Merlin activa la venta de toda su cartera de oficinas de BBVA por más de 2.000 millones

Hay operaciones que marcan un punto de inflexión en las historias de las compañías. En el caso de Merlin Properties, se trata del Proyecto Árbol, o Tree, nombre con el que se conoce la cartera de sucursales de BBVA sobre las que echó sus raíces la mayor socimi de España.

Cuando la compañía dirigida por Ismael Clemente salió a bolsa, lo hizo con una cartera de 880 sucursales y cinco edificios alquilados a la entidad vasca y valorados entonces en 1.577 millones de euros.

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Siete años después, la socimi sigue conservando 693 oficinas, que le generan unas rentas brutas anuales de 85 millones y que ha decidido poner a la venta, según ha podido confirmar El Confidencial con fuentes conocedoras.

Merlin está terminando de diseñar la operación y la lanzará formalmente tras el arranque del nuevo año, ya que su objetivo es tener completada la operación en el mismo ejercicio 2022, para aprovechar así el contexto de alza de la inflación, elemento que juega en favor de un activo de este tipo.

El valor bruto (GAV) que la socimi ha otorgado a esta cartera en sus últimas presentaciones a analistas asciende a 1.855 millones de euros, aunque las fuentes consultadas apuntan a que Merlin aspira a vender la cartera por encima de los 2.000 millones de euros.

Un cheque que destinará a su nueva apuesta estratégica, los centros de datos, ofensiva que ya ha lanzado de la mano del grupo tecnológico estadounidense Endevaour, junto a quien está desarrollando cuatro activos de este tipo en Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa.

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Agencias

En su plan de venta de la cartera Tree, Merlin tiene al otro lado de la mesa al propio BBVA, que tiene un derecho preferente para poder recomprar estas oficinas si la socimi vende, como ocurrirá en los próximos meses.

Esta opción, de ejercerla, ayudará al banco a ejecutar su plan de cierre de sucursales, además de que desde el punto de vista de consumo de capital le beneficia, frente a la opción de estar alquilado y pagando una renta blindada.

De hecho, en un reciente informe, los analistas de Barclays dan por hecho que BBVA va a negociar con Merlin el cierre de 500 sucursales que tiene alquiladas, ya que el banco va a seguir reduciendo su huella física. Una opción que, estiman, tendrá para el banco una penalización de 550 millones.

Merlin destinará el dinero procedente de la venta de estas sucursales a desarrollar centros de datos

Cuando BBVA vendió estas oficinas, lo hizo comprometiéndose a permanecer como inquilino hasta el año 2039, con un contrato triple neto (la socimi no corre con ningún gasto) y con actualización anual de la renta a inflación europea (HICP) multiplicada por 1,5. Un auténtico bono, que dirían los financieros, o toda una vaca lechera, en argot popular, que dispara su atractivo en el entorno inflacionista actual.

La entidad dirigida por Carlos Torres ya recompró a Merlin hace tres años una cartera de 166 sucursales, por 252 millones. Pero, entonces, a diferencia de ahora, se trató de oficinas secundarias, fundamentalmente en localidades rurales, mientras que las 693 que sigue conservando Merlin son la joya de la corona.

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Más del 60% de las mismas se ubica en Madrid y Barcelona y cerca del 90% está en capitales de provincia de toda España, lo que explica la diferente valoración entre el importe al que se compró a BBVA en 2018 y las expectativas que tiene ahora la socimi.

Aunque el banco podría estar interesado en recomprar solo aquellos locales que desee cerrar, la socimi está decidida a desprenderse de la totalidad de la cartera de golpe y, como le obliga el contrato que tiene firmado, primero ofrecerá a la entidad la opción de comprarla y, si declina ejercer su derecho, traspasará Tree a un tercero.

Hace tres años, cuando Merlin compró el 14,5% de Distrito Castellana Norte (DCN), la promotora de Operación Chamartín, y mostró su interés en hacerse con la mayoría de las acciones, posición que tiene BBVA con un 75,5%, ofreció al banco meter en la ecuación de canje las oficinas de Tree.

Pero la entidad rechazó esta opción e, incluso, trató de modificar los estatutos de DCN para retirar a Merlin y a Grupo San José, dueño de otro 10% de DCN, el derecho preferente de compra que tienen, disputa que está siendo resuelta en un arbitraje, cuyo fallo se espera para el año que viene también, coincidiendo con la venta de las oficinas.