A río revuelto... La financiación alternativa se prepara para ser una ganadora de la crisis

Es una máxima de los mercados: en toda crisis, surgen oportunidades. Y en el horizonte actual de subida de tipos de interés y endurecimiento de la financiación tradicional, la ventana se abre para las firmas de financiación alternativa, que están llamadas a ocupar gran parte del espacio que les va a ir dejando la banca.

Casuísticas, va a haber de todo tipo. Un inversor que adquirió un activo hace siete años y ahora, cuando le toca refinanciar, el banco pasa de prestarle al 2% a hacerlo al 5%. Una empresa que al valorar su cartera de activos debe reconocer un ajuste que hace saltar por los aires su ratio de endeudamiento y el banco le exige reequilibrar. Un promotor quiere levantar un edificio de viviendas, pero su entidad financiadora de siempre le exigen tener vendida más del 50%.

TE PUEDE INTERESAR

Aref Lahham: "Estamos levantando un fondo de 2.000 M para comprar activos en este ciclo"

Ruth Ugalde Miquel Roig Fotografía: Román Ríos

"Con la coyuntura actual, tanto la banca nacional como la internacional está siendo más selectivas. Hay liquidez, pero es más selectiva, y gana peso el trinomio ubicación, dueño e inquilino. Los bancos se están centrando en operaciones 'core' o 'core plus', con buenas ubicaciones, que no necesiten una inversión relevante y que tenga buen inquilino. En Madrid, todo lo que esté dentro de la M30, la banca en principio tiene liquidez para financiar, pero fuera de la M30 no tiene tanto apetito como el que podía haber antes del covid", explica Íñigo Laspiur, director de deuda y financiación de CBRE.

El último informe de la consultora sobre financiación de deuda en Europa, correspondiente al tercer trimestre de este ejercicio, muestra que el mercado sigue activo, pero que el coste de los préstamos ha subido, como regla general, entre 100 y 150 puntos básicos respecto al periodo anterior, aunque en Reino Unido, por ejemplo, se ha disparado hasta 250 puntos básicos.

Este contexto abre todo tipo de oportunidades para los vehículos de financiación alternativa, que consiguen encontrar operaciones más fácilmente, y cuentan con capital disponible en un momento de falta de liquidez, son más flexibles en cuanto a requisitos y, ahora, más competitivos al recortarse la horquilla con respecto a la banca tradicional.

"Las financiaciones bancarias han pasado del 2%-3% al 5%-6% e, incluso, por encima, mientras que la deuda privada empieza a partir del 9%-10%, dependiendo del riesgo del proyecto", apunta Walter de Luna, consejero delegado y fundador de Íbero Capital, una de las primeras firmas nacionales especializadas en financiación alternativa.

Íbero empezó a finales 2017 y, desde entonces, ha comprometido 200 millones de euros en distintas operaciones, tanto de financiación a otros promotores, como de capital en proyectos propios. De cara al nuevo escenario, De Luna asegura que "podemos hacer con cierta facilidad entre 50 y 100 millones al año", toda una declaración de intenciones de cómo ve el mercado.

Al endurecimiento de la financiación bancaria se une su encarecimiento, lo que hace más atractiva a la financiación alternativa

Aunque esta actividad es relativamente reciente en nuestro país y adolece de falta de transparencia respecto a datos sectoriales, todos los expertos consultados coinciden en señalar que su peso sobre la tarta total es todavía muy pequeño, pero ya ha roto el cascarón y promete dar un importante salto en los próximos tiempos.

"Los bancos están actuando con cautela, especialmente en ciertos sectores, dejando mayores opciones de financiación a los fondos de deuda. El impacto directo es una mejora en los términos y condiciones que pueden obtener los fondos, incluyendo una bajada del apalancamiento (por debajo de 3,5 veces), la mejora de las garantías y covenants financieros, así como la subida de rentabilidades por incremento de margen y del euribor", señala Felipe Castellanos, socio responsable de deuda privada en Alantra.

TE PUEDE INTERESAR

Alantra estudia operaciones de 450 M en su fondo de deuda inmobiliaria

R. Ugalde

Alantra, Íbero, Arcano, Incus, Stoneweg o Stronghold son jugadores nacionales que compiten contra gigantes internacionales Bain, DRC, Blackstone, Cerberus, Stars Real Estate, sin olvidar las plataformas de deuda paneuropeas de Invesco, Schroeders, Carlyle o KKR, que también cubren nuestro país

"En la crisis anterior no había fondos de deuda. Esa es la principal diferencia ahora, que hay fondos que te financian cualquier tipología de activos", advierte Laspiur. "Antes de 2018 el mercado estaba muy poco desarrollado y muy enfocado a tipo oportunista y doble dígito. A partir 2019, la entrada de fondos se han ampliado hacia 'core plus', que financian con márgenes del 3%-5%, y 'value add', con márgenes 5-7,5%. Además, los fondos nacionales también han levantado dinero para estas estrategias", añade.

CBRE: "En la crisis anterior no había fondos de deuda. Esa es la principal diferencia ahora, que hay fondos que financian para cualquier activo"

Alantra, por ejemplo, acaba de cerrar un préstamo verde al grupo checo Accolade para financiar la construcción de un desarrollo logístico de 35.000 metros cuadrados en Vitoria. Esta operación se suma a la financiación que acaba de conceder a Pictet y Freo para la compra de un activo logístico de última milla en Montreuil, París. La boutique lanzó su fondo de deuda inmobiliaria en 2020, dotado con 150 millones de euros, y desde entonces ha cerrado un total de siete operaciones.

Otra reciente operación es la protagonizada por Stoneweg, que ha financiado a Quantum Homes 24 millones en la promoción de 19 unifamiliares de lujo Soho Valdemarín. Tras esta operación, la firma dirigida por Joaquín Castellví ha comprometido más de 50 millones en operaciones de financiación alternativa solo en este 2022, y más de 430 millones desde que comenzó, en 2017.

Estas inyecciones de financiación alternativa se están viendo en todo tipo de activos y los expertos consultados coinciden en que van a surgir oportunidades en todos los terrenos, aunque especialmente en oficinas secundarias, centros comerciales, hoteles, y en cualquier desarrollo especulativo, es decir, que se lleve a cabo sin tener firmado un acuerdo de venta futura o de prealquiler.

"Es posible que la situación de inestabilidad macroeconómica se extienda al menos durante los próximos 18 meses, ofreciendo rentabilidades muy interesantes para los fondos de deuda privada", adelanta Castellanos.

TE PUEDE INTERESAR

García-Carranza: "Para una inmobiliaria, hoy es mejor el mercado privado que la bolsa"

Ruth Ugalde Fotografías: Ana Beltrán

Como norma general, todo proyecto que requiera más de un 50% de endeudamiento va a tener que recurrir a financiación alternativa, ante el rechazo de la banca a prestar por encima de este nivel. Como explica Laspiur, "los bancos, a la hora de dar financiación, se basan en flujo de caja y al subir los costes de financiación, tienes menos. Por ejemplo, si antes tenías 40 millones para un coste de la deuda del 1,5%, al ser ahora 4,5%, te pueden financiar menos.

Es el círculo perverso: al subir los tipos, el valor de los activos baja, y al caer las valoraciones, los ratios de endeudamiento saltan y la financiación se endurece. "Los cambios en valoraciones obligan a refinanciar, poner capital adicional, o vender. Ese tipo de situaciones es una oportunidad para nosotros", concluye De Luna.