El fondo estrella de Starwood también colisiona y, esta vez, sus réplicas llegan a España

Ya van dos. Primero fue Blackstone quien suspendió los reembolsos de su fondo inmobiliario estrella, Breit, y apenas tres días después se supo que su inmediato competidor, el vehículo SREIT de Starwood, había tomado la misma decisión. Pero solo uno de ellos tiene intereses en Europa y, en concreto, en España.

Se trata de SREIT, un gigante con activos brutos por valor de 30.000 millones de dólares, repartidos en 715 propiedades, que concentra el 91% de sus inversiones en Estados Unidos, pero que también reserva un 9% al mercado internacional, fundamentalmente Europa, aunque tiene una pequeña presencia en Australia, donde financió a Blackstone 1.377 millones de dólares australianos (885 millones de euros) para la adquisición de la compañía hotelera Crown Resorts.

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En Europa, repitió la jugada al aportar también a Blackstone 360 millones de libras (420 millones de euros) en un préstamo sénior destinado a adquirir la empresa Bourne Leisure, especializada en caravanas y viviendas de vacaciones.

Además, este vehículo tiene otras siete inversiones en el Viejo Continente, que suman 24 propiedades, fundamentalmente activos logísticos en Italia y los países nórdicos, aunque también cuenta con dos hoteles: el danés Comfort Hotel Vesterbro, en Copenhague, y el español Iberostar Las Dalias.

Como adelantó El Confidencial, en mayo de 2021, Iberostar se sumó a la ola de ventas desatada por el covid y encargó a BBVA un proceso formal de venta del complejo vacacional tinerfeño. Bautizada como Proyecto Sunrise, esta operación se diseñó desde el principio como una venta con contrato de alquiler de largo plazo, lo que se conoce en la jerga del sector como sell & leaseback, que ha permitido al grupo de la familia Fluxá seguir gestionando el establecimiento.

En diciembre del año pasado, SREIT se hizo con este hotel de cuatro estrellas y 420 habitaciones ubicado en Costa Adeje (Tenerife), operación valorada en el entorno de los 100 millones de euros y que cuenta con una renta mínima garantizada y creciente con Iberostar. A cambio, la cadena de España tiene un alquiler a 12 años con dos posibles prórrogas de cinco años cada una.

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La inversión en Las Dalias acerca hasta España el terremoto que se está viviendo en Estados Unidos por la suspensión de los reembolsos en sus fondos inmobiliarios estrella. Este tipo de vehículos ha conseguido, al menos hasta ahora, combatir mejor el impacto del alza de tipos en las inversiones inmobiliarias, entre otros motivos, gracias a que no son tan líquidos como la bolsa.

De este modo, mientras que las inmobiliarias y socimis cotizadas han sido seriamente castigas en los mercados de valores, cotizando de media en Europa con descuentos que van del 30% al 40% sobre su valor neto de activos, estos fondos están diseñados, precisamente, para evitar que una avalancha de peticiones de liquidez les obligue a malvender y tire a la baja los precios, como ha ocurrido en el parqué.

"Estos fondos están diseñados para evitar que una avalancha de peticiones de liquidez les obligue a malvender y tire a la baja los precios"

De hecho, es precisamente este sistema de protección el que ha activado de manera automática la suspensión de los reembolsos. Tanto Blackstone como Starwood diseñaron sus vehículos con un límite de devoluciones mensuales equivalentes al 2% del NAV (Valor Neto de los Activos, según sus siglas en inglés) y el 5% trimestral. El problema, por tanto, ha llegado cuando los inversores han empezado a hacer solicitudes de liquidez que superan estos topes.

Las fuentes consultadas aseguran que todos los vehículos de esta naturaleza van a seguir el mismo destino y que, en las próximas semanas, este tipo de noticias se repetirá. El alza de tipos juega directamente en contra de la valoración de las carteras inmobiliarias, cuyo nuevo nivel todavía nadie se atreve a anticipar, aunque cada vez más voces hablan de que la brecha entre compradores y vendedores se mueve entre el 20% y el 30%.

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Conforme se acerca el cierre de ejercicio y toca volver a valorar las carteras, el nerviosismo se incrementa, y explica las crecientes solicitudes de reembolsos. Además, el hecho de que estos vehículos hayan resistido mejor este 2022 puede ser ahora, precisamente, su cruz, porque los inversores quieran aprovechar para recoger ganancias y aprovechar las caídas en bolsa del sector para comprar barato.

En el caso de Breit, son inversores asiáticos los que han protagonizado el grueso de las solicitudes de reembolso, un movimiento que podría anticipar la vuelta de estos ahorradores al mercado chino, que también ha sufrido fuertes caídas en el último año, pero que, desde noviembre, está protagonizando un importante rally alcista, al calor de las protestas que piden que el país reabra y deje atrás las políticas cero covid.