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La venta de Vía Célere al 40% de descuento activa el botón de las operaciones a derribo
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La venta de Vía Célere al 40% de descuento activa el botón de las operaciones a derribo

La amenaza de recesión y los numerosos interrogantes respecto al futuro han acelerado los acontecimientos en las últimas semanas. El castillo de naipes corre el riesgo de caerse

Foto: Primera promoción de Vía Célere 100% industrializada en Boadilla del Monte.
Primera promoción de Vía Célere 100% industrializada en Boadilla del Monte.
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En cuestión de semanas, todo se ha acelerado. El creciente miedo a que la economía caiga en una recesión está frenando en seco numerosos procesos del sector inmobiliario y obligando a otros a realizar un rápido ajuste de precios al que hasta ahora se resistían.

En este contexto, la noticia de la venta de un 10,72% de la promotora Vía Célere por parte del fondo Marathon ha sido un bofetón de realidad, ya que es la primera gran operación en cruzarse con un descuento cercano al 40% frente al valor neto de activos (NAV), la referencia de mercado. Y todo apunta a que no será la última.

Foto: Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere.

Como adelantó ayer El Confidencial, la compra por parte de Sixth Street a Marathon se ha hecho sobre una valoración de la promotora de 750-800 millones de euros. Esta cifra dista mucho de los cerca de 1.200 millones de euros de NAV que concede Vía Célere a sus activos, de donde sale el citado descuento del 35%-40%.

Este ajuste está en línea con los descuentos a los que cotizan sus comparables (Aedas un -47% respecto a NAV, Neinor un -34% y Metrovacesa al -58%), pero, para los fondos que están detrás de estas compañías, supone reconocer por primera vez que, si quieren vender, tienen que hacerlo a un precio muy inferior al que aspiran.

placeholder Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere.
Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere.

El accionariado de Vía Célere se repartía hasta ahora entre Värde, que posee el 76,4% del capital; Marathon, dueño del 10,7% ahora vendido; Attestor, propietario del 7,5%; Barclays Bank (1,9%); J.P. Morgan (0,1%); Deutsche Bank (0,1%), y Merrill Lynch (3,3%).

Todos ellos entraron en el capital de la actual Vía Célere hace ocho años, en la última crisis inmobiliaria, cuando se hicieron con San José Desarrollos, promotora que posteriormente se transformó en Dos Puntos y que terminó fusionándose con Vía Célere.

Marathon entró en la compañía hace ocho años, en la crisis inmobiliaria, lo que le permite ahora salir con fuerte descuento y jugosas plusvalías

La absoluta tierra quemada sobre la que se cerró su entrada en San José permite a Marathon vender ahora con fuerte descuento y, al mismo tiempo, con millonarias plusvalías. La duda es cuánto más habría podido ganar si, por ejemplo, las negociaciones de Värde con Neinor el pasado otoño hubieran llegado a buen puerto.

Al ser un minoritario, las fuentes consultadas explican que Marathon se ha deshecho de su 10,7% a un precio inferior al que habría conseguido Värde y, por tanto, que en esa valoración de 750-800 millones el precio por acción correspondiente a cada fondo sería diferente, otorgándose más valor al paquete del mayoritario y menos al del minoritario, lo que situaría en torno a los 65 millones el precio al que Sixth Street habría comprado este primer paquete de acciones.

Foto: El presidente del grupo San José, Jacinto Rey. (EFE)

Un primer paso, ya que se espera que en las próximas semanas vayan cerrándose acuerdos similares con el resto de minoritarios, los cuales tienen garantizado el derecho a poder vender al mismo precio que Marathon si lo desean (lo que se conoce en la jerga del sector como una cláusula 'tag along').

En este contexto, la gran pregunta es qué va a hacer Värde. En toda Europa, el fondo hace tiempo que activó el botón de salir del inmobiliario, orden que ya cumplió en La Finca a principios de año, cuando vendió su 37% de la socimi de oficinas a Susana Cereceda.

Foto: Los fondos analizan una oleada de ventas residenciales. (EFE/Kai Försterling)

Como Värde, son numerosos los fondos que desde hace meses, y años, querrían haber deshecho posiciones, operaciones construidas sobre los escoldos de la crisis inmobiliaria de hace una década y que cada vez les queman más en las manos.

Algunos, como Castlelake, han intentado recientemente colocar un paquete de Aedas, mientras que otros, como TPG, han tenido que parar el proceso de venta de la socimi Témpore ante la falta de ofertas atractivas.

En cuestión de semanas, todo se ha acelerado. El creciente miedo a que la economía caiga en una recesión está frenando en seco numerosos procesos del sector inmobiliario y obligando a otros a realizar un rápido ajuste de precios al que hasta ahora se resistían.

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