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Aref Lahham: "Estamos levantando un fondo de 2.000 M para comprar activos en este ciclo"
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Aref Lahham: "Estamos levantando un fondo de 2.000 M para comprar activos en este ciclo"

El fundador de Orion Capital advierte de que la crisis actual es un punto de inflexión para el mercado inmobiliario, comparable al vivido en España tras el estallido de la burbuja en 2008. Estamos ante un cambio de ciclo

Foto: Aref Lahham, fundador de Orion Capital, entrevistado por El Confidencial en Sotogrande. (R. R.)
Aref Lahham, fundador de Orion Capital, entrevistado por El Confidencial en Sotogrande. (R. R.)
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Cuando pasa por delante de las madrileñas Torres KIO, Aref Lahham (Chicago, Estados Unidos, 1965) suele decir en broma: "¡Todavía no se han caído!". Sabe de lo que habla. Este inversor inmobiliario, uno de los más importantes en Europa en las últimas dos décadas, es ingeniero de formación y dio sus primeros pasos profesionales diseñando rascacielos y trabajando al lado de algunos de los arquitectos más importantes del momento. De aquellos años viene su amor por la estética, por las operaciones complejas y por crear valor en los activos que compra, como lleva ocho años demostrando en Sotogrande, enclave elegido para esta entrevista.

Fundador de Orion Capital, junto a Bruce Bossom y Van Stults, su mano está detrás de la reestructuración de la deuda de Colonial, compañía en la que entró tras estallar la burbuja inmobiliaria y donde permaneció cinco años, o la transformación de los centros comerciales Puerto Venecia (Zaragoza) y Plenilunio (Madrid). Actualmente, además de en Sotogrande, está presente en la promotora Neinor, dos inversiones que aspira a acompañar con otras nuevas en los próximos tiempos, un horizonte que ve como oportunidad y que, en su opinión, marca el arranque de un nuevo ciclo.

PREGUNTA. Usted es especialista en operaciones complejas, ¿qué análisis hace del mercado inmobiliario actual?, ¿a qué retos se enfrenta?

RESPUESTA. Es una situación muy interesante. ¿Qué ha sucedido? Los estímulos fiscales y la política monetaria han creado inflación, ya sabes: bajos tipos de interés, compra de bonos y mucho dinero inyectado en la economía han creado inflación. También el impacto de la oferta por la crisis de Ucrania y el covid ha creado inflación, al interrumpir la cadena de suministro. Ahora, la única manera de corregir es endurecer la política monetaria, lo que significa aumentar tipos y hacerlo rápido, porque la inflación, realmente, está subiendo muy, muy rápido. No hay otra opción. Cada vez que sucede algo tan directo, un shock si quieres, hay un importante reajuste del precio de los activos en los mercados de capital de todo el mundo. Y el sector inmobiliario no es inmune, al contrario, los bienes raíces están muy relacionados con los tipos de interés, especialmente en los últimos años, cuando la gente buscaba rendimiento y cualquier cosa era mejor que las tasas negativas. Ya sabes, dame un 2,5% por un edificio de oficinas en París o un 3% de logística. Y entonces ha venido esta avalancha. Cuando ocurre un shock de este tipo, quienes están vendiendo piensan, maldita sea, hace solo nueve meses tenía un 3% y ahora este tipo dice 4,5%. No puedo creerlo, tengo que pensarlo. Y las transacciones se han frenado en seco. Al mismo tiempo, operativamente, todo parece ir bien: la gente paga el alquiler, ha vuelto a los centros comerciales. Entonces, el dueño de los inmuebles dice: "¿Qué es esto de que de repente mi activo vale un 20% menos?, no lo entiendo". Es difícil de aceptar. Otro punto interesante es que, en los últimos años, nuestras tasas de capitalización han bajado hasta el 3%. Entonces, si en un activo se pidió prestado el 60%, a una tasa de capitalización del 3%, y la tasa de capitalización ahora vale 4,5%, has perdido tu dinero. Así que el banco te dice: "Disculpe, señor, o pone más dinero o es mío". En la anterior crisis de 2008, los bancos no aceptaban las pérdidas inmediatamente, porque no podían, y estaban dispuestos a alargarlo. Ahora, aceptan pérdidas mucho más rápido porque están mejor capitalizados y las restricciones a las que están sometidos no les permiten alargarlo. Entonces, veremos muchos problemas de financiación y las refinanciaciones van a resolverse bastante rápido.

placeholder Lahham defiende que en esta crisis la banca va a reconocer las pérdidas más rápido. (R. R.)
Lahham defiende que en esta crisis la banca va a reconocer las pérdidas más rápido. (R. R.)

P. Pero operativamente todo parece ir bien, los números son buenos.

R. En este momento tienes inflación, lo que significa que hay gente comprando. Si miras el crecimiento en España, sigue siendo bueno. Pero en algún momento, si aumentan los tipos de interés, ese crecimiento se ralentizará. Tienes que luchar contra la inflación, y en algún momento la razón por la que baja es porque la gente compra menos o hay más desempleo o hay más restricciones. Así que es natural que estén tratando de causar, si se quiere llamar así, una desaceleración de la economía para controlar la inflación.

P. ¿Estamos ante un cambio de ciclo?

R. Estamos ahí [Aref coge su móvil y muestra un gráfico donde se ve una caída dramática de los tipos de interés]. Si miras esto, se ve que los tipos de interés bajaron drásticamente en 2008. Esto es el Reino Unido aquí. Esto es 2010. ¿Ves la caída? Enorme. Y entonces miras esto. ¡Somos nosotros! Quiero decir, de repente la gente se ha olvidado, y es como, ¡oh, guau! Pero, para mí, que tengo 57 años, la mayor parte de mi vida no he tenido esto. Esto no era natural. ¡No tiene sentido tener tasas de interés negativas!

"Es natural que se esté tratando de provocar, si se quiere llamar así, una desaceleración de la economía para controlar la inflación"

P. Nicholas Taleb, ensayista y financiero libanés nacionalizado estadounidense, dijo en una entrevista, hace unas semanas, que hay toda una generación de personas trabajando en el mercado que siempre ha vivido tipos cero. Adiós a la economía de Disneylandia del 0%.

R. Si has estado trabajando en el mundo de las inversiones durante los últimos 14 años, solo has conocido esto. Y de repente, ¡guau!, esto es una locura. Pero, quiero decir, es normal que las personas cuando ponen su dinero en un banco obtengan algo a cambio. ¡Es normal, lo siento! Lo anormal es que no valga nada. Así que creo que aumentarán los tipos de interés y volverán al entorno del 3%, 4%, algo así. Pero la gente espera que suba y luego vuelva a bajar. No creo que vuelva a bajar tan rápido. Creo que se intentará controlar la inflación durante los próximos dos años, y quizá no se logre del todo, pero tal vez se consiga algo sostenible en torno al 2%. Y llevará un tiempo que la gente lo acepte. Es normal. A la gente no le gusta el cambio. Llevas 10 años viviendo así, de repente sabes que se acabó, y se acabó. Hay un gran libro, Quién se ha llevado mi queso, ¿lo conoces?

P. Sí, fue un bestseller también en España.

R. ¿Quién se ha llevado mi queso? Vuelvo a la cocina. Tal vez encuentre el queso. Y, ya sabes, el queso se ha ido. Los chicos se mudaron. Creo que es un tipo de fenómeno similar. Quiero decir, aún podemos tener un mercado saludable, ¡obviamente! Como he mostrado, la mayor parte de nuestra vida estuvimos por encima del 3% y con un mercado muy saludable, y las cosas salían bien y todo eso, ¿cierto? Pero creo que aquí tenemos un impacto severo en los activos inmobiliarios, que la gente tiene que absorber. Y eso lleva tiempo.

"Esta crisis es tan importante como la financiera. Mira al Gobierno, presionando a la banca para que ayude a quienes no pueden pagar la hipoteca"

P. ¿Cuánto tiempo? Antes hablaba de dos años.

R. En la anterior crisis, particularmente España tenía dos problemas, y por eso fue un mercado fantástico para nosotros: tuvo una crisis inmobiliaria y una financiera. Dos crisis en una, ¡guau! España era especial. Y, por lo tanto, era una gran oportunidad. Esta vez no creo que España tenga ninguna crisis diferente. La oveja negra, esta vez, es el Reino Unido. España sufrirá, pero no más que otros. Una gran parte de la inflación en la Unión Europea proviene de los precios de los alimentos y la energía, y eso está directamente relacionado con la guerra de Ucrania. Existe la posibilidad aquí en la Unión Europea de que si la guerra de Ucrania termina o se encuentra una solución, los precios de la energía pueden corregir y eso puede ayudar a que la inflación modere. Existe la posibilidad de que la inflación pueda controlarse más corto. Y sí, eso puede llevar dos años. El hecho de que los tipos de interés hayan subido es lo que está creando el problema de la valoración de los activos inmobiliarios, y no creo que los tipos vuelvan a bajar en dos años. Es un momento interesante, es un importante punto de inflexión en el mercado inmobiliario. Y, ciertamente, creo que es tan importante como la crisis financiera, mira lo que está haciendo el Gobierno español. Están presionando a los bancos y les dicen, mira, tienes que ayudar a esta gente. Lo cual es fantástico para ayudar a las personas que no pueden pagar una hipoteca.

P. Los bancos no piensan lo mismo.

R. Pero esto es muy bueno, ¿verdad? Por lo tanto, están a la vanguardia al decir, está bien, sabemos que tenemos muchas hipotecas variables, que las personas saldrán perjudicadas a corto plazo. ¿Cómo podemos ponerlo más fácil? Por cierto, Reino Unido tiene el mismo problema, pero aún no han hecho nada. En Reino Unido, el 60% de los ingresos de los hogares va a pagar hipotecas, y el 80% es variable o algo así. Va a sufrir un duro golpe a menos que el Gobierno haga algo como lo que intenta hacer el español. Y es solo para las personas para las que el pago de la hipoteca es una parte importante de los ingresos de su hogar, por así decirlo. No para las viviendas de lujo o residencial medio-alto. Ahí vemos que el mercado en España sigue siendo muy fuerte y los bancos siguen financiando y la gente es capaz de comprar. Y de alguna manera, el buen residencial siempre ha sido un activo que cubre frente a la inflación.

placeholder Maqueta de una villa en el complejo de Sotogrande. (R. R.)
Maqueta de una villa en el complejo de Sotogrande. (R. R.)

P. ¿Los precios van a caer?

R. Seguro.

P: ¿Y puede darnos un número?

R. Hoy diría que la brecha de precios en el mercado está entre el 20% y 25%.

P. En general.

R. Me refiero a cuál es la brecha entre oferta y demanda. Ya sabes, alguien quiere 100 por su activo, las ofertas que obtendría estarán en torno a 70. Básicamente, eso es lo que obtendría. Eso es lo que la gente está estimando.

P. Pero es diferente logístico que residencial, por ejemplo.

R. Sí, claro, depende, para cada clase de activo, cambia. Creo que las tasas de capitalización se han movido, en general, entre 100 y 150 puntos básicos.

"Reino Unido es la oveja negra de esta crisis y va a sufrir un duro golpe a menos que el Gobierno haga algo como el español con la banca"

P. ¿Dónde espera encontrar más oportunidades y en qué tipo de activos?

R. Cualquiera que haya comprado activos en los últimos cinco años y haya pedido dinero prestado tendrá que refinanciar en breve. Y si compró a tasas de capitalización bajas y se han movido en 100 o 150 puntos básicos, ha perdido más del 70% de su capital. Lo que significa que necesita poner más dinero o encontrar a alguien que le ponga más dinero. Así que creo que la oportunidad para inversores como nosotros es asociarse con ellos. Traemos nuevo capital, tenemos mucha experiencia, no somos solo prestamistas, aportamos valor a los activos. En segundo lugar, también creo que las cotizadas, cuyas acciones han caído en toda Europa, necesitarán dinero para pagar sus deudas, y si el precio de sus acciones baja, será muy difícil emitir. Entonces, tienen que vender activos. Nuevamente, la oportunidad es que vengamos y reestructuremos con ellos, sacar activos del balance para darles la liquidez que permita pagar la deuda. Veremos mucho de eso. Pienso en desarrollos, activos que se están desarrollando y, de repente, el coste de construcción es demasiado alto y las matemáticas no salen. Nuevamente, tiene que haber una solución, y es la capacidad de venir, agregar valor, terminar el proyecto y crear valor para compartir con el propietario existente, lo que requerirá manos experimentadas. Y el último punto es que creo que hay algunas personas que se quedaron con los activos durante demasiado tiempo. Ya sabes, dijeron "esperamos hasta que termine el covid y luego vendemos". Dos años y medio y, de repente, la guerra de Ucrania... Bueno, voy a salir de esto, pero pasa otro año... Entonces hay cierta frustración y en algún momento, dices: "¡Véndelo!".

"La brecha entre lo que pide el vendedor y el precio que ofrecen los compradores es del 20%-25%"

P. Están activamente buscando oportunidades, pero ¿con qué dinero?, ¿nuevo dinero?

R. Estamos levantando un nuevo fondo, el fondo VI. Recaudamos dinero continuamente en diferentes ciclos. Fundamos Orion en 1999, así que ya hemos visto algunos de estos ciclos. Realmente, entramos en este negocio para capturar este tipo de oportunidades, para captar oportunidades cuando hay momentos de inflexión importantes. Y creo que este es el momento adecuado para Orion, y nos gusta comprar lo que creemos que es de buena calidad o que será de buena calidad. Nos gusta estar activos en toda Europa. Somos capaces de hacer crecer los activos. Hemos hecho de todo, desde comercio minorista hasta oficinas, pasando por el residencial. Hemos trabajado en todas clases de activos y, por tanto, eso nos da una ventaja. Tratamos de encontrar la mejor oportunidad en todas partes.

P. ¿Qué tipo de fondo, oportunista?

R. Algunas personas nos llaman oportunistas, otras nos llaman valor añadido. Pero creo que solo somos inversores en buenos valores. Creo que para cada riesgo se debe tener el rendimiento ajustado a ese riesgo. Así es como pensamos. En el mercado actual, el efectivo es oro. Vale mucho dinero traer liquidez. Así que creo que hoy en día todo el mundo probablemente esté buscando una TIR [rentabilidad interna del proyecto] del 12%, dependiendo del activo que compres, si compras un 12% sin apalancar, probablemente sea una buena oferta, un 15% o 16% apalancado, eso es todo. Así que depende mucho de lo que estés comprando. Creo que la gente nos llama oportunistas porque somos contracíclicos. Orion brilla en las recesiones porque somos impulsores del mercado cuando entramos. La capacidad de movernos en tiempos sin liquidez nos vuelve oportunistas. Creo que podría llamarnos valor agregado, porque realmente trabajamos los activos. Desarrollamos, construimos. No solo compramos y no somos comerciantes, agregamos valor a todo lo que hacemos. Nos consideramos inversores inmobiliarios, por eso aportamos valor y obtenemos valor de calidad.

"La gente nos llama oportunistas porque somos contracíclicos. Orion brilla en las recesiones porque somos impulsores del mercado"

P. ¿Cuánto capital quiere levantar?

R. Los últimos fondos han estado en torno a los 1.500 millones de capital, y creo que este tendrá un tamaño similar, quizá más.

R. ¿Quizá más?

R. Quizás un poco más, ya sabes, alrededor de 2.000 millones de euros.

P. Ha hablado de NPL. ¿Espera encontrar oportunidades en este mercado? Porque en esta crisis los bancos están mejor capitalizados.

R. Sí, los bancos están mejor capitalizados. Así que creo que hoy, si recuperaran un activo, intentarían venderlo porque, como dije antes, no quieren ese lastre y, como están mejor capitalizados, pueden darse el lujo de tomar el activo y venderlo y seguir estando bien, en lugar de hacer dotaciones de capital y conservarlo. Por lo tanto, veremos problemas de refinanciaciones y, a partir de ahí, podría haber NPL porque el prestatario no pueda devolver el préstamo. Pero creo que esto se resolverá mucho más rápido. Por lo tanto, no habrá los NPL masivos que vimos en la última crisis.

placeholder Aref Lahham sostiene que Reino Unido va a ser la oveja negra de esta crisis. (R. R.)
Aref Lahham sostiene que Reino Unido va a ser la oveja negra de esta crisis. (R. R.)

P. Estamos aquí, en Sotogrande. Ustedes entraron en 2014, ¿en qué punto se encuentra esta inverión?

R. Primero compramos con Cerberus y luego decidimos seguir adelante solos en 2017. Creemos que tenemos un valor fantástico aquí en España con Sotogrande, y un buen valor a largo plazo. Hemos trabajado muy duro, básicamente, en pulir el diamante que era. Cuando me dijeron, "nunca podrás vender por 10 millones en Sotogrande", cogimos el Mirador, que es una parte de Sotogrande, y dijimos, "está bien, vamos a construir seis villas, inténtalo, ¿de acuerdo?". Y las vendimos todas. Luego dijimos, "hagamos el proyecto multifamily [pisos de lujo]", y vendimos toda la primera fase antes de entregarla y la segunda fase se vende a un precio superior. Así que la gente ha ganado dinero, incluso, antes de tener su apartamento. Y eso se ha hecho creando valor: hemos creado una playa artificial, hemos renovado el hotel... Y todo eso ha llevado más tiempo de lo que pensamos, pero el valor está ahí. El fondo de tu pregunta es si tenemos que vender porque llevamos ya tanto tiempo, etc. No, no tenemos que hacerlo. Y la razón es que si miras el gran mundo del capital privado, muchos de mis colegas y competidores están recapitalizando inversiones. Tenemos tiempo en el fondo para mantener y gestionar adecuadamente el activo. Pero en cualquier caso, si necesitamos recapitalizar, se recapitalizará.

P. ¿Y el hotel, SO/Sotogrande?

R. El hotel es diferente. Una vez que hayamos logrado la estabilización adecuada, tal vez lo vendamos. Un hotel necesita notoriedad, la gente necesita venir y disfrutarlo, ganar reputación poco a poco. Pero creo que Sotogrande no ha sido fácil y creo que hemos demostrado que mucha gente estaba equivocada. Sabes, muchas personas pensaron que íbamos a dar el pase, no a crear valor. Les hemos demostrado que estaban equivocados. Nos veían como fondo oportunista, no con esta idea de valor agregado. Y vieron que no: en realidad, hemos invertido mucho en crear valor y estamos muy orgullosos de Sotogrande, estamos muy orgullosos de lo que hemos logrado aquí. Y, básicamente, queremos recoger los frutos de nuestro trabajo para nuestros inversores. Creo que Soto es una experiencia interesante. ¡Ojalá fuera más fácil! [se ríe].

"En Sotogrande, muchas personas pensaron que veníamos a dar el pase, no a crear valor. Les hemos demostrado que estaban equivocados"

P. ¿Considera Sotogrande un activo único?

R. Creo que es único. No es frecuente que tengas un banco de suelo de este tamaño en una gran economía europea entre dos aeropuertos, frente al mar, con fantásticas instalaciones deportivas, ya sea vela o polo o golf, un colegio internacional... ¿Cuántos resorts tienen escuelas de este renombre internacional? La escuela internacional aquí está muy reconocida. Se está expandiendo, está creciendo. Y con covid, si lo piensas, mucha gente ha decidido vivir mejor, tener un mejor equilibrio en su vida, que es lo que estábamos tratando de vender en Sotogrande.

P. ¿Cómo ve su inversión en Neinor?

R. En primer lugar, Neinor es una gran compañía. Estoy muy orgulloso de todos mis equipos en todas partes, pero en Neinor, especialmente. Si nos fijamos en la empresa, está más enfocada a gama media-alta, a personas cuya ratio de esfuerzo a la hora de conseguir la hipoteca es inferior a la media, así que nuestras ventas han continuado siendo fuertes. Y los resultados que da Neinor seguirán siendo muy buenos. Para nosotros, es un gran activo en el sentido de que ha podido consolidar su posición como líder del mercado y seguir produciendo mucho flujo de caja. Como accionista, tengo mucha visibilidad de futuro y eso me da mucha confianza. Por supuesto, no creo que el precio de la acción refleje el valor de Neinor. Tiene muy poco apalancamiento, un banco de suelo y una cartera residencial de muy buena calidad. Nos sentimos muy cómodos con Neinor, con la dirección y con las operaciones.

"Estoy muy orgulloso de todos mis equipos en todas partes, pero en Neinor, especialmente"

P. ¿Y de cara a futuro?

R. Neinor tiene una posición muy fuerte en un mercado donde se va a desarrollar menos vivienda. Había muy poca oferta para la demanda de viviendas en España, y por eso a las promotoras les ha ido muy bien. E, incluso si los tipos suben y la demanda baja, sigue siendo más alta que la oferta. Por eso me siento cómodo. Además, promotores menos capitalizados dejarán de desarrollar, lo que significa que habrá menos oferta y, por lo tanto, los proyectos que sí se están desarrollando valdrán más, aunque las tasas de interés sean más altas. Lo que espero es que, si se promueve menos, los precios de la construcción bajen, porque si hay menos proyectos, es de esperar que los contratistas nos ofrezcan mejores precios. En general, creo que Neinor es una buena empresa, que ha llegado para quedarse. Respecto a otras inversiones, creo que esta vez buscamos más comprar activos que tomar el control de empresas. Estamos mirando si podemos comprar activos concretos para ayudar a estas compañías a pagar la deuda, para que sus ratios mejoren y el precio de sus acciones suba. Pero ya veremos. Quiero decir, todo esto fluye. Y pasan muchas cosas.

P. ¿Confía en cerrar la venta de la cartera de vivienda en alquiler (BTR)? ¿Tiene alguna línea roja en ajuste de precio?

R. Este es siempre el caso. Es solo una cuestión de si encontramos el precio correcto.

P. Pero usted ha dicho antes que ahora hay un gap de entre el 20%-25%.

R. Buen punto. Veamos. Los tipos de interés pueden ser más altos, pero, como dije, si hay menos oferta y menos personas pueden comprar, necesitarán alquilar. Y si hay menos alquileres, puede haber aumentos en las rentas y aumentos en los alquileres con la inflación. Entonces, depende, ¿no? Si eres una institución y estás apostando a largo plazo, no solo estás mirando a los próximos dos o tres años, sino a los próximos 10 años. Las tasas de capitalización pueden aumentar, pero los alquileres también pueden aumentar. Esa es la ecuación.

"Espero que si se promueven menos viviendas, los precios de la construcción bajen"

P. Pero el Gobierno español ha limitado al 2% el alza de los alquileres.

R. Eso es corto plazo y yo hablo a largo plazo. En Escocia, Nicola Sturgeon [ministra principal] dijo, "está bien, no puedes aumentar los alquileres durante los próximos seis meses". Así que quienes tenían apartamentos en alquiler los sacaron del mercado. ¿Qué sucedió? El precio se disparó. Ha tenido un efecto absurdo, porque la gente retraía su oferta del mercado. Así que creo que la gente puede mantener esto a corto plazo y decir seis meses o 24 meses o lo que sea. Pero si miras a largo plazo, si eres una institución, sabes que puedes indexar tus alquileres en el futuro. Y es una clase muy estable de activo. En el caso de Neinor, creo que el precio de las acciones nunca reflejó el valor de lo que teníamos en BTR, y por eso dijimos: "Investiguemos para ver cómo lo valora realmente el mercado". Pero sí. Si encontramos el precio correcto, haremos el trato. Y si no, no lo haremos. No es un problema. Pero, claro, esto es Neinor y solo tengo el 30%. Ya sabes, hay otros accionistas.

P. ¿Y cómo ve los centros comerciales?

R. El problema con los centros comerciales es que ningún inversor institucional quiere poseer centros comerciales hoy en día, ninguno quiere invertir. Y la razón, básicamente, es el crecimiento del comercio electrónico, que está provocando que muchos minoristas reestructuren sus negocios, los alquileres bajen en todo el mundo, y eso ha provocado los problemas en las valoraciones que han sufrido muchos inversores. Se percibe que los ingresos de los centros comerciales están en riesgo, y hasta que la gente no sienta que ese ingreso es estable o puede permanecer estable, es muy difícil estabilizar esta clase de activos. Y, por supuesto, si pensamos que va a haber una recesión, los minoristas sufrirán. Además, los bancos no están queriendo financiar esos activos. Si tienes un activo que a los bancos no les gusta por la percepción negativa del comercio electrónico, y si tienes inversores institucionales que no quieren poseerlo, es muy difícil ponerle precio.

placeholder Aref Lahham considera Sotogrande el mejor ejemplo de que no son oportunistas, sino creadores de valor. (R. R.)
Aref Lahham considera Sotogrande el mejor ejemplo de que no son oportunistas, sino creadores de valor. (R. R.)

P. Interpreto que entonces no veremos a Orion comprando centros comerciales.

R. Sí. Quiero decir, creo que por ahora los inversores no están ahí.

P. ¿Qué le diría a un joven gestor que siempre ha vivido tipos cero y ahora afronta una recesión y una guerra?

R. Para los jóvenes, estos momentos son los mejores. Yo tuve mucha suerte porque, antes de entrar en el mundo inmobiliario, era ingeniero de estructuras y, cuando empecé, diseñaba rascacielos. Luego, tras la crisis financiera en 1990, acabé dedicándome a los bienes raíces. Y mi suerte fue que estuve allí en 1994 y 1995, cuando el mercado estaba muerto, y participé en la compra de la primera cartera de NPL. Y eso impulsó mi carrera hasta la fecha. Así que creo que, para una persona joven, el mejor momento para empezar es cuando el mercado está de capa caída. Cuando el mercado es difícil, si estás empezando, puedes crecer con el mercado cuando las cosas mejoran. Por definición, tu carrera mejorará cuando el mercado vaya arriba. Entonces, sí, ahora es difícil para la gente joven encontrar un trabajo, es más difícil para ellos llegar. Pero si son capaces de conseguirlo y les apasiona, no podría haber un mejor momento para hacerlo. Es mi convicción.

Empezó en este sector en la crisis de los 90. En 2007, justo antes de estallar la burbuja, vendió el 80% de su cartera. Ahora, quiere comprar

P. Usted es ingeniero. ¿Es cierto que trabajó en el equipo que diseñó las Torres KIO?

R. ¿Quién te lo ha dicho?

P. Nunca se dice la fuente...

R. Sí, sí, estaba ahí. Era parte del equipo. Trabajé para Less Robertson, Leslie Robertson, quien diseñó el World Trade Center original en Nueva York. Trabajamos en estructuras muy complejas y difíciles: el Banco Mundial de China, en Hong Kong, Puerta de Europa en España, y otros. Y sí, trabajé en esos edificios, diseñándolos para que se mantuvieran en pie.

P. ¿Le gustaría comprar alguna de las torres?

R. No sé, no sé. Pero sí sé esto: fue un gran momento para mí. Tuve la oportunidad de trabajar con algunos arquitectos muy importantes, por eso me gusta la arquitectura y mi deseo de hacer cosas bonitas. Es parte de mi carrera. En algún momento de 1989-90, dejaron de querer diseñar rascacielos, porque hubo un colapso. Entonces, fui a la escuela de negocios y después de la escuela de negocios terminé, ya sabes, en bienes raíces en LaSalle Partners. Primero trabajé como desarrollador de centros comerciales durante un par de años, y luego LaSalle Partners abrió la oficina de Londres, enviaron a mi socio Ben y me contrataron, y luego contrataron a Bruce. Y luego fui a París para abrir la oficina de París. Fue entonces cuando compré la primera cartera NPL. Luego creamos un fondo oportunista y compramos logística y edificios de oficinas. Lo hicimos muy bien. Así que yo era realmente un experto en el mercado de París. En 1999 [el año en que fundaron Orion], volvimos a empezar, me quedé en París, y seguí invirtiendo. En 2007, vendimos prácticamente el 80% de todos nuestros activos bajo gestión y me mudé a Londres porque sentí que el mercado estaba demasiado caliente, demasiado caro. Y luego volvimos de nuevo en 2008-2009, y pudimos levantar un fondo importante. Fue un momento difícil y ya sabes la historia: invertimos en España e invertimos en Francia.

Cuando pasa por delante de las madrileñas Torres KIO, Aref Lahham (Chicago, Estados Unidos, 1965) suele decir en broma: "¡Todavía no se han caído!". Sabe de lo que habla. Este inversor inmobiliario, uno de los más importantes en Europa en las últimas dos décadas, es ingeniero de formación y dio sus primeros pasos profesionales diseñando rascacielos y trabajando al lado de algunos de los arquitectos más importantes del momento. De aquellos años viene su amor por la estética, por las operaciones complejas y por crear valor en los activos que compra, como lleva ocho años demostrando en Sotogrande, enclave elegido para esta entrevista.

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