Clemente aprovecha la tregua con Santander para dejar atado, y bien atado, el futuro de Merlin

La tregua a la que llegaron el pasado enero el equipo fundador de Merlin Properties, encabezado por su consejero delegado, Ismael Clemente, y el mayor accionista de la socimi, Banco Santander, está siendo aprovechada por los primeros para dejar todo atado y bien atado en la socimi. Pero estos lazos nada tienen que ver con asegurarse sillones, sino con garantizar la viabilidad de la compañía, sea quien sea el que lleve sus mandos.

En ese ejercicio, hay dos operaciones críticas: la venta de la red de oficinas de BBVA, la cartera Tree, y la conversión en bonos verdes de los 4.000 millones de euros que tiene ya emitidos. La primera permitirá a Merlin ingresar un cheque de 1.987 millones, dinero que irá destinado a premiar al accionista, con un dividendo extraordinario de 315 millones, y a rebajar el endeudamiento neto de 5.247 a 3.610 millones.

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Al haberse desprendido de la red de oficinas de BBVA, es innegable que Merlin pasará a ser una compañía más pequeña y más expuesta al mercado de oficinas, pero donde tiene puesto el foco el equipo gestor no es en el tamaño, sino en la solidez, en que sea una compañía más saneada y robusta en términos financieros, para abordar así con las mayores garantías posibles las incertidumbres futuras.

De ahí que uno de los principales objetivos de Clemente fuera rebajar la ratio de apalancamiento de la compañía, que quedará reducida al 31,2%, frente al 39,2% actual, cuando se complete la venta de las sucursales, operación que previsiblemente se cerrará el próximo mes de junio.

Esta fuerte mejora del endeudamiento enlaza directamente con el otro pilar de esta estrategia: acomodar sus inversiones de bonos. Aquí entran en juego tanto la decisión de convertir en verdes los 4.000 millones actualmente en circulación como el menor apalancamiento, ya que, en cierto modo, son dos caras de la misma moneda.

Con la primera, dejan preparada ya la compañía para cumplir con los nuevos requisitos de sostenibilidad que exigen los inversores y, aunque ser verde hoy todavía apenas tiene reflejo en un abaratamiento de las emisiones, sí que a medio y largo plazo se da por hecho que será un signo diferencial.

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Pero, además, esta transición lleva detrás un ingente trabajo de reporte y certificación que la socimi ha dejado ya hecho, porque es un requisito indispensable para que sus bonistas accedan a convertir las emisiones vivas en bonos verdes.

Un ejemplo de que con esta transformación lo único que cambiará será el color de la deuda, y que lo relevante es todo el trabajo que se ha hecho para llegar hasta aquí, es que se mantendrán iguales los términos, condiciones, intereses y vencimientos de la siete emisiones a las que alcanza esta medida, con horizonte 2023, 2025, 2026, 2027, 2029, 2030 y 2034.

La otra clave de este giro al verde está en la estrategia a futuro, porque Merlin ha decidido que todas sus nuevas colocaciones sean ya de bonos 'green', y ahí confluirán los frutos de estas dos medidas estratégicas en un abaratamiento de las nuevas colocaciones, las cuales servirán para refinanciar las actuales.

El razonamiento es el siguiente: al haber rebajado la ratio de apalancamiento, lo previsible es que la compañía logre una mejora del 'rating', el cual jugará en favor de las futuras emisiones que, al tener una mejor calificación, se pueden hacer con un cupón más competitivo. Y ahí sí que estaríamos ya hablando de ahorros de cientos de millones de euros.

A la hoja de ruta diseñada por el equipo fundador solo le queda poder arrancar los centros de datos

Si nada se tuerce, esta hoja de ruta estaría completada el próximo verano, año y medio antes del plazo de dos ejercicios de tregua que se han dado Santander y el equipo directivo de Merlin. Un periodo que Clemente quiere aprovechar para dejar arrancada la nueva inversión estrella de la socimi: los centros de datos.

Otro de los fundadores de Merlin, David Brush, es el 'alma mater' de esta apuesta, ya que es un férreo convencido de que genera retornos muy superiores a los que se obtienen con otro tipo de activos.

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Salvando las distancias, este movimiento se puede comparar con el realizado por Merlin hace siete años con la logística, que en aquellos años era el patito feo del sector inmobiliario, lo que permitió a la socimi hacerse con una gran bolsa de suelos a precios hoy inimagibles y sobre la que sigue promoviendo.

En centros de datos, Merlin se ha aliado con Edger Energy para construir cuatro complejos en Madrid, Bilbao, Barcelona y Lisboa. Estos planes ya solo están pendientes de recibir las licencias para empezar a promover, unas autorizaciones que se están retrasando más de lo inicialmente esperado por la compañía, aunque en el País Vasco ya están en marcha las obras de urbanización, lo que permitirá abrir en 2023 y cerrar así el círculo.