X

Por Elena Sanz

El mercado residencial se enfrenta en 2020 a un ejercicio de transición. Un ejercicio en el que se moderarán los fuertes incrementos de precios de los dos últimos años.

El mercado residencial español se enfrenta en 2020 a un ejercicio de transición. Un ejercicio en el que se moderarán los fuertes incrementos de precios registrados durante los dos últimos años, en el que se estancará la venta de casas y un ejercicio que será clave para el futuro de un sector que, aunque ha conseguido mantener bajo control los costes de construcción, no ha sido capaz de alcanzar la velocidad de crucero en cuanto a viviendas construidas debido a la falta de financiación, de mano de obra y de suelo finalista allí donde hay mayor demanda.

Los nueve expertos consultados por El Confidencial -Samuel Población (CBRE), Carlos Smerdou (Foro Consultores), Mikel Exchavarren (Colliers International), Pedro Soria (Tinsa), Óscar Larrea (Engel & Völkers), Leticia Pérez (Dazia Capital), Borja García-Egotxeaga (Neinor), Juan José Perucho (Ibosa) y Carolina Roca (Asprima)-constatan de manera unánime el fin de la fase expansiva del ciclo, aunque también llaman a la prudencia ante los datos de la recta final del año y el efecto de la nueva ley hipotecaria que entró en vigor a mediados de junio y que ha tenido un impacto directo tanto en las compraventas como en la firma de hipotecas.

En ambos casos, las estadísticas de agosto y septiembre registraron una fuerte caída de las operaciones que todos los expertos achacan, precisamente, a la entrada en vigor de la nueva ley, aunque esperan que las cifras en la recta final del año compensen dicho descenso y permitan terminar 2019 por encima de los datos de hace un año.

La demanda sigue fuerte, pero muestra ciertos síntomas de agotamiento. Si antes tardábamos tres meses en vender una casa, ahora se necesitan seis

"Nos encaminamos hacía un mercado bastante normalizado y aunque hay quienes piensan o, más bien desean, que bajen los precios, esto no sucederá. En 2020 asistiremos a muchas noticias mediáticas, pero no esperamos ni que los precios suban mucho, ni tampoco que vayan a bajar", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

Una opinión que comparte Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. "Nos encontramos ante la lógica ralentización en los ritmos de crecimiento en los precios y en las transacciones ya que hasta ahora estábamos en tasas de dos dígitos, pero en absoluto nos encontramos ante una parálisis del sector", señala este experto. "A final de 2019 nos encontraremos en torno a las 585.000 unidades vendidas, una cifra muy similar a la de 2018. Y, de cara a 2020, la segunda mano seguirá teniendo un importante peso en el mercado ya que la capacidad productiva de la obra nueva es limitada. No hay mano de obra suficiente para construir las viviendas que necesitan el mercado y la demanda".

Algo más pesimista se muestra Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), respecto a los próximos doce meses. "Los números de los últimos semestres no han sido muy buenos ni en cuanto a visados ni en cuanto compraventas, por lo que creo que cerraremos con menor número de transacciones rompiendo, de esta manera, la tendencia mínimamente creciente que habíamos registrado hasta ahora".

Desde hace unos meses, las diferentes estadísticas ya confirman la entrada del sector residencial en una nueva fase, la de desaceleración, que se caracterizaría, según Caixabank, por un descenso de las ventas y un aumento de precios. "La demanda residencial sigue fuerte, pero muestra ciertos síntomas de agotamiento. Los efectos de la ley hipotecaria serán coyunturales, pero han provocado que durante el primer semestre algunas transacciones se pospusieran en el tiempo. Una vez aprobada la ley y durante su implantación también hemos notado una dilatación en el proceso de venta de las viviendas", explica Pedro Soria, director comercial de Tinsa quien, a diferencia de otros expertos, ve complicado que en la recta final de año las transacciones consigan compensar los efectos de la nueva normativa.

"Si antes tardábamos tres meses en vender, ahora necesitamos seis", reconoce Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid. "2020 no será tan inestable como 2019 y si hay Gobierno, habrá estabilidad en el país y veremos si hemos hecho las cosas bien o mal". Larrea reconoce cómo durante los primeros meses de 2019, la inestabilidad provocó dudas en los compradores, "pero ya en la segunda mitad del año, los compradores se han acostumbrado a la inestabilidad política. No obstante, es cierto que las operaciones se han dilatado".

Y los tiempos de venta de una vivienda pueden ser un buen indicador sobre la tendencia del mercado. Según datos de Tecnocasa, en la actualidad se tardan 70 días de media en vender una vivienda en la ciudad de Barcelona. La media en el año 2018 fue de 75 días y en 2017, 68 días. En Madrid, por su parte, se ha pasado de 82 días en 2017 a los 88 actuales.

"Ya no se vende a tanta velocidad e incluso algunas promociones han tenido que revisar sus precios a la baja. De manera puntual también hemos observado la retirada de algunas promociones y cómo otras han bajado de precio. No obstante, son situaciones muy puntuales y lo positivo es que el mercado se autorregula solo", asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

"En Madrid", aclara, "no ha pasado ni creo que pase, pero sí en zonas donde hay mucha oferta, como por ejemplo en la costa donde, puntualmente, se están rebajando precios que no estaban ajustados a la demanda. Algunos promotores han comprado el suelo caro y con expectativas de venta muy altas y la demanda es muy sensible al precio. El hecho de que una vivienda se venda 10.000 o 15.000 euros más cara que hace unos meses puede provocar, sencillamente, que no se venda", apunta Smerdou. Y añade, "ante cualquier situación negativa, cuanto antes se reconozca el problema, antes podrá solucionarse".

Se complica la financiación a promotores

El directivo de Foro Consultores reconoce, por otro lado, cómo la banca, que nunca ha llegado a abrir del todo el grifo de la financiación, vuelve a endurecer las exigencias a las promotoras, muchas de las cuales, especialmente las de menor tamaño, se han visto obligadas a recurrir a la financiación alternativa para sacar adelante sus proyectos. "A los promotores se les está exigiendo un nivel de preventas del 30% o del 40% poder financiar sus proyectos, cuando hace unos meses estos porcentajes eran algo más bajos. En Costa, el nivel de preventas exigido es mayor".

De manera puntual también hemos observado la retirada de algunas promociones y cómo otras han bajado de precio

La demanda tampoco lo tiene fácil. Al margen de la demanda de reposición que vende su casa para poder comprar otra, el acceso a la primera vivienda de miles de familias se complica. "No hay que olvidar que actualmente la banca sigue financiando solo hasta el 80% al comprador y que el 30% adicional que se necesita para comprar una casa -impuestos incluidos- no está al alcance de muchas familias. A esto se suma que en el caso de la obra nueva, ese 30% lo tiene que pagar en apenas dos años. Además, la demanda de reposición, que fue la que tiró del mercado en el nuevo ciclo, está prácticamente agotada", añade Smerdou.

De cara a 2020, los expertos pronostican un mayor peso de la obra nueva que el que ha tenido hasta ahora, si bien las viviendas de segunda mano seguirán dominando las transacciones como en los últimos cinco años debido, en gran medida, a la brecha de precios respecto a los pisos de nueva construcción, pero también debido a una oferta de obra nueva insuficiente para satisfacer a la demanda. Si en 2007, las ventas de casas usadas protagonizaron cerca del 60% de las transacciones, en la actualidad apenas representan el 18%. Un porcentaje que debería ir en aumento a lo largo de 2020.

Así lo cree Pedro Soria. "Lo que sí observaremos durante 2020 es que los porcentajes de compra de vivienda de obra nueva seguirán creciendo frente a la segunda mano, ya que muchas de esas casas que se empezaron a construir hace 2 años son las que van a entrar ahora en carga y se van a escriturar y esto acabará reflejándose en las estadísticas oficiales de los próximos meses. En este senitdo veremos cómo tendrán un mayor peso en el porcentaje final del total de transacciones".

"Durante el último trimestre de 2019 y el primero de 2020 veremos muchísimas entregas de vivienda y será entonces cuándo se verá la realidad del mercado de obra nueva en España ya que que escriturarán miles de viviendas de obra nueva que aún no figuran en las estadísticas. En Foro Consultores, por ejemplo, entregaremos el próximo año nada más y nada menos que dos mil unidades", adelanta Carlos Smerdou.

Según Borja García-Egotxeaga, nuevo CEO de Neinor Homes, "2019 ha cumplido con el guión de lo que se esperaba y será un año muy parecido a 2018. Además, este año ha sido el de mayor actividad para el sector y aunque es difícil saber con exactitud el número de viviendas y promociones en marcha, perfectamente podríamos estar hablando unas 110.000 o 120.000 unidades, lo que supondría una continuación de lo que venía sucediendo hace un año".

De cara a 2020, al igual que el resto de expertos inmobiliarios entrevistados, prevé estabilidad en el sector y ritmos de venta muy similares a los del último año durante los dos próximos ejercicios. Si bien, reconoce signos de desaceleración en el mercado que considera que puede ser positiva, "porque un mercado inflacionario no es bueno".

Objetivo inalcanzable de 150.000 casas anuales

Sin embargo, existe un gran hándicap para el sector promotor: alcanzar la velocidad de crucero que les permita construir en torno a 150.000 viviendas al año. Un objetivo que los propios promotores consideran muy difícil de conseguir y que, en opinión de Carolina Roca, resulta clave para estabilizar el mercado y evitar tensiones de precios. Por lo pronto, la evolución de los visados no invitan al optimismo. Tras el paulatino repunte de los tres últimos años, las cifras también apuntan hacia un posible estancamiento.

"El inicio de viviendas es un tema que nos preocupa especialmente ya que queremos ganar cuota de mercado. Y, sin embargo, va a ser complicado conseguir el objetivo de las 150.000 viviendas anuales. Puede incluso que nos quedemos por debajo de las 100.000 en 2019 por culpa de los elevados costes de construcción, la escasez de mano de obra o los elevados precios del suelo. Factores todos ellos que provocan que la vivienda sea cara y que los precios no sean asequibles", reconoce la vicepresidenta de los promotores de Madrid.

Y añade, "hemos visto cómo se ha producido una bajada del 10% de las transacciones porque la segunda mano está más barata. De hecho, hemos perdido esa demanda de jóvenes o de rentas medias que son las que necesitan la vivienda en un mercado dominado por la demanda de reposición. Ahora los datos empiezan a mostrar esa bajada de la producción, y los promotores no hemos conseguido rebajar los costes de construcción ni construir a precios asequibles, a lo que se suma una demanda de reposición está saturada y un escenario ralentización económica".

Por lo pronto, los datos hasta septiembre suman poco más de 82.000 visados, aunque extrapolando la media mensual del año, podrían superarse ligeramente los 100.000 y batir la cifra de 2018. Una cifra, según los promotores, insuficiente para hacer frente a la demanda de obra nueva que hay actualmente en España.

¿Qué pasará con los precios?

Respecto a la evolución futura de precios hay consenso: seguirán subiendo, pero con menor intensidad. Samuel Población cifra el aumento para 2019 entre el 4% y el 5%, mientras que de cara a 2020 considera que "el incremento se moderará en torno al 2% o 3% asumiendo, eso sí, que no habrá grandes vaivenes políticos ni a nivel nacional e internacional". "Entramos en una etapa mucho más madura del mercado. Madrid y Barcelona muestran síntomas de agotamiento y no contemplamos fuertes subidas de precios durante 2020", añade el directivo de Neinor que cifra los avances en niveles similares a los que prevé CBRE.

En 2020 habrá que seguir muy de cerca Barcelona y ver si se consolidan las bajadas de precios registradas recientemente

Sus previsiones coinciden también con las de Tinsa. "En 2020, el escenario será de estabilización con crecimientos moderados del 2% y 3%, lo que indica que el mercado seguirá creciendo", asegura Pedro Soria, quien afina un poco más. "En Madrid, el incremento será más moderado, en torno al 3%, mientras que en Barcelona, que ha sido el mercado más avanzado a nivel inmobiliario, ya detectamos la primera caída de precios en el tercer trimestre de 2019. Aún es muy incipiente y habrá que ver si se consolida este descenso, pero será fundamental seguir la tendencia de este mercado que se encuentra una frase de crecimiento mucho más madura".

Y es que lo que sigue y seguirá marcando el comportamiento del mercado residencial es la enorme heterogeneidad existente. "Hay mercados muy maduros como Madrid o Barcelona y otras grandes capitales, frente a mercados mucho más flojos. Así por ejemplo vemos cómo en ciudades como Valencia o Málaga los incrementos de precios ya se sitúan en torno al 5% y al 7%, frente al crecimiento más moderado de Madrid o los primeros ajustes de Barcelona o zonas cerca del suelo o muy planas, sobre todos los mercados del interior como Cantabria, Galicia o las dos Castillas".

En esta línea se pronuncia Leticia Pérez, real estate manager de Dazia Capital. "Vemos estabilización y consolidación del sector, aunque hay que tener en cuenta que es un mercado muy micro En Madrid, por ejemplo, vemos una demanda aún muy fuerte y no estamos en absoluto ante un escenario de sobreoferta. Y en 2020, vemos un escenario de consolidación, pero habrá que tener especial cuidado con el tipo de proyecto que se pone en marcha en cada ubicación".

Esa heterogeneidad también es palpable dentro de una misma ciudad. Madrid es un claro ejemplo. "Hemos notado mucho movimiento en las zonas de extrarradio de Madrid y también fuertes subidas de precios por el desplazamiento de la demanda hacia barrios con precios más asequibles", apunta Óscar Larrea. "En distritos como Tetuán o Arganzuela, los precios se han disparado un 20% o un 10%, respectivamente, mientras que se han estancado en el centro donde, en muchos casos, se ha tocado techo".

Tal y como explica este experto, "ya no hay tanto comprador venezolano en los barrios 'prime' y la oleada de compradores mexicanos no ha sido tan fuerte como esperábamos. No hay tanta demanda y sí mucha oferta de producto de lujo, lo que sin duda influirá en la evolución de los precios en estas zonas".

Madrid seguirá fuerte por falta de oferta

Dos de las compañías que conocen de primera mano el mercado madrileño son la gestora de cooperativas Grupo Ibosa y la promotora Dazia Capital. Los directivos de ambas firmas siguen viendo en Madrid un mercado muy sólido con una fuerte demanda y escasez de oferta. "Las subidas tan fuertes de precio en Madrid tenían que parar. No se puede estar creciendo a ritmos del 10% anuales con salarios subiendo apenas un 1%. Estaba claro que esa tendencia de fuertes subidas tenía que romperse, era antinatural. Pero esto no significa que el mercado se vaya a parar. Madrid seguirá vendiendo muy bien sus promociones, aunque es cierto que falta vivienda económica", asegura Juan José Perucho, director general de Ibosa.

En su opinión, "la demanda de reposición seguirá funcionando bien o muy bien ya que hay mucha gente viviendo en pisos de segunda mano que querrá mejorar, y debido a la poca oferta existente, especialmente dentro de la M-30, el escaso producto que salga a la venta se venderá, independientemente incluso, de cómo vaya la economía".

Una opinión que comprate Leticia Pérez. "Nosotros nos movemos en Madrid y Costa del Sol donde la demanda es fuerte en aquellas zonas en las que no hay sobreoferta. Creemos que 2020 va a ser un buen año de ventas, pero va a ser clave que la oferta se adapte a lo que necesita o pide la demanda en cada zona. Nosotros, por ejemplo, seguiremos en la misma línea que hasta ahora, comprando en el centro de la ciudad, dentro de la M-30, e incluso nos planteamos estudiar zonas del segundo anillo siempre y cuando sean activos singulares tipo naves industriales que podamos transformar".

Más dudas generan puntos muy concretos de la geografía española como Costa del Sol. "La demanda internacional es muy fuerte -cerca del 30% de las transacciones las protagonizan extranjeros-, pero sí es cierto que estamos detectando cierta sobreoferta en algunas zonas. De hecho, nosotros descartamos entrar en operaciones que no sean singulares", asegura Leticia Pérez.

Ni burbuja ni crisis

A pesar de esta ralentización del mercado y situaciones puntuales de sobreoferta, todos los expertos consultados niegan categóricamente que estemos ante una nueva burbuja inmobiliaria o a las puertas de una nueva crisis como la que sacudió al sector hace más de una década. "Ni a nivel macro ni de fundamentales hay burbuja. Además, los bancos son mucho más exigentes que hace una década y no hay una locura a la hora de financiar como entonces", asegura Mikel Echavarren.

Para Óscar Larrea, "habrá desaceleración, pero no descalabro. Podríamos hablar de microburbujas, como ya hacíamos hace un año, pero no tenemos miedo a que se repita una situación como la de 2007. Eso no va a volver a pasar, ya que no se están dando los mismos condicionantes que entonces como exceso de financiación por parte de los bancos o sobreoferta generalizada", insiste Larrea. "Lo positivo", apunta Soria, "es que el modelo actual es más sano y saludable que el que vivimos durante la pasada burbuja inmobiliaria. "Las operaciones se realizan con solvencia financiación y de manera mucho más controlada".

Tal y como recuerda Mikel Echavarren, "desde hace más de un año se habla de ralentización de las ventas y sí que es cierto que se ha producido dicha ralentización, pero también es cierto que hemos asistido a continuos mensajes negativos que, inevitablemente, han afectado al mercado y a la confianza del consumidor. No obstante, no nos encaminemos hacia una crisis, ya que la economía sigue creciendo, se sigue creando empleo, los sueldos están creciendo por encima del 2% en general -por encima de la inflación-, a lo que hay que sumar el hecho de que hay una mayor capacidad de ahorro y de consumo por parte de las familias y unos tipos de interés muy bajos"

"Es cierto que el sector de la automoción le ha restado algo al crecimiento económico, pero todavía los fundamentales de crecimiento son altos y por primera vez en la historia crecemos reduciendo deuda. Sin olvidar que España es el segundo país exportador del mundo respecto al PIB solo por detrás de China y nuestro sector turístico está muy fuerte con algo más de 80 millones de turistas y nos encaminamos a los cien millones", añade Echavarren.

No vemos que peligren obras pendientes de ejecución o que se queden a medio terminar promociones ya en marcha

También Carlos Smerdou descarta una crisis en el sector. "A diferencia del ciclo anterior no vamos a vivir una crisis. En tal caso, una disminución de la actividad, pero tampoco vemos que peligren obras pendientes de ejecución o que se queden a medio terminar promociones ya en marcha ya que las promotoras tienen recursos propios suficientes para terminar dichas obras. En líneas generales estamos ante un mercado sólido y solvente sin riesgo de sobreoferta, porque no hay suelo disponible para que eso suceda, al menos en Madrid".

Respecto a Barcelona, el directivo de Foto Consultores destaca que "el área metropolitana está funcionando muy bien, especialmente en zonas como L'Hospitalet y Badalona donde los ritmos de venta son muy buenos, mientras que en la capital, los proyectos puestos en marcha antes de la obligación del Ayuntamiento de destinar el 30% de las viviendas construidas a vpo, también arrojan buenos datos". E insiste que, "aunque no queda mucho recorrido al alza ni Madrid ni en Barcelona, no se van a producir bajadas de precio".

Tampoco lo cree Borja García-Egotxeaga. "No vemos que vaya a haber una bajada de precios salvo que se produjera una crisis brutal, que no va a suceder. Además, eso no sería bueno para miles de familias para quienes la vivienda es su patrimonio y una herramienta de ahorro".

Es clave poner oferta tanto en propiedad como en alquiler a precios asequibles para evitar tensiones en los precios

"La competencia de la puesta en marcha de todas esas viviendas es, en gran medida, de las comunidades autónomas y ayuntamientos, pero también del Gobierno a través de los planes estatales de vivienda. Todos ellos han fallado estrepitosamente. Y en el momento actual es totalmente necesario poner en el mercado todas las viviendas que se anuncian desde el Gobierno, pasando por la Asamblea Madrid y el Ayuntamiento para poner fin a la problemática de acceso a la vivienda. Sin embargo, en el momento actual, las cartas deberían estar ya puestas sobre la mesa. No puede ser que los compromisos se queden en nada", añade Roca.

Y para ello, considera necesaria la colaboración público-privada. ""Entre 1981-2010 se construyeron de media en España cerca de 75.000 viviendas anuales a precios asequibles, una cifra que fue un estabilizador de acceso social a la vivienda". La cifra, sin embargo, cayó drásticamente a partir de 2010, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior que muestra, además, cómo en 2015, apenas se consiguió la calificación de protegida para 5.300 en toda España, si bien ya en 2018 consiguieron superarse las 10.000 unidades. Este año, durante los seis primeros meses, la cifra roza las 5.000 calificaciones, casi la misma cantidad que en todo 2015.

"De esas 75.000 viviendas sociales que se construían cada año en España, el 85% las ha levantado la iniciativa privada -cooperativas y promotores privados-, mientras que apenas un 15% las construían empresas municipales de la vivienda. Y esas viviendas son fundamentales para estabilizar el mercado", insiste la vicepresidenta de Asprima.

"El gran drama del mercado es que no hay vivienda asequible y tardará mucho en que se construya", apunta Juan José Perucho,. "Está claro que se tienen que buscar fórmulas de colaboración público-privada para levantar un gran parque de viviendas a precios asequibles y en alquiler para solventar el problema de acceso a la vivienda que existe actualmente en España. Ha llegado el momento de pasar de las palabras a los hechos", concluye.