El barrio del millón de euros, Valdemarín, prepara su última gran bolsa de suelo

Es una de las escasas bolsas de suelo que aún quedan por construir en Valdemarín. Una gran bolsa de suelo que avanza a buen ritmo, a nivel urbanístico, y que se ha convertido en el último gran caramelo inmobiliario de un barrio que pertenece a la ciudad de Madrid, en el distrito de Moncloa-Aravaca, donde hasta hace unos años las viviendas no bajaban del millón de euros y donde ahora es imposible comprar por debajo del millón y medio.

Unos precios disparados que refuerzan el apelativo que se ha dado al barrio en los últimos años: el Beverly Hills madrileño.

El suelo en cuestión se encuentra en la calle Bermeo, junto a la carretera de A Coruña (A-6), pertenece a propietarios históricos de suelo en Aravaca y alrededores y ya ha despertado un gran interés entre promotores e inversores.

Desde enero de 2019, los precios de obra nueva se han disparado casi un 40%

Y no es para menos, si tenemos en cuenta el calentón inmobiliario del barrio. Para que nos hagamos una idea, en enero de 2019, el precio medio por metro cuadrado construido era de 5.188 euros, incluyendo los metros cuadrados totales: bajo y sobre rasante. Los últimos datos, de octubre de 2022, suponen un incremento del 38%, de tal manera que el precio medio por metro cuadrado construido asciende ya a 7.183 euros, según datos de Foro Consultores.

Un auténtico 'boom' de precios en una zona en la que el suelo para construir nuevas viviendas es muy escaso, prácticamente inexistente, mientras que el número de unidades de obra nueva a la venta es muy limitado. Y, en este contexto, ante una demanda muy potente y con un poder adquisitivo muy elevado, el resultado ha sido esta fuerte subida de los precios.

Según un estudio de la zona elaborado por Foro Consultores, actualmente solamente hay cuatro promociones en marcha y a la venta: Formigal 11, Valdenebro, Valcotos y Soho Valdemarín. Cuatro promociones con un total de 89 viviendas, de las cuales 43 ya se encontrarían vendidas, por lo que apenas quedarían 46 unidades en 'stock'. Según este estudio, la superficie media de las viviendas se sitúa en los 240 metros, con un precio medio de 1,7 millones de euros.

Más de 46.000 metros cuadrados

El suelo a la venta en Valdemarín se puede contar con los dedos de una mano, por lo que cualquier movimiento en la zona despierta un enorme interés.

La última de las grandes operaciones de suelo del barrio ha comenzado ya a gestarse. El pasado 22 de septiembre, la Junta de Gobierno aprobaba definitivamente el Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación para la constitución de la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución número 6 Calle Bermeo del Área de Planeamiento Específico (APE) 09.24 Valdemarín Este, promovido por Sociedad Limitada de la Cruz de la Trinidad y Urbanizadora La Zarzuela SL, propietaria de todo este ámbito.

Detrás del suelo están las familias Sierra y Sanfiz, propietarias históricas de suelo en Aravaca

Dos compañías detrás de las que se encuentran las familias Sierra y Sanfiz, propietarias históricas de suelo en Valdemarín, pero especialmente en Aravaca. Unos desconocidos para la opinión pública, pero muy conocidos dentro del ámbito inmobiliario, de la misma manera que lo son, o lo eran, los Cort o Jordan en Valdebebas y alrededores.

Uno de los consejeros de Urbanizadora La Zarzuela, Ignacio Sierra Sierra, es, asimismo, consejero de Single Home, compañía que preside Javier López Granados, una promotora con gran presencia en Aravaca, y hermano de Enrique López Granados, fundador de Caledonian, una de las promotoras históricas en Valdemarín.

¿Cómo es el terreno? Según la información consultada, el ámbito dispondría de 46.200 metros cuadrados —28.842 de uso residencial—, con una edificabilidad de 8.653 metros cuadrados para residencial, en los que se permitiría la construcción de viviendas unifamiliares en parcelas mínimas de 750 metros cuadrados, de tal manera que podrían construirse un máximo de 38 unidades, con superficies medias de casi 220 metros cuadrados.

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La aprobación inicial del Ayuntamiento de Madrid supone el primer paso para que los terrenos se conviertan en finalistas, ya que el objetivo de esta Junta de Compensación será redactar el proyecto de reparcelación, el proyecto de urbanización y finalmente ejecutar las obras de urbanización. Y es aquí cuando podrían entrar en escena promotores e inversores para intentar hacerse con los terrenos.

En el último año, han sido varias las operaciones inmobiliarias relevantes en Valdemarín. En septiembre de 2021, por ejemplo, El Confidencial publicaba que el Grupo A&G y Grupo Barba Inmobiliario habían comprado 14.000 metros cuadrados de suelo finalista en el barrio. A través de Castellana LV Proyectos Urbanos, ambas compañías adquirían dos solares que permiten la construcción de 24 chalés pareados.

Chalés de más de 1,5 millones

Las obras de este proyecto arrancaron el pasado mes de agosto y las primeras unidades salieron a la venta por encima de 1,6 millones de euros. Según fuentes del mercado, ya hay varias unidades vendidas y la previsión es tener la mitad del proyecto vendida antes de que termine el año. También en Valdemarín, Grupo A&G y Grupo Barba Inmobiliario lanzaron una promoción de 30 viviendas en Valdenebro, actualmente en construcción y ya vendida —a 1,4 millones de euros las viviendas—.

La última de las transacciones se firmaba en enero de este año. Quantum, una promotora creada en 2015 y especializada en la rehabilitación de viviendas de lujo en el barrio de Salamanca, compraba a Gran Roque Capital, la firma inmobiliaria de los empresarios venezolanos Miguel Ángel y Axel Capriles, todo el suelo que tenía en Valdemarín. Unos 10.000 metros cuadrados que a principios de 2018 compraron al fondo norteamericano Blackstone.

Todas las viviendas serán unifamiliares

Según confirmó a El Confidencial el equipo directivo de Quantum, el futuro proyecto, Soho Valdemarín, estará compuesto por 19 chalés de lujo de entre 300 y 360 metros cuadrados, con precios que partirán de los 1,8 millones de euros.

Todas estas viviendas y las que se construyan en el futuro serán unifamiliares, ya que aunque en el pasado se construyó vivienda en altura de baja densidad, el Tribunal Supremo sentenció en 2006 que en este ámbito no podía construirse vivienda en altura. Sentencia que en 2017, el Ayuntamiento de Madrid, entonces liderado por Manuela Carmena, decidió acatar.

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¿Qué sucedió? La historia de Valdemarín se remonta a 1995. Aquel año se modificó el Plan General de Urbanismo de 1985 para poder realizar el cierre oeste del trazado de la M-40. Para reducir los costes del suelo sobre el que iba a discurrir esta infraestructura, se delimitó un ámbito de actuación en el que los propietarios de suelo tuvieron que ceder la mitad de los terrenos para realizar la M-40 y otras dotaciones, pero a cambio el plan de urbanismo pasaba a regular esta zona como 'colectiva de baja densidad', lo que permitía edificar bloques de pisos en lugar de vivienda unifamiliar.

Según relató el diario 'ABC', algún propietario recurrió a los tribunales, por considerar que esta actuación vulneraba sus derechos, y reclamó igual ordenación para sus parcelas aledañas. Y el Tribunal Supremo, en 2006, le dio la razón y falló que el Ayuntamiento de Madrid debía dar a la zona un tratamiento homogéneo: toda el área debía tener o el régimen urbanístico que permite unifamiliares o el que autorizaba la vivienda colectiva.

Desde aquel fallo, fueron varios los gobiernos municipales que trataron de buscar la fórmula que permitiera cumplir la sentencia. Incluso se llegó a formular, tramitar y aprobar definitivamente una modificación del Plan General de 1997, pero una nueva sentencia del Supremo de junio de 2016 señaló que por esa vía no se ejecutaba bien la primera sentencia.