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Ismael Clemente: "No éramos bienvenidos en Nissan, parecía concebido para un solo oferente"
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Ismael Clemente: "No éramos bienvenidos en Nissan, parecía concebido para un solo oferente"

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, siempre se ha caracterizado por hablar claro. Y cuando se le pregunta por la crisis, no se anda con rodeos: vienen tiempos duros, pero también tiene identificadas oportunidades

Foto: Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. (A. B.)
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. (A. B.)
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Es el paradigma del sueño americano a la española. Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970) es un hombre hecho a sí mismo, capaz de sacarse el first en tres meses para entrar en Icade, cuando siempre había estudiado francés, y de levantar la mayor inmobiliaria del Ibex 35, Merlin Properties, cuando nadie confiaba en nuestro país. Carismático como pocos, llama a las cosas por su nombre en un mundo de apariencias y tiene el don de saber explicar los conceptos más complejos con el lenguaje más sencillo. Esa misma claridad de pensamiento, probablemente, sea parte del secreto de su éxito en los negocios, junto al factor diferencial que supone tener un equipo que es casi familia.

Casado y padre de seis hijos, empezó en la desaparecida Arthur Andersen, se puso los galones en el fondo inmobiliario de Deutsche Bank RREEF y sacó la mejor versión de sí mismo creando de la nada la socimi Merlin. Lejos de acomodarse, está volcado en gestionar la nueva crisis desatada por la inflación y ni se plantea soltar el timón, como mínimo, mientras dure la tormenta que amenaza la economía. Aunque tampoco se ve jubilándose en Merlin, porque defiende que debe dejarse paso al talento joven que hay dentro de la compañía. Una inmobiliaria que todavía tiene mucho valor por aflorar.

PREGUNTA. ¿Cómo analiza la situación?, ¿por qué estamos donde estamos y cómo se puede abordar el futuro?

RESPUESTA. Por qué estamos donde estamos es bastante sencillo de explicar: llevamos un montón de años dándole a la máquina de imprimir dinero y hemos hecho que desborde la hielera. Lo que mejor define lo que está pasando es incertidumbre, y en esta incertidumbre, todo el mundo hace sus apuestas. Con independencia de que puedan ser acertadas en cuanto a la tendencia, muchas veces son equivocadas en cuanto al orden de magnitud. Mucha gente dice: como consecuencia de una subida de los tipos de interés, van a subir las tasas de capitalización de los activos y van a caer los valores y, debido a eso, van a bajar los valores netos liquidativos de las inmobiliarias. Por tanto, lo que hago es vender y posicionarme a corto. Eso, desde el punto de vista de tendencia, puede ser correcto, desde el punto de vista de orden de magnitud, la gente quizás olvida que nuestros valores liquidativos empiezan en máximos históricos, en torno a 16,40 euros. Y ahí es donde está la madre del cordero, donde está la gran diferencia.

placeholder Clemente dice que los valores de cotización distan mucho del valor intrínseco de las inmobiliarias. (A. B.)
Clemente dice que los valores de cotización distan mucho del valor intrínseco de las inmobiliarias. (A. B.)

P. Me he perdido.

R. Te lo explico muy sencillo. Nosotros hoy cotizamos a nueve euros, más o menos, y nuestro valor de liquidación por acción está en 16,40. Si tú corriges dos euros desde ese valor de liquidación, te baja a 14,40; si corriges tres, te vas a 13,40. Pero aun así, estás a años luz del valor de cotización actual. Entonces, todo depende de lo que estés comprando. Si estás comprando tendencia, puede que estés en lo correcto dándole leña al sector cotizado inmobiliario. Si lo que compras es valor intrínseco, con los niveles de cotización actuales tenemos una rentabilidad por dividendo brutal y, además, creciente a medida que vayan entrando en carga los diferentes negocios que tenemos en desarrollo. Por tanto, cada cual tiene que tomar sus decisiones. La mía, desde luego, a estos valores, es rellenar, entrar. Es lo que estoy haciendo a nivel personal, porque considero que lo que obtengo por dividendo me va a empatar a la inflación subyacente, con lo cual voy a mantener poder adquisitivo y encima tengo todo el recorrido de valor futuro.

P. ¿Está comprando acciones de Merlin ahora?

R. Sí, he rellenado un poquito y en los próximos días continuaré, porque considero que tiene sentido. Desde el punto de vista de protección patrimonial y de cara a mis hijos el día que yo no esté, tiene sentido el ir acumulando en estos niveles, que pueden bajar más, pero seguiré comprando.

"Si compras tendencia, quizás aciertes dando leña al sector inmobiliario. Si compras valor, tenemos una rentabilidad por dividendo brutal"

P. ¿Es una decisión personal o todo el equipo directivo está respaldándolo?

R. No he preguntado, pero creo que sí, que somos varios más los que estamos en esto, pero no he preguntado.

P. Numerosos informes dicen que las socimis son un valor refugio, pero en España no se está dando.

R. Bueno, cada mercado es un mundo. Nosotros, en general, consideramos que nuestro sector se comporta bastante bien con la inflación, porque en general la pasa al cliente. Llegará un momento en que no la puedas pasar completamente al cliente, pero obtendrás al menos mayores duraciones de los contratos. Es decir, el cliente al que le perdones, entre comillas, una parte de su inflación, te compensará dándote unos contratos de mayor duración. Por tanto, es un sector bastante estable dentro de lo que cabe.

"El origen de esta crisis es muy sencillo: llevamos años dándole a la máquina de imprimir dinero y hemos hecho que desborde la hielera"

P. En el año, Merlin se deja un 6% y su principal comparable, Colonial, un 30%.

R. Bueno, eso tiene que ver con el hecho de que cuando las cosas se ponen ya de miedo absoluto, que es lo que actualmente domina los mercados, el valor liquidativo deja de ser la referencia y la referencia pasa a ser, sobre todo, el cash flow [flujo de caja]. Nosotros somos una compañía, gracias a Dios, con bastante cash flow. Entonces, como ocurre por ejemplo con los REIT o socimis de vivienda alemanas, si el cash flow es bajo, la gente empieza a tener dudas respecto de la capacidad de atender el servicio de la deuda. En nuestro caso, el mercado tiene menos dudas respecto de nuestra capacidad de poder atender puntualmente todas nuestras obligaciones.

P. En el pasado, se puso en duda su modelo mutiproducto. ¿Ahora se está poniendo en valor?

R. Yo creo que sí. Durante el covid, nosotros siempre hemos vivido con el sambenito de ser una compañía multiproducto y al inversor anglosajón le gustan las compañías monoproducto. Pero, bueno, durante el covid se vio que el virus nos entraba por los centros comerciales, pero el resto de las divisiones soportaron muy bien esa caída de cash flow, y al final, de pico a valle, en el peor de nuestros años, que fue 2020, tuvimos una caída del beneficio neto operativo de la compañía del 16%, que se ha ido recuperando hasta la actualidad, cuando hemos recuperado completamente los niveles precovid. En 2022 vamos a terminar, literalmente, en línea o incluso algo mejor de como estábamos antes de la crisis del covid en términos comparativos estancos. Es decir, comparando manzanas con manzanas, los mismos activos con los mismos activos. Porque, claro, en 2022 van a faltar los alquileres de BBVA.

Foto: Hotel Villa Padierna.

P. ¿Se ha terminado ya la guerra en Merlín?

R. Creo que sí. Creo que es agua pasada y ahora nosotros lo que tenemos que hacer como equipo directivo es mirar al futuro con confianza y con profesionalidad y seguir desarrollando el plan de negocio de la compañía tal y como se pensó en su momento. Y ya está. Creo que eso es algo que es parte del pasado.

P. ¿Hasta cuando se ve aquí?

R. No tengo ni idea. Es decir mucho, mucho, no, porque lo he pensado muchísimo y creo que tengo el deber y la responsabilidad de dejar a otros. Pero, bueno, un tiempo todavía, sobre todo, mientras sea difícil o mientras el ciclo esté un poco exigente, debo seguir aquí y, entre comillas, aguantar el marrón, porque dejar entrar a sangre nueva en un momento difícil del ciclo, no sé si es un regalo o un castigo. Es preferible, yo creo, aguantar mientras las cosas sean difíciles y en el futuro hablaremos de cambiar las estructuras para que más gente, sobre todo gente joven, pueda disfrutar del valor que se ha creado aquí. Porque, la verdad, es que llevamos muchos años dando a los pedales y la compañía ha evolucionado mucho y para bien. La compañía es hoy en día muy buena, muy sólida, muy profesional, muy seria, muy reconocida en el mercado. Y viene por detrás toda una generación de gente joven que también se merece disfrutar eso.

"Mientras las cosas sean difíciles, es preferible aguantar, y en el futuro hablaremos de cambiar las estructuras para que más gente disfrute"

P. ¿Teme que pueda haber una opa sobre Merlin?

R. En una cotizada, siempre te pueden venir y lanzar una oferta. En la medida en que los valores de cotización se disocian, como ocurre hoy en día, de los valores fundamentales de los activos, ese riesgo aumenta. Pero si ocurre, lo único que tendremos que hacer es intentar explicar al mercado el valor real intrínseco que hay en los activos para que quien quiera que sea que compre, pague a los accionistas el valor justo. No podemos hacer mucho más. Como siempre hemos dicho desde que la creamos en 2014, la compañía no es nuestra, nosotros tenemos un deber fiduciario de gestión, somos simplemente trabajadores por cuenta ajena, más o menos glorificados, pero trabajadores por cuenta ajena. Y nuestro deber es defender el valor de los accionistas, de todos los accionistas, de los grandes y de los pequeños. Intentar que todos reciban un trato justo y que quien venga ahí y meta una oferta pague más o menos su valor justo de activos.

P. ¿Se plantean vender los centros comerciales?

R. En estos momentos, lo que nos planteamos es mantener la compañía con un nivel de loan to value [LTV], de endeudamiento, lo más razonable posible.

P. Que eso es...

R. Nuestro endeudamiento a final de año estará en torno a un 30%, medido como deuda sobre el total de balance: 70% capital, 30% deuda. Nuestra idea es mantenernos en torno a eso en los próximos años, porque percibimos que el mercado ahora valora especialmente las compañías con endeudamiento bajo, porque tiene dudas de si en el nuevo entorno en el que nos vamos a mover en los próximos años, las compañías van a tener necesidad de aumentar capital. Entonces, el mercado piensa que si, por la razón que sea, te ves compelido a aumentar capital, vas a tener que hacerlo a unos precios absolutamente dilutivos.

P. ¿Merlin va a necesitar aumentar capital?

R. Creo que no, estamos muy bien capitalizados y nuestra intención es aguantar lo que nos mande el nuevo ciclo sin necesidad de recurrir a refuerzos de capital.

placeholder Merlin ha recuperado ya los niveles precovid. (A. B.)
Merlin ha recuperado ya los niveles precovid. (A. B.)

P. Y para aguantar, ¿estan dispuestos a vender?

R. Tenemos los deberes hechos, si no al 100%, al 99%, en el sentido de que, más allá de los dos mil y pico millones de la venta a BBVA, hemos ido vendiendo todos los años en torno a 200, 250, 150 millones, y hemos ido rotando aquellos activos de menor interés para nosotros, que nos vinieron como consecuencia de las adquisiciones de Testa y Metrovacesa. En Metrovacesa, por ejemplo, hemos vendido ya casi el 40% de los activos que adquirimos, lo que nos ha permitido reciclar capital, y, con lo que hemos obtenido, financiar el crecimiento de la compañía en sectores bastante más rentables, como la logística y los centros de datos.

P. ¿Y compras?

P. Creo que el mercado, para compraventas, va a estar cerrado un tiempo. Será difícil que podamos hacer ventas, ni nosotros ni nadie, en los próximos meses, porque la incertidumbre provoca parálisis y esa parálisis hace que el mercado de inversión se frene.

P. Siempre y cuando no se necesite imperiosamente.

R. Cuando se necesita imperiosamente, no queda más remedio que hacer ventas. Pero, quizás, esa necesidad imperiosa en el mercado español se ha matizado mucho, porque el endeudamiento medio de los actores es muy inferior al anterior a la Gran Depresión [la crisis inmobiliaria de 2008]. Antes de la Gran Depresión, el nivel de endeudamiento medio del mercado español era del 72% y ahora está en torno al 40%.

"Será difícil que podamos hacer ventas, ni nosotros ni nadie, en los próximos meses, porque la incertidumbre provoca parálisis"

P. ¿Del sector o del sector cotizado?

R. Del sector cotizado. Me refiero a socimis españolas y europeas. Y en nuestro caso, incluso, muy por debajo de eso, en torno al 30%. Por explicarlo de una forma muy gráfica, no veo que de los 10 mayores tenedores de inmuebles en Castellana, nosotros seremos como el tercero, no veo que ninguno tenga una situación tan urgente de flujo de caja que se vea necesitado de vender algún activo en los próximos años.

P. ¿Cree que hay una burbuja logística?

R. No creemos que haya una burbuja en logística, pero lo que sí creemos, y lo llevamos creyendo varios años, es que la logística iba camino de una crisis de crecimiento, en el sentido de que se estaba instalando muchísima capacidad y, si la demanda flojeaba, esa capacidad podía ser excesiva. Dicho en cristiano, dentro de 10 años habrá más naves de las que hay hoy, cosa que no se puede decir de centros comerciales, pero, en los próximos tres años, en algún punto concreto, se puede producir una pequeña sobreoferta y eso puede afectar a los precios.

P. Por esa misma razón, hace 10 años hubo una burbuja residencial y eso no impide que hoy haya más casas que hace 10 años...

R. No creas, no creas. El problema, la peculiaridad que tuvo la burbuja residencial en España, es que fue tan bárbara que se construyeron un montón de casas en sitios en los que no tiene ningún sentido. Por poner un ejemplo, respecto a las 625.000 casas que se empezaron en 2006, se llegaron a tocar mínimos hace tres años en torno a 40.000-50.000 viviendas. Lo cual, por otra parte, es normal, porque en España hemos pasado de tener hace 20 años dos nacimientos y pico por mujer a 1,2 actualmente. Entonces, no hay una demanda estructural de vivienda. Esa es la historia. Por trasladar eso a logístico, con una penetración del online respecto del total de ventas en torno al nueve y pico por ciento, ¿se necesitarán nuevas naves en el futuro? Sí, porque razonablemente el logístico seguirá aumentando cuota de mercado en el total de venta minorista. ¿Hasta dónde? No lo sabemos, en Estados Unidos subió hasta un 22% y ahora está en torno a un 16%. Contrariamente a lo que la mayoría de la gente cree, la expansión del online no es infinita. Llega un punto en que alcanza su punto de saturación y ya se estabiliza como canal de venta. Por eso, los centros comerciales, que todo el mundo daba por amortizados hace unos años, han recuperado completamente las ventas que tenían antes de la pandemia.

"Contrariamente a lo que la mayoría de la gente cree, la expansión del 'online' no es infinita. Por eso, los centros comerciales se han recuperado"

P. ¿Teme el impacto que pueda tener en las ocupaciones el contexto de crisis?

R. Lo que va a ocurrir en los próximos dos o tres años es que va a haber una inflación de segunda ronda, que va a afectar a los salarios. Los salarios se van a empezar a indexar a inflación parcialmente y esa indexación de los salarios a inflación va a causar un incremento de costes en las empresas y los directores financieros se van a ver confrontados con una decisión muy difícil, que es una presión de sus consejos de administración para equilibrar los costes laborales. Y les van a decir: oye, apáñatelas como quieras, pero quiero que los costes laborales de este año sean iguales a los del año pasado. Si has subido los sueldos medios, la única forma de equilibrar los costes laborales es despedir. Entonces, se van a empezar a producir despidos. Cuando se produzcan despidos, caerá el empleo, y cuando caiga el empleo, caerá la ocupación de nuestras oficinas. Es así de sencillo y no es algo negativo, es el funcionamiento normal de la economía.

P. Entonces, es de los que defiende que esta crisis va a terminar impactando en el empleo.

R. Yo creo que sí, a dos, tres años vista, salvo que haya una especie de pactos de la Moncloa, que lo dudo, por el grado de polarización y de ideologización que se ha producido en la sociedad española. Pero, si hubiera unos pactos de la Moncloa y nos pusiéramos todos de acuerdo en no subir los salarios al compás de la inflación, ganaríamos competitividad respecto a nuestros países circundantes, y si ganásemos competitividad, conseguiríamos un mejor desempeño económico que nuestros competidores internacionales. ¿Se va a producir eso? Mi confianza es baja. Y si no se produce eso, subirán los salarios. Y al subir los salarios, muchos directores financieros se verán obligados a reducir masa laboral para mantener relativamente estables sus costes. Es una putada tener que explicar estas cosas, porque pareces una especie de cenizo, pero es economía. La gente se enfada, pero yo qué quieres que le haga, si esto funciona así en todos los países.

"Esta crisis va a afectar al empleo en 2-3 años, salvo que haya unos pactos de la Moncloa que eviten subir salarios con la inflación"

P. Centros de datos. Merlin fue pionera y ahora parece que todos quieren uno.

R. Ya anticipábamos hace mucho tiempo, cuando empezamos a hablar de esto, que habría una gran disociación entre lo hablado y lo hecho, y creemos que en el futuro eso se va a multiplicar. Es decir, gran parte de los centros de datos que hoy en día se están anunciando alegremente, probablemente, no se van a llegar a construir.

P. ¿Por qué?

R. Porque hay una tremenda barrera tecnológica, no todo el mundo está capacitado para construir un centro de datos, y porque hay una barrera de disponibilidad de capital, no todo el mundo tiene el capital necesario para construir un centro de datos. Nosotros, desde el principio, pensamos que lo que tenía sentido no era anunciar, sino construir, o construir más rápido que anunciar. Y creemos que es la decisión correcta. A un año vista, tendremos tres centros de datos terminados, Madrid, Barcelona y País Vasco, y eso será diferencial, porque habrá un montón de gente que todavía seguirá hablando de construir.

"Gran parte de los centros de datos que hoy en día se están anunciando alegremente, probablemente, no se van a llegar a construir"

P. Es lo que pasó con la logística.

R. Nos pasó lo mismo, efectivamente. Empezamos a comprar suelo en los años 2016, 2017 y 2018. Entonces, mucha gente pensaba quizá que nos habíamos vuelto locos, y luego esos terrenos se han ido desarrollando con una rentabilidad muy buena y hemos ido añadiendo capacidad logística a nuestra cartera, moderna y de calidad. De pronto, la gente ha empezado a decir: ¡joder, y por qué tienen tanta rentabilidad estos tíos si el suelo ahora vale no sé cuánto! Pues porque nosotros, el suelo lo habíamos comprado mucho antes, cuando todavía tenía sentido. Con los centros de datos aspiramos un poco a lo mismo, pues mucha gente quizá no se acordará, pero empezamos hace casi cuatro años con esa actividad.

P. ¿Cuánto tiene Merlin prealquilado de esos tres centros?

R. Muy poquito, porque los centros de datos son completamente modulares. Al principio sobreconstruyes, porque construyes un edificio completo en el que caben seis módulos, por ejemplo, pero solo metes el primero. Por ponerte un ejemplo, en País Vasco, en el primer edificio que estamos construyendo, caben 22 megas, pero estamos arrancando con tres. Entonces, claro, puede parecer poco, pero de esos tres, tenemos prealquilados dos megas, eso significa que en el primer módulo tenemos alquilado el 66%, nos queda un mega para terminarlo y solo cuando vayamos teniendo demanda iremos construyendo los siguientes. Pero construir los siguientes módulos es muy sencillo, ya es solamente meter equipamiento dentro de un edificio existente.

P. Se construye la caja de zapatos y se le van metiendo las máquinas.

R. Correcto. Tú construyes una caja de zapatos que te vale para seis módulos, solo haces el primero, del primero alquilas el 66%, pero en la medida en que te vayan pidiendo más, ya vas metiendo simplemente los módulos, que es muy rápido. Al principio te requiere un sacrificio brutal desde el punto de vista de costes, pero luego, poco a poco, empieza la gente a verle la alegría. En centros de datos, el 30% del coste es la construcción civil y el 70% es costes del equipamiento. Por tanto, tú haces la construcción civil del primer edificio, metes solamente un módulo, pero luego ya eres muy rápido metiendo el resto. Nosotros llevamos aprovisionándonos de maquinolas para los centros de datos desde abril-mayo del año pasado. Tenemos mucho comprado, y esa maquinaria nos está llegando ahora, con lo cual, cuando nos vaya llegando la demanda, nosotros ya tenemos la maquinaria necesaria para satisfacerla.

placeholder Ismael Clemente apuesta por que los centros de datos van a ser diferenciales. (A. B.)
Ismael Clemente apuesta por que los centros de datos van a ser diferenciales. (A. B.)

P. ¿Por qué Merlin no presentó oferta vinculante por Nissan?

R. No presentamos oferta vinculante porque el pliego incluía una serie de indefiniciones, por ejemplo, en cuanto a gastos de demolición y descontaminación de suelos, y restricciones de usos que nos hacían inviable presentar una oferta conforme, si de verdad nuestra voluntad era poder cumplirla después.

P. ¿Y cómo explica que, siendo un suelo único, solo haya habido una oferta?

R. No sabemos. El proceso parecía concebido para un solo oferente, y los plazos se han ido extendiendo casi a voluntad. Lo que está claro es que nosotros no éramos bienvenidos. Parece que hubiese algún prejuicio con la actividad logística como menos noble que una simple planta de ensamblaje de automoción, cuando el puerto de Barcelona supone una parte importantísima del PIB catalán. Muchas ciudades querrían tener una fuente de comercio y riqueza como eesa. Pero el puerto necesita logística de apoyo a su tráfico en el hinterland [zona terrestre de origen o destino de las mercancías y pasajeros] y la capacidad que teníamos en ZAL está agotada.

"El proceso de Nissan parecía concebido para un solo oferente, y los plazos se han ido extendiendo casi a voluntad"

P. ¿Cree que habrá impugnaciones?

R. ¿Impugnaciones? No las ha habido y no creo que las haya en el futuro. No al menos por nuestra parte, pues tenemos socios catalanes que viven ahí y a una parte de la Administración, que no va a torpedear a otra parte, opine lo que opine sobre el proceso. Lo que sí habrá es una vigilancia de que se cumplen estrictamente las condiciones del pliego y no se nos toma el pelo posteriormente. Solo faltaría que después de no querer que hiciésemos logística ahí, alguien acabara por hacer precisamente logística, que por cierto es lo único que creemos que tendría sentido... Es todo un poco esperpéntico, pero parece evidente que se ha querido que fuese así. Si de verdad a alguien le importasen los trabajadores de Nissan, nuestra opción de recualificación profesional y reempleo era la más realista, y por cierto no dependía de la ejecución del proyecto, pues tenemos una fuerte actividad económica ya existente en la zona. Tampoco necesitamos un Perte, ni gastar dinero público, ni ayuda del Consorcio con los cánones... En fin...

P. ¿Qué política de dividendo se plantea Merlin ante el escenario que se avecina?

R. En principio, y salvo que nos viéramos realmente apretados desde el punto de vista de capital, que no es nuestra previsión, mantendremos nuestra política de dividendo, que es repartir en torno a un 80% del flujo de caja neto ajustado después de gastos de mantenimiento.

P. Pero, ¿el flujo de caja no va a ser inferior?

R. Sí y no. Te puede caer como consecuencia de menores ocupaciones, pero aumentará como consecuencia de la entrada en operación de nuevos activos. Por ponerte un ejemplo muy sencillo, a finales del año que viene inauguraremos Ruiz Picasso 11 y nos entrará un céntimo o dos de flujo de caja. Todo eso va sumando. Cada vez que una nave nueva nos entra en carga, y este año se han inaugurado un par, va sumando. Los centros de datos, a medida que van entrando en operación, van generando caja. Todo eso va compensando las posibles pérdidas de flujo de caja que se tengan a nivel operativo por menor ocupación, que tardarán en producirse.

placeholder Clemente confía en poder mantener la misma política de dividendo de Merlin. (A. B.)
Clemente confía en poder mantener la misma política de dividendo de Merlin. (A. B.)

P. Qué es más difícil, ¿predecir la crisis o saber cuándo va a arrancar Madrid Nuevo Norte?

R. No. Madrid Nuevo Norte, como siempre hemos dicho, es un proyecto a larguísimo plazo que tendrá que adaptarse a los diferentes ciclos que tenga que vivir. Nuestra intención es seguir desarrollándolo en la medida en que vayamos pudiendo, es un proyecto para varios años y para varios ciclos. Es un proyecto no ya de ciudad, yo diría que es un proyecto de país. Nosotros iremos contribuyendo a nuestra parte correspondiente y algún día será una realidad. Estamos convencidos de que esto va a ser la nueva centralidad financiera de Madrid, va a provocar una concentración de usos de oficinas que hará muy atractiva toda la zona norte de Madrid para empresas. Y, bueno, intentaremos estar ahí en la medida en que estamos hoy invertidos. O en el futuro, con el papel que podamos tener, dependiendo de lo que vaya pasando en el proyecto.

P. La oferta que en el pasado le hizo a BBVA, ¿sigue en pie?

R. Aquellas conversaciones se pararon por completo. A día de hoy tenemos un arbitraje abierto con BBVA; depende de cómo salga y de cómo quiera plantear BBVA el futuro, que al final es el accionista líder, tendremos que adaptarnos. Las divergencias que pudiéramos tener están completamente olvidadas y nosotros, a día de hoy, lo que queremos es, con BBVA y con San José, desarrollar el proyecto con nuestro humilde 14,5% o con lo que corresponda, porque creemos que el proyecto tiene valor a medio y largo plazo.

P. ¿Acatarán el resultado del arbitraje o lo recurrirán?

R. Hace tiempo que las dos partes hablamos y decidimos acatar el resultado.

"Hace tiempo que pactamos con BBVA acatar el resultado del arbitraje, no recurrirlo"

P. ¿Tienen capacidad para desarrollar dos de las inmobiliarias más importantes del país?

R. Bueno, a ver, CREA Madrid Nuevo Norte es un vehículo en el que está BBVA, con un 75,5%, nosotros con un 14,5% y San José con un 10%. Con nuestro 14,5% podemos perfectamente acompañar el proyecto, y te diría que con bastante comodidad. Lo que nos toque ir poniendo no altera para nada los equilibrios normales de la compañía, ni su capacidad de generar flujo de caja, ni dividendos, ni nada. Por ponerte rápidamente un orden de magnitud, lo que llevamos invertido hasta la fecha es, más o menos, el 1,5% de nuestro volumen de activos. Aunque tuviéramos que invertir tres veces más, estaríamos por debajo del 5%. Por tanto, es bastante confortable.

P. Y para el equipo directivo, gestionar dos proyectos.

R. Bueno, una de las maravillas que tiene esta compañía es que tenemos un equipo directivo bastante multitarea y bastante departamentalizado. De tal forma que nosotros tenemos una persona, que es Miguel Oñate, dedicada al desarrollo de ese proyecto con capacidad sobrada para desarrollarlo casi él solo. Yo estoy bastante tranquilo porque sé que las decisiones que tome Miguel van a ser siempre fundadas y razonables. Por tanto, le dedico tiempo, pero un tiempo relativo, porque hay una persona de nuestra absoluta confianza que se ocupa del desarrollo del proyecto.

P. Y si no se ve jubilándose en Merlin, ¿se ve jubilándose en Madrid Nuevo Norte?

R. Eso sí que es un poco economía ficción. Nunca me lo he planteado, realmente no me lo he planteado. Madrid Nuevo Norte es un proyecto que nos apasiona a todo el equipo directivo de Merlin, como es lógico, porque es un proyecto transformacional que, como he dicho antes, es diferencial para Madrid y España. Entonces, sentimos una gran responsabilidad por un proyecto como éste. Estamos todos encantados de poder hacerlo, porque es algo que realmente te marca una vida, pero de ahí a trabajar exclusivamente, de trabajar en la compañía, digamos matriz, a trabajar en la compañía filial, nunca, nunca nos lo hemos planteado. Si tiene o no tiene sentido, estoy seguro de que habría mucha gente que estaría encantada, pero no nos lo hemos planteado.

Es el paradigma del sueño americano a la española. Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970) es un hombre hecho a sí mismo, capaz de sacarse el first en tres meses para entrar en Icade, cuando siempre había estudiado francés, y de levantar la mayor inmobiliaria del Ibex 35, Merlin Properties, cuando nadie confiaba en nuestro país. Carismático como pocos, llama a las cosas por su nombre en un mundo de apariencias y tiene el don de saber explicar los conceptos más complejos con el lenguaje más sencillo. Esa misma claridad de pensamiento, probablemente, sea parte del secreto de su éxito en los negocios, junto al factor diferencial que supone tener un equipo que es casi familia.

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