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Nada de estrenar casa, abocados a comprar segunda mano
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ELEVADOS PRECIOS, FALTA DE OFERTA...

Nada de estrenar casa, abocados a comprar segunda mano

Aunque es difícil no sucumbir a los encantos de comprar una vivienda a estrenar, solo un porcentaje pequeño de los compradores puede permitirse adquirir obra nueva, ¿por qué?

Foto: Vista aérea del barrio de Las Tablas, en Madrid. (iStock).
Vista aérea del barrio de Las Tablas, en Madrid. (iStock).
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A la hora de comprar una casa son muchas las preguntas que se agolpan en nuestra cabeza. Dónde queremos vivir, cuál es nuestro presupuesto, cuánto dinero tenemos ahorrado, si queremos una vivienda nueva o de segunda mano... Y, aunque es difícil no sucumbir a los encantos de comprar una vivienda a estrenar, lo cierto es que en la práctica, y en la actualidad, solo un porcentaje muy pequeño de los compradores puede permitirse adquirir obra nueva.

¿Por qué? Principalmente, porque las viviendas de nueva construcción suelen ser bastante más caras que las de segunda mano y, aunque el precio no es el único obstáculo, sí suele ser determinante en la elección final. De hecho, una pequeña minoría es la que la que acaba comprando una casa a estrenar y en muchos casos, ni siquiera se trata de su primera vivienda, sino que han tenido que vender otra vivienda para poder comprar una nueva.

La brecha de precios entre obra nueva y segunda mano en Madrid es de 160.000 euros, de media

Pero vayamos por partes. El precio es, sin duda, el factor más relevante a la hora de decidir comprar obra nueva o segunda mano. Para que nos hagamos una idea, en Madrid, por ejemplo, la brecha media de precio se sitúa en 160.000 euros, puesto que el precio medio de compra de una vivienda de obra nueva es de 455.000 euros y el de una vivienda de segunda mano, de 295.000, según el último informe residencial de Colliers con datos del primer semestre de 2021.

En Palma de Mallorca, por su parte, la diferencia es mucho mayor (224.002 euros) y en casi una veintena de capitales, la cifra supera los 100.000 euros, mientras que en Zamora prácticamente cuesta lo mismo, de media, una vivienda de obra nueva que una de segunda mano. En Segovia o Cádiz, por el contrario, según los datos de esta consultora, las cifras juegan a favor de la obra nueva, según se puede consultar en la tabla inferior.

En la mayoría de las capitales españolas, la diferencia de precio es lo bastante significativa —e insalvable para muchas familias— como para eliminar de un plumazo las aspiraciones a tener una casa nueva. Solo esos 160.000 euros darían, por ejemplo, para comprar una casa de segunda mano en algunos barrios de Madrid.

Pero la decisión de optar por una vivienda de 455.000 o de 295.000 euros tiene, además, otra serie de implicaciones económicas. A diferencia de lo que sucedió durante el 'boom' inmobiliario con hipotecas al 100% y 110% que permitían afrontar compras muy costosas sin necesidad de tener un solo euro ahorrado, en la actualidad, la financiación se limita al 80% del precio de compraventa o de tasación.

Esto implica que el comprador necesita disponer de unos ahorros del 20% sobre el precio de venta —además de un 10% adicional para el pago de impuestos— para empezar a hablar con el banco. De tal manera que, a mayor importe de la transacción, mayor necesidad de ahorros.

En el caso concreto de Madrid, la diferencia entre una opción u otra vuelve a ser muy relevante. Así, para comprar la casa nueva del ejemplo sería necesario tener ahorrado 136.500 euros frente a 88.500 euros de los ahorros necesarios para la vivienda de segunda mano. Eso implica que a nivel de financiación, en el primer caso sería necesaria una hipoteca de casi 320.000 euros, y en el segundo, de poco más de 200.000.

Por supuesto, se trata de tickets medios, es decir, es posible encontrar viviendas, tanto de obra nueva como de segunda con precios inferiores, pero los datos nos ponen en la media en la que se mueve el mercado.

Todas estas cifras ponen de manifiesto la gran diferencia económica entre una opción u otra lo que, sin duda, deja fuera del mercado a numerosos hogares y puede llevar a muchos otros a valorar si realmente merece la pena el sobre esfuerzo económico de estrenar casa.

De hecho, prácticamente en todas las capitales españolas, la tasa de esfuerzo —porcentaje de la renta bruta disponible en los hogares destinado a comprar casa— es muy superior cuando se trata de la adquisición de una vivienda nueva.

En buena parte de España, esa tasa se sitúa por encima del 30%, porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares. De hecho, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%. Y esta variable, junto con el de la financiación al 80%, también limita el acceso al mercado hipotecario de muchas familias.

"El precio es un factor que condiciona la elección de la vivienda que se quiere comprar, o incluso la propia decisión de compra. Tal es así, que un 63% de los potenciales compradores descarta la nueva construcción porque la considera cara, un aumento relevante respecto al 56% que lo consideraba hace un año", según datos del último informe de Fotocasa sobre el perfil del comprador de obra nueva en España. Según este estudio, aunque un 61% de compradores ha buscado vivienda en el segmento de obra nueva, solo un 30% ha llegado a adquirirla.

¿Pocas viviendas nuevas a la venta?

Existe, asimismo, otro factor que limita el acceso a una vivienda nueva. Se trata del número de unidades a la venta. No siempre existen promociones de obra nueva en la zona de búsqueda del potencial comprador que, en estos casos, no tiene otra alternativa que cambiar de zona o comprar segunda mano.

"La escasez de oferta en esta tipología de vivienda es el gran obstáculo que se encuentra el comprador que elige obra nueva, y es además uno de los principales motivos por el cual la vivienda de nueva construcción muestra precios elevados en comparación con la segunda mano", explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

En su opinión, "en estos momentos es crucial aumentar el inicio de nuevos proyectos para mantenernos alejados de una burbuja inmobiliaria en este mercado". Según datos del informe del portal inmobiliario, el 21% de los potenciales compradores acaba descartando la obra nueva por la falta de oferta existente en la zona en la que busca.

La construcción de obra nueva ha caído en picado desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Así, en 2006, se visaron en España más de 850.000 viviendas —máximo histórico—, mientras que actualmente la cifra apenas supera las 100.000 unidades. Es decir, se construye ocho veces menos, por lo que el volumen de viviendas a la venta también se ha reducido drásticamente. Eso sí, todo lo que se construye, se vende.

"En los municipios o zonas más demandadas hay muy pocas promociones. De ahí que cuando sale algún proyecto a la venta, las viviendas sean el objeto de deseo de la demanda, el articulo más codiciado, lo que provoca que el diferencial de precio respecto a la segunda mano se amplíe, especialmente en el centro de las ciudades", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers.

"Históricamente", prosigue, "la brecha entre obra nueva y segunda mano se situaba entre el 15% y el 20%, pero desde 2017 se ha ampliado este porcentaje y en algunos casos estaríamos hablando del un 30%, un 40% o un 50%". Una situación que de la Fuente explica por la gran calidad del producto que está saliendo al mercado.

placeholder Vista aérea de Madrid. (iStock).
Vista aérea de Madrid. (iStock).

"Desde hace unos años se está produciendo una gran revolución en cuanto a las calidades y diseños de las nuevas promociones, que están marcando una gran diferencia respecto a las viviendas de segunda mano de la época del desarrollismo franquista, pero también respecto a las viviendas construidas en 2006 y 2007. Si a estas buenas calidades de la obra nueva se suma la posibilidad de que la vivienda se ubique en el centro, esto se traduce en precios sustancialmente mayores", según este experto.

"Las calidades de los nuevos proyectos han cambiado tanto que la diferencia con la segunda mano es muy grande, y por mucho que se invierta una la reforma no se pueden conseguir los niveles de eficiencia y calidad de la nueva construcción", añade.

Todo lo que se construye, se vende

La falta de obra nueva juega, sin duda, a favor de esta. Especialmente en las zonas más demandadas. Según estimaciones de Colliers, en 2021 se habrán vendido en España cerca de 565.000 viviendas de segunda mano frente a apenas 75.000 viviendas de obra nueva, cinco veces menos que en 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria. ¿No se venden más viviendas de obra nueva porque no hay? Y si se construyera más, ¿se venderían todas como hasta ahora?

Son preguntas de difícil respuesta. No obstante, los datos relativos a la absorción, un parámetro que mide la relación entre el número de compras de obra nueva y viviendas terminadas, puede aportar pistas al respecto.

Así, por ejemplo, valores próximos al 100% indican que hay equilibrio entre la oferta y la demanda. Valores por encima del 100% ponen de manifiesto que la capacidad de compra está por encima de la producción, en estas condiciones se reduce el 'stock' existente de vivienda de obra nueva, y, si este no es elevado, es un indicativo de la necesidad de incrementar la producción. Por el contrario, valores por debajo del 100% indican que la demanda no llega a cubrir la oferta y el 'stock' se incrementa, que fue, precisamente, lo que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

¿Y qué refleja la absorción? Según datos de Colliers, durante los años 2017 y 2018, el mercado de obra nueva presentó unas tasas excelentes de absorción del 103% y 96%, respectivamente. Todo lo que se construía era absorbido rápidamente por la demanda. Sin embargo, en 2019 la tasa de absorción bajó al 79%, ya que, a pesar de que la demanda se había mantenido similar al año anterior, la producción de vivienda se incrementó considerablemente.

Foto: Sergio Gálvez, director general de estrategia, inversiones y desarrollos alternativos Aedas; Iván Barrondo, CEO John Taylor en España; Samuel Población, director de nacional de residencial y suelo CBRE y Sandra Daza, directora general Gesvalt.

Durante el primer semestre del año 2020 la situación empeoró, las viviendas se seguían entregando al ritmo previsto pero la demanda se redujo drásticamente por la pandemia, y la tasa de absorción descendió al 67%. Sin embargo, el buen comportamiento de la demanda durante el segundo semestre de 2020 con una absorción superior al 86%, logró enderezar la situación del primer semestre y el año 2020 terminó cerrando con una tasa del 78%. En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años.

Todos estos son porcentajes a nivel nacional, pero ¿qué ha pasado en cada mercado? El comportamiento ha sido dispar durante la primera mitad de 2021. Mientras que en Madrid (89,9%), Málaga (88,5%), Valencia (105,5%) y Murcia (93,3%) la demanda y la oferta de vivienda nueva han estado muy equilibradas con absorciones superiores al 88%, en provincias como Vizcaya (51,4%), Alicante (78,2%), Barcelona (68,8%) y Sevilla (72,7%) la absorción no ha logrado superar el 80%.

En el caso de estas dos últimas ciudades, según Colliers, estos porcentajes más bajos se deben más a un exceso de producción que a la falta de demanda, ya que en ambas ciudades la demanda creció, pero no lo suficiente para poder absorber todas las viviendas entregadas. Es decir, en estos casos concretos, no se vende todo lo que se construye. ¿Por qué?, ¿tasas de esfuerzo muy elevadas?, ¿se decanta la demanda de segunda mano porque es más barata?...

Buena parte de las promociones sobre plano están completamente vendidas antes de que arranque su construcción, lo que desincentiva la compra de obra nueva, puesto que en muchas ocasiones el comprador de vivienda quiere entrar a vivir en ella de inmediato. Y la espera hasta la entrega de llaves en un proyecto de obra nueva que acaba de arrancar es de, al menos, 18 meses. Plazo que se amplía sustancialmente si este está pendiente de algún tipo de trámite urbanístico.

Es decir, no todos los potenciales compradores están dispuestos a esperar a que les entreguen las llaves de su casa nueva.

Otros motivos que llevan a los potenciales compradores a descartar la obra nueva son las condiciones de pago y los gastos de entrada (13%), la localización (11%) o el retraso en la finalización de las obras (10%).

Vender una casa usada para comprar una nueva

¿Y cuál suele ser el perfil del comprador de casa nueva? Suele ser un comprador de reposición, es decir, aquel que vende su casa para comprar otra. Según el estudio de Fotocasa, un 51% de los compradores de obra nueva ya vivía antes de la compra en una vivienda de su propiedad lo que aumenta su nivel de exigencia con la nueva casa —más aún tras la pandemia—: zonas comunes, eficiencia energética, materiales de calidad, trastero...

"El comprador de obra nueva suele estar más asentado en términos económicos y familiares y, en muchos casos, ya dispone de una casa de su propiedad que quiere cambiar por otra que cubra sus nuevas necesidades o aspiraciones", apunta Matos.

."Por su parte, el comprador de segunda mano está, en mayor medida, realizando su primera compra y no puede acceder a una casa de nueva construcción". O, directamente, se ve abocado al alquiler.

Porque, a pesar de que el alquiler ha ido escalando posiciones en el mercado residencial español, tampoco podemos olvidar que los elevados precios de la vivienda, la falta de financiación y de ahorros empujan a una gran parte de los hogares hacia el alquiler. Muchos de los cuales, si pudieran elegir, optarían por la compra.

A la hora de comprar una casa son muchas las preguntas que se agolpan en nuestra cabeza. Dónde queremos vivir, cuál es nuestro presupuesto, cuánto dinero tenemos ahorrado, si queremos una vivienda nueva o de segunda mano... Y, aunque es difícil no sucumbir a los encantos de comprar una vivienda a estrenar, lo cierto es que en la práctica, y en la actualidad, solo un porcentaje muy pequeño de los compradores puede permitirse adquirir obra nueva.

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