¡Cómo hemos cambiado! El 'boom' hotelero transforma la Gran Vía de Madrid

La Gran Vía es una de las principales calles comerciales y turísticas de Madrid. Una de las más emblemáticas y conocidas de la capital que desde hace años vive una época dorada por el proceso de modernización, rehabilitación y transformación de numerosos edificios y negocios históricos, como cines y teatros. En los últimos 20 años, la Gran Vía ha sido protagonista de numerosas transacciones inmobiliarias que han derivado en una transformación que ha convertido este eje en un potente foco para la inversión.

La calle vivió su época dorada a nivel inversor en 2017, cuando se alcanzaron los 1.100 millones de euros por volumen de transacciones, concentrando prácticamente la mitad de las inversiones en los segmentos residencial y hotelero, según los datos del portal inmobiliario Addmeet, que acaba de irrumpir en el off market. A partir de este gran pico inversor —como se puede apreciar en el gráfico inferior—, el volumen de operaciones ha oscilado entre los 100 y 240 millones de euros entre 2018 y 2022, con un desplome hasta los 66 millones en 2021 debido a la pandemia.

En los últimos años, han sido varias las transacciones que han puesto esta calle en el punto de mira. La compra de Gran Vía 43 por parte de Henderson Park, el proyecto de viviendas de lujo de Thor Equities en el número 30, el anuncio de IBA Capital y CBRE IM de vender Gran Vía 18, un activo que compraron en 2017 a TPG, o la reciente aprobación del cambio de uso de residencial a hotel del abandonado Gran Vía 60.

Inversión inmobiliaria en la Gran Vía

El año 2017 ha sido el mejor ejercicio en cuanto a inversión inmobiliaria en la famosa avenida, con más de 1.000 millones de euros.

La renovación de la oferta hotelera en los últimos años, así como el aterrizaje de grandes tiendas deportivas y de ropa, las denominadas flagships, recuerda cómo fueron los orígenes de esta avenida, si bien ha perdido buena parte del esplendor cultural de los años veinte, con la desaparición de numerosos teatros y salas cinematográficas que llenaron la Gran Vía en sus orígenes y concentraron la actividad cultural y artística de la ciudad.

Un poco de historia

El proyecto nace en 1862, pero no arranca oficialmente su construcción hasta 1910, es decir, medio siglo después.

Para encontrar los orígenes de la Gran Vía, hay que viajar en el tiempo. A la segunda mitad del siglo XIX —ya que en 1862 ya existía un proyecto sobre la futura avenida—, pero especialmente al 4 de abril de 1910.

Aquel día, según las crónicas de la época, Alfonso XIII inauguró con un “piquetazo” en la fachada de la conocida como Casa del Cura las obras de la que acabaría convirtiéndose en una de las calle más famosas y comerciales de Madrid. Unas obras que durarían casi medio siglo y que se llevarían a cabo en tres etapas o tramos que abarcaron un total de 1,36 kilómetros. De la calle Alcalá a la Red de San Luis (primer tramo), de la Red de San Luis a la plaza de Callao (segundo tramo) y de la plaza de Callao hasta plaza de España (tercer tramo).

Un proyecto con el que se pretendía "descongestionar la Puerta del Sol, unir los barrios de Argüelles y Salamanca a través del centro, hacer desaparecer calles oscuras y estrechas así como viviendas antiguas y mal acondicionadas, además de enlazar las estaciones de ferrocarril de Príncipe Pío y Atocha", recuerda la consultora Knight Frank en un informe sobre la famosa avenida.

La Gran Vía se divide en tres tramos

La construcción de la calle más famosa de Madrid se prolongó durante más de 40 años y se dividió en tres fases.

Junto con el Plan Castro, de cuyos trazos surgió el Ensanche de Madrid de 1860, que esbozaba algunos de los nuevos barrios de la ciudad como Salamanca o Chamberí, Retiro o Argüelles, el de Gran Vía fue uno de los grandes proyectos en la historia urbanística de Madrid.

Su polémica construcción —muchos vecinos se opusieron con fuerza a las expropiaciones necesarias para llevar a cabo el proyecto— se prolongó más de 40 años, durante los cuales fueron demolidas más de 300 viviendas, se construyeron 11 parcelas desocupadas, se levantaron 9.000 metros de aceras, desaparecieron 14 calles y otras 54 quedaron cortadas, según el informe de Knight Frank.

La Gran Vía era la punta del iceberg de las transformaciones que a partir de aquel momento viviría la capital, “pues su ayuntamiento todo, unido al Gobierno, tiene que realizar grandes empresas que sean ejemplo para las capitales de España", advertía José Francos Rodríguez, alcalde de Madrid en esos años, durante el acto que daba inicio a las demoliciones, tal y como recoge Santiago de Miguel Salanova en su tesis doctoral Madrid, los retos de la modernidad: transformación urbana y cambio social, (1860-1931).

Al igual que sucedió con el barrio de Salamanca, la Gran Vía también se inspiró en el plan urbanístico que el barón Haussman diseñó para París, pero a diferencia de lo que sucedió en la capital francesa, la gran avenida no se convirtió en el destino residencial de la burguesía madrileña, que prefería otras zonas de la ciudad, como carrera de San Jerónimo, Carmen, Preciados, Montera o el barrio de Salamanca, para vivir. De hecho, las primeras construcciones realizadas en el tramo inicial estuvieron pensadas para un uso terciario y de oficinas, y aunque se insistió en la necesidad de no descuidar la función residencial en la zona, finalmente acabaría ocurriendo todo lo contrario.

Santiago de Miguel Salanova destaca en su tesis cómo "la especulación a que dio lugar el proyecto de la Gran Vía provocó que su grado de ocupación residencial fuera nulo y que el número de habitaciones planteadas como viviendas de alquiler se destinaran a la instalación de oficinas".

La Gran Vía, como el barrio de Salamanca, también se inspiró en el plan urbanístico que el barón Haussman diseñó para París

En los tres tramos, aunque quizá con mayor intensidad en el primero —denominado en sus inicios avenida del Conde de Peñalver—, se proyectaron viviendas de alquiler, si bien en la mayoría de ocasiones en convivencia con espacios comerciales y locales para oficinas.

Tal y como recoge la Guía de arquitectura del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), Gran Vía 1 —construido en 1916— fue un proyecto de viviendas para Luis Ocharán Mazas, planteado como dos casas de lujo independientes unidas por un pasadizo en la planta baja. En 1952 se estableció el relojero suizo Alejandro Grassy en la planta baja, y abrió una tienda de relojería de alta gama, dando nombre al inmueble: Edificio Grassy. ​

Un siglo después, el uso residencial tampoco tiene especial cabida en la Gran Vía

Varios números más de este primer tramo también acogerían viviendas y oficinas, para el marqués de Urquijo, el marqués de Villamayor de Santiago o Seguros la Estella. "Todas ellas planteadas como pisos de lujo dirigidos a profesionales liberales y a los grandes propietarios y rentistas de la ciudad, que de esta manera podrían tener a mano las empresas comerciales que regentaban en la zona. Sin embargo, la Gran Vía como iniciativa residencial fracasó desde el principio", recuerda de Miguel Salanova.

Ahora, un siglo después, el uso residencial tampoco tiene especial cabida en la Gran Vía. En la última década, este tipo de proyectos se cuentan con los dedos de una mano. De hecho, solamente ha habido dos destacables y con resultados muy diferentes respecto a su acogida en el mercado. En 2013, por ejemplo, se levantaba un edificio con casi un centenar de viviendas sobre el solar que ocupaba la antigua sede del Banco Atlántico en Gran Vía 48. Aquel se convirtió en el primer edificio de nueva construcción que se levantaba desde cero en esta famosa avenida.

Sin embargo, la venta de aquellas viviendas fue mucho más complicada de lo inicialmente previsto, a pesar de su aparente inmejorable ubicación. Con superficies entre 50 y más de 300 metros cuadrados, salieron al mercado entre 550.000 y 3,2 millones de euros en 2014, en plena crisis, es decir, a razón de 10.000 euros el metro cuadrado, precios que por aquel entonces podían encontrarse en el barrio de Salamanca. Los precios se ajustaron a la baja —hasta 5.600-7.000 euros el metro cuadrado—, pero sin éxito. Aquellas viviendas no se vendieron y el proyecto acabó transformándose en apartamentos turísticos.

El otro gran proyecto residencial de la avenida ha sido Gran Vía 30, un edificio comprado en 2018 por Thor Equities y cuya acogida en el mercado ha sido muy buena.

Teatro Gran Vía 30 es el gran proyecto de lujo en la capital del fondo estadounidense. Una promoción de 28 exclusivas viviendas —vendida al 100% y ya entregada— con precios medios de 1,1 millones de euros, a una media de 7.500 euros el metro cuadrado, lo que supone una media de en torno a 7.500 euros el metro cuadrado, si bien el ático roza los 12.000 euros. Los compradores, un 90% nacional, profesionales y family offices de Madrid y fuera de la capital.

"Gran Vía está volviendo a ser lo que fue en los años sesenta. Si la comparásemos con Nueva York, su equivalente sería Broadway o la Quinta Avenida", señala a El Confidencial Luis Valdés, managing director Residential Sales Advisory de Colliers. "En el mercado del lujo, su evolución es muy positiva y continúa posicionándose como un nuevo eje de este segmento en Madrid. Proyectos como el Four Seasons Madrid, situado en la plaza de Canalejas, y su gallery han actuado como polos de atracción para muchas marcas de luxury lifestyle", destaca este experto.

Aparte de estos dos ejemplos, el residencial de lujo no ha tenido más cabida en la avenida, si bien, en varias ocasiones, se ha especulado con la posibilidad de que Gran Vía 34 y Gran Vía 68 acogieran viviendas de alto standing. No obstante, los expertos siempre han pensado que tendría más sentido un proyecto hotelero. De hecho, el primero de ellos recuperaba hace unos años el uso hotelero bajo la marca Tryp. Este edificio, construido en 1921, fue bautizado como Hotel Alfonso XIII y pasaría a llamarse Hotel Avenida tras su reforma y apertura tras la Guerra Civil. Los antiguos despachos de oficinas en torno al gran vestíbulo cubierto se reconvirtieron en un Zara, la marca del grupo Inditex.

Gran Vía recupera su esplendor hotelero

De hecho, la actividad hotelera ha tenido históricamente mucho mayor protagonismo que la residencial. "En la actualidad, hay 37 establecimientos hoteleros y un total de 3.454 habitaciones, de las cuales un 83% pertenece a hoteles de entre tres y cuatro estrellas, un 10% a apartamentos turísticos, un 3% a hoteles cinco estrellas y un 4% a hostels tradicionales y lifestyle", explica Jorge Ruiz, senior director de Hoteles de CBRE.

Una cifra muy llamativa para una avenida de apenas 1,4 kilómetros de longitud, si bien, como recoge Santiago de Miguel Salanova en su tesis, en 1931 había 726 establecimientos hoteleros en la Gran Vía y calles aledañas.

Gran Vía ha experimentado una enorme transformación durante los últimos cinco años

"Desde el punto de vista hotelero, la Gran Vía de Madrid ha experimentado una exponencial transformación durante los últimos cinco años. La entrada de nuevas marcas de la mano de operadores internacionales de primer nivel ha propiciado la apertura y reconversión a hotel de un gran número de inmuebles ubicados en la céntrica calle de la capital", señala Laura Hernando, managing director Hotels de Colliers.

"La oferta hotelera se verá ampliada hasta las 4.100 unidades tras la apertura de los actuales proyectos hoteleros en desarrollo. Entre ellos, destaca la reconversión a hotel de lujo del emblemático Edificio Metrópolis por parte del Grupo Paraguas, la llegada de la francesa Brach o la apertura del futuro Curio Collection by Hilton en esquina con calle de la Montera", destaca Hernando, quien resalta "el incesante interés a nivel hotelero por entrar o ganar presencia en el centro de la capital, donde se observa tanto una expansión como una cualificación de la planta hotelera durante los últimos años".

El aterrizaje de grandes cadenas hoteleras ha sido una constante que ha permitido poner en valor, rehabilitar y recuperar el uso de varios edificios emblemáticos de la Gran Vía.

Los grupos hoteleros Hyatt (Gran Vía 31), Marriott (Gran Vía 34) o Dear Hotel (Gran Vía 80) llegaron hace apenas cinco años, y posteriormente han seguido sus pasos Room Mate (Gran Vía 43), Pestaña CR7 (Gran Vía 29) y el Hotel Riu Plaza España.

El aterrizaje de grandes cadenas hoteleras ha permitido poner en valor, rehabilitar y recuperar edificios emblemáticos

“La calidad de la oferta hotelera en la zona de Gran Vía está experimentando una profunda renovación, con recientes aperturas de marcas internacionales interesadas en la calle más turística de la capital y con proyectos en desarrollo que completarán la oferta en los próximos años", asegura Jorge Ruiz.

Este experto explica que en los últimos cinco años se han producido ocho nuevas aperturas hoteleras en la calle y un total de 954 habitaciones, entre las que destaca la inauguración del hotel de lujo Hyatt Centric Gran Vía Madrid en 2017. "Por otro lado, se esperan cinco nuevas aperturas y un total de 432 habitaciones hoteleras en la zona de Gran Vía para los próximos dos años. Destaca el proyecto del futuro hotel de lujo Brach Madrid, propiedad del fondo inmobiliario Zaka Investments y el grupo hotelero Evok, ubicado en Gran Vía 20 y que albergará 59 habitaciones y suites”, añade.

Ya desde sus orígenes, la Gran Vía estaba llamada a revolucionar el mercado hotelero.

"Desde la aparición de las primeras licencias de construcción, se observó que la Gran Vía iba a convertirse en uno de los pilares de la edad de oro alcanzada por la industria hotelera desde comienzos de la segunda década del siglo XX, que arrancaba de las inauguraciones del Ritz y del Palace, dos establecimientos cuyo lujo y suntuosidad eran desconocidos hasta entonces. Los hoteles que surgieron en la Gran Vía a partir de 1915 no podían competir con dos colosos de estas proporciones, pero sí superar en oferta de habitaciones y plazas a los de aires decimonónicos situados en torno a la Puerta del Sol y calles aledañas o a otros más recientes situados a lo largo de la calle de Alcalá en su tramo Sol-Cibeles", explica en su tesis Santiago de Miguel Salanova.

Este documento se hace eco, asimismo, del primer establecimiento que se construyó en la avenida: el Hotel Roma. Ya en 1911 se hacía mención a la inminente construcción del edificio, destacándose el hecho de que contaría con “todos los adelantos modernos en esta clase de construcciones” . Un establecimiento con 135 habitaciones "para viajeros con salas de baños y calefacción central; un magnífico hall de entrada, sala de fiestas y smoking-room, salón para señoras, bar, biblioteca, ascensores eléctricos y un moderno trottoir roulant o cinta transportadora para la subida de equipajes. Su mobiliario y decorado se definirían además por el mayor de los lujos posibles, al correr a cargo de la parisina Casa Dionard, que anteriormente había realizado el amueblado del Grand Hotel Astoria en la capital francesa".

Al Hotel Roma —actual sede de Wow Concept, proyecto comercial de Dimas Gimeno— se le unieron otros grandes en los años posteriores como el Metropolitano, en la esquina con la calle Montera, donde inicialmente se había previsto la construcción de viviendas de alquiler, así como el Gran Vía, que fue el más grande de todos los que se construyeron en la avenida hasta 1930, gracias a sus 208 habitaciones y capacidad para 275 viajeros. Alfonso XIII y el Hotel Florida completaban los establecimientos hoteleros abiertos en la avenida hasta 1930.

"El atractivo turístico del centro de Madrid ha impulsado, en los últimos años, la inversión hotelera en la zona. Las grandes sedes bancarias del pasado han dado paso a las grandes cadenas hoteleras internacionales", destacan desde Knight Frank.

Uno de los proyectos de mayor calado ha sido la reforma del Edificio España, de la cadena Riu Hoteles. Ubicado en el tercer tramo, durante su construcción estalló la Guerra Civil, por lo que el proyecto se dilató en el tiempo y su fachada, al igual que la de otros edificios levantados tras la guerra, cuenta con estilos más heterogéneos.

Gran Vía 60 se transformará en un hotel

Es uno de los edificios que podrían cambiar de uso en los próximos meses, sumándose así a una larga lista.

A medio y largo plazo, uno de los futuros hoteles de Gran Vía podría ubicarse en el número 60. Como avanzaba recientemente El Confidencial, el Ayuntamiento de Madrid ha aprobado inicialmente el plan especial para transformar en hotel este inmueble completamente abandonado y vacío —excepto los locales comerciales—, y con un uso actual de residencial y oficinas. Propiedad de la sociedad Gran Vía 60, dispone de 12 plantas más sótano y se encuentra incluido dentro del catálogo de edificios protegidos.

El edificio, inspirado en el estilo art déco, fue proyectado y construido en 1930 como edificio de viviendas y locales comerciales y de oficinas en las plantas sótano, baja y primera, de la Casa Social del Banco Hispano de la Edificación. A pesar de su uso residencial, como en tantos otros edificios residenciales de la Gran Vía, se implantaron oficinas en las plantas superiores.

Edificios para entretener a la aristocracia

En el primer tramo de la Gran Vía, también proliferaron edificios destinados a las élites y aristocracia, pero también a entidades financieras, intentando imitar el plan Haussmann en París.

Así, por ejemplo, en la primera parte de la avenida se instaló el Casino de la Gran Peña (Gran Vía 2), una de las sociedades con más solera de la capital. Construido en 1914, fue lugar de encuentro de intelectuales y de tertulia de importantes políticos de la historia de nuestro país. También en el primer tramo se llevó a cabo la construcción de un edificio de finalidad puramente recreativa, el Casino Militar (Gran Vía 13) o Centro Cultural de los Ejércitos. Según recoge el COAM, incluía un amplio programa de usos sociales y recreativos como esgrima, billar o tiro al blanco.

En el primer tramo de la Gran Vía, proliferaron edificios destinados a las élites y aristocracia

Entre las entidades bancarias, la primera en hacer su aparición en la Gran Vía, en 1914, fue la sociedad de ahorro denominada Los Previsores del Porvenir, en el número 3. Este inmueble constaba en origen de cuatro plantas sobre rasante más ático y posteriormente se añadieron dos plantas más, hasta alcanzar las seis. El edificio fue comprado en subasta pública a la Comunidad de Madrid por Baech Bienes Inmueble —un family office suizo— por ocho millones en 2013, como adelantó El Confidencial.

En 1930, eran casi una decena las entidades asentadas en la Gran Vía, fundamentalmente en su primer tramo: Banco Anglo Sud Americano, Banco de Aragón, Banco de Cataluña Conde, Banco Hispano de Edificación, Banco Guipuzcoano, Banca Lazard Brothers o Banco Exterior de España. Los edificios que ocupaban no estaban ocupados exclusivamente por las entidades bancarias, sino que se mezclaban usos.

Del carácter elitista y hermético de los casinos y círculos sociales orientados a la aristocracia del primer tramo se pasó al cosmopolitismo del segundo, con edificios y usos orientados a las masas con teatros, salas de cine y salas de fiestas, "rótulos con resplandecientes luces de neón, grandes comercios y edificios que recogían la renovación arquitectónica que se estaba desarrollando en Europa y pretendían emular la grandiosidad de los rascacielos norteamericanos", recoge el estudio de Santiago de Miguel Salanova.

Cines, teatros... Los felices años veinte

Gracias a todos estos edificios, la Gran Vía brillaría con luz propia a partir de los años veinte. Los edificios dedicados a usos cinematográficos en el segundo tramo de la avenida fueron, sin duda, los que dieron el toque moderno y cosmopolita a la capital. Durante este periodo —años veinte y primeros años treinta— abrieron "auténticos palacios dedicados al nuevo espectáculo, algunos de ellos sin otra función al margen de la cinematográfica y otros dispuestos en las plantas bajas de edificios mixtos de influencia norteamericana", añade De Miguel de Salanova.

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R. Ugalde

Surgieron salas de espectáculos de indudable importancia y la Gran Vía fue el espacio que mejor expresó la implantación del cine como espectáculo de masas. A lo largo de la avenida, solo se apartó de esta lógica el Teatro Fontalba (Gran Vía 30), que respondía al deseo de dotar a Madrid de un teatro aristocrático destinado para la alta comedia, pero dejando este caso aparte, destacan el Palacio de la Prensa, el Palacio de la Música —Sala Olimpia en sus orígenes—, edificio o Teatro Rialto, el Cine Avenida y la sala de fiestas Pasapoga, el Teatro Cinema Lope de Vega, el Cine Pompeya, los Cines Callao, el Cine Gran Vía, Cines Rex o el Teatro Coliseum.

"La sucesión de cines y teatros, especialmente en el segundo y tercer tramo, ha granjeado a la Gran Vía el calificativo del Broadway madrileño. En algunos momentos ha llegado a tener hasta 13 cines, algunos de ellos transformados posteriormente en teatros", destacan desde Knight Frank, que recuerda que, hasta 2004, "el Plan General de Ordenación Urbana protegía el uso de las salas para la exhibición cinematográfica, pero con su modificación, en diciembre de ese año, se abrió la posibilidad de que edificios emblemáticos, llenos de historia, se reconvirtieran y tuvieran un nuevo uso".

Edificios históricos de la Gran Vía y su uso actual

A lo largo de estos 120 años de historia, algunos conservan su uso original, mientras que otros lo han modificado. "Debido a la bajada de la afluencia de público a las salas de cine y la modificación del PGOU", recuerda esta consultora, "algunos edificios cambiaron su uso para acoger a los más populares retailers, especialmente dedicados al mass market. Uno de los más simbólicos fue la conversión del Cine Gran Avenida en Gran Vía 37, que abrió el camino para que otros siguieran sus pasos. Sus 4.000 metros cuadrados se han convertido en uno de los locales más emblemáticos de la calle".

Aquel edificio, propiedad de Axa Real Estate desde 2014, fue transformado en un gran espacio comercial que albergó, en un primer momento, un H&M y ahora la megatienda japonesa Uniqlo. Mejor suerte corrió su vecino, el Palacio de la Música o Sala Olimpia, que, finalmente, abrirá como teatro tras años de especulaciones sobre su conversión en un centro comercial.

Situado en Gran Vía 35, el edificio pertenecía a la Fundación Cajamadrid, que pasó a ser Bankia, y debido a la crisis de la entidad financiera pasó a manos de su propietario actual: la Fundación Montemadrid, que ya ha anunciado que la próxima primavera de 2023 comenzará con el proyecto de obras que devolverán al Palacio de la Música su esencia. Su reapertura está prevista en 2026.

También sobrevive a los cambios de uso el Palacio de la Prensa, en el número 46, el único cine que queda en Gran Vía junto al Capitol y los Cines Callao. Aunque se especuló sobre su cambio a hotel de lujo o una megatienda, mantiene su uso cultural después de que el ayuntamiento aprobara a finales del año pasado el plan especial que permitirá aumentar el aforo de 1.361 a 2.455 personas y recuperar la morfología original del edificio, al tiempo que se mejoran las instalaciones del cine, minicines y discoteca.

Un gran escaparate comercial

Muchos de esos edificios, como el Cine Avenida, han dado paso a hoteles o grandes establecimientos comerciales. Algunos, incluso, han vuelto a la vida con su uso original. Es el caso de Gran Vía 32, un edificio de 1920, que compró en 2015 Amancio Ortega, fundador de Inditex, para alquilárselo posteriormente a su gran rival, Primark. Aquel edificio albergó inicialmente los Grandes Almacenes Madrid-París, aunque posteriormente acabaría transformándose en un cine: Cine Madrid/París-Cine Imperial.

De hecho, tal y como relata Santiago, "al margen de círculos sociales, sedes de bancos y compañías de seguros y cines, la Gran Vía se caracterizó por congregar los espacios comerciales más selectos de la capital. Los establecimientos tradicionales dedicados al sector de la alimentación (ultramarinos y tiendas de comestibles), al despacho de vinos, licores y aguardientes y al ramo de los tejidos (la mayoría de escasa entidad) fueron borrados de un plumazo desde el mismo momento en que se hincó el pico en la Casa del Cura en abril de 1910, dando paso a establecimientos ligados a la nueva industria de ocio y entretenimiento, a la exhibición de modernos automóviles y a locales de esparcimiento de aire norteamericano, como bares y cafeterías".

"Si a principios del siglo XX era la Puerta del Sol el espacio comercial por excelencia, el lugar donde más difícil resultaba alquilar un local que despertase la atención de los curiosos viandantes, aquel honor ya pertenecía, en torno a 1930, a la nueva avenida. La apertura de la Gran Vía fue decisiva para la eclosión de las nuevas tendencias comerciales que inundaron Madrid a partir de la Primera Guerra Mundial y simbolizó los modernos hábitos de consumo que su población adquirió hasta el estallido de la Guerra Civil", tal y como recoge Madrid, los retos de la modernidad: transformación urbana y cambio social, (1860-1931).

En la actualidad, el reclamo comercial de la Gran Vía sigue siendo muy potente. "El proceso de reconversión del centro de Madrid, y de la Gran Vía en particular, es espectacular, y no puede ser entendido sin los nuevos proyectos de aperturas retail, como la revolución de Canalejas, y culturales, como la reconversión del Palacio de Gaviria, que siguen dinamizando la zona y atrayendo al público nacional e internacional, que trae consigo nuevas aperturas", destaca Gonzalo Martín, director corporate finance de Colliers.

"Hoy en día", prosigue, "nos encontramos una Gran Vía donde conviven lo tradicional de los cines y teatros con la vanguardia comercial de la mano de primeras banderas del high street como Primark. No obstante, y a pesar de su baja disponibilidad (por debajo del 10%) y rápido reposicionamiento de la zona prime entre Hortaleza y Callao, la calle cuenta ahora con una enorme oportunidad para dinamizar dos tramos hasta ahora dominados por la restauración, el ocio y los menores niveles de renta. Por un lado, la rehabilitación de la plaza de España y la reciente apertura de Inditex en la misma, con el mayor espacio de venta de Zara del mundo, pone el foco en el tramo norte de la calle. Al mismo tiempo, en el extremo sur de la calle, la apuesta del revolucionario concepto phygital de Wow, en el número 18, resulta una clara declaración de intenciones para elevar el nivel medio de este tramo, hacia un público más joven y con mayor poder adquisitivo, también atraído por la histórica tienda de Loewe, actualmente en renovación".

La gran afluencia ha centrado el interés de operadores internacionales, así como el aterrizaje de importantes flagships como Nike, Adidas o Primark. Un enorme apetito por estar en la Gran Vía que se refleja en cifras.

Según datos de CBRE, la renta prime en el tercer trimestre de 2022 para locales de 101 a 300 metros cuadrados se situaba en 300 euros el metro cuadrado al mes, la cifra más alta de Madrid junto con Sol/Preciados. Por otro lado, la tasa de desocupación en este mismo periodo se sitúa en el 7,2%, mientras que el tiempo medio que un transeúnte está en esta calle —el gráfico superior muestra la comparativa por calles— roza los 84 minutos, solo por debajo de Ortega y Gasset y Claudio Coello. Además, a septiembre de 2022, el 79,8% de los visitantes de la calle eran locales; el 15,9%, turistas nacionales, y un 4,3%, internacionales.

Poco atractivo como centro de negocios

Por último, Gran Vía también se convirtió, inicialmente, en una calle atractiva para la instalación de oficinas de todo tipo de compañías, si bien nunca ha podido competir con el uso hotelero o comercial.

En Gran Vía 68, por ejemplo, se construyó en 1943 el edificio de La Unión y el Fénix, que se destinaría íntegramente a las oficinas y dependencias de la compañía de seguros. Para su construcción, tuvo que ser demolida la Casa del Ataúd, llamada así por su singular morfología. Compuesto por 11 plantas y un torreón de tres pisos en la azotea, se encuentra rematado por una gran cúpula negra coronada por un ave Fénix.

El Edificio Telefónica, en Gran Vía 28, fue el primer rascacielos de España

Más llamativo aún, si cabe, es el Edificio Telefónica, el primer rascacielos de España. Situado en Gran Vía 28, fue construido en 1925 para albergar la nueva sede de la Compañía Telefónica Nacional de España. En este edificio trabajaron 1.800 personas, incluyendo las famosas operadoras telefónicas que insertaban clavijas en un gran panel. Inspirado en los rascacielos de Nueva York, ponía de manifiesto las innovaciones tecnológicas que había experimentado la industria de la construcción en cuanto al diseño de ascensores eléctricos y sistemas ignífugos, de calefacción y de iluminación.

A pesar de que la avenida no es una zona de negocios, según datos de CBRE, el stock de oficinas en Gran Vía cuenta con 28 edificios de uso exclusivo de oficinas o mixto, en los cuales la tasa de ocupación es cercana al 100%, mostrando un mayor dinamismo que el submercado al que pertenece, cuya tasa de disponibilidad es del 5,2%, el submercado con la tasa más baja de la capital. Además, según esta consultora, cuenta con varios operadores flex.

En lo referente a renta media de alquiler, es de 20 euros el metro cuadrado, por debajo del submercado central secundario, que se sitúa cerca de los 22 euros, pero en la horquilla alta de su micromercado (central-secundario centro), donde la renta media es de 17 euros en lo que llevamos de 2022.

"Gran Vía se caracteriza por haber sufrido la transformación de un gran número de inmuebles durante los últimos 30 años, cambiando en su mayoría de uso de oficinas a hotelero y comercial principalmente, y por ser percibido como un mercado secundario en la capital", destaca Martín Galbete, offices national director de Colliers.

En su opinión, "este submercado, dentro de la avenida, está compuesto por un mix de edificios exclusivos y mixtos, con protagonismo para estos últimos. Por ello, las rentas se encuentran atomizadas, variando en un rango que va desde los 10 euros el metro cuadrado al mes en edificios mixtos sin gestión profesional a los 24 euros en los edificios exclusivos en manos de patrimonialistas o fondos de inversión con gestión profesionalizada".

Galbete recuerda que "la oferta de oficinas ha sido simbólica históricamente, con dificultad para encontrar espacios de calidad disponibles con superficies que puedan atraer grandes arrendatarios. Esto impacta directamente en la calidad de las operaciones realizadas durante los últimos 12 años, donde solamente se ha encontrado un testigo con una superficie mayor a 1.000 metros cuadrados, situándose la media en el entorno de los 500 metros".

"Salvo raras excepciones, como Gran Vía 4 y Gran Vía 30, no se han realizado ejercicios de reposicionamiento en línea con el resto del mercado consolidado de Madrid, como el eje de la Castellana, barrio de Salamanca o Chamberí", añade el experto de Colliers, quien concluye cómo el usuario de mayor peso corresponde a la Administración pública, ocupando edificios propios.