El algoritmo que detecta todas las ventas inmobiliarias que se firman en España

Una fórmula matemática para detectar todas las transacciones inmobiliarias que se cierran en España a diario. No es ciencia ficción. El portal de subastas inmobiliarias Addmeet.com ha conseguido desarrollar un algoritmo capaz de detectar todas las operaciones de 'real estate' profesional que se producen a nivel estatal y utilizar estos datos para realizar procesos de venta más efectivos, además de conocer al detalle cuál es la situación a nivel inmobiliario en cada uno de los mercados —ya sean grandes ciudades o pequeñas— y en los diferentes segmentos de actividad.

El sistema, bautizado DAO (Demanda Addmeet Oferta) es capaz de captar y procesar todo tipo de compraventas inmobiliarias, ya sean edificios, oficinas, centros comerciales, hoteles, aparcamientos, residencias, equipamientos o un largo etcétera de activos, así como de discernir las características del inmueble, identificar al comprador y al vendedor, así como la fecha y el precio de transacción, eso sí, siempre y cuando supere los tres millones de euros. Y todo, tras analizar múltiples bases de datos de acceso público. Una auténtica revolución en el mercado inmobiliario, fruto de más de una década de investigación e inversión.

"Este algoritmo también es capaz de aportar todo tipo de información que define la propensión de los inversores habituales o potenciales a invertir. Es decir, capta información en tiempo real del qué, dónde, quién y cuánto del mercado inmobiliario profesional en España en los últimos 30 años", explica Íñigo Corres, CEO y fundador de este portal de subastas que nació en 2010, poco después del estallido de la burbuja inmobiliaria y que cogió impulso en 2014, cuando buena parte de la Administración pública apostó por esta web para vender sus activos inmobiliarios.

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E. Sanz

"La aplicación práctica del algoritmo es la realización de procesos de subasta o venta privada 'online', más enfocados a inversores institucionales, más eficientes en Addmeet. En procesos de subasta 'online', generalmente de la Administración pública, la publicidad masiva es una condición inicial necesaria, pero 'a posteriori' se realiza un aviso más proactivo a los inversores que DAO marca como preferentes”, asegura Corres. “Para procesos de venta privada 'online', principalmente organizados para propietarios privados, el método asegura el alcance segmentado, confidencialidad y eficacia necesarias”, añade.

Datos de inversión mucho más elevados

Algo llamativo es que este algoritmo arroja datos de inversión inmobiliaria en España que exceden en mucho las estadísticas disponibles hasta ahora. “Creemos que esto puede ser debido a que la inversión inmobiliaria fuera de los principales 'hubs' de inversión y los sectores más populares no ha sido trazada ni tratada por la falta de tecnología para hacerlo. Es curioso comprobar que a nivel estatal, la inversión total por años triplica o cuadruplica los datos disponibles hasta el momento", señalan desde Addmeet.

Así, por ejemplo, mientras las cifras de inversión que manejaban en 2018 las consultoras rondaban los 20.000 millones de euros, DAO identificó 37.000 millones. Una cifra que no contabiliza la inversión en residencial sino solo la compra de edificios en bruto, tal y como aclaran desde este portal inmobiliario.

Y es que, como explican desde Addmeet, su algoritmo les permite conocer la inversión inmobiliaria realizada en cualquier ciudad española, y conocer al detalle cuántas transacciones se realizaron por tipo de activo. Es decir, DAO permite conocer, por ejemplo, que en Toledo se han invertido en lo que va de año 620 millones de euros repartidos entre equipamientos y activos sanitarios principalmente, aunque también hubo operaciones en el ámbito industrial y en menor medida en oficinas.

En todos estos años, han sido múltiples los organismos de la Administración pública que han recurrido a este portal para subastar sus activos y optimizar su venta. El Ministerio de Defensa, la Comunidad de Madrid —el Canal de Isabel II—, la Generalitat de Cataluña —Fira 2000—, pero también empresas del sector privado como Ibercaja en procesos de venta privada 'online' enfocada a inversores institucionales. De hecho, Defensa ha anunciado a través de Addmeet su mayor subasta de suelo en cinco años, mientras que hace unos meses vendía el antiguo Hospital del Aire por 22,6 millones de euros.

Especialmente llamativa y novedosa fue la subasta 'online' realizada en directo del edificio situado en la calle Buen Suceso 12, de Madrid, propiedad del Canal de Isabel II. En ella se impuso la Universidad Rey Juan Carlos tras ofrecer 16,75 millones de euros.

Los datos no están en venta

Un algoritmo así ha despertado el inevitable apetito del inmobiliario y son muchos los que quieren conocer al detalle cómo se calcula o, al menos, poder acceder a los datos que arroja. ¿Qué hace Addmeet con ellos?, ¿los vende? “Las dos preguntas recurrentes que nos hacen los clientes es si vendemos estos datos. La respuesta es no. Los datos solo se utilizan para optimizar los procesos de venta 'online' de los clientes que contratan el servicio. No tenemos intención de ser un 'Bloomberg inmobiliario'. La segunda pregunta que nos hacen es de dónde sacamos los datos. A esta pregunta intentamos responder con humor. John Pemberton no facilitaba la fórmula de la Coca-Cola al primero que se lo preguntaba".

Y añaden, "lo cierto es que hemos realizado una inversión elevada en poder desarrollar un método íntegramente 'online' para la venta de inmuebles profesionales de calidad —no aquellos inmuebles que no se han conseguido vender por ninguna de las maneras tradicionales, que es a lo que se asocia la palabra 'subasta' en España—, hasta ahora limitada al canal analógico tradicional. Hemos conseguido formar un selecto club de inversores inmobiliarios, promotores y administraciones, que han puesto en nuestras manos la comercialización de sus activos y han visto asegurado el máximo alcance, trazabilidad y competitividad en procesos de venta directos comprador-vendedor".

Addmeet, de hecho, se ha consolidado en estos casi 10 años de vida como el primer portal especializado en proceso de venta competitivo 'online' en el segmento profesional mayorista de inversiones inmobiliarias. A pesar de su corta andadura, ya ha facilitado más de 575 millones de euros en subastas inmobiliarias desde 2014.