La inversión inmobiliaria aguanta el tipo y se acerca a los niveles previos a la pandemia

La inversión inmobiliaria en España sigue sin mostrar síntomas de agotamiento. Al menos, en el tercer trimestre del año. De hecho, paradójicamente a lo que se pueda pensar, entre julio y septiembre se alcanzaron los 7.900 millones de euros, muy por encima de las cifras del año pasado, cuando se transaccionaron 6.600 millones.

Las consecutivas subidas de los tipos de interés y una inflación desbocada han golpeado con fuerza al sector, frenando los procesos de ventas de grandes carteras inmobiliarias que estaban saliendo al mercado desde principios de año. Un cambio de ciclo que ha cogido por sorpresa a numerosos procesos en marcha, que ahora están teniendo que hacer un acelerado ajuste en sus expectativas de precios, de plazos e, incluso, deben retirar del mercado la cartera, como avanzó El Confidencial.

En este nuevo escenario, parecía lógico que la inversión inmobiliaria se resintiera, pero nada más lejos de la realidad. Al menos, por ahora.

Según datos de addmeet, el portal especialista en subastas y ventas privadas de solares y edificios, durante este tercer trimestre se transaccionaron operaciones por valor de 7.900 millones de euros, la segunda mejor cifra desde 2015, solamente por detrás de los 11.000 millones de 2019, como muestra el gráfico superior.

Además, sumando la inversión acumulada durante todo 2022, las cifras también resultan muy positivas. Un ejemplo: en el segundo trimestre, se fijaron máximos de inversión, 7.400 millones, por encima incluso de los 7.200 millones de 2019 (ver gráfico inferior).

Cifras, todas ellas, que ponen de manifiesto que, a pesar de la incertidumbre del mercado, la maquinaria aún no se ha frenado.

"A pesar de que la contracción de la inversión a corto/medio plazo es esperable por la incertidumbre actual, los fondos que han levantado su dinero previo al escenario de inflación y tipos actual, igualmente tendrán que invertir sus fondos de una u otra manera, lo que hace que el frenazo no vaya a ser tan en seco", señalan desde addmeet. De hecho, la inercia del mercado podría llevar incluso a superar las cifras de inversión del año pasado y aproximarse a las de 2019.

De enero a septiembre, el volumen total de inversión alcanza los 21.000 millones de euros, por encima de los 18 millones del año pasado, y muy cerca del acumulado hasta septiembre de 2019. "A nivel acumulado anual, hay un incremento del 16% interanual, lo que hace esperable igualar o superar los 25.000 millones registrados en el conjunto de 2021", señalan desde addmeet.

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"A pesar de lo que pudiera esperarse", prosiguen desde el portal, "analizando la inversión específica del tercer trimestre, hay un incremento interanual del 19%, respecto al mismo trimestre del año pasado. De hecho, si vamos al detalle de las transacciones, vemos cómo hay sectores que han compensado a otros en este tercer trimestre. Por ejemplo, el residencial e industrial han compensado la bajada del 12% de la inversión en oficinas comparado con el tercer trimestre de 2021".

Por ejemplo, como se puede apreciar en el gráfico inferior, la inversión en el segmento de oficinas está a años luz de las cifras de 2019 —1.500 millones frente 5.100 millones—, y aún sigue sin superar los registros de 2021. Y, aunque se han firmado operaciones relevantes, no han sido suficientes para impulsar los datos de inversión.

Las grandes operaciones del año

En lo que va de año, se han cerrado operaciones de gran relevancia en todos los segmentos. En retail o locales comerciales, por ejemplo, se ha firmado la mayor transacción del año. La recompra por parte del Santander a AXA IM —el brazo de inversión inmobiliaria de la aseguradora francesa— de una cartera de 380 sucursales del banco cántabro, por 290 millones, como avanzó El Confidencial.

Esta ha sido, sin duda, una de las grandes operaciones del año junto con la compra de Castellana 51 por parte de Fundación la Caixa por 238,5 millones de euros. La mayor operación de oficinas de 2022 y una de las más relevantes de los últimos tiempos, ya que rara vez sale a la venta un inmueble de estas dimensiones en el corazón del distrito de negocios de Madrid y, además, con la posibilidad de hacer una completa obra de rehabilitación, al estar libre de compromisos.

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En el segmento hotelero, ha destacado la compra, por parte de Fattal Hotel Group, de un portfolio de seis hoteles en Baleares propiedad de KKR y Dunas Capital, una transacción de 170 millones de euros, y en logística, la compra, por parte de CBRE Investment Management (IM), de dos activos propiedad de DWS por 90 millones.

Dentro del segmento residencial, como no podía ser de otra manera, destaca una operación en el segmento build to rent, es decir, viviendas en alquiler. La venta, por parte de Culmia a CBRE IM de dos proyectos, uno en Badalona y otro en Barcelona, que suman 566 unidades.