La Universidad Rey Juan Carlos se queda con un antiguo asilo del Canal por 16,75 millones

La Universidad Rey Juan Carlos -universidad pública- se ha quedado con el edificio situado en la calle Buen Suceso 12, de Madrid, propiedad del Canal de Isabel II tras imponerse en la puja al Grupo Villar Mir (Promociones y Propiedades Inmobiliarias ESpacio) al ofrecer 16,75 millones de euros, ligeramente por encima de los 16 millones de euros en los que partía la subasta que se ha desarrollado en directo a través del portal de subastas inmobiliarias Addmeet.

Según las fuentes consultadas, el activo había despertado el interés de más de una decena de empresas y fondos de inversión, si bien, las limitaciones respecto al cambio de uso del inmueble -actualmente dotacional-, han echado para atrás a muchos de ellos. Incluso el propio Ayuntamiento de Madrid intentó quedarse, sin éxito, con el inmueble una vez aprobada la enajenación del edificio, como adelantó El Confidencial

Es la primera vez que la Administración pública recurre a un procedimiento de venta 'online' para enajenar uno de sus activos. Hay que recordar que el Canal de Isabel II es una empresa pública en cuyo accionariado están representados la Comunidad de Madrid —a través del Ente Público Canal de Isabel II— y 111 municipios de la región.

En ocasiones anteriores, los organismos públicos han recurrido a subastas para enajenar sus inmuebles, pero estas siempre eran presenciales, ya fuera mediante ofertas en sobre cerrado, como la venta del solar de Defensa situado en Raimundo Fernández Villaverde o la subasta de varios edificios de la Gran Vía de la Comunidad de Madrid, o a mano alzada, como la del edificio propiedad de la Seguridad Social situado en el número 14 del paseo de la Castellana.

La subasta arranca a las 10:00 y las pujas, que serán al alza, parten de 16 millones

Este sistema de pujas al alza permite, frente a la modalidad de sobre cerrado, obtener un mejor precio por el activo. El ejemplo más claro fue la subasta de Castellana 14. Tras una puja muy reñida entre el Consorcio de Compensación de Seguros y el empresario argentino Alfredo Coto, propietario de la mayor cadena de supermercados de Argentina y dueño del edificio contiguo, Hacienda consiguió por este inmueble 40,2 millones de euros, más del doble respecto a los 17,48 millones en los que partió la subasta.

En esta ocasión, el Canal de Isabel II ha elegido el sistema de subasta inglesa, que permitirá a los postores pujar al alza e ir mejorando las ofertas, ya que podrán ver en una pantalla la evolución de las mismas y pujar como lo harían de manera presencial. No obstante, en esta ocasión, y ante las limitaciones de los cambios de uso del inmueble, la oferta final respecto al precio inicial de venta apenas ha mejorado en un 5%.

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E. Sanz

Un antiguo asilo

El inmueble en cuestión fue comprado por la empresa pública responsable de la gestión del agua en toda la Comunidad de Madrid a Arproma —empresa también pública de arrendamiento y promociones de la región— a finales de 2014. Por él pago 14 millones de euros y desde entonces ha estado cerrado y sin uso. Su construcción data de finales del siglo XIX, lleva el sello del arquitecto Joaquín de Rucoba —autor también del famoso frontón Beti Jai— y fue promovido por José Aurelio Larios y Larios, en memoria de su abuelo, el primer marqués de Larios.

Inicialmente albergó un asilo de las Hermanitas de los Pobres y posteriormente la residencia de ancianos San Martín. Según el Registro de la Propiedad, bajo el ábside de la capilla se encuentra una cripta donde reposan los restos del segundo marqués de Larios, aunque según la escritura de compraventa original, el antiguo propietario asumió los gastos y gestiones de cualquier exhumación que deba llevarse a cabo en el inmueble.

De estilo neomudéjar, se encuentra situado en el barrio de Argüelles, principal zona universitaria de Madrid. Consta de 8.635 metros cuadrados de superficie bruta alquilable distribuidos entre un edificio principal protegido de tres plantas, semisótano y planta baja, y dos pequeñas edificaciones —la casa del cura y del vigilante, que suman algo más de 500 metros cuadrados, no protegidas—, aunque la edificabilidad total es de 13.000 metros, de los cuales 655 deberán ser cedidos al Ayuntamiento de Madrid ya construidos, para una dotación pública en el barrio.

Para recuperar su calificación como equipamiento privado es necesario un plan especial

El uso actual del edificio es para equipamiento público, si bien en el pasado se destinó a equipamiento privado, de ahí que cualquier cambio de uso se deberá realizar a través de la tramitación de un plan especial, un riesgo urbanístico que ha echado para atrás a varios interesados. El inmueble, además, necesita una rehabilitación integral, ya que lleva desde 1999 vacío y sin uso.

No obstante, se encuentra libre de cargas y gravámenes, y sobre él existe ya un proyecto de rehabilitación redactado, que agota la edificabilidad remanente (4.000 metros cuadrados) adosando dos nuevos edificios en los laterales y aprovechando el patio medianero para la ejecución de un 'parking' de cuatro plantas con capacidad para unas 160 plazas, dotación necesaria, según normativa vigente.

Hasta el año 2004, el edificio tuvo uso de equipamiento privado, con lo que, según los expertos consultados, no parece descabellado que quien lo compre intente recuperar este uso y de esta manera poder hacer una residencia de estudiantes o una residencia de la tercera edad, dos productos que tienen una demanda muy potente en esta zona de la capital.

¿Una residencia de estudiantes?

"El inmueble de Buen Suceso 12 cualifica perfectamente en cuanto a localización y dimensiones para la puesta en explotación de diferentes actividades compatibles con el dotacional privado. Sin embargo, el inmueble está desde 2004 pendiente de un cambio de uso solicitado al Ayuntamiento de Madrid. Será necesaria la tramitación de un plan especial para la recuperación de su calificación como equipamiento privado para que resulte de interés a inversores de sectores como el socio-sanitario o educativo", explica Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners.

Según el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid, las residencias universitarias tendrán uso de "equipamiento privado educativo", con lo que si se recuperase el uso anterior, el edificio podría albergar perfectamente una residencia universitaria. De hecho, el edificio se encuentra en pleno 'hub' universitario de Madrid, en el distrito Moncloa-Aravaca, donde mayor concentración de universidades y población universitaria existe. De hecho, acoge la mayoría de las casi 14.500 plazas universitarias que existen actualmente en la capital.

"A pesar de la dificultad de poner en carga la edificabilidad remanente en un edificio con un nivel 1 grado singular, este tipo de inmuebles está actualmente muy demandado y estoy seguro de que la subasta tendrá una gran concurrencia tanto por parte de inversores nacionales como internacionales", señala Patricio Palomar, quien reconoce que "existe mucho interés para desarrollar residencias de estudiantes que puedan ofrecer un servicio más adecuado a lo que demandan ahora los estudiantes y que cualifiquen con los estándares de las plataformas que ya operan en el Reino Unido, Holanda o Alemania, y que aún no disponen de activos en el sur de Europa".