Europa advierte del riesgo de colapsos generalizados en los fondos inmobiliarios

La Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), el organismo independiente encargado de la estabilidad financiera en el Viejo Continente, acaba de lanzar un serio aviso al mercado al advertir del peligro que existe de que los fondos inmobiliarios entren en una espiral de problemas de liquidez que les impida afrontar los reembolsos y les obligue a vender sus activos de manera acelerada, provocando una espiral bajista de precios.

"Aunque la caída del precio de los activos en 2022 ha sido bastante ordenada, los riesgos para la estabilidad financiera derivados de una posible corrección brusca de los precios de los activos siguen siendo elevados. Dichas correcciones podrían desencadenarse por un mayor deterioro de las perspectivas macroeconómicas, por las dudas sobre la evolución de la política monetaria en un contexto prolongado de alta inflación o por una escalada de las tensiones geopolíticas. Estas correcciones podrían verse ampliadas por la alta volatilidad y la baja liquidez del mercado, señales que se observaron en los últimos meses en varios instrumentos de renta fija", ha señalado el organismo.

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En concreto, la Junta ha advertido de que "el aumento de la volatilidad del mercado, junto con una menor liquidez, puede agravar el riesgo de ajustes desordenados, especialmente si los fondos más apalancados, con un pronunciado desajuste de liquidez, se ven obligados a vender activos a corto plazo para cumplir con las solicitudes de reembolso o los margin calls [peticiones de aportación de nuevas garantías que exigen los financiadores cuando las existentes se demuestran insuficientes]".

Esta alerta llega justo cuando los dos mayores fondos inmobiliarios del mundo, BREIT, de Blackstone, y SREIT, de Starwood Capital, han limitado los reembolsos al haber superado las peticiones de liquidez de sus inversores el máximo permitido por estos vehículos, tope fijado en el 2% del valor neto de activos (NAV) mensual o el 5% trimestral. BREIT gestiona activos por valor de 69.000 millones netos, y SREIT, por casi 15.000 millones.

La política de subida de los tipos de interés que están aplicando los bancos centrales desde la pasada primavera, alza que están llevando a cabo a una velocidad y con una intensidad nunca vistas, impacta directamente en la valoración de las carteras inmobiliarias, lo que explica la alerta lanzada por las instituciones europeas.

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En primer lugar, el encarecimiento del precio del dinero juega en contra del valor de los activos, ya que los potenciales compradores exigen rebajar precios para garantizarse una rentabilidad mínima. En segundo lugar, esta caída de la valoración de las carteras amenaza con hacer saltar los margin calls, porque el peso de la deuda sobre el valor de los activos pasa a ser mayor, al reducirse el precio que se otorga a los inmuebles.

Por tanto, cuanto más apalancado o endeudado esté el propietario de los inmuebles, el fondo, mayor es el riesgo de que empiecen a saltar los diques de contención y de que sus entidades financiadoras le pidan nuevas garantías. Si carece de estas, lo previsible es que se vea obligado a vender, presión que juega todavía más en contra del precio que pueda pedir. Son los ajustes desordenados de los que habla la JERS.

La Junta Europea de Riesgo Sistémico fue creada en 2010 como respuesta a las secuelas de la crisis de las hipotecas subprime. Está formado por la élite de los supervisores y reguladores europeos. Su presidente es siempre el del Banco Central Europeo (BCE), actualmente la francesa Christine Lagarde. En su junta general también están el vicepresidente, Luis de Guindos, y los gobernadores de todos los bancos centrales de los Estados miembro, Pablo Hernández de Cos en el caso del Banco de España. También tienen voto los presidentes de los reguladores bancario (EBA), de seguros (Eiopa) y mercados (ESMA).

La última reunión de este organismo tuvo lugar el pasado 1 de diciembre (la 48º desde su creación), aunque sus conclusiones no se conocieron hasta una semana después. Junto al mensaje sobre los fondos inmobiliario, la JERS alertó de la necesidad de que los bancos refuercen provisiones para estar preparados ante la desaceleración. Acordaron también incluir en el equipo asesor de su junta general al profesor del IESE Xavier Vives.

Esta advertencia llega en un momento crítico para el sector inmobiliario europeo, que ha cerrado su peor trimestre desde la crisis de 2008. Según los datos recogidos por Bloomberg, la rentabilidad total cayó un 2,2% en el tercer trimestre, cifra no vista desde el desplome del 6,4% que se produjo inmediatamente después del colapso de Lehman Brothers.

"Los resultados indican que Europa se enfrenta a una desaceleración generalizada del mercado inmobiliario comercial", ha señalado Tom Leahy, jefe de investigación de activos reales de EMEA en MSCI, en declaraciones recogidas por la agencia de noticias estadounidense.

"Los resultados indican que Europa se enfrenta a una desaceleración generalizada del mercado inmobiliario comercial"

El círculo vicioso, que se desencadena cuando la falta de liquidez hace saltar las margin calls y provoca una corrección descontrolada, es lo que vivió Reino Unido hace dos meses con la crisis del mercado de bonos, que puso en jaque a numerosos fondos de pensiones y que obligó a intervenir al propio Gobierno británico.