LA PARADOJA DE MADRID O QUÉ HACER CON LAS MOLES DE OFICINAS QUE SE ESTÁN QUEDANDO VACÍAS FUERA DE LA M-30

Año 1 después de la pandemia. Telefónica le consulta al Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) cómo reformular sus oficinas porque, hablando en plata, le sobra espacio. ¿La razón? El covid y las nuevas tecnologías, que parecen empeñados en cambiar los hábitos de trabajo. Hoy, dos años después, de los 200.000 metros cuadrados de oficinas que suma su inmueble ubicado en el madrileño barrio de Las Tablas y obra del arquitecto Rafael de la Hoz, 13.000 se han reestructurado para acoger el nuevo hub de innovación. Y otra cantidad que no ha trascendido públicamente, que puede o no ser ingente, está libre, o como afirma la compañía, a la espera de recibir otros proyectos.

Pero la ‘telco’ no es la única con este problema. En 2020, Vodafone puso en Idealista casi 15.000 metros cuadrados de sus oficinas situadas en el número 115 de la avenida de América, que a día de hoy siguen esperando inquilino. Por su parte, el icónico tetris de cristal más conocido como edificio de Los Cubos, pegado a la M-30, lleva años vacío. El último arrendatario fue el Ministerio de Ciencia, que salió en 2015 para mudarse a la Castellana. Y desde entonces nada.

Correos también abandonó el obsoleto edificio Dublín ubicado en Campo de las Naciones el pasado 2021 para marcharse al centro de Madrid. Actualmente, el inmueble sigue de reformas y sus nada despreciables 17.715 metros cuadrados a la espera de ser alquilados. Al igual que Florida Business Park en la carretera de La Coruña, el edificio Doce Estrellas en Campo de las Naciones, Atria, Botanic, Las Rozas Business Campus y un largo etcétera.

¿Mala suerte o la nariz sangrante de un problema mayor en tiempos de teletrabajo? Según el informe The Office Property Telescope de EY, Madrid tiene 1,3 millones de metros cuadrados de oficinas vacías de los cuales 0,3 están dentro de la M-30 y 1 millón fuera. O dicho en términos porcentuales: un 11% del total, un razonable 5,5% en el centro y hasta un desproporcionado 24% en determinadas zonas de las afueras.

Según el mismo informe, se necesitarán entre seis y 17 años para absorber todo el inventario de oficinas sin ocupar que hay ahora mismo en la capital. Cualquiera pensaría que se está haciendo algo para rebajar esta cifra que, lejos de menguar, ha crecido con los años (en 2010 estábamos en un 10%).

Y así es. Se están construyendo más nuevas.

El pasado mes de diciembre Metrovacesa entregó a Catalana Occidente las llaves de su nuevo edificio de oficinas situado en Las Tablas. Hablamos de una superficie alquilable de 11.677 metros cuadrados distribuidos en siete plantas que, por cierto, ya está buscando inquilino. La aseguradora también ha encargado una nueva torre de oficinas en el número 61 de la calle Méndez Álvaro, en este caso de 20.275 metros cuadrados, enmarcada en un campus de 90.000 metros cuadrados de los cuales 56.000 también irán destinados a oficinas. No mucho antes también se estrenaron la Torre Chamartín (18.296 metros cuadrados), el número 14 de la calle Arapiles (2.200 metros cuadrados) o Príncipe de Vergara 112 (11.300 metros cuadrados). Pero vienen más en camino.

El aparcamiento situado sobre la estación de Cercanías de Nuevos Ministerios en Madrid, junto a El Corte Inglés del Paseo de la Castellana, se convertirá en un edificio de oficinas de cinco plantas de 15.000 metros cuadrados. Justo al lado, el proyecto Renazca propone 470.000 metros cuadrados también de oficinas reformadas. Manoteras 14-16 (que también busca inquilino) y, por supuesto, Madrid Nuevo Norte, que todavía está en pañales pero prevé añadir 1,6 millones de metros cuadrados de nuevas oficinas y comercios en la capital. La pregunta más tonta que se nos viene a la cabeza es, ¿por qué se construye tanto en lugar de dar salida a las vacías?

Edificios viejos y entornos urbanísticos poco amigables

Lo primero que hacemos es preguntar en el entorno de las empresas dedicadas al alquiler de oficinas y prácticamente todas coinciden en lo mismo: el exceso de stock se encuentra principalmente fuera de la M-30 y se debe a que se trata de espacios anticuados que no responden a las nuevas necesidades. Probablemente estemos hablando de un 80% de oficinas con más de 10 años de antigüedad que necesitan ser rehabilitadas.

Para Julio Touza, de Touza Arquitectos, el problema está en que “el inversor prefiere construir oficinas nuevas en el centro, que se renueva constantemente y donde además de ir a trabajar tienes a mano otros espacios para hacer deporte o irte de tiendas, en lugar de afrontar complejas rehabilitaciones en entornos más abandonados fuera de la M-30 por la sencilla razón de que no va a tener el mismo retorno. Aquí tenemos dos intereses que no siempre van de la mano: el del promotor de invertir donde hay más valor, y el de la sociedad que se inclina por los proyectos de regeneración urbana”.

“El Ayuntamiento debería rehabilitar los espacios urbanos fuera de la M-30 y ofrecer ayudas para incentivar la reforma de inmuebles en el sector privado. Por ejemplo, si por reformar tu oficina obtienes una mayor edificabilidad quizás te lo pienses más. Esto ha ocurrido en Andalucía con el sector hotelero, donde los propietarios que han renovado sus hoteles han podido elevar la categoría”.

El inversor prefiere construir oficinas nuevas en el centro en lugar de afrontar complejas rehabilitaciones en entornos más abandonados fuera de la M-30, por la sencilla razón de que no va a tener el mismo retorno

Touza no es el único que piensa que fuera de la M-30 no se está invirtiendo lo suficiente. Hablamos con Carlos Lamela, de Estudio Lamela y encargado del megaproyecto de oficinas en Méndez Álvaro, quien obviamente no cree que haya superávit de oficinas pero sí que tengamos un problema con las que están ubicadas en las afueras: “No es una cuestión de estar dentro o fuera de la M-30, sino de tener un edificio en entornos más amigables. Y es que en Madrid hay zonas que están descuidadas. La A-2 por ejemplo, donde se encuentran la mayoría de oficinas como las de Vodafone o Banco Santander (antigua sede del Popular), es muy mejorable y el Ayuntamiento no hace nada al respecto. Es necesario reformar las oficinas, pero también los barrios donde se ubican”.

Otra arteria con los mismos problemas es la A-1, en la que el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, distingue tres tramos: “El primero que llega hasta La Moraleja, más cercano a Chamartín, lo que podría llamarse primera línea de playa, no está mal. En el segundo sin embargo, que alcanza hasta San Sebastián de los Reyes, hay bastante desocupación. A partir del tercer tramo comienza el drama”.

¿Qué hacemos con las oficinas vacías?

Tras el punto de inflexión de la pandemia, las empresas cada vez más buscan situarse en los mejores edificios y localizaciones para retener y promover el talento. Y buenos hay muy pocos. Algo que reconoce José Mittelbrum, de CBRE: “Una disponibilidad de oficinas sana, en la que hay un equilibrio en el mercado, puede estar en torno al 7%. Por lo que es cierto que fuera de la M-30 ahora mismo estamos por encima. Esto significa que el inquilino tiene más poder de negociación que el propietario. No ocurre lo mismo dentro de la M-30, donde la disponibilidad es del 5,5%, aunque en edificios de grado A no llega al 2%”.

Es precisamente esa minoría de edificios diferenciales la que está teniendo más demanda en el mercado de oficinas de Madrid: Ruiz Picasso 11, Hernán Cortés 13, Miguel Ángel 23, Velázquez 86 o la mencionada Torre Chamartín que, a pesar de haberse estrenado hace nada, ya está al 100% ocupada según Merlin Properties. En parte es normal, las compañías quieren estar en los inmuebles más flamantes, lujosos y sostenibles aunque eso suponga pagar un sobrecoste por ello. Forma parte de su imagen de marca.

¿Qué ocurrirá con las desocupadas de las afueras? Según Mittelbrum “se ocuparán con un ciclo económico positivo o los propietarios tendrán que buscar soluciones alternativas”. Un ejemplo, la formación profesional, que hace años adquirió cierto protagonismo con multitud de metros cuadrados periféricos donde las rentas bajaron. Otra opción es la vivienda social.

Sigfrido Herráez, decano del COAM, ve con buenos ojos reconvertir las oficinas viejas en viviendas sociales, pero, una vez más, sin olvidarnos del entorno. “No se pueden construir oficinas pensando que ya se llenarán. Existen demasiados suelos terciarios que no tienen demanda. En Valdebebas, por ejemplo, se ha llenado la vivienda pero el comercial y la oficina no salen adelante. Si la tendencia actual del teletrabajo sigue en la misma dirección, en el futuro no serán necesarias tantas. Tendremos que buscar soluciones como convertir las vacías en vivienda social, además de facilitarles entornos propicios. Ha ocurrido lo mismo con el retail, cada vez compramos más online pero se siguen diseñando los barrios y los edificios con bajos comerciales”. No le falta razón, el cambio en los hábitos de trabajo, ocio y consumo, junto al auge del ecommerce han dejado un reguero de locales vacíos que buscan una segunda oportunidad en otros usos de lo más variopintos como pisos en alquiler de 30 metros cuadrados, 'dark kitchens' o trasteros.

Si la tendencia actual del teletrabajo sigue en la misma dirección, en el futuro no serán necesarias tantas oficinas

Pero para cambiar a vivienda social es necesario flexibilizar el uso de los edificios. Una opinión compartida por Ismael Clemente, quien cree que un cambio regulatorio ayudaría a variar esta tendencia; y César Frías, arquitecto y CEO de Morph Estudio, que va un paso más allá y asegura que “el mercado es el que sabe el uso que hace falta en una zona concreta y no una planificación obsoleta. Ahora son las oficinas pero antes fueron los locales comerciales”.

Lo cierto es que la ciencia urbanística es más lenta que la humanidad. Los ritmos de planificación tienen plazos de desarrollo de entre seis y diez años, y en ese tiempo la humanidad evoluciona a un ritmo vertiginoso. Un desarrollo moderno como por ejemplo el de Valdebebas, que tiene sus luces y sombras, sigue siendo un plan donde predomina la movilidad en coche porque se ideó hace doce años. De ahí la necesidad de ser más flexibles para generar cambios.

Sin duda el covid y las nuevas tecnologías han obligado a vaciar y transformar las oficinas. Ya nadie quiere volver a pasar en edificios alejados de sus casas ocho horas al día durante cinco días a la semana. Rafa de Ramón, fundador de Utopicus y Utopicshool nos plantea la siguiente reflexión: “¿Qué es la oficina? ¿El lugar al que vas los días necesarios para que tu jefe te vea la cara? ¿La mesa de tu cuarto donde trabajas cada mañana? ¿La cafetería de la esquina de tu casa? ¿El vagón del tren? ¿La toalla de playa? Las empresas tienen que entender que este concepto ha cambiado y que sus oficinas ya deberían estar concebidas exclusivamente como un lugar de encuentro donde realizar tareas que son menos eficientes de manera virtual, como ciertas reuniones internas o con clientes, o dinámicas de team building”. Todo lo que no sea eso, están perdiendo talento y dinero.

Oficinas nuevas llenas en el centro y otras moles más viejas sin ocupar en las afueras, edificios con bajos comerciales cuyas tiendas y sucursales bancarias están vacías… ¿Qué ciudad queremos en un futuro? Todo apunta a que combinar de forma coherente reformas y nuevas oficinas con proyectos de regeneración urbana, será clave para lograr que esté más interconectada.