Algo se ha roto en el mercado del suelo comercial de EEUU y no tiene buen arreglo

El sector inmobiliario comercial ha pasado por varias crisis en las últimas décadas. Esta vez es diferente. Los propietarios se enfrentan simultáneamente a una caída cíclica del mercado y a cambios seculares en la forma en que la gente trabaja, vive y compra. El repentino aumento de los tipos de interés provocó una caída del valor de los inmuebles, mientras que el aumento del trabajo a distancia y el comercio electrónico están reduciendo la demanda de oficinas y locales comerciales.

Tanto inversores como economistas afirman que estas dos fuerzas no habían convergido a esta escala desde los años 70, cuando una recesión siguió a la subida de los precios del petróleo y a una caída del mercado bursátil, mientras las nuevas tecnologías permitían que el empleo se trasladara fuera de las grandes ciudades. Esta vez, la pandemia es en gran medida responsable de haber acelerado la convulsión del sector inmobiliario comercial.

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La tasa de desocupación de oficinas en EEUU alcanzó un hito en el primer trimestre al subir al 12,9%, superando el máximo de la tasa de desocupación durante la crisis financiera de 2008. A pesar del bajo desempleo, esa cifra marcó la tasa de vacantes más alta desde que la empresa de datos CoStar Group Inc. empezó a hacer un seguimiento de la misma en el año 2000.

Se desconoce el alcance de la recesión inmobiliaria comercial. Algunos analistas afirman que puede acabar siendo menos grave que las dos anteriores, que se produjeron a principios de los 90 y tras la crisis financiera de 2008, sobre todo si la economía estadounidense evita una recesión profunda y los tipos de interés empiezan a bajar rápidamente.

Pero los graves problemas a los que se enfrentan los arrendadores de oficinas y de algunos locales comerciales hacen que sea menos probable que el valor de los edificios alcance nuevos máximos, como ocurrió tras las anteriores crisis.

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Esto, a su vez, sugiere que el sector inmobiliario comercial no contribuirá tanto al crecimiento económico del país como lo hizo en anteriores repuntes. La caída del valor de los edificios podría perjudicar a las ciudades, que dependen de los ingresos por impuestos sobre bienes inmuebles, y lastrar los balances de los bancos, lo que reduciría la concesión de préstamos en toda la economía.

También es una mala noticia para los bancos, fondos de pensiones y gestores de activos, que se encuentran entre los mayores prestamistas y propietarios de edificios comerciales, lo que significa que podrían sufrir pérdidas en los próximos años. Según KBW Research, las hipotecas comerciales representan alrededor del 38% de la cartera media de préstamos de los bancos estadounidenses. Los fondos públicos de pensiones norteamericanos tienen una media del 9% de sus activos en el sector inmobiliario, según Preqin.

"Hay literalmente billones de dólares en inversiones que de pronto se han visto gravemente perjudicados", afirma Dan Zwirn, director ejecutivo de Arena Investors, una gestora de activos e inversora inmobiliaria con sede en Nueva York.

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En recesiones anteriores, las tendencias fundamentales solían favorecer a los propietarios una vez que la economía mostraba signos de recuperación. Cada vez más trabajadores de cuello blanco se agolpaban en las ciudades, llenando las torres de oficinas y garantizando un flujo fiable de clientes en tiendas y restaurantes. Mientras tanto, la burocracia y las restricciones urbanísticas dificultaban la construcción, protegiendo a los propietarios de la competencia.

Esto ayudó a que el valor de los edificios se recuperara y alcanzara máximos históricos una vez superada la crisis. Como estos descalabros del mercado inmobiliario coincidieron con depresiones económicas, la Reserva Federal recortó los tipos de interés para reducir los costes de los préstamos e impulsar la economía. Entre finales de 1993 y mediados de 2022, los precios de los inmuebles comerciales estadounidenses casi llegaron a cuadruplicarse, según MSCI Real Assets, superando fácilmente a la inflación.

Ahora, las nuevas tecnologías y los cambios en la forma de vivir y trabajar de la gente amenazan a muchos propietarios, según Ben Miller, director ejecutivo de la empresa de inversión inmobiliaria Fundrise. Los propietarios de comercios llevan años lidiando con el auge del comercio electrónico, que ha reducido el valor de las tiendas y sigue siendo una amenaza para los centros comerciales de todo el país.

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Los cierres de tiendas aumentaron significativamente este año, según UBS Group AG, que estimó este mes que unas 50.000 tiendas minoristas de EEUU cerrarán en los próximos cinco años. Bed Bath & Beyond Inc. se convirtió en la última gran cadena minorista en tambalearse al solicitar el domingo la protección por bancarrota tras años de pérdidas y planes de reconversión fallidos. La empresa declaró que, con el tiempo, espera cerrar los 360 puntos de venta al por menor de Bed Bath & Beyond, así como los 120 de Buybuy Baby.

Los propietarios de oficinas se encuentran al principio del proceso de liquidación de su exceso de oferta y podrían enfrentarse a muchos años de caída de la demanda de inquilinos. La creciente popularidad del trabajo a distancia, posible gracias a tecnologías como el correo electrónico, Zoom y Dropbox, implica que las oficinas están mucho más vacías que antes de la pandemia. El espacio ocupado por cada trabajador de oficina está un 12% por debajo de su nivel de 2015, según advierte CoStar, una señal de que los inquilinos corporativos podrían querer menos espacio cuando renueven los contratos de arrendamiento de oficinas.

"La gente veía estos edificios de oficinas como algo que era para siempre, porque nadie dudaba de que el 98% iba a estar arrendado para siempre", explica Zwirn. "La gente no tenía previsto este cambio secular".

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No todos los inmuebles comerciales parecen estar en peligro. Los centros de datos y los almacenes se han beneficiado del comercio electrónico y del trabajo a distancia. Los alquileres de apartamentos están muy por encima de los niveles prepandémicos, y la mayoría de los analistas prevén que persista la escasez de viviendas en el país, lo que favorece el aumento de los alquileres. Los alquileres minoristas vuelven a subir en Manhattan, mientras algunas grandes cadenas de tiendas se expanden tras años de cierres.

Existen algunos factores atenuantes, incluso para el asediado mercado de oficinas. En su mayoría, los propietarios tienen menos deuda en proporción al valor de los inmuebles que en 2008.

Aun así, la mayoría de los analistas prevé que las vacantes sigan aumentando a medida que más contratos de arrendamiento toquen a su fin y las empresas reduzcan su espacio. Los precios de los edificios de oficinas han bajado un 25% desde principios de 2022, según estima la empresa de análisis inmobiliario Green Street. Los precios de los centros comerciales han bajado un 19% desde principios de 2022 y un 44% desde 2016.

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Jim Costello, economista jefe de MSCI Real Assets, cuenta que la última vez que los arrendadores de las grandes ciudades estadounidenses sufrieron caídas del mercado junto con un cambio secular fue en las décadas de 1960 y 1970. La expansión de las autopistas, las máquinas de fax y las llamadas de larga distancia baratas permitieron que las fábricas y las oficinas se trasladaran de las grandes ciudades a lugares más baratos. Más familias abandonaron los centros urbanos para instalarse en las afueras. La inflación y el aumento del desempleo hicieron mella.

Muchos propietarios de apartamentos, oficinas y locales comerciales vieron cómo se esfumaba su patrimonio. En el Bronx, algunos propietarios prendieron fuego a sus viviendas para cobrar el seguro.

Esta vez, la desocupación y la subida de los tipos de interés se han unido contra los propietarios de oficinas. Tomemos como ejemplo el Meridian at Deerwood Park, un extenso complejo de oficinas en los suburbios de Jacksonville, Florida. El único inquilino de la propiedad, Deutsche Bank, se mudó a finales de 2022, según datos de Trepp Inc. Con el aumento de los costes de la deuda y la caída en picado del valor de los edificios en EEUU, el propietario no consiguió un nuevo préstamo y dejó de pagar la hipoteca del inmueble cuando venció el 1 de abril, según Trepp.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal