Bienvenidos a los mejores edificios de España

Se alquilan antes, con rentas más caras y su valor de mercado aumenta significativamente. Bienvenidos a los mejores edificios de España. Los edificios más sostenibles del país, los más eficientes. Centros comerciales, edificios de oficinas, instalaciones científicas, residencias de estudiantes... Hasta una vivienda.

Apenas 30 inmuebles que cumplen con las más altas exigencias de calidad en cuanto a ahorro energético, uso de energías renovables, contaminación... y un largo etcétera de requisitos que lo convierten en los edificios más codiciados por inversores y grandes inquilinos, dispuestos a pagar un sobrecoste por ellos, tanto en lo que rentas se refiere, como respecto al precio de venta, ya que son edificios que ahorran en energía, en consumo de agua y, al mismo tiempo, son respetuosos con el medio ambiente y con quienes trabajan entre sus paredes.

En definitiva, edificios que respetan los criterios ESG —ambientales, sociales y de gobierno corporativo, por sus siglas en inglés, ASG, en español— que cada vez se tienen más en cuenta en el mundo inversor.

España es, actualmente, el sexto país del mundo con más edificios certificados por BREEAM

La apuesta por la sostenibilidad es ya un hecho a nivel mundial, pero también en España. Una tendencia masiva o una megatendencia que ha cogido velocidad de crucero en los últimos años gracias al impulso de grandes fondos, socimis y propietarios de edificios. Hasta el punto de que España es, actualmente, el sexto país del mundo con más edificios certificados por BREEAM, compañía que desde el año 2010, cuando aterrizó en España, ha evaluado más de 2.000 proyectos en nuestro país.

Entre todos ellos destacan apenas una treintena de edificios que pueden presumir de ser los mejores de España, desde el punto de vista de la sostenibilidad. El más sostenible de todos ellos, el que podríamos calificar como el mejor edificio de España, es el de la EUIPO, la oficina de propiedad intelectual, de Alicante. Éste fue el primer edificio de nueva construcción en España que obtuvo la clasificación BREEAM Excepcional, la calificación más elevada, un primer puesto que aún mantiene.

Este edificio fue construido con las más altas exigencias de construcción sostenible hasta el punto de que consume un 70% menos de energía comparado con un edificio de similares características gracias a su diseño (orientación, aislamiento, sistemas pasivos de protección solar, instalaciones de alta eficiencia en iluminación, ascensores, etc.) y a un sistema de gestión centralizado que permite efectuar un control total sobre los consumos y los costes energéticos.

Así, por ejemplo, reduce al máximo el consumo de agua al reducir el caudal de los grifos y cisternas o gracias a la instalación de urinarios secos en el Auditorio, cuenta con zonas de jardín con plantas autóctonas que apenas precisan riego o un sistema de detección de fugas que corta el agua de forma automática. Un edificio que beneficia al medio ambiente, y también a quienes trabajan entre sus paredes, logrando un gran confort térmico, lumínico y acústico, porque el objetivo de un edificio sotenible no solo es que sea respetuoso con todo aquello que lo rodea, sino también con quienes trabajan entre sus paredes.

Las vistas al exterior son un requisito de la certificación BREEAM

El nivel de detalle de este edificio llega a aspectos como “vistas al exterior”, un requisito de la certificación BREEAM que exige que todas las zonas de trabajo estén a menos de 7 metros de una ventana con vistas para reducir el riesgo de vista cansada y de la monotonía de un espacio cerrado.

"Es el edificio más sostenible y eficiente de España, el que mayor puntuación BREEAM consigue, excepcional, y dentro de este nivel, ya que supera el 85% de los requisitos no obligatorios del certificado", explican desde BREEAM, el primer certificado de sostenibilidad del mundo.

Este sello nació en 1990 en Reino Unido —solo tres años después nacería su gran competidor, LEED, en Estados Unidos— y aterrizó en España en 2010 a través del Instituto Tecnológico de Galicia, con quien firmó un acuerdo para convertirse en el operador nacional en España. Desde ITG se administra el certificado BREEAM para toda España y desde allí han sido testigos del boom de la sostenibilidad en España.

"Para que nos hagamos una idea, en 2014, cuatro años después de aterrizar en España, había 40 viviendas certificadas en España. Ahora, son más de 30.000 unidades, registrándose el mayor crecimiento a partir de 2017".

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Junto al edificio de la EUIPO, destaca el Centro de Innovación Norvento Enerxía (CIne), situado en Lugo, que también ha conseguido una calificación BREEAM Excepcional al ser energéticamente autónomo. Puede desconectarse de la red eléctrica y de gas sin que eso afecte a su rendimiento, lo que le convierte en uno de los edificios más avanzados del mundo en materia de autogeneración e independencia energética a través de energías renovables. Se trata de la sede de Norvento, compañía española de tecnologías renovables.

Colonial, a la cabeza de la sostenibilidad de sus inmuebles

Desde hace ya varios años, pero especialmente desde la pandemia, cuando las preocupaciones ambientales y de salud pública han pasado a primer plano, los famosos ESG, son prioritarios para inversores y grandes multinacionales de todo el mundo. Los grandes propietarios de edificios son conscientes de ello y desde hace años han movido ficha para actualizar sus inmuebles. Eso sí, unos más que otros.

En España, si hay una compañía dentro del 'real estate que abandera la sostenibilidad, esa es Inmobiliaria Colonial. La compañía que preside Pere Viñolas cuenta con el mayor número de edificios de su propiedad certificados medioambientalmente: el 95% de la superficie de sus edificios está certificado como sostenible por entidades de referencia mundial como LEED o BREEAM.

Dos sellos que garantizan que sus edificios se han construido con los estándares de ecoeficiencia y alcanzan un alto grado de sostenibilidad ambiental. Colonial destaca por encima del resto de las compañías del sector en Europa, donde la mayoría no supera el 25% de certificación medioambiental de su cartera. De hecho, en Europa, ninguna otra inmobiliaria llega al 95%.

El 95% de la superficie de los edificios de Colonial está certificado como sostenible

Además, Colonial ya ha alcanzado el 75% de sus objetivos de descarbonización, lo que le permite adelantar el objetivo marcado por los objetivos de París de 2050 hasta 2030. En los últimos años, por ejemplo, la cotizada ha rebajado sustancialmente sus emisiones de CO2 que ahora se encuentran en 8kg de CO2/m2, una cifra muy por debajo de la media del sector. En 2015, esta cifra se situaba en 26kg de CO2/m2, lo que supone una reducción en siete años del 65%.

Y este ratio (kg de CO2/m2), según explica a El Confidencial a Carlos Krohmer, chief corporate development officer de la inmobiliaria, es un parámetro clave para los inversores. "Si quieres saber cómo se mide la sostenibilidad en el ahorro de los edificios, la ratio principal de eficiencia o ecoeficiencia es ésta, ya que sintetiza en una cifra todo lo que un activo ayuda a que el mundo no se caliente tanto.".

"Nuestra ratio actual es extremadamente baja", prosigue Krohmer. "Para que te hagas una idea, el parque de oficinas de todo Estados Unidos ofrece una ratio de 70kg de CO2/m2, mientras que en Europa, la ratio total de cotizadas y no cotizadas se mueve entre 50 y 20kg, si bien, las cotizadas, al estar más expuestas, se mueven en el rango bajo de la horquilla".

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Otro dato. Según el 'Carbon Disclosure Project' (CDP), una organización internacional sin ánimo de lucro que evalúa las emisiones de carbono de 13.000 compañías de todo el mundo, Colonial y otras 200 compañías más se encuentran dentro de la máxima categoría, la 'A', mientras que en lo que respecta a las inmobiliarias, solo 12 de ellas en todo el mundo alcanzan la máxima calificación. Solo cinco son europeas y entre ellas figura Colonial.

La ecoeficiencia y el ahorro de costes han adquirido en los últimos meses una gran relevancia. Y no es para menos en un momento como el actual con el coste de la energía disparado. Y podría alcanzar una cota de relevancia aún mayor si en un futuro, como ya sucede en Alemania, el Gobierno decidiera implantar un impuesto al carbono —'carbon tax'— destinado a grabar las emisiones de los edificios. Un impuesto que, según los expertos, aún no está sobre la mesa, pero como ha sucedido en Alemania, podría llegar tarde o temprano como llegó al sector del automóvil.

De ahí que la sostenibilidad juegue directamente a favor del valor de los inmuebles. "Si tu inmueble tiene altos estándares de ecoeficiencia se alquila antes, a mayor precio y vale más", destaca Krohmer. "Nuestra ocupación de oficinas en París se encuentra en el 99,8%. Nunca antes en la historia de la compañía habíamos tenido una ocupación tan elevada ni habíamos cerrado a unas rentas tan altas".

Según datos de la consultora Cushman & Wakefield, la tasa de ocupación con certificación LEED, entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2021 aumentó del 90% al 92%, frente a la ocupación no LEED que cayó del 90% al 88%.

Basándonos en la certificación BREEAM, Colonial cuenta con casi una decena de inmuebles entre los más sostenibles de toda España, con la nota más elevaba dentro de la certificación: Excepcional. Príncipe de Vergara 112 o Castellana 163 en Madrid son dos claros ejemplo, como también lo son Torre Marenostrum y Amigó 11 en Barcelona. Todos ellos, como se puede apreciar en la tabla inferior, reúnen los estándares de sostenibilidad más elevados de esta certificación.

Uno de los edificios con certificación Excepcional de BREEAM es el edificio de oficinas ubicado en la calle Alfonso XII de Madrid, el primero de la cartera de Colonial en obtener este certificado, en 2014. Ubicado en pleno centro de Madrid, frente al parque del Retiro y a escasos metros de la Castellana, este edificio de 8 plantas y 13.135 metros cuadrados de superficie cuenta con capacidad para ahorrar un 48% en energía eléctrica y un 50% en emisiones de CO2, y para reutilizar las aguas pluviales.

Destinado al alquiler de oficinas, dispone de una calificación B en eficiencia energética, así como de grandes ventanales que aseguran luz natural a un espacio diáfano y versátil, pensado para crear un óptimo ambiente de trabajo. Asimismo, incorpora máquinas de baja potencia sonora para reducir el ruido ambiental, sistema de encendido y apagado por horarios y por detección de presencia en zonas comunes o sondas de CO en conductos para garantizar una adecuada ventilación de cada oficina.

La ubicación del edificio también influye directamente en su sostenibilidad. Situado a escasos metros de la estación de Atocha, favorece la movilidad de los usuarios de las oficinas con varias líneas de metro, trenes de cercanía y tren de alta velocidad.

Inquilinos cada vez más exigentes

La pandemia y unos inquilinos cada vez más exigentes con la sostenibilidad como son los millennials y la Generación Z han acelerado el cambio y la mentalidad de los grandes propietarios. "Además de la calidad del inmueble, el cliente valora muchísimo la eficiencia del mismo. Por eso, quien tiene un activo con altas credenciales, como nosotros, alquila antes, a mayor renta y el activo vale más", insiste el directivo de Colonial.

En Cushman & Wakefild ponen datos a esas afirmaciones. "Los precios del alquiler son, de media, un 6% superiores en un edificio sostenible frente a otro que no lo es, mientras que el precio de venta se incrementa, de media, un 15% para aquellos edificios certificados", asegura Laura Danzig, head of sustainability & wellbeing, asset services de la consultora.

"El inquilino quiere poder medir hasta qué punto es sostenible el edificio que quiere alquilar, por el ahorro de costes que supone y por su propia marca, ya que las empresas de todo el mundo están en pleno sprint en la carrera por la sostenibilidad. Y desde el punto de vista del inversor, éste quiere ver un retorno a su inversión y un edificio sostenible no solo se puede alquilar más caro que el que no lo es, sino que también vale más".

Uno de cada cinco inversores decide no invertir en un edificio que no sea sostenible

En opinión de Danzig, "estamos asistiendo a un cambio muy drástico en lo que se refiere a la demanda de inversores e inquilinos hacia edificios que son claramente sostenibles y cuya sostenibilidad es medible. De ahí el aumento en la demanda de las certificaciones, debido a que ayudan estas ayudan a cuantificar, a comparar edificios sostenibles y a conocer su propio rendimiento".

Tal es así, prosigue, que "estamos viendo cómo uno de cada cinco inversores actualmente está dediciendo no invertir en un edificio que no sea sostenible o en el que faltan politicas o aspectos de ESG. Y esto supone un gran cambio, ya que los inversores están pidiendo ya grandes descuentos para edificios no sostenibles u obsoletos o directamente no invierten en ellos".

Boom de emisiones verdes

Esta decidida apuesta por la sostenibilidad se observa, no solo en los nuevos edificios que se construyen o en las reformas que se realizan sobre los ya existentes, sino también en las emisiones de bonos verdes. No en vano, desde la Unión Europea se ponía en marcha a principios de año la llamada taxonomía verde, un tecnicismo que a futuro permitirá diferenciar entre activos y empresas verdes y no verdes, lo que llevará a las compañías a invertir cada vez más en en los primeros, acelerando la polarización entre unos activos y otros.

"Muchas casas de inversión no pueden invertir en activos que no tengan un mínimo en sus calificaciones y cada vez más inversores están más concienciados sobre el tema", reconoce Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties, otra de las compañías con un significativo número de activos con certificación BREEAM Excepcional. " Ya se han visto casos en los que algunas firmas han declarado que no van a invertir en empresas que no tengan una política clara de ESG, por lo que está claro que es algo que va a ir a más y que, entre todos, debamos trabajar en esa línea".

Brunet está convencido de que "es una tendencia que seguirá en crecimiento y que abre nuevas oportunidades de financiación. Las entidades financiadoras están muy interesadas en proyectos sostenibles porque así mejoran su calificación verde. Sin embargo", destaca, "el beneficio para el promotor del proyecto no es tanto ya que los márgenes de financiación apenas mejoran respecto a los de financiación no verde", añade.

Conscientes de esta situación y de que el tiempo corre en contra de los activos menos sostenibles, las grandes inmobiliarias se han puesto manos a la obra para no quedarse atrás en la carrera de la eficiencia energética.

"Colonial ha sido una compañía muy inteligente, ya que ha pensado en el futuro y en cómo reducir el riesgo de su negocio, por un lado por el hecho de hacer sus inmuebles sostenibles y porque caminamos hacia una nueva economía en la que los millenials, que suponen tres cuartas partes de la fuerza laboral mundial, están pensando en sus inversiones", según Laura Danzig.

"Ante un mercado menos líquido, no habrá dinero para invertir en deuda no sostenible"

"La primera pregunta que nos hacen los inversores es sobre la certificación de nuestros edificios, pero también nuestro ratio de emisión de carbón", añade Carlos Krohmer.

"Cuanto más elevado es nuestro estandar de eficiencia, menos riesgo asume el inversor y, por tanto, puede pagar más por el activo. Y esto es positivo a nivel de activo, de deuda y de empresa. Por el contrario, si no tienes un mínimo de sostenibilidad habrá inversores que no quieran suscribir tu deuda, ni comprar tus acciones, ni tus activos. Eres verde o no eres verde, Eres invertible o no. Y este fenómeno lo estamos viendo actualmente de manera masiva", asegura. Colonial va varios pasos por delante en materia de sostenibilidad. Se ha convertido, de hecho, en la primera y única compañías del Ibex español en tener la totalidad de su financiación catalogada como bonos verdes, tras garantizar la tenencia de una cartera de inversiones medioambientalmente sostenibles con un valor igual o superior a los 4.602 millones de euros de su financiación vía bonos.

Y esto, de cara a la financiación futura de las compañías será clave. "Cuando estemos ante un mercado menos líquido, no habrá dinero para invertir en deuda no sostenible, ya que los clientes de los grandes fondos de inversión, quienes ponen su dinero y sus ahorros les exigen que estén en inversiones sostenibles. Estamos ante una mega tendencia que viene de manera masiva y cuando se produzca un cierre en mercado de capitales o exista menor lliquidez, la deuda que no tenga como colateral activos sotenibles, no tendrá demanda", adegura el directivo de Colonial.

La sostenibilidad, una carrera de fondo

A corto plazo, al menos para Alfonso Brunet, "los beneficios directos todavía no se están consiguiendo en España. Dicho de otra manera, la inversión en sostenibilidad no devuelve una rentabilidad clara aún para los activos. Así, las valoraciones no se ven mejoradas por tener mejores calificaciones en sostenibilidad y parece que el argumento es que los que no las tienen buenas serán los que bajen sus valoraciones en un futuro muy cercano".

Por otro lado, y a diferencia de lo que sí sucede en el mercado de oficinas, Brunet reconoce que "en el sector 'retail' no estamos pudiendo cobrar más renta por un espacio con certificación de sostenibilidad, aunque pensamos que a la hora de competir entre un local con o sin certificado la demanda se inclina por lo sostenible. Tener alta calificación en las certificaciones de sostenibilidad ayuda a que los operadores elijan nuestros centros y en nuestro caso gozamos de una ocupación excelente rondando siempre la plena ocupación. A cierre de mes de agosto, esta ratio se sitúa en el 98,4%, lo que se considera plena ocupación, aunque la razón principal de estos buenos datos se debe a la gestión activa que hacemos de nuestra cartera desde el equipo interno de Castellana Properties".

Y añade que, a día de hoy, al menos en el caso de los centros comerciales, "no hay una exigencia en materia de sostenibilidad por parte de los inquilinos. En primer lugar se valora el liderazgo del activo en la zona y otros indicadores comerciales como las afluencias y las ventas".

A pesar de ello, para la compañía éste "es el camino a seguir y es una apuesta clara para nosotros. Actualmente, el 83% de nuestros centros comerciales ya consumen energía con garantía de origen renovable, el 67% cuentan con instalaciones de producción de energía renovable y son ya muy numerosas las medidas implantadas para ahorrar energía (implantación LED, monitorización en tiempo real para identificar posibles desviaciones, riegos automáticos inteligentes, grifos con sensores, etc)".

"En 'retail' no podemos cobrar más renta por un espacio con certificación de sostenibilidad"

España está haciendo muchos esfuerzos y va mejorando año tras año. Así, el último Informe sobre Desarrollo Sostenible 2022 (elaborado por la Red de Soluciones para el Desarrollo Sostenible (SDSN, por sus siglas en inglés) sitúa a España en la posición 16 de 193 países, escalando cuatro puestos respecto al año pasado y mejorando en la mayoría de los indicadores.

"Vamos por delante de países como Portugal, Italia o Hungría, aunque todavía por detrás de otros como Francia, Alemania o Reino Unido. Si miramos los últimos premios a nivel europeo organizados por EPRA, Castellana Properties obtuvo un Gold Award en materia de ESG. Así, se observa que el 60% de las empresas españolas consiguió el máximo reconocimiento, un hecho que demuestra la firme apuesta por la sostenibilidad medioambiental, la acción social y de gobernanza del sector inmobiliario en España. Para dichos premios se presentaron 167 compañías europeas del sector, de las cuales 10 fueron españolas", concluye el directivo de Castellana Properties.