¿Fin de ciclo? La vivienda apenas subirá un 4% este año y las ventas se estancarán

El mercado residencial español pierde fuelle tras el dinamismo mostrado en los dos últimos años, especialmente en determinados puntos de la geografía española. Las transacciones apenas han crecido un 1% durante el primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que los precios de la vivienda subieron un tímido 2%. Los alquileres, disparados en ciudades como Madrid y Barcelona, desde 2016, han tocado techo o están a punto de hacerlo.

Así lo refleja el Informe Solvia Market View, que destaca cómo este comportamiento anticipa “un crecimiento sano en 2019, con un nivel de operaciones y precios que seguirán subiendo en general, pero a un ritmo más moderado que en 2018”. En concreto, el precio de la vivienda podría registrar en 2019 avances que se moverán entre el 2% y el 4% y las transacciones aumentarían en torno a un 5%, si se mantienen las actuales condiciones del mercado, estiman desde Solvia. ¿Estamos ante el principio del fin del ciclo alcista del mercado?

Solvia prevé crecimientos de la vivienda entre el 2% y el 4% para 2019 y del 5% en las transacciones

“Este comportamiento de los precios y operaciones, con crecimientos más suaves en general, es positivo y refleja una evolución coherente del mercado, despejando las especulaciones sobre la generación de una nueva burbuja", señala Guillermo Estévez, director de estrategia, desarrollo de negocio y consultoría de Solvia. En su opinión, "nos encontramos a mitad de ciclo, hay gran dinamismo en el ámbito residencial y España se ha convertido en un mercado maduro y atractivo para el inversor”.

Y añade, “todo ello, al compás de una demanda que se desplaza hacia zonas limítrofes y extrarradio de las ciudades, donde se registrarán los mayores crecimientos de precios”.

Una demanda mucho más prudente

Según refleja el informe Solvia Market View, a todo esto hay que añadir que la demanda se muestra precavida y realiza operaciones más racionales y muy ajustadas al presupuesto disponible. “Los españoles ya están destinando en torno al 30% de su salario al pago de la hipoteca o la renta de alquiler de una vivienda, por lo que, en algunas zonas, ya se ha alcanzado el precio máximo que pueden asumir”, explica el directivo de Solvia.

Precisamente, los promotores, ante este posible cambio de ciclo, han comenzado a cambiar sus estrategias, tal y como adelantó El Confidencial. Desde la alianza con otras compañías para acelerar la promoción de sus suelos, pasando por el desarrollo de proyectos llave en mano de vivienda en alquiler para otros fondos o actividades de 'servicing' y gestión delegada hasta la venta de promociones con proyecto, licencia de obra y cierto nivel de preventas.

La evolución futura del mercado residencial va a ir muy ligada a la de las principales ciudades españolas. No en vano, cinco de ellas concentran la mitad de las compraventas. Según recoge Solvia, durante el primer trimestre de 2019 se han superado las 137.000 compraventas, un volumen apenas un 1% más alto que el registrado en el mismo período de 2018. La mayoría se han concentrado en Madrid (15%), Barcelona (10%), Alicante (8%), Valencia (6%) y Málaga (6%), los mercados más dinámicos desde que arrancó la recuperación. De ahí que cualquier movimiento en estos mercados -especialmente en la capital y en la Ciudad Condal-, afecten al conjunto nacional.

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De hecho, los en alguno de ellos, tendrá un impacto directo en el número final de transacciones. La previsión de Solvia es que el buen ritmo del mercado se mantenga durante el año, pero que 2019 cierre con un crecimiento en las transacciones de apenas un 5%, por debajo del 9% registrado en 2018.

También los precios registrarán incrementos más moderados que los de los últimos años. En el primer trimestre, la subida ha sido del 2% en toda España, la mitad del incremento registrado en 2018, según los datos del Ministerio de Fomento.

"En general, aquellas ciudades en las que los precios han experimentado grandes subidas en los últimos años muestran unas tasas de crecimiento más contenidas, mientras que se consolida la recuperación de otros mercados más tardíos", subraya Guillermo Estévez. "En este sentido, tomarán el relevo zonas limítrofes y de extrarradio, que aún tienen un gran recorrido en materia de precios y transacciones”.

Los datos ya lo anticipan. Así, por ejemplo, el valor de la vivienda ha aumentado por encima del 10% en provincias como Pontevedra, Navarra o Santa Cruz de Tenerife. Las grandes ciudades, que fueron las precursoras de la recuperación de los precios a partir de 2013, como Madrid o Barcelona, por su parte, han presentado crecimientos de precios mucho más sostenidos que en ejercicios anteriores, cuando se registraban aumentos de dos dígitos. Solvia cifra el incremento en el primer trimestre en torno al 7%, en Madrid, y el 4%, en Barcelona, en comparación con el mismo periodo del año anterior.

El alquiler toca techo

El incremento de los precios de los alquileres también comienza a mostrar síntomas de agotamiento. Según Solvia, los precios han cerrado el primer trimestre con un tímido aumento del 1% de media en toda España, después de cuatro años de subidas de dos dígitos. La previsión es que se estabilicen en torno a estos niveles de crecimiento en 2019, con medias mensuales de unos 9 euros el metro cuadrado. De hecho, Solvia considera que el alquiler ha tocado techo en algunas zonas de España, donde la demanda no podrá asumir nuevas subidas de los precios.

Según Solvia el alquiler ha tocado techo en algunas zonas de España, donde la demanda no podrá asumir nuevas subidas de los precios

“En Solvia creemos que la evolución de las rentas de alquiler para los próximos años continuará siendo discreta, ya que los españoles ya están destinando de media más del 30% de sus ingresos anuales a pagar el alquiler, un peso muy importante sobre los salarios”, señala Estévez.

Y es que el mercado del alquiler está cambiando. Oferta y demanda siguen concentrándose en Madrid y Barcelona, pero esta opción habitacional pierde fuerza porque, según Solvia, se ha equilibrado el esfuerzo que hacen los compradores y los arrendatarios, inclinando la balanza paulatinamente en favor de la vivienda en propiedad.

La renta del alquiler en España varía significativamente dependiendo de la provincia. Las rentas más altas se localizan en Barcelona (15 euros el metro cuadrado), Palma de Mallorca (14 euros el metro cuadrado), y la ciudad de Madrid (14 euros el metro cuadrado), donde la oferta de alquiler no siempre es suficiente para atender a la elevada demanda. Zonas como Cuenca, Orense o Cáceres presentan las rentas más bajas, todas situadas por debajo de los 4 euros el metro cuadrado).

En cuanto a la evolución de las rentas de alquiler durante el primer trimestre del 2019, los principales avances se han observado en la provincia de Madrid (15%), seguida de Alicante (7%) y Cantabria (6%). Frente a ello, las rentas han bajado en provincias como Navarra (-16%), Cáceres o La Rioja (-9%).