"Hacemos flaco favor a quien condenamos a vivir de alquiler con las pensiones que vienen"

Juan Antonio Gómez-Pintado (Madrid, 1959) es uno de los grandes promotores españoles. A sus espaldas, más de tres décadas dedicadas en cuerpo y alma a la construcción de viviendas por toda España. Más de 30 años en los que ha sabido anticiparse a los cambios de ciclo del sector inmobiliario. En abril de 2007, meses antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, vendió su inmobiliaria familiar Agofer al grupo Sando por 220 millones. Muy lejos de colgar los tacos inmobiliarios —ha sido un gran corredor de fondo—, decidía poner en marcha ese mismo año la que sería una de las grandes promotoras españolas, Vía Célere.

Una década después, revolucionaba el sector inmobiliario al vender por sorpresa la compañía al fondo norteamericano Värde Partners, por 90 millones, que vería frustrados sus planes de sacar a bolsa a la compañía ante la inestabilidad financiera y política en 2018. Inmerso en una de las pasiones familiares, el negocio del aceite, en La Pontezuela, la finca de sus padres en Los Navalmorales (Toledo), volvía al redil inmobiliario con Vía Ágora. Posiblemente su apuesta más personal y con la que no aspira a convertirla en una de las grandes del sector en cuanto a volumen, pero sí en referente del sector en la apuesta por la industrialización y la sostenibilidad.

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Presidente de promotores y constructores de España (APCE) e inmerso en la inauguración de la primera fábrica robotizada en fachadas de madera, afronta su tercera gran aventura inmobiliaria sin que el muro, lo que en el argot de los maratonianos se conoce al descenso repentino y brusco del rendimiento debido a la falta de energía y que en las maratones suele aparecer hacia el kilómetro 30, haya hecho amago de aparecer.

PREGUNTA. En la anterior crisis supo adelantarse al ciclo con la venta de Agofer y también posteriormente con la venta de Vía Célere...

(Juan Antonio Gómez-Pintado se adelanta a la pregunta)

RESPUESTA. No voy a vender Vía Ágora. [Risas]. Estamos tranquilos.

P. En realidad, la pregunta era cómo ve el mercado de la vivienda en estos momentos, ahora que parece que estamos ante un nuevo cambio de ciclo... [Más risas]

R. Lógicamente, la subida de tipos de interés nos va a afectar, pero no todo lo que se está hablando en los medios de comunicación. ¿A qué me refiero? Ahora mismo, todavía estamos en tipos reales negativos. La inflación cerrará entre el 7,5% y el 8%, y los tipos a final de año pueden estar en el 5%. Es decir, tenemos tres puntos de diferencia y, si a esto le sumamos que la media de los convenios colectivos se están firmando entre el 2,5% y el 3%, todavía queda una diferencia importante respecto a los tipos de interés reales negativos, lo que significa que la elevada inflación no va a afectar en demasía a la capacidad adquisitiva de las familias. ¿Qué nos puede ocurrir? Que la sensación que tenga el comprador respecto de lo que pueda ocurrir en el primer trimestre del año que viene le genere una desconfianza y podamos tener un parón. Pero, como lo que estamos anticipando es lo que se denomina una recesión técnica, dos trimestres de crecimiento negativo, pero con mantenimiento del empleo, estaríamos en una situación de crisis, probablemente de enero hasta principios de verano, y después de verano empezando otra vez a salir. Eso sí, siempre y cuando se logre controlar la inflación.

P. En su último informe inmobiliario, Bankinter recoge bajadas de precios, no demasiado intensas, pero sí habla ya de bajadas en el precio de la vivienda. En la anterior crisis, el sector promotor fue muy reacio a hablar de caídas, ¿no cree que se vayan a producir?

R. No. No veo bajadas de precio en el mercado de vivienda nueva porque, en cuanto a ventas, si nos cogemos todos los informes, de las cotizadas, pero se puede generalizar al sector, este ejercicio ya está hecho. Las ventas del año que viene están realizadas prácticamente en un 80% y las del año 2024, en un 26%-27%. Y con estos porcentajes no veo al sector bajando precios. No tiene mucho sentido. Además, no sería real mientras no haya una bajada de precios de todo nuestro sistema productivo, empezando por los materiales de construcción.

"No veo bajada de precios en obra nueva porque, en cuanto a ventas, este ejercicio está ya hecho, el año que viene, al 80% y el 2024 está a un 26%"

P. Pero sí hay indicadores que son más negativos. Por ejemplo, las concesiones de hipotecas han caído a niveles del año 2008, la financiación hipotecaria se está encareciendo, ¿puede haber familias que no puedan finalmente comprar la vivienda que señalizaron?

R. Depende de la estadística que estés mirando. Cuando coges las estadísticas de lo que ha pasado en el mes de agosto, el crecimiento de las hipotecas ha sido a doble dígito. Para este ejercicio, insisto, las ventas están prácticamente al 100% y las del año que viene al 80%, y además muy analizadas por los bancos, ya que constantemente, en cuanto realizamos una venta, les pasamos datos para que haya un análisis financiero del cliente por parte de la entidad. Yo no veo esa problemática de que el banco, cuando llegue la hora de subrogar la hipoteca, vaya a denegar la operación.

P. Perdone la insistencia, pero durante la pandemia se generó una enorme bolsa de ahorro y ya tenemos los primeros indicadores que apuntan a que las familias empiezan a tirar más de tarjeta de crédito. Indicadores que ponen de manifiesto que los hogares empiezan a tener problemas para llegar a fin de mes. Y esto sí que tiene un mayor impacto en el mercado de segunda mano. ¿Puede terminar afectando al precio de la obra nueva?

R. No. Además, hay que desligar los precios de obra nueva y de segunda mano. En alguna plaza, es posible que la segunda mano pueda tener una bajada de precio, pero de los volúmenes que estamos hablando de ejecución de obra nueva en estos momentos son muy bajos, estamos en mínimos. El INE está anticipando que, en 15 años, la población española va a aumentar en cinco millones de habitantes. Y esas previsiones arrojan una media de 180.000 nuevos hogares en los próximos cinco años, y este año no creo que cerremos en 100.000 unidades. Solo en Madrid, la cifra del INE es que va a crear 44.000 nuevos hogares al año, cuando realmente lo que se están haciendo son en torno a 17.000-18.000 viviendas. Por lo tanto, es muy difícil que, con la demanda embalsada que tenemos, con esa previsión de crecimiento paulatino de la población en 15 años y con los volúmenes actuales de mercado que tenemos ahora mismo, vayan a bajar los precios.

P. Habla de 180.000 viviendas, una cifra superior a las 120.000-150.000 de las que hablaba el sector en los últimos años. Teniendo en cuenta la falta de mano de obra y los elevados costes de construcción, ¿son cifras a las que puede llegar el sector?, ¿qué es lo que se necesita que no tenemos ahora y que nos impide llegar a esos volúmenes?

R. ¿El sector está preparado para hacer 180.000 viviendas? Orgánicamente, sí. ¿Falta mano de obra? Sí. Pero, en un principio, pensábamos que solamente era nuestro sector el que tenía falta de mano de obra y estamos viendo que es una cuestión absolutamente generalizada. Todos los sectores tienen falta de mano de obra. Por eso, cuando hablábamos hace unos años de las 120.000-150.000 viviendas, no estábamos anticipando muchas cuestiones que luego nos han pillado a todos por sorpresa, como el covid o la rotura de las cadenas de distribución. Vía Ágora está ahora dentro del negocio de la madera y nos pasa exactamente lo mismo. Cuando vas a la gestión del monte, a la llamada silvicultura, te das cuenta de que no hay mano de obra. Y les pasa a los hosteleros, a los hoteleros, al sector del automóvil... Hay una crisis de falta de mano de obra generacional.

"Hay que romper esa idea de que liberalizar el suelo provoca una burbuja inmobiliaria"

P. ¿Cómo y cuándo se solventará ese problema de mano de obra? Ni en los mejores momentos desde 2008 nos hemos acercado a las 120.000 viviendas.

R. Hay dos vías. Una es la industrialización, que nosotros entendemos como procesos robotizados, no en trasladar la ejecución de lo que harías en una obra a una nave industrial. Y eso es lo que estamos haciendo Lignum Tech y con la madera. La otra vía es la generación de suelo en las ciudades donde realmente la sociedad quiere vivir. Y este es uno de los grandes problemas. Ahora en Madrid tenemos la Estrategia del Este, por fin, en marcha, pero en Valdecarros, Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros no tendremos suelo preparado para empezar a promover hasta, por lo menos, dentro de año y medio o dos años. Y, si vamos al norte de Madrid, estamos exactamente igual. Por lo tanto, una de las grandes problemáticas no es que no haya suelo calificado, que lo hay, el problema es que no es finalista. Poco a poco, las administraciones van entendiendo que se debe desarrollar suelo de una manera más ágil y transparente, pero todavía nos queda mucho por hacer.

P. Desde la anterior crisis, nunca se ha construido en España tanta vivienda. De hecho, generamos un problema. Se creó una burbuja. ¿Por qué insiste el sector en que la solución es sacar más suelo?

R. Una cosa es liberalizar y otra cosa es tener suelo disponible. Son dos cosas completamente diferentes. Uno no puede analizar la problemática de lo que ocurrió en un periodo determinado analizando solo una parte de la problemática. ¿Por qué llegamos a construir casi 700.000 viviendas? Porque estábamos en un pico de pirámide poblacional que necesitaba esa vivienda.

P. Un millón de viviendas vacías se quedaron vacías…

R. Se quedaron las que las empresas no pudieron terminar. Además, se vaticinaba que esa gran bolsa de viviendas iba a tardar entre 25 o 30 años en asumirse y hemos visto que en un periodo muy corto de tiempo se han absorbido totalmente. Lo que ha quedado es un stock que se construyó donde nadie quería vivir.

P. Pero se originó una burbuja.

R. Teníamos un problema de falta de suelo y llegó un Gobierno, el de Aznar, y lo liberalizó, lo que generó una producción de viviendas como nunca en España. Aquella línea de actuación fue muy criticada, pero aquella liberalización no significó que todo el suelo fuera finalista. Debido a la enorme necesidad de vivienda que había entonces, se consumió todo el suelo que había y los precios subieron, al tiempo que las facilidades que daba la banca a la hora de conceder hipotecas iban flexibilizándose. Recuerdo, en mi época, empezar con préstamos a 15 años, de 15 pasábamos a 20, de 20 a 25 y llegamos a ver hipotecas a 40 años. La burbuja española no vino nunca por la liberalización del suelo, porque ese suelo no era finalista, sino por el gran consumo del mismo. Vimos cómo se agotaron las bolsas existentes y no fuimos capaces, al igual que nos sucede ahora, de generar el suficiente suelo como para que se mantuviesen estables los precios del mismo.

P. Entonces, la clave es liberalizar suelo.

R. Hay que romper esa idea de que liberalizar el suelo provoca una burbuja. Liberalizar el suelo, si no es finalista, no tiene ningún efecto. La clave es tener suficiente suelo finalista para dar respuesta a la demanda. Y esto es aplicable al suelo, a la vivienda o al aceite. ¿Por qué están subiendo los precios del aceite?, ¿se está especulando con el aceite? No. Hay un problema de falta del aceite por los problemas de suministro de Ucrania. Falta un tipo de aceite que provoca que la gente tire del consumo aceite de oliva virgen extra. A partir de ahí, si sumas malas cosechas de este año, poco producto… el aceite sube. Así de sencillo.

P. En el sector promotor ha entrado mucha inversión internacional. ¿Se podría ir hacia otros países?, ¿cómo cree que puede afectar al mercado si, como vemos, se paran grandes procesos de venta?

R. El inversor institucional o fondo requiere seguridad jurídica. Cuando realizan una inversión, quieren tener un retorno más o menos previsible y eso, hoy en día, en nuestro mercado, no se está dando. Si desde los planes generales, leyes del suelo, ley de vivienda, no hay una seguridad jurídica para alguien que está invirtiendo, lógicamente va hacia mercados que le den esa seguridad. ¿España sigue siendo país de oportunidades para la inversión? Sí, y de hecho está viniendo todavía mucho capital. Lo que pasa es que muchos de los fondos que entraron en 2016-2017 tienen unos tiempos muy acotados de permanencia y de duración, están de salida de nuestro país. Pero lo cierto es que hay muchos otros fondos que los están reemplazando. ¿Qué va a pasar en el futuro con ellos? Yo sigo pensando que nuestro país está en un entorno de márgenes muy interesantes y que, independientemente de que tengamos una crisis de inflación en estos momentos, no solo en España, sino en toda Europa y a nivel mundial, en la medida en que esto se vaya corrigiendo, seguirán haciendo estas inversiones.

P. Sobre la ley de vivienda, la ministra Raquel Sánchez habló de una serie de líneas rojas que el PSOE que no está dispuesto a traspasar para llegar a acuerdos con sus socios de gobierno. Entre ellas, la seguridad jurídica que mencionaba anteriormente. ¿Cuáles serían las suyas?

R. La ocupación ha sido y es un problema, y creo que ha habido un cambio de discurso respecto de las líneas maestras que tenía la ley de vivienda. Hace unos meses, y basta con tirar de hemeroteca, el mundo de la ocupación no estaba mal visto o no era un problema. Hoy ya sí lo es. Otra de las cuestiones que no entiendo es por qué se trata diferente a un tipo de propietario que a otro, por qué a partir de 10 viviendas eres gran propietario y con nueve, no. Y a partir de esa definición de gran propietario o no, si tienes algún problema de ocupación, si tienes algún problema respecto de tu vivienda o de impago, tienes diferentes líneas de actuación a nivel judicial y plazos diferentes. Otra barrera que hay que derribar es el tema de la especulación y de los grandes fondos de inversión. Los fondos representan el 5% del mercado de alquiler, mientras que el 95% son propietarios pequeños. Con ese porcentaje no tienen el impacto sobre la economía ni sobre el mercado de alquiler como para que se les trate de atacar de una manera populista.

P. ¿Limitar los alquileres?

R. Esa es otra línea roja para mí. No creo en sistemas que no han funcionado en otros países como, por ejemplo, el control de los alquileres. Lo hemos visto también en nuestro país, cuando se limitaron los precios en Barcelona, ¿cuál fue la reacción del mercado? Retirada del producto que estaba en alquiler y con menos producto, subidas de precios allí donde no hay restricciones de precios, es decir, en las coronas periféricas, donde vive la clase media.

"Decimos que la vivienda es el cuarto pilar de la Constitución, pero la sanidad es gratuita y la vivienda soporta un 25% de impuestos"

P. Conoce muy bien el perfil del promotor tradicional y el de una promotora controlada por un fondo. Dos perfiles muy diferentes, uno más financiero y el otro más de pisar la tierra. ¿Qué perfil es más necesario ahora mismo, en un entorno como el actual?

R. Yo diría que el del promotor que ha sabido adaptarse a las circunstancias y que ha tenido una capacidad de aprendizaje del mundo financiero que representan los fondos y que lo ha asumido como know how propio y lo ha incluido en la propia actividad de su empresa. ¿Por qué digo esto? Porque, en los momentos actuales, en los momentos de crisis, es muy importante saber manejar los plazos, conocer qué plazos tienes con las administraciones, saber la propia casuística de tu mercado, que es un mercado muy local. Y, si a esto le añades un conocimiento financiero porque hablas el mismo lenguaje que hablan ellos, pues la verdad es que pienso que miel sobre hojuelas. Ese es el mejor perfil.

P. ¿España está condenada a ser un país de inquilinos?

R. Yo espero que no. Hacemos un flaco favor a quien le condenemos a estar eternamente de alquiler con unas pensiones como las que se suponen que vamos a tener. Los agoreros dicen que las pensiones no se van a poder pagar o que el sistema va a quebrar. Yo no sé si va a quebrar o no, imagino que se le pondrá solución antes. Lo que sí sabemos es la situación que tenemos ahora y cómo esto se extrapola dentro de 15 años. Y hago una reflexión: ¿si en la crisis del 2008 la gran mayoría de la clase media no hubiese sido propietario, qué hubiera pasado? Probablemente tengamos que dar soluciones coyunturales, habitacionales a grupos poblacionales que no tienen capacidad de acceso a una vivienda, pero eso tiene un porcentaje acotado dentro del mercado. Lo que no se puede pretender es que todo sea vivienda en alquiler, porque creo que no es bueno para nuestra sociedad.

P. Pero con los sueldos medios españoles y el precio de la vivienda. Si, como asegura, no van a bajar los precios…, la brecha está ahí. Los jóvenes no compran porque no pueden, de tal manera que o bajan los precios, o suben los sueldos...

R. ¿El problema es la vivienda? Una parte. ¿Qué es lo que hay que hacer? Ser lo suficientemente efectivos a la hora de que todos los procesos que intervienen en la construcción de una vivienda estén absolutamente reglados, regulados, que no haya demoras en el tiempo y que sean transparentes para que eso dé un precio razonable de nuestra materia prima. En el caso de Madrid, por ejemplo, puede llegar a suponer un 40% de la inversión, porcentaje al que hay que sumar otro 25% de impuestos. Hablamos mucho de que la vivienda es el cuarto pilar de nuestra Constitución, pero la sanidad es gratuita, tenemos muchos pilares de nuestra sociedad del bienestar que tienen una catalogación completamente diferente, y la vivienda soporta un 25% de impuestos. ¿La vivienda es cara? Sí. Pero, entre suelo e impuestos, estamos hablando de un 65% del precio y dejamos un 35% para los costes de ejecución. Si queremos resolverlo, ¿dónde tenemos que atacar?, ¿al 35% de los costes de ejecución? Perfecto. Vamos a industrializar, pero, si no actuamos sobre ese 65%, no vamos a abaratar nunca la vivienda. Eso es una parte del problema y la otra, obviamente, es estructural. Los salarios, está clarísimo. Lo que pasa es que eso no nos corresponde a nosotros.

P. Entonces, las demandas de los promotores van dirigidas básicamente hacia la Administración pública.

R. Cuando hablamos de colaboración público-privada, va de hacer de nuestro sector una industria, una industria a la que hay que saber reconocer unos márgenes razonables, pero que, en la medida en que tenga seguridad en todo su proceso, esos márgenes disminuyen. Cualquier inversor pide más rentabilidad cuanto más riesgo tiene una inversión. Si el riesgo lo estás minimizando, lógicamente, la rentabilidad que le vas a pedir a tu inversión será mucho menor. ¿Hay palancas donde actuar? Muchísimas. Venimos hablando desde hace mucho tiempo al respecto sobre cómo hacerlo, pero no se solventa.

"Si tenemos problemas de acceso hoy a la vivienda, ¿qué va a pasar dentro de 10 años?"

P. Y a la banca, ¿qué le pide el sector a la banca? Aparte del dinero. [Risas]

R. La banca ha tenido una transformación importante. Yo creo que la crisis del 2008 nos ha servido a todos para poner los pies en la tierra y no generar un problema por puro margen o por puro negocio donde no tiene que haberlo. Yo creo que, en ese análisis que hacen las entidades financieras respecto a los niveles de preventas, en función de dónde está ubicado el proyecto y del riesgo de dónde estás promoviendo, son razonables. Además, ante uno de los problemas que puede surgir si hay crecimiento en la morosidad por parte de los hipotecados, la banca se está adelantando, a diferencia de lo que hizo en 2008, llegando la ejecución hipotecaria. Adelantarse y tratar de buscar soluciones para estas personas que van a tener un problema con la hipoteca me parece que es muy loable.

P. ¿Es partidario de avales estatales a los jóvenes, por ejemplo, para comprar casa?

R. Siempre lo he sido. De hecho, nosotros empezamos a hablar del help to buy —ayuda para comprar del Reino Unido— en su momento. Entiendo que son figuras que han funcionado en otros países. ¿Por qué no lo van a hacer aquí en España? Lo que pasa es que ha habido una traslación del mensaje político y se ha llegado a homologar la compra de vivienda con la España del franquismo. Ideológicamente uno no puede comprar una vivienda, eso es antiguo. Y eso es un error y lo veremos en el futuro si no se toman las medidas adecuadas. A aquellos jóvenes que tienen esa facilidad de pago, pero todavía no han tenido la capacidad de ahorro porque se incorporan más tarde al mercado laboral, ¿por qué no ayudarles de esa manera? Siempre y cuando, obviamente, el joven sea analizado, sus condiciones de riesgo y tenga esa capacidad de pago. No digo que vayamos a solventar todo el problema de la vivienda, pero, si te quitas el problema de 500.000, ¿por qué no hacerlo?

P. ¿Cuál es para usted un mercado sano y natural promotor en España? Antes ha hablado de 180.000 viviendas. En los últimos años, ni siquiera en los mejores, nunca se han llegado a producir, ni siquiera 150.000. Se habla de la inflación, por ejemplo, pero, antes de la guerra de Ucrania, ya había inflación y el sector ya estaba dando síntomas de agotamiento. No llegaba a esas cifras. ¿Cuál cree que es el mercado natural?

R. Nunca hemos llegado a esas cifras y creo que el año que más hemos vendido han sido 112.000 viviendas. Por lo tanto, no es una cuestión de tipos de interés o de inflación para solventar la crisis, sino que hay que ir a los fundamentales. ¿Cómo solventamos el problema de suelo?, ¿cómo solventamos el problema de impuestos que suponen el 65% del coste de la vivienda? Y, en la parte que nos toca a nosotros, ¿cómo podemos ser más efectivos en el proceso productivo, qué materiales podemos incluir o qué podemos industrializar para reducir esos costes? Bajará la inflación, bajarán los tipos de interés y estaremos hablando probablemente de otra situación completamente diferente o aparecerá otra crisis que nadie sabe cómo aventurar, pero, si atacamos los fundamentales, que es donde yo creo que está la solución, seremos mucho más eficientes en la vivienda. E insisto con la cifra, cinco millones de nuevos habitantes en los próximos 15 años en España. Si tenemos problemas de acceso hoy a la vivienda, ¿qué va a pasar dentro de 10 años?

P. En España tenemos una población muy envejecida, y buena parte de las viviendas están en manos de esa población mayor y no de los jóvenes. ¿Qué va a ocurrir con el mercado de la vivienda desde el punto de vista de la demanda y el precio, cuando esas personas mayores vayan falleciendo y se vayan heredando enormes bolsas de viviendas?

R. Es una cuestión que está encima de la mesa. Cada vez las personas son más longevas y las estadísticas ya advierten de que va a haber mucha gente mayor de 100 años. En España nos cuesta mucho ir a residencias de tercera edad y, en la medida que somos válidos, es decir, que nos valemos por nosotros mismos o con una pequeña ayuda, preferimos quedarnos en casa. Esta es otra cuestión que hay que meter en la coctelera a la hora de analizar los datos: longevidad, esperanza de vida que tenemos en nuestro país, aumento de población, y, con todo eso, al INE le salen 180.000 hogares nuevos todos los años en los próximos 15 años. Todos esos datos hay que analizarlos y esa es otra de las partes de nuestra actividad, el secreto de nuestro saber hacer dentro del sector promotor, estar siguiendo constantemente las estadísticas y los datos para saber cómo van evolucionando las cosas.

"¿La vivienda es cara? Sí. Pero, entre el suelo y los impuestos, hablamos de un 65% del precio final"

P. Siguiendo con la vivienda de segunda mano, si aproximadamente el 80%-85% de las transacciones son de segunda mano, ¿no interesa al sector promotor entrar en el mercado la rehabilitación de este tipo de viviendas?, ¿aprovechar la industrialización para acelerar los procesos de reforma de rehabilitación y aprovecharse de las ayudas de los fondos europeos?

R. Para eso precisamente hemos creado Rehabiterm. La rehabilitación es, primero, un compromiso de Estado, y, segundo, ya hay fondos para los procesos de rehabilitación. Nosotros hemos creado una figura como el agente rehabilitador y actuamos de una manera muy transversal, ya que identificamos la comunidad de propietarios, firmamos el acuerdo con ellos, hacemos los proyectos, gestionamos la financiación y las subvenciones, y ejecutamos la obra para entregar llave en mano. Eso es una posibilidad, y es una actividad que nosotros vamos a desarrollar. ¿Cómo es la situación actual?, ¿cómo va el desembolso de los fondos europeos? Seguro que me lo vas a preguntar...

P. Efectivamente, ¿están llegando los fondos europeos?

R. Está arrancando todavía. Es muy incipiente. Ahora mismo, nosotros, como agentes rehabilitadores, en las gestiones que estamos haciendo con las comunidades de propietarios, vamos detectando dónde están los problemas de gestión y se los comunicamos al ministerio, que está haciendo modificaciones y lo está publicando a través del Boletín Oficial para que las comunidades autónomas puedan desarrollar mejor su labor, que al final es la de filtrado y la de concesión de la subvención. Y es una maquinaria que es pesada, se está poniendo en marcha, pero también pienso que, una vez que todo esté en marcha, va a ser una fuente de actividad muy importante. Además, la rehabilitación, todo lo que tiene que ver con fachadas y cubiertas, se puede industrializar, y, de hecho, nosotros lo vamos a hacer en nuestra fábrica.

P. Ha hablado mucho del alquiler, ¿qué es para usted alquiler asequible? Otro tema actual de debate.

R. Todo aquello que no suponga que tengas que desembolsar más del 35% de tu renta disponible.

P. En teoría, porque luego está la realidad…

R. Si hoy analizamos el mercado del alquiler, en algunas ciudades se está pagando por encima del 40% de la renta disponible. Siempre hay una dicotomía respecto de si vivienda en alquiler o vivienda en compra. Y los españoles no son tontos. Y, cuando sale más barato pagar una cuota hipotecaria que un alquiler, normalmente se tiende a la compra. Obviamente. Y eso es lo que está pasando ahora. Qué ocurre, sobre todo con los jóvenes, que no tienen el 20% necesario para dar la primera cuota, pero, si lo tuviesen, claro que sale mucho más rentable hoy en día pagar una cuota hipotecaria que un alquiler en el centro de una gran ciudad. ¿Por qué los alemanes, los ingleses o los franceses, cuando vienen a España, compran y no alquilan? El 12% de nuestro mercado de venta es internacional. Gente que viene a España a comprar. ¿Por qué no alquilan?

P. Porque el alquiler es caro...

R. Obviamente. Y, cuando los ingleses, franceses, italianos o alemanes hacen cuentas, ven que al final les interesa más comprar que alquilar en nuestro país. Es así de simple. Y lo digo en contraposición de lo que pasa en sus mercados de origen, ya que quienes defienden la vivienda de alquiler siempre ponen como ejemplo lo que pasa en Alemania, donde el 50% de las viviendas son alquiladas... Sí, pero, cuando vienen a España, compran.

P. El plan VIVE, el plan Habitatge Metrópolis Barcelona o las parcelas que ha sacado el Ayuntamiento de Madrid para construir alquileres asequibles, ¿serán suficientes? En El Cañaveral, por ejemplo, el precio del suelo se ha disparado y la vivienda asequible ha desaparecido.

R. Yo creo que no serán suficientes. Y volvemos a lo mismo. ¿Qué suelo disponible había en la Estrategia del Este? Solo El Cañaveral. No había lugar a que estas parcelas se pudiesen dedicar a alquiler asequible por el precio del suelo que tienen. Ahora, la Administración, por ejemplo la Comunidad de Madrid, pone suelo urbanizado de propiedad o de titularidad autonómica o municipal y lo hace con derecho de superficie y sin ningún tipo de canon, pero marcando el precio de los alquileres y su actualización. Eso sí es vivienda asequible. O lo que ha hecho el Ayuntamiento de Madrid, que ha cogido el precio de zona de alquiler, lo ha reducido un 20% y, a la hora de sacarlo a concurso, da puntos a quien todavía reduzca más ese precio.

P. ¿Tiene la espinita clavada de no haber dirigido una cotizada?

R. No. Al final se me cayó el mito. Creo que ha sido un periodo muy fructífero en aprendizaje para mí. Han sido dos años muy intensos. Vendí en el 2017 y salí en 2019, cuando se cerraron los mercados de capitales para las inmobiliarias. Fusionamos dos compañías, Dos Puntos y Aelca, hicimos toda la preparación de salida a bolsa de la compañía y la dejamos lista para ellos, además de un esprint en el lanzamiento de promociones, ya que llegamos a tener casi 4.700 viviendas en marcha. Y eso ha sido un aprendizaje desde el punto de vista financiero muy importante, por lo que el balance es absolutamente positivo. En realidad, funcionábamos como una cotizada, en todo, en informes, en cómo teníamos que transmitir todo lo que estábamos haciendo... Pero yo soy empresario, no soy CEO, son dos cosas diferentes. Además, si hubiese estado cotizado, hubiese estado al albur de los mercados y realmente no me hubiesen valorado en función de mi trabajo, sino de los mercados.

P. ¿Se le ha caído algún otro mito?

R. Al igual que el mito de la bolsa, se me ha caído el mito de los alemanes de que son muy organizados y estructurados. Lo que tenemos que hacer los españoles es quitarnos el complejo. Estamos tan preparados como ellos, somos tan organizados como ellos y, además, tenemos un puntito más de chispa y de ocurrencia que ellos no tienen y solventamos problemas que a ellos les cuesta mucho y muy rápido.

"Si hubiese estado cotizado, habría estado al albur de los mercados y no me hubiesen valorado por mi trabajo. Se me cayó el mito de la bolsa"

P. Usted supo ver el anterior ciclo y este que estamos, pero también ha sido pionero en hablar de construcción industrializada. Vía Ágora es mucho más que una promotora. ¿Cuáles van a ser las industrias futuras en torno a la construcción?

R. Hay un referente que no podemos perder de vista, que son los objetivos de desarrollo sostenible, los ODS, a nivel mundial. El compromiso más firme en Europa y, por supuesto, en España, es reducir la dependencia energética, para transformar nuestra economía en una economía verde. En el caso de España, se ha apostado por el hidrógeno para sustituir, poco a poco, a los combustibles fósiles. Eso con respecto a la energía, pero, con respecto a la edificación y con respecto al impacto que tiene nuestro sector en el CO₂, estamos obligados a hacer una declaración ambiental de producto de cada material que compras, para saber cuál es el impacto en la huella de carbono que tiene ese material. Y, aunque es un camino que ha empezado ahora, en el futuro probablemente se penalice a quien tenga una declaración ambiental de producto o de impacto en el CO₂ muy negativo. Además, en el futuro vamos a ver una progresiva sustitución en los materiales de construcción, y la madera, clarísimamente, es uno de los ganadores. Por eso nosotros hemos apostado por ella.

P. Entonces, ¿van a sobrevivir los materiales que más afectan a la huella de carbono a la construcción de un edificio nuevo como son el cemento —a través del hormigón—, el acero, el aluminio y la cerámica?

R. Sí, tendrán que adaptarse. De hecho, el cemento ya está trabajando en ello y ya estamos oyendo hablar de cementos verdes y se están haciendo modificaciones en sus fábricas. Pero, dicho esto, les queda mucho camino. ¿Desaparecer? Ni muchísimo menos. Lo que pasa es que van a tener que hacer cosas para tener menos impacto en la huella de carbono. Eso significa más inversión. Todavía el hormigón o el cemento son indispensables para cualquier sistema edificatorio, pero van a competir y van a convivir con otros materiales.

P. Y veremos edificios con etiquetas como los coches. ¿Se pagará más IBI en función de la etiqueta?

R. Esperemos que no. Debería ser al contrario, que los edificios más sostenibles tuvieran una reducción de los impuestos. Quien más contamine que pague más. Nosotros fuimos de los primeros en hacer edificios de calificación A cuando no había ningún tipo de bonificación y sigue sin haberla. ¿Por qué yo implemento edificios clase A o construyo edificios más eficientes cuando el de enfrente está haciendo una clase C y lo está vendiendo al mismo precio que yo?, ¿por qué no tengo ningún tipo de beneficio en las licencias o en el IBI, en lo que sea?