El 'new age' del sector inmobiliario: los edificios de oficinas en zonas secundarias

Son la nueva estrella del mercado de oficinas. Los edificios ubicados en zonas secundarias se han convertido en el nuevo objeto de deseo de los fondos inmobiliarios, que en los últimos meses han protagonizado un aluvión de operaciones fuera de las principales arterias de las grandes ciudades.

Marathon ha golpeado por partida doble en la zona de Julián Camarillo (Madrid), con dos operaciones que le han llevado a hacerse con tres edificios de oficinas y un hotel; en esta misma área, Baring se ha hecho con los nueve inmuebles que conforman el Parque Empresarial Avalon, tras haber logrado llegar a sendos acuerdos con Meridia y GreenOak, que se repartían este complejo.

En el noreste de la capital, justo en la frontera que representa la circunvalación M-30, y antes de llegar a la M-40, también se han producido varias operaciones, como la adquisición de Los Cubos por Henderson Park y Therus, de la sede de La Liga por parte del grupo HNA, o del número 42 de la calle Josefa Valcárcel, sede de 'La Razón', por parte de Árima.

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"El interés por estas zonas es una característica de este ciclo, que lo diferencia del anterior, y que indica que ya no es solo importante la ubicación sino también el activo, la calidad del mismo", señala Gonzalo Ladrón de Guevara, de Cushman & Wakefield.

La oleada de operaciones en oficinas secundarias en los últimos tiempos deja ver dos tipos de estrategia. Por una parte, la de fondos de valor añadido, como Marathon o Angelo Gordon, que se hacen con edificios que necesitan una reforma completa pero que están ubicados en zonas de gran potencial, combinación de elementos con la que aspiran a conseguir rentabilidades de dos cifras en plena travesía por el desierto de los tipos de interés.

Por otro lado, están los inversores más conservadores, como las aseguradoras, que, precisamente por este contexto de tipos cero o negativos, están girando hacia activos situados en áreas más secundarias, pero de gran calidad y con muy buena comunicación.

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Aquí, por ejemplo, se engloba la adquisición de la cartera Ilunion por parte de Zurich. Estos cinco edificios eran propiedad de la socimi Hispania, que, desde su constitución hasta que fue absorbida por Blackstone, centró sus esfuerzos en rehabilitar todos los activos que fue adquiriendo, elevando así su valor.

"Tanto en Madrid como en Barcelona, en el centro es muy difícil comprar actualmente, hay muy pocos edificios y la mayoría están en manos de inversores que no quieren vender. Esto hace que fondos más institucionales o seguros se vayan moviendo hacia zonas más secundarias, pero con fundamentales buenos", señala Alejandro Campoy, de Savills-Aguirre Newman.

"Lo que antes era oportunista ahora es 'value added', lo que antes era 'added value' ahora es 'core' y lo que antes era 'core' ahora es 'core'. La gente está dispuesta a mover el riesgo", señala un gran patrimonialista español.

En este nuevo escenario, también se ha visto cómo históricos jugadores como Colonial han movido ficha, hasta el punto de haberse puesto a la cabeza de una de las grandes transformaciones que se esperan en el mercado madrileño: la del área de Méndez Álvaro.

Ubicada al sur de la M-30, muy cerca de la estación de Atocha, esta zona está llamada a ser el Silicon Valley de la capital, ya que se espera que atraiga numerosas compañías tecnológicas, como ya se ha ocurrido con Amazon o Ericsson.

Un reto en el que competirá directamente con Julián Camarillo, donde además de los citados nuevos jugadores también lleva tiempo trabajando otro viejo conocido del sector, Torre Rioja, que apuesta por atraer un importante abanico de empresas tecnológicas.

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Cuando se habla de oficinas secundarias, es muy importante diferenciarlas de las periféricas, ya que las primeras están dentro de las grandes ciudades, aunque no en su primera corona, y las segundas, en municipios colindantes o en las últimas coronas. Y esta distinción es clave para entender los deseos de las plantillas.

"Una de las tendencias de futuro es el 'back to the center' para atraer el talento. Los jóvenes ya no quieren moverse fuera de las ciudades y premian aquellas ofertas de trabajo dentro de las grandes urbes, no quieren irse a la periferia", señalan desde JLL, y ponen como ejemplo el 22@ de Barcelona. "Es el mercado más en boga de oficinas", indican.

Aunque estas zonas no se encuentren en el centro histórico de las ciudades, el crecimiento de las grandes capitales, unido al desarrollo de las infraestructuras, ha convertido en 'centro' zonas consideradas periféricas hasta hace una década.

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De ahí que desde C&W diferencien, en el caso de Madrid, "lo que está dentro y fuera de la M-40". Es decir, la segunda circunvalación de la capital se ha convertido ahora en la frontera a partir de la cual se puede empezar a hablar de periferia.

Un nuevo horizonte que ha permitido cerrar operaciones como la recientemente protagonizada por Meridia, que ha traspasado a Partners Group 18 oficinas por 215 millones. Una de las principales operaciones del momento, cuya oportunidad de negocio describió así el propio fundador de Meridia, Javier Faus: "Hay una tendencia a trabajar más dentro de las ciudades y, si se cuenta con una buena conexión de transporte público, en zonas secundarias se es muy competitivo: pagas más que en la periferia, pero menos que en 'prime".