Los impagos en alquileres de oficinas se disparan en EEUU y vaticinan turbulencias

El número de grandes arrendadores de oficinas que incumplen el pago de sus préstamos va en aumento, una nueva prueba de que cada vez son más los promotores que creen que la popularización del trabajo a distancia o híbrido ha perjudicado permanentemente al mercado de oficinas.

El gigante gestor de inversiones Brookfield Asset Management incumplió recientemente el pago de un total de más de 750 millones de dólares en deuda por un par de torres de 52 pisos en Los Ángeles, según una presentación de valores de febrero. La inmobiliaria RXR está en conversaciones con sus acreedores para reestructurar la deuda del número 61 de Broadway, una torre de 34 plantas en el distrito financiero de Manhattan, según personas familiarizadas con el asunto. Entre las opciones que se barajan está la de ceder el edificio al prestamista.

Otra señal de dificultades: una empresa de un gestor de inversiones afiliado a Related Cos y BentallGreenOak está negociando una reestructuración similar de la deuda relativa a un almacén que pretendía convertir en oficinas por 150 millones de dólares en Long Island City, Nueva York, que no ha llenado tanto espacio como se esperaba, según personas familiarizadas con el asunto.

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Entre cinco y 10 torres de oficinas se suman cada mes a la lista de propiedades en riesgo de impago debido a su baja ocupación, a la expiración de sus contratos de arrendamiento o al vencimiento de su deuda, que tendría que refinanciarse a un tipo de interés más alto, según Manus Clancy, director gerente de la empresa de datos Trepp Inc.

La preocupación por la salud del sector de los edificios de oficinas ha ido en aumento a lo largo de la pandemia. El lento ritmo de la vuelta a las oficinas ha hecho que despegue la oferta en muchas ciudades. La subida de los tipos de interés del año pasado incrementó el coste de compra y refinanciación de los inmuebles y redujo su valor.

Hasta ahora, la mayoría de los propietarios han podido mantenerse al día en sus hipotecas porque los contratos de arrendamiento de oficinas suelen tener una duración de 10 años o más y los prestamistas han estado dispuestos a prorrogar las hipotecas que vencían.

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La tasa de morosidad de los préstamos para oficinas que respaldan los valores respaldados por hipotecas comerciales sigue siendo baja, pero está subiendo. El mes pasado subió un cuarto de punto porcentual, hasta el 1,83%, su mayor incremento desde diciembre de 2021, según Trepp. Los préstamos respaldados por edificios de oficinas en Filadelfia, Denver y Charlotte, Carolina del Norte, también han sido transferidos a administradores especiales en las últimas semanas o han formado parte de emisiones de bonos que han sido rebajadas por las empresas de calificación crediticia.

"Los mercados inmobiliarios comerciales están en recesión", declaró Owen Thomas, consejero delegado de Boston Properties Inc., uno de los mayores propietarios de edificios de oficinas de EEUU, en una conferencia sobre resultados celebrada a principios de mes.

El creciente número de edificios de oficinas en dificultades refleja el reconocimiento por parte de propietarios y prestamistas de que es probable que el fuerte ritmo de retorno a las oficinas que esperaban no se materialice nunca. El número de empleados que vuelven a la oficina se ha estancado en torno a la mitad del nivel prepandémico, lo que refleja la popularidad del trabajo a distancia e híbrido. Los recortes en el sector tecnológico se suman a los problemas de los propietarios.

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Scott Rechler, director ejecutivo de RXR, propietaria de 91 locales comerciales con más de 30 millones de metros cuadrados, afirma que el aumento de la tasa de desocupación de oficinas "ofrece a los inquilinos la posibilidad de influir sobre los precios. Así que el mercado sufre durante la transición".

A los propietarios les consuela que el espacio de oficinas de mayor calidad en buenas ubicaciones siga atrayendo demanda. Algunos también predicen que una recesión económica animaría a los directivos a insistir en que los empleados trabajen en la oficina.

Pero casi nadie sugiere que el uso de oficinas vaya a volver a su ritmo prepandémico. De hecho, en un informe que se publicará próximamente, la firma de servicios inmobiliarios comerciales Cushman & Wakefield PLC proyecta que Estados Unidos terminará la década con un récord de 1.100 millones de pies cuadrados de espacio vacante, en comparación con 688 millones de pies cuadrados en 2019.

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"La economía construyó todo este espacio de oficinas para una fuerza de trabajo que iba a la oficina la mayor parte del tiempo", explica Kevin Thorpe, economista jefe de Cushman. "La mayoría de las empresas simplemente no necesitan tanto espacio de oficinas como antes".

Para la mayoría de los propietarios, perder edificios a manos de los acreedores tras un impago sería doloroso, pero no devastador. Muchos inversores estructuran los edificios como entidades financieras independientes. En caso de impago, los acreedores pueden ejecutar la hipoteca del edificio, pero no pueden recurrir contra el resto de la empresa.

Pero es probable que el dolor de las ejecuciones hipotecarias se extienda por todo el sistema financiero. Alrededor de 1,2 billones de dólares de deuda estaban respaldados por edificios de oficinas a finales del tercer trimestre del año pasado, según Trepp.

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Los bancos se preparan para más préstamos problemáticos. Wells Fargo & Co. declaró en enero que sus préstamos no productivos respaldados por edificios de oficinas —lo que significa que el banco no espera pagos de intereses o principales completos— subieron hasta los 186 millones de dólares en el cuarto trimestre, un 8% más que en el tercer trimestre.

Los agentes de crédito están evitando nuevas hipotecas respaldadas por edificios de oficinas, a menos que estén totalmente alquilados durante largos periodos de tiempo por inquilinos solventes. "Es como asumir un riesgo profesional" al conceder un préstamo para oficinas, afirma Clancy, de Trepp. Las reestructuraciones de edificios de oficinas suelen implicar acuerdos en los que los propietarios aceptan aportar capital nuevo a cambio de reducciones de los préstamos u otras condiciones nuevas. Un propietario también puede tratar de persuadir a un prestamista para que acepte un nuevo plan de negocios, como uno que implique la conversión de un edificio de oficinas en espacio residencial.

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Pero en algún momento, cuando los edificios valgan claramente menos que el valor de la hipoteca, los propietarios devolverán las llaves al prestamista. "Si crees que la deuda es demasiado alta para que el plan de negocio funcione, no hay razón para invertir dinero en ese acuerdo", sentenció Rechler.

Es probable que la tensión en el sector de oficinas tarde años en resolverse. Los prestamistas se enfrentan a numerosas trabas financieras a la hora de ejecutar las hipotecas de los inmuebles. Estas operaciones suponen una reducción del valor de los préstamos y, en muchos casos, obligan al prestamista a pagar impuestos de transferencia.

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El pasado mes de marzo, el préstamo que respaldaba el número 1740 de Broadway, en Manhattan, se transfirió a un administrador especial porque un importante contrato de arrendamiento llegaba a su fin. El estado de ese edificio de oficinas de 26 plantas, propiedad de Blackstone Inc., no ha cambiado desde entonces, según personas familiarizadas con el asunto.

"Hay un periodo de transición que lleva tiempo", afirma Rechler, que ha pasado por otras dos fuertes caídas de la propiedad comercial. "Hay que crear un puente hasta el nuevo régimen".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.