Es noticia
Más agilidad y suelo público: inversores y promotores ante el déficit de viviendas
  1. Vivienda
MESA REDONDA EL CONFIDENCIAL

Más agilidad y suelo público: inversores y promotores ante el déficit de viviendas

La adquisición de viviendas ha crecido con fuerza con las favorables condiciones de financiación, pero la oferta continúa casi estancada en 100.000 viviendas nuevas construidas al año, con un déficit acumulado cercano a los dos millones

En un momento de incertidumbre ante una cadena de suministros tensionada, alza en los precios de los materiales de construcción, falta de mano de obra —que afecta a los puestos de encofradores, albañiles, jefes de obra, operadores de grúas y de montacargas— y el aumento de costes asociados a la inflación, la industria de la construcción sigue demandando cambios más estructurales que coyunturales para el sector: agilidad administrativa en la ejecución y tramitación de licencias, además de suelo público.

En los últimos dos años y medio, la adquisición de viviendas ha crecido con fuerza gracias a favorables condiciones de financiación y al ahorro acumulado durante la pandemia. En 2021, se vendieron en España 565.523 casas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), frente a las 505.081 de 2019, un 12% más. Sin embargo, la oferta continúa casi estancada en 100.000 viviendas nuevas construidas al año, lo que presiona aún más los precios para su venta y alquiler, situando el déficit de viviendas en 2,4 millones.

A esto se suman los posibles cambios regulatorios promovidos en la Ley por el Derecho a la Vivienda, actualmente en discusión en el Congreso, que prevé limitar la subida de los alquileres un 2% al año, y los planes de rehabilitación de viviendas, impulsados con los fondos Next Generation, para cumplir con mejores niveles de eficiencia en un parque de viviendas envejecido.

placeholder En el centro, Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid; al fondo, José Mª García Gómez, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, y Mª José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación.
En el centro, Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid; al fondo, José Mª García Gómez, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, y Mª José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación.

Estas fueron algunas de las conclusiones de la conferencia 'Los retos del sector inmobiliario como motor de crecimiento en España', organizada por El Confidencial. En el evento participaron Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid; José Luis Miró, 'chief executive officer' (CEO) de Almar Consulting; Marta Cladera, 'managing director', 'head of' Iberia en Nuveen Real Estate; Juan Pepa, 'cofounder' y 'comanaging partner' de Stoneshield, y David Martínez, CEO de Aedas Homes.

Desde el punto de vista administrativo, la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura explicó algunas de las iniciativas realizadas por la Comunidad de Madrid para atender a las necesidades que reclama el sector. "A día de hoy, somos la comunidad con la mayor cantidad de suelo puesto a disposición del mercado. Entendemos que si ahogas la oferta, los precios se disparan. Dentro del Plan Vive, se van a licitar hasta 122 parcelas con el objetivo de aumentar el número de viviendas en alquiler", señaló Martín.

"Para hacer frente a la subida de precios, se tiene que simplificar la gestión administrativa de los proyectos y de los suelos" (Miró)

Sin embargo, el sector sigue apuntando a la burocracia como el principal impedimento. En palabras de Miró, "para hacer frente a la subida de precios que estamos viendo, necesitamos un cambio normativo; que se simplifique la gestión administrativa de los proyectos y de los suelos. Llevamos años reclamando por parte de la Administración una mayor facilidad en la tramitación. Con todo esto, el sector contará con lo que más necesita, que es materia prima: suelo público para producir más".

Además de agilizar los trámites, el CEO de Aedas Homes destacó la necesidad de seguir "industrializando y transformando" el sector para desatascar los cuellos de botella que "ya estamos viendo". "Se necesita una cierta seguridad de plazos que no tenemos. Las comunidades autónomas están trabajando en ello, y es una de las maneras de incrementar la oferta", dijo Martínez sobre muchos trámites que varían en función del territorio. "En cada comunidad autónoma y en muchos municipios tenemos normas distintas, y hay que pedir diferentes permisos", añadió sobre la necesidad de contar con mecanismos más racionales, como una ventanilla única de todas las administraciones para el sector.

placeholder José Luis Miró, CEO de Almar Consulting, durante la mesa redonda.
José Luis Miró, CEO de Almar Consulting, durante la mesa redonda.

A este respecto, la consejera señaló los cambios introducidos por la Ley Ómnibus para reformar más de 55 leyes y tres decretos legislativos para agilizar la Administración madrileña y la gestión de una gran cantidad de proyectos, entre ellos, muchos relativos al sector de la construcción.

Por su parte, Pepa indicó que "estamos produciendo 100.000 viviendas al año, y la demanda requiere llegar a 150.000. El sector está preparado para construir más viviendas. Falta que todos, Administración y sector privado, nos unamos y las entreguemos, lo que impactaría muy positivamente en toda la cadena de valor que acompaña a la construcción".

Sobre el peso de los fondos de inversión en el sector inmobiliario, la 'managing director', 'head of' Iberia en Nuveen Real Estate apuntó que estos "canalizan cerca de 15.000 millones al año", en los que el sector residencial ha ido ganando terreno y cuota de mercado. "El volumen de inversión en el sector residencial se ha triplicado en los últimos dos años, aunque el 95% de la vivienda está en manos de propietarios, y el 5% restante, en fondos u otro tipo de inversores".

Fondos europeos

Otro de los retos que enfrenta el sector de la construcción es la ejecución de los 6.820 millones de euros incluidos en el Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, impulsado por los fondos europeos Next Generation. De los cerca de 25,2 millones de casas que hay en España, más de la mitad tiene una antigüedad de más de 40 años y un certificado energético de E (en una escala desde A hasta G), según un estudio de Idealista.

"En la última década, la industria ha mejorado mucho en sostenibilidad y eficiencia", dijo el CEO de Aedas Homes. Pero el número de viviendas construidas entre 2011 y 2021 apenas supone el 1% del parque de viviendas en España. "Seguimos teniendo un producto muy obsoleto, que no cumple con los niveles de descarbonización que se necesitan para cumplir las exigencias", añadió sobre este punto Cladera.

placeholder Juan Pepa, 'cofounder' y 'comanaging partner' de Stoneshield.
Juan Pepa, 'cofounder' y 'comanaging partner' de Stoneshield.

Dentro de las ayudas europeas incluidas en el Plan de Estrategia de Recuperación y Resiliencia para la rehabilitación y construcción de viviendas, la Comunidad de Madrid ha recibido fondos por 300 millones de euros; de los que 160 millones irán a rehabilitación y 140 millones, para la construcción de viviendas. "Tenemos un plazo muy corto para la ejecución de estos presupuestos, ya que los proyectos deben comenzar en 2023 y estar terminados en 2026. Será un éxito si desde la Administración somos ágiles y tendemos la mano al sector privado para que ponga encima de la mesa todas las herramientas necesarias", explicó la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid. Para ello, se han firmado acuerdos de colaboración con "ayuntamientos, colegios profesionales y agentes rehabilitadores para, llave en mano, reducir la incertidumbre del ciudadano que quiere comprar o rehabilitar una vivienda", añadió.

"En la ejecución de los fondos europeos, necesitamos seguridad jurídica, flexibilidad y una mayor colaboración público-privada" (Cladera)

Para el CEO de Almar Consulting, la Administración debería hacer un esfuerzo añadido para "aclarar y regular la figura del agente rehabilitador para evitar problemas". "Es importante que el agente rehabilitador conozca bien las ciudades y sus barrios, para saber dirigir muy bien qué barrios se necesitan rehabilitar. Hay que movilizar ese dinero entre 2022 y 2024. Llevamos año y medio andando, cuando lo que necesitamos es correr", dijo Miró sobre la necesidad de considerar también otros efectos, como el impacto del aumento de los materiales de construcción en los precios de la rehabilitación.

"En la ejecución de los fondos europeos, necesitamos seguridad jurídica, flexibilidad y una mayor colaboración público-privada", añadió por su parte la 'managing director', 'head of' Iberia en Nuveen Real Estate. A pesar de la importante inyección que suponen para el sector los fondos europeos para la rehabilitación de obra antigua, Pepa apuntó que el sector inmobiliario no necesita subvenciones. "Lo que abarataría los costes, más allá de los subsidios, es aumentar la oferta, y para eso se necesita habilitar más suelo".

placeholder David Martínez, CEO de Aedas Homes, y Marta Cladera, 'managing director', 'head of' Iberia en Nuveen Real Estate, durante la mesa redonda.
David Martínez, CEO de Aedas Homes, y Marta Cladera, 'managing director', 'head of' Iberia en Nuveen Real Estate, durante la mesa redonda.

Ley por el Derecho a la Vivienda

Durante la última parte de la mesa redonda, los ponentes analizaron algunos de los posibles efectos de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que se encuentra en tramitación parlamentaria en el Congreso de los Diputados y congela las subidas en el mercado del alquiler y eleva el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a las casas vacías.

"Tengo la impresión de que el Gobierno ha entendido que es una ley, la cual no va a tener ningún impacto en la práctica, que ataca la propiedad privada, y que creo no se va a aplicar", dijo el CEO de Aedas Homes, quien lamentó la oportunidad perdida para trabajar en el desarrollo de una normativa que desarrolle mejor el rol de las comunidades autónomas. Por su parte, José Luis Miró, subrayó la importancia de que se aborte la tramitación de esta ley. "No se puede intervenir el mercado, el mercado necesita seguir actuando con precios libres, sin intervención. No porque haya una idea política, sino porque cuando se ha implantado en otros países o en regiones, como Cataluña, ha fracasado. Esperamos que esa Ley no se tramite y apruebe".

Igual de crítica se mostró Cladera con el planteamiento de un marco normativo "más punitivo que incentivador". "Es necesaria una ley de vivienda, que proteja a los colectivos más vulnerables, pero también al mediano y al gran tenedor. Necesitamos algo más incentivador que punitivo, porque todo lo punitivo generalmente genera el impacto contrario. Sería más oportuno orientarlo de otra forma", dijo sobre el fondo de la nueva ley, al tiempo que criticó otras novedades de la norma, como la creación de las zonas tensionadas. "El índice de zona tensionada en Cataluña no es fácil de entender. Para trabajar con este índice, es necesario que se defina mejor".

La consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid lamentó, por último, "el impacto sobre la seguridad jurídica; desde el ahorrador particular hasta los grandes inversores de fondos, constructoras e inmobiliarias. El 95% de los pisos de alquiler está en manos de pequeños ahorradores, por lo que estas medidas intervencionistas de limitar el precio de los alquileres o incrementar su IBI si el piso está vacío solo tendrán un impacto negativo. En Cataluña, donde había 45.000 viviendas en alquiler, se redujeron a 26.000 en 14 meses; cuando quitas oferta, suben los precios", señaló.

En un momento de incertidumbre ante una cadena de suministros tensionada, alza en los precios de los materiales de construcción, falta de mano de obra —que afecta a los puestos de encofradores, albañiles, jefes de obra, operadores de grúas y de montacargas— y el aumento de costes asociados a la inflación, la industria de la construcción sigue demandando cambios más estructurales que coyunturales para el sector: agilidad administrativa en la ejecución y tramitación de licencias, además de suelo público.

Eventos EC Vivienda