la oferta que les presentaba que no me abrían la puerta, no me querían ni oír"

P. Y compró allí.

R. Convencí a un amigo belga que había estudiado conmigo en el internado en Suiza, con quien armé el primer grupo de friends and family. Fue el primero que me apoyó, el primero que me dijo que no estaba loco, que podía ser interesante. Con él y un pequeño grupo de inversores, compramos el primer edificio en Barcelona.

P. No fue una promoción de lujo, ¿verdad?

R. No. En Barcelona descubrimos los apartamentos turísticos. Yo me decía, qué hacemos para que ese edificio no se convierta en un peso durante la crisis. Y pensé en los apartamentos turísticos. En aquel momento, quien dominaba el mercado en Barcelona era Friendly Rentals, pero ellos mismos operaban los pisos, no había canales de comercialización, no había PMS [property management system], no había nada. Uno se manejaba con un Excel. Entonces, alguien me habló de una página que estaba aterrizando en España, Booking.com. Me entrevisté con ellos en persona y firmamos un contrato. Aquel edificio estaba en la calle Girona 80 y empezó a ir muy bien porque Barcelona, en ese momento, era el principal barco turístico español. De hecho, empezó a ir tan bien que los socios me dijeron, ¿y por qué no hacemos otro?

P. No estaba tan loco, entonces.

R. Digo, bueno, si estamos en España tenemos que estar en la capital, tenemos que ir a Madrid. Llego a la capital y empiezo a buscar. Lo primero que uno hace es caminar mucho la ciudad, recorrerla, sentirle el ritmo y el pálpito. Cuando llegué a Madrid, empecé a caminar por el barrio de Justicia, una zona que ya conocía, pero que todavía no había visto. Paseo por sus calles y siento que es una zona de Madrid muy europea, con calles y lugares hermosos como la plaza de las Salesas, la Iglesia de Santa Bárbara... Y me llama la atención que no había nada. En la calle Barquillo, por ejemplo, solo había tiendas de música y chinos. Entonces, decido hacer un estudio y veo a cuánto se está vendiendo y alquilando en esta zona y a cuánto se vende y alquila en el barrio de Salamanca, y veo que el recorrido que hay en la zona de Justicia es muchísimo mejor que el de Salamanca, que apenas estaba a una cuadra, solo cruzando la Castellana. ¡Qué extraño!, me digo. Decido centrarme en esta zona y fue un éxito. Descubrimos e invertimos en Justicia y el propio impulso del barrio nos apoyó. Hubo una confluencia entre la inversión privada y el desarrollo de la ciudad. La transformación de la calle Barquillo fue maravillosa, repentinamente empezaron a salir boutiques, tiendas más bonitas, el hotel Only You… Toda esa zona empezó a transformarse y empezamos a invertir masivamente en Justicia, Salesas... Compramos en Serrano Anguita, Mejía Lequerica, Fernando VI…

"El negocio fue tan bueno que seguimos en promoción y aparcamos los apartamentos turísticos hasta varios años después"

P. ¿Decidieron entonces aparcar los apartamentos turísticos? Porque Barquillo 12 fue un proyecto residencial de lujo. El primer proyecto de lujo de Gran Roque en España.

R. Con Barquillo 12, vino el viraje. Veo que se puede hacer promoción residencial en lugar de apartamentos turísticos, ya que tenía que hacer un cambio de uso y eso es un proceso largo. Sin embargo, con la promoción, en aquella época, las licencias se conseguían bastante rápido. En ese momento me siento con mis socios y les digo, si nosotros seguimos con nuestro proyecto de apartamentos turísticos, vamos a tardar por lo menos un año en permisos, mientras que si viramos hacia la promoción, que yo creo que hay mercado porque este mercado no existe aquí en Madrid, probablemente podamos tener licencia en tres meses y en tres meses estamos construyendo. Va a ser un negocio distinto, pero un negocio muchísimo más rápido. Los socios me dijeron que de acuerdo y viramos del alquiler turístico a la promoción. Y, de nuevo, el negocio fue tan bueno que seguimos en promoción y aparcamos los apartamentos turísticos hasta varios años después con Orinoquia. Nos metimos de lleno en la promoción residencial. Fue una época muy grata, porque había muchísimo entusiasmo en esta oficina, se trabajaba hasta las 12 de la noche, llegaban arquitectos a las nueve de la noche y traían ideas. Nos metimos en muchísimos proyectos y se nos empezaron a acercar muchos inversores, incluidos españoles, y empezamos a hacer distintas sociedades y club deals.

P. Las cifras hablan por sí solas. Desde el aterrizaje en Madrid, 10 promociones de lujo y más de 100 viviendas. Unos datos muy relevantes. Y las que se habrán quedado por el camino...

R. Muchas veces comprábamos, redactábamos el proyecto y antes de promocionar nos querían comprar y lo vendíamos. A fin de cuentas, nos debemos a los inversionistas. Siempre hemos sido muy democráticos con ellos. Hubo muchas adquisiciones que vendimos en el proceso porque estábamos en pleno boom. Si analizamos retrospectivamente las curvas de precios, producción y demanda de viviendas, el mercado llegó a su punto más bajo en el año 2012, para luego subir de manera casi continua hasta 2018. Madrid se convirtió en una ciudad cosmopolita, más dinámica, con un público nacional e internacional que pedía viviendas de mayor nivel. Entramos y maduramos nuestros proyectos en el momento propicio. Los resultados fueron muy buenos.

P. Desde entonces, Gran Roque ha revolucionado el mercado residencial de lujo en Madrid. Recuperó edificios históricos, con sus balcones, con sus entradas de carruajes… Una estela que han seguido quienes han venido detrás.

R. Hicimos algo que hasta ese momento no era frecuente. Buscamos edificios singulares del siglo XIX, con fachadas hermosas y ubicaciones céntricas, para rehabilitarlos completamente y dotarlos de viviendas de lujo muy modernas, con distribuciones, amplitud y comodidades más actuales. Lo primero fue ordenar claramente la distribución interna de los apartamentos, no escamotear los espacios, abrirlos, integrarlos, pensar en camas de 2,00 x 2,00, crecer los baños y los vestidores, utilizar colores y materiales más contemporáneos, colocar ascensores con mayor capacidad de la estrictamente necesaria, aprovechar las áreas comunes para dotar a la comunidad de facilidades como gimnasio o vinoteca. El concepto resultó un éxito. Fue como dar con el producto en el momento justo. Eran edificios bellísimos, pero que por dentro eran una ruina. Recuerdo, por ejemplo, la discusión con el arquitecto sobre el ascensor de Barquillo 12. "¿Para qué necesita un ascensor más grande?", me preguntaba. Y yo le decía, "no es lo que necesito, lo que quiero es que el que entra sienta el espacio, que se sienta cómodo". Nuestro producto cambió un poco el mercado inmobiliario y llegó un momento en que yo recuerdo que la gente decía: “Yo quiero un Gran Roque”. Y Gran Roque casi se convierte en marca.

"Muchas veces comprábamos, redactábamos el proyecto y antes de promocionar nos querían comprar y lo vendíamos"

P. Leía en una entrevista que el 70% de los compradores de sus viviendas son españoles, a pesar del boom de compradores latinoamericanos. "Y ninguno es un boliburgués [oligarcas enriquecidos al calor del chavismo]. Mi apellido los espanta", decía en aquella entrevista.

R. Sí. Por muchas razones. Uno de los candidatos de siempre en contra de Chávez ha sido Henrique Capriles [son primos lejanos]. Es un apellido identificado con la oposición y en mi caso, desde 2007 hasta que me vine, tuve una lucha continua contra el Gobierno. Yo me dediqué mucho tiempo en esa época a la acción civil y política, a los programas de opinión en contra de la revolución bolivariana. Y era continua mi presencia en televisión y radio. Yo tenía columna en El Universal, siempre atacando al Gobierno. De hecho, cuando el Gobierno se hizo con El Universal, yo fui el primer despedido, el primer bloqueado y censurado. Entonces ya era identificado como antichavista, no era el personaje con quien iban a tener relación. Pero lo cierto es que nosotros simplemente decidimos hacer una empresa española. Aquí todos los empleados eran españoles y nos dirigimos al público español. Buscamos colaboradores españoles, arquitectos españoles, comercializadores españoles... Era hacerte un nuevo mundo en otra ciudad, integrarte desde el punto de vista profesional. No venir a otra sociedad, a otro país con una cultura distinta, sino estar aquí y realmente involucrarte con la manera como se hace todo aquí, con la gente de aquí.

P. Y a los españoles les convenció su producto.

R. Lo curioso fue que nosotros nunca nos dirigimos al público venezolano. No saqué publicidad en Venezuela, no buscamos clientela venezolana. Buscamos a las grandes comercializadoras en España y ellas se encargaron de la comercialización con nuestro asesoramiento. Y los compradores sudamericanos que compraron era porque los conocíamos personalmente, pero nunca hubo una campaña. El producto tuvo éxito entre españoles que descubrieron un espacio inmobiliario que les gustaba. La ciudad de Madrid tiene un público propio.

"Estamos dándoles a los inversionistas la posibilidad de obtener alta renta"

P. El proyecto de Pablo Aranda 3 es un claro ejemplo. Prácticamente, todos los compradores son nacionales.

R. Pablo Aranda es tener en Madrid un piso de lujo con jardín y piscina. Es el lujo.

P. Ahora, con Orinoquia, vuelve a sus orígenes, ¿el mercado residencial de lujo ya no es una oportunidad?

R. Gran parte del éxito en los negocios es el timing, saber en qué momento hay que cambiar y tener la flexibilidad de hacerlo, captar los cambios en los gustos y preferencias de los consumidores, adaptarse a las nuevas necesidades. Por un lado, el mercado de lujo se había saturado y llegado a cotas bastante altas y difíciles de superar para encontrar recorrido. Por el otro, cada día había mayor cantidad de poblaciones móviles y mayor interés en el uso del espacio antes que en la posesión y propiedad de los inmuebles, con todas las responsabilidades que implica. Por eso nos enfocamos en los apartamentos turísticos, arrendamientos de temporada y colivings. Este es el nicho de negocio más aventajado en los actuales momentos.

P. Un activo refugio en tiempos inflacionistas.

R. Mientras que la propiedad inmobiliaria protege de los embates de la inflación, las tarifas de los arrendamientos de corta estancia son las que más rápido se ajustan al proceso inflacionario. Estamos, por tanto, dándoles a los inversionistas la posibilidad de obtener alta renta y alta capitalización. El mandato de cualquier promotor es que con los metros cuadrados que tienes, los vendes y debes tener una ganancia para poder reponer la misma cantidad de metros cuadrados. Si no es así, te estás descapitalizando en términos reales. La promoción en este momento es un negocio difícil. Por el contrario, en el negocio de apartamentos turísticos estamos manteniendo la propiedad inmobiliaria, los metros cuadrados. No nos deshacemos de los metros cuadrados y al mismo tiempo tenemos unos ingresos que son los que con mayor agilidad y más rapidez pueden adaptarse a la inflación.

P. Orinoquia es una nueva aventura inmobiliaria en España sin su socio en Gran Roque, su primo, Miguel Ángel Capriles. ¿Han tomado caminos diferentes?

R. Miguel Ángel se ha especializado en el coworking, y nosotros, yo y mi hijo Edric, quien fue el director y arquitecto de la estructura financiera de Gran Roque, nos hemos enfocado en el coliving. Preferimos el real estate alternativo vinculado al sector residencial, que conocemos mejor, pero seguimos en contacto continuo, por lo que en cualquier momento los caminos vuelven a converger. De hecho, seguimos estudiando lujo, seguimos visitando inmuebles, haciendo las valoraciones y los estudios económicos, y en el momento en que veamos que los números dan, en ese momento entraremos en ello.

P. ¿Y eso será a corto, medio o largo plazo, teniendo en cuenta cómo está el mercado?

R. Yo creo que podríamos entrar a finales del año que viene, para desarrollar en 2024-2025. Lo importante es que los dos estamos aquí porque cuando yo comencé aquí, en España, él estaba en Venezuela.

P. Entonces, no han aparcado los proyectos de lujo.

R. Madrid se ha convertido en la gran capital de América Latina. Es una ciudad que atrae a gente de Londres y Nueva York. Creemos que el mercado de lujo tiene porvenir pero, efectivamente, lo hemos aparcado temporalmente porque la oferta de edificios ha llegado a precios que hacen muy difícil la colocación del producto en los actuales momentos. Los precios de los inmuebles se mueven a saltos. Llegan a un nivel y allí se estabilizan o bajan hasta que vuelven a dar otro salto. La escasez de vivienda de lujo obligará a un aumento de los precios, pero para ello hay que esperar algunos años. La inflación, que ha llegado para perdurar un tiempo, hace sumamente complicada la reposición de inventarios, es decir, de metros cuadrados. Por eso, preferimos estar en estos momentos en alquiler de corta duración donde mantenemos los metros cuadrados y a la vez generamos renta que se adapta dinámicamente a la inflación.

"Con los alquileres de corta estancia estamos dándoles a los inversionistas la posibilidad de obtener alta renta y alta capitalización"

P. ¿De qué proyecto se siente más orgulloso o a cuál le tiene especial cariño?, ¿quizá Barquillo 12, su primera adquisición?

R. Tienes buena intuición. Efectivamente, le tengo especial cariño a las dos primeras promociones: a Barquillo 12, el que fuera el anterior colegio de arquitectos, y a Fernando VI 10, Lamarca. Creo que Lamarca nos dio a conocer por la interesante integración de la vieja arquitectura de la fábrica de carruajes con el moderno edificio de Curtain Wall en la parte de atrás. Mantener esas fachadas y estructuras protegidas mientras construíamos grandes estacionamientos subterráneos implicó un meticuloso trabajo de ingeniería. Además, Fernando VI 10 supuso una labor de valor completa. El edificio estaba en proceso concursal. Nosotros negociamos y cerramos un precio, pero llegó el administrador concursal y utilizó nuestro precio para subastar el inmueble, a pesar de que estaba cerrado con nosotros. Nos interesaba el edificio, pero nos parecía que no habían jugado elegante. Entonces hicimos una estrategia que nos resultó. El mercado era muy pequeño entonces, no había casi players. Tiré de psicología y corrí la voz en el mercado de que yo estaba furioso por lo que nos habían hecho y no íbamos a participar. Y eso fue lo que se supo. Entonces, el día de la subasta, media hora antes nos presentamos con el sobre de la fianza y con el precio de la subasta más 33.000 euros. Y resulta que el otro que había ido a la subasta se había confiado de lo que había oído en el mercado y se presentó con el precio de la subasta.

P. Y se quedaron con el edificio.

R. Sí, aunque el propietario debía dinero por todos lados, y el inmueble tenía embargos municipales, deudas que no habían sido canceladas con el banco, rentas antiguas, okupas, estaba en ruina... Entonces vino toda esa labor de saneamiento. Negociar con cada uno de los okupas, con las rentas antiguas, conseguir que los bancos liberaran aquellas hipotecas que estaban allí. Fue un trabajo de hormiguita y después conseguir la licencia, más la construcción sobre un edificio de principios del siglo XX.

"Me tuve que volver nada más llegar a Venezuela"

P. ¿Hubo alguna operación que le hubiera gustado sacar adelante y que no pudo?

R. Una de las operaciones que me hubiera gustado sacar adelante fue la de la calle General Castaños. La habíamos supuestamente cerrado. Estábamos puliendo el documento de reserva y repentinamente, de la noche a la mañana, el representante del vendedor desapareció. Al día siguiente supe que se lo habían llevado los Matute por muy poco.

P. ¿Su peor experiencia inmobiliaria en España?

R. La peor fue la de la invasión de los okupas de Divino Pastor por El Patio Maravillas. Compramos el edificio y me voy a Venezuela. De repente, me llaman de aquí y me dicen: “Nos invadieron Divino Pastor”. En ese momento, en Venezuela ocurría mucho ese fenómeno, el de las invasiones urbanas, las ocupaciones urbanas que invadían edificios completos. La propiedad privada era sumamente frágil, no había seguridad. Y entonces cuando me llaman y me dicen que nos invadieron el edificio, yo me muero de la risa. Creía que estaban de broma. Pero no lo era. Entonces me tuve que volver nada más llegar a Venezuela. Tomé el avión inmediatamente esa tarde de vuelta para acá, a ver cómo afrontaba ese problema. El edificio no solo estaba tomado por unos okupas, sino por un grupo político que en este momento está gobernando la ciudad. Y lo que menos quería era meterme en política. Por suerte, la vía legal funcionó muy bien y en poco tiempo un juez dictó el desalojo.

P. Primero llegó el capital venezolano, luego el mexicano, han llegado colombianos y chilenos... ¿Habrá una segunda oleada de capital venezolano en España?, ¿qué tiene que suceder para que eso ocurra de nuevo?

R. No creo que venga una segunda oleada de capital venezolano. La economía venezolana está agotada y cada vez es más pequeño el grupo de personas con poder adquisitivo. Además, ahora con la guerra de Ucrania y las expectativas de que Estados Unidos suavice las sanciones para obtener petróleo venezolano, hay mucha gente retornando al país. Venezuela es un país destruido con muchísimo por hacer y luce que el capital venezolano está ahora buscando oportunidades en el mismo país, a la espera de cierta recuperación. Lo que sí vemos en Madrid y Málaga —Barcelona perdió capacidad de captación— es muchísimos inversores, no solo de América Latina, preparándose para después de la recesión esperada para el año que viene.

"General Castaños lo habíamos cerrado y el representante del vendedor desapareció. Al día siguiente supe que se lo llevaron los Matute"

P. Todos esos inversores latinoamericanos están replicando el modelo de Gran Roque en el segmento del lujo. Eso sí, han llegado cuatro o cinco años después, con el mercado en otro momento.

R. Sí. Han llegado a un mercado con muchísimo menos recorrido y han traído su propio público. La gente en México, en Colombia, en Chile está acostumbrada al concepto americano, espacios más grandes, y estaba nuestro ejemplo, que había sido un proyecto exitoso. Muchos continuaron nuestro esfuerzo y creo que les ha ido también muy bien.

P. El detonante de salida en todos estos países ha sido siempre el cambio político.

R. El cambio político y que ha habido una sustitución entre Miami y España. El venezolano, por ejemplo, miraba naturalmente hacia Miami. Hoy en día, hay muchísimos mirando hacia acá. Ha habido un cambio, gente que estaba en Miami se está viniendo al residencial en Madrid.

P. ¿Por un tema impositivo, por precios…?

R. Yo creo que por todo. Por la cultura de la ciudad. Esta es una ciudad amigable, una ciudad que se camina, una ciudad muy alegre, una ciudad muy fácil. En Miami, para visitar a un amigo tienes que pasar una hora en la autopista. Después está la carestía, Miami se fue volviendo sumamente caro y hubo como un descubrimiento de "oye, pero qué agradable es Madrid, voy a venir más". Antes, no sucedía. Antes iban directamente a los Estados Unidos.

P. ¿Y por qué Barcelona no ha calado a nivel de lujo? El público es diferente, pero tampoco ha habido tanta promoción de lujo como la que ha habido en Madrid en estos años. ¿Qué tiene la capital que no tienen Barcelona, Londres, París?

R. A Barcelona le afectó mucho toda la retórica nacionalista. La gente se siente excluida, no se siente integrada de la misma manera. Te cuento una anécdota que yo he repetido mucho porque me fue muy graciosa. Yo estoy en esa época, en 2011, caminando por la calle, por el hotel Miguel Ángel, escucho a un corredor decirle a un nuevo americano: "Te voy a decir cinco razones por las cualees invertir en Madrid. Primero, el agua es buena. Segundo, los cielos son azules. Tercero, el transporte es bueno. Cuarto, es una ciudad abierta y alegre. Quinto, es económica". Ya la quinta se ha ido un poquito, ¿no? Pero en ese momento era verdad. París es, sin duda, una ciudad hermosa, extraordinaria, pero la gente no es igual de abierta que aquí, en Madrid, que reúne una serie de factores que la hacen una ciudad muy abierta, muy lista para recibir visitantes y para recibir inversión.

P. Y Venezuela, ¿podría volver a ser un país seguro para invertir?

R. Yo vengo ahorita de Venezuela. Lo que estamos viviendo allá es una burbuja muy pequeña, una burbuja en el este de Caracas, fundamentalmente. Es algo muy superficial. Pero no es todavía un país para invertir, porque le faltan instituciones. No hay la seguridad jurídica que necesita toda sociedad para que la inversión sea consistente y sea perdurable. Es un Gobierno totalmente arbitrario, donde tú vas a necesitar de una persona o de un personaje de ese Gobierno para cualquier cosa o cualquier inconveniente. No hay instituciones. No te sientes seguro. Sin embargo, obviamente, con las necesidades energéticas en el mundo de hoy, Venezuela se abre como una posibilidad y ya está Estados Unidos viendo cómo se reanudan las negociaciones para poder abrir el país y poder hacer inversión petrolera. Pero no ha cambiado mucho la situación general del país. Hay inversiones en lujo, unos restaurantes muy caros, muy bonitos, pero es algo focalizado que no refleja para nada la realidad social del país, que sigue siendo dura, sigue siendo complicada.

"La idea del financiamiento bancario, más en tiempos de inflación, es poder construir a valor presente inmuebles que venderás a valor futuro"

P. ¿Cómo han afectado a su actividad inmobiliaria la fuerte subida de la inflación y los elevados costes de construcción derivados de la guerra de Ucrania?

R. Los costos de la construcción nos han impactado, aunque por suerte los precios de venta nos han acompañado. Hay en España, sin embargo, un sistema de financiamiento bancario que es preciso cambiar. No está adaptado a la inflación. En una promoción, los bancos, para darte el financiamiento, obligan a prevender un porcentaje considerable de la promoción. Te obligan a entregar, a precios de hoy, metros cuadrados que te va a costar construir a precios de mañana. Es un sistema muy dañino para la construcción. La idea del financiamiento bancario, más en tiempos de inflación, es poder construir a valor presente inmuebles que venderás a valor futuro. Es la única manera de salir con éxito.

P. ¿Cómo cree que podría afectar a las grandes fortunas que compran inmuebles en España un posible impuesto a los grandes patrimonios?

R. Impactará de forma negativa. Ahuyenta a los inversores. El impuesto al patrimonio ataca el ahorro y la inversión. Afecta a patrimonios no productivos. Da, por demás, señal de una política contradictoria. Por un lado, está el banco central buscando recortar la masa monetaria y el gasto para controlar la inflación, y por el otro, un Gobierno desesperado por tener más ingresos y gastar más. La oposición entre la política fiscal y la política monetaria es perjudicial para la sociedad. Y cuando dicen temporal, bueno, ees el problema en la política, ¿no?, que es difícil que aquello que llega a ser temporal después deje de serlo. Usualmente, para que algo sea eterno primero lo hacen temporal.

P. ¿Cómo ha sido la relación con la Administración pública a la hora de solicitar las licencias?

R. Cuando yo veo, por ejemplo, a los políticos hablando del alto costo de los inmuebles, siempre les achacan responsabilidad a los promotores y constructores y no se dan cuenta o no quieren darse cuenta de que el principal causante del alza de los inmuebles es la burocracia. Lo que más afecta a un proyecto, a la tasa interna de retorno de un proyecto, es el tiempo, ese es el factor determinante. Muchas veces, el aumento en el coste de construcción es insignificante con respecto a lo que te afecta en la rentabilidad del proyecto el tiempo transcurrido desde que se solicita la licencia hasta que se arranca el proyecto. Y eeste sí se ha convertido en un verdadero problema. Cuando yo comencé, en el año 2011-2012, nosotros en los estudios económicos poníamos seis meses para proyecto, para permiso, comienzo de proyecto y obtención de licencia. Hoy en día, tengo que ponerle año y medio. Ese año de diferencia impacta muchísimo en todo lo que es la rentabilidad del proyecto y los precios del mismo.

P. ¿Y alguna vez se consiguieron esos seis meses?

R. En Barquillo 12. El único. El plazo, posteriormente, se fue prolongando poco a poco. Al principio eran seis meses, después 10, 12, 14… Hoy en día, obtener una licencia es un auténtico dolor de cabeza.