Destino Sotogrande: el genio francés de la inversión se la juega en el residencial de lujo

De primeras, costaría pensarlo, pero el Colegio Internacional de Sotogrande es el verdadero corazón de la elitista urbanización gaditana. El razonamiento es tan sencillo como explicar que un buen colegio es lo primero que busca cualquier familia cuando se instala en una nueva residencia, y los responsables del fondo francés Orion, dueños de este enclave, lo saben bien, por eso siguen al detalle la evolución del número de alumnos del centro: este curso hay 150 más y en apenas cinco años se ha doblado la afluencia a sus aulas. Parece que el negocio marcha.

Da igual si se trata de un centro comercial o un resort de lujo, la clave del éxito está en ofrecer algo que atraiga a la gente, en crear imanes, como un buen colegio o un hotel único, como SO/Sotogrande, buque insignia de Accor que acaba de abrir sus puertas en la elitista urbanización. "Lo quiero ver lleno de gente. Un edificio bonito, pero vacío, no tiene mayor interés, y ha sido diseñado para eso, para que todo el mundo venga", subrayó Roberto Roca, director de Inversiones de Orion y consejero delegado de Sotogrande SA, el pasado miércoles, durante la inauguración oficial del establecimiento.

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Esta reflexión no es baladí, sino que recoge la filosofía de inversión del fondo y la estrategia que está siguiendo también aquí. Más allá del 'glamour' y el lujo que rodea a Sotogrande, con sus dos campos de golf, sus torneos de polo y el desembarco de Accor, está la apuesta inmobiliaria que dos de las mayores firmas de inversión del planeta hicieron en 2014 y que ahora empieza a apretar el zapato a los responsables del fondo francés para empezar a recoger beneficios.

En los peores momentos de la anterior crisis económica, Cerberus y Orion identificaron una oportunidad de negocio con la compra de Sotogrande SA, promotora entonces controlada por NH y dueña de una vasta extensión de 16 millones de metros cuadrados, dos campos de golf y dos hoteles, que adquirieron por 225 millones de euros. Tres años después, el galo compró su participación al estadounidense por 178 millones, excluyó de bolsa a la compañía y apostó por convertir el resort de lujo en un destino en sí mismo, morada del lujo discreto, frente a otros enclaves donde la ostentación es el signo de identidad, e imán del turismo familiar de alto poder adquisitivo, interesado en hacer comunidad en torno a sus torneos y hoteles.

Sobre estos mimbres, el fondo galo puso en marcha una estrategia de reposicionamiento de Sotogrande que ha incluido la transformación del antiguo NH Almenara en un resort de lujo, la construcción de una playa artificial bautizada como The Beach, que cuenta con 17.000 metros cuadrados de laguna que bordea el club de playa y dirigida a ampliar la oferta deportiva con actividades acuáticas, y el plato fuerte de su apuesta inmobiliaria: la promoción de villas de alto nivel. Todo un doble salto mortal, ya que Orion nunca había invertido en un resort de lujo ni en residencial de costa, ya que sus únicas experiencias en vivienda son dos edificios urbanos en Reino Unido.

Sin embargo, se trata de un salto con red, porque Orion sí es especialista en dar la vuelta a proyectos y crear destinos, aunque sea en otro tipo de activos, como, por ejemplo, demostró con Puerto Venecia, un auténtico parque de atracciones de las compras y el ocio, el mayor de Europa, que promovió en una provincia inicialmente tan poco intuitiva como Zaragoza y que convirtió en un destino en sí mismo, capaz de atraer anualmente a más de 19 millones de visitantes (aunque esta cifra se vio mermada durante la pandemia en 4,4 millones).

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Entonces, como ahora en Sotogrande, construyó un lago artificial, apostó por el ocio familiar, los deportes al aire libre y una amplia oferta de ocio disponible todos los días del año. En Zaragoza, el fondo también entró aliado con otro gigante de la inversión, British Land, a quien compró su 50% en 2013, cinco años después de arrancar el proyecto, por 144,5 millones. La guinda del pastel llegó en diciembre de 2014, cuando vendió a Intu todo el centro por 451 millones de euros, prácticamente el mismo importe por el que Generali se lo compró al malogrado grupo británico en 2019.

En Sotogrande, el fondo francés lleva invertido ya siete años y se encuentra en fase de salida, sobre todo si quiere alcanzar las rentabilidades de dos dígitos que caracterizan a este tipo de inversiones. Para enderezar los números, la compañía vendió en 2018 la sociedad Aguas del Valle de Guadiaro, un año después traspasó el antiguo Hotel Tenis, desinversiones a las que se suma en torno a un centenar de viviendas, varios locales y terrazas en el puerto deportivo. Todo ello aderezado con el relevo del consejero delegado a principios de 2020, cuando tomó personalmente las riendas el director de Inversiones de Orion, Roberto Roca.

La pandemia cogió al fondo en plena reforma del nuevo SO/Sotogrande, cuya obra ha requerido una inversión de 39 millones de euros, y que se ha inaugurado en medio de la mayor crisis que se recuerda en el sector turístico desde la Segunda Guerra Mundial. De hecho, Roca declina decir cuándo cree que el antiguo hotel Almenara podrá recuperar los casi 30 millones de euros de ventas que reportó en 2019, aunque se muestra convencido de que los superará de lejos.

Como publicó El Confidencial, el fondo ya ha mantenido conversaciones para vender el establecimiento, según han confirmado potenciales compradores, aunque desde Orion intentan rebajar el tono de estas negociaciones al hecho de que su razón de ser siempre incluye la desinversión si el precio ofrecido lo vale, pero que la prioridad, ahora, es rodar un poco el establecimiento antes de salir.

El imán del hotel

SO/Sotogrande es una pieza clave dentro de la estrategia de Orion, que quiere construir en torno al hotel una amplia oferta de ocio y deporte dirigida a aprovechar su restauración (se espera la incorporación de algún chef con estrella Michelin el próximo año) y su centro 'wellness', 'fitness' y 'spa' (abierto a todo el que se una a su red de membresía, no solo a los clientes del hotel), para cumplir la máxima de que siempre esté lleno de gente.

Esta estrategia del imán se complementa con los torneos de golf, polo, tenis y toda la cartera de deportes acuáticos que Orion quiere potenciar en torno a The Beach, y que tienen como objetivo identificar a Sotogrande como un destino en sí mismo, capaz de atraer fortunas de todo el mundo interesadas en instalarse a vivir ahí o, al menos, en contar con una de sus principales residencias. Porque el verdadero negocio del fondo en la urbanización gaditana, donde se juega el éxito o fracaso de esta inversión, son las cerca de 1.000 viviendas que se pueden llegar a desarrollar en estos terrenos.

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Por el momento, Orion ha lanzado las urbanizaciones privadas The Seven —siete parcelas de una hectárea cada una donde siete arquitectos de prestigio han diseñado una mansión, cuyo proyecto se vende junto con el terreno por entre 10 y 15 millones cada uno—, Las Quince —parcelas de media hectárea cada una a la venta a partir de 2,7 millones—, Lagoon Villages —urbanización de 40 parcelas que se está lanzando ahora y donde la suma de terreno más construcción de la vivienda se aproximará a los dos millones—, El Mirador —urbanización de seis villas ubicadas en primera línea del campo de golf y que Orion tiene ya vendidas por unos 10 millones cada una— y Village Verde —complejo residencial de 120 apartamentos, cuya primera fase acaba de lanzar a partir de 650.000 euros el apartamento—.

Con la pandemia, se dilataron tanto la comercialización de las viviendas como las obras, pero, a cambio, se reactivó el interés por vivir en este enclave y se disparó la demanda de plazas en el Colegio Internacional de Sotogrande, la mejor muestra del renovado interés por vivir allí. Además, según afirman desde Orion, lo más caro es lo que mejor está funcionando, tanto en el hotel, al haber tenido mejor acogida las habitaciones más exclusivas, como en la promoción residencial, al estar vendiéndose mejor los áticos que los pisos en Village Verde.

A la espera de comprobar si esta tendencia cristaliza, Orion acaba de refrendar su apuesta por este desarrollo al haber optado por cancelar un préstamo que vencía este año y que la promotora tenía con Citi, para inyectar directamente 51 millones desde la matriz luxemburguesa. Además, tras el estallido de la pandemia, concedió nueva financiación por 39 millones, renovó una línea de crédito por 60 millones y pidió 2,5 millones al ICO. Bolsillos llenos para afrontar el momento de la verdad.