Freno en seco de las compras inmobiliarias por el ajuste de precios y el alza de tipos

El alza de tipos de interés ha golpeado con fuerza al aluvión de carteras inmobiliarias que estaba saliendo al mercado desde principios de año. La velocidad que han imprimido los bancos centrales al cambio de ciclo ha cogido por sorpresa a numerosos procesos en marcha, que ahora están teniendo que hacer un acelerado ajuste en sus expectativas de precios, de plazos e, incluso, deben retirar del mercado la cartera.

Según ha confirmado El Confidencial con varias fuentes conocedoras, al menos una docena de procesos en marcha ha tenido que reajustar sus números, unos cálculos que han saltado por los aires al ver cómo los 'swaps', que son las coberturas o salvavidas que utilizan los fondos para cubrirse ante subidas de tipos cuando compran un inmueble, se han disparado al nivel récord del 2%.

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A este número hay que sumarle el diferencial del 1,5%-2% que les aplican las entidades al conceder la financiación, como ocurre a los particulares cuando piden un crédito, lo que está obligando a los potenciales compradores a trasladar ese 3,5%-4% que se están encareciendo las operaciones al vendedor, lo que explica que muchas veces no estén saliendo los números.

Si a este escenario se une que muchos de estos procesos empezaron a plantearse a principios de año, antes de la guerra en Ucrania y del alza de tipos, y la enorme incertidumbre que hay respecto al futuro, se genera el cóctel perfecto para un freno en seco del mercado. Según han confesado a este medio muchos inversores, su estrategia actual pasa por dejar correr el tiempo hasta principios de otoño y, entonces, volver a analizar la situación con la foto que haya.

Entre las pocas excepciones a la regla de este rápido ajuste figuran los mandatos de El Corte Inglés para vender el edificio de Sol 10 en Madrid, por el que un 'family office' americano habría presentado una millonaria oferta que podría concretarse esta misma semana, y el centro comercial de Portal del Ángel en Barcelona, que se disputan Orion y Ares-Redevco, como adelantó El Confidencial.

En cambio, la venta de Torre Titania, el icónico rascacielos de oficinas que tiene el grupo de distribución en el distrito financiero de Azca, parece abocado a ajustar a la baja sus expectativas de precio o retirarse del mercado. Una decisión que podría conocerse esta misma semana, junto con el desenlace de otras ventas menores como el edificio Serantes, también en Azca, o el local de la calle Arapiles, ambos en Madrid y que, en cambio, sí se espera que se cierren en precio.

El 'swap', salvavidas con el que cubren los fondos sus compras, se ha disparado a niveles récord y ha obligado a reajustar todos los números

Aunque la presión vendedora que tiene el gigante presidido por Marta Álvarez pueda terminar inclinando la balanza más hacia el lado de las ventas, el sentimiento general en el mercado es que tocan tiempos de esperar y ver, lo que se traduce en un freno de operaciones, al menos, hasta que se aclare un poco el horizonte y se puedan empezar a acercar las expectativas de precios de vendedores y compradores.

Por el camino, según ha confirmado este medio, se ha puesto bajo revisión la venta de la cartera de activos logísticos de Patrizia en Ontígola (Guadalajara) y la plataforma de los Gavilanes en Getafe (Madrid), con los que el gigante alemán esperaba conseguir 110 millones, y se ha retirado definitivamente el Proyecto Bridge, con el que Tristán pretendía desprenderse de toda su cartera de oficinas en Madrid y Barcelona, valorada en más de 400 millones. Como alternativa, el fondo está tratando de desprenderse de manera individual de diversos edificios.

"El mercado está completamente parado y quienes quieran o necesiten vender van a tener que aceptar un ajuste de precio"

Suma y sigue, porque Meridia y Starwood tampoco han conseguido alcanzar sus expectativas en los inmuebles de oficinas que habían sacado al mercado en la zona de Julián Camarillo, en Madrid, zona donde ha habido un drástico ajuste de las ofertas. En esta misma línea, TPG ha visto cómo el proceso de venta de su socimi Témpore no ha despertado interés; mientras que Nuveen ha dejado para después de verano la venta del centro comercial Islazul en Madrid, con el que aspiraba a obtener más de 320 millones de euros y del que se tiene conocimiento en el mercado desde primavera.

"El mercado está completamente parado y quienes quieran o necesiten vender van a tener que aceptar un ajuste de precio", afirma un operador. Oficinas y logística son los dos sectores que están sufriendo con mayor intensidad el impacto del alza de tipos y cambio de ciclo económico, según las fuentes consultadas, aunque por razones diferentes.

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En el caso de las oficinas, se une el impacto del teletrabajo con la especial sensibilidad del mundo corporativo a una recesión, mientras que en la logística, el ajuste de precios viene más determinado por el pinchazo de los disparados precios que se estaban pagando por este tipo de activos, que se han visto muy beneficiados por la pandemia y el auge del comercio electrónico.

"Hay muchas dudas respecto al futuro y el claro ejemplo es el 'swap' que cubre los tipos de interés, que está ya en 200 puntos, lo que indica que el mercado está descontando que la subida de tipos va a seguir y, por tanto, los compradores tienen que ajustar a la baja sus ofertas para anticipar este escenario", explica un gestor de fondos inmobiliarios.

El residencial tampoco es inmune al nuevo escenario y el mercado está muy pendiente del proceso lanzado por Neinor para vender parte de su cartera de viviendas en alquiler. Tras recibir las ofertas indicativas, la promotora está analizando ahora todas sus opciones, consciente de que los compradores van a tratar de retrasar cualquier cierre a otoño para tener más claridad.

Entre las alternativas que se sospecha que podría plantearse la promotora controlada por Orion y Stoneshield está trocear la cartera y vender primero solo las promociones que ya están operativas o que se finalizarán en pocos meses, ya que algunas ofertas recibidas son solo por activos concretos.

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En hoteles, el proceso de Equity Investment se ha dejado para la vuelta de verano y las fuentes consultadas dan por hecho que se le hará un ajuste de precio a la baja, porque se trata de una cartera cuyos propietarios tienen presión por vender. "En todas las ventas que estamos viendo que se cierran, los vendedores han tenido que rebajar sus expectativas de precio", explican desde un fondo inmobiliario.

Mientras que desde una socimi que está en plena ofensiva compradora confiesan: "Hace pocas semanas iba a cerrar la compra de otro edificio de oficinas, pero en el último momento, viendo cómo se estaba poniendo la situación, rebajé el precio y el vendedor no aceptó. Así que no hubo acuerdo". "El mercado va a estar parado hasta que se reajusten los precios", pronostica.