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La gran descapitalización: así empobrece a los jóvenes el problema de la vivienda
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¿VUELVE LA SOCIEDAD DE RENTISTAS?

La gran descapitalización: así empobrece a los jóvenes el problema de la vivienda

El capital inmobiliario de los menores de 35 años se ha reducido a una tercera parte desde el pinchazo de la burbuja, mientras que los jubilados constituyen el único grupo en el que aumenta el porcentaje de propietarios

Foto: Un edificio en construcción, en San Sebastián. (EFE/Javier Etxezarreta)
Un edificio en construcción, en San Sebastián. (EFE/Javier Etxezarreta)

La vivienda es la mayor fuente de riqueza de los españoles. Tanto, que las propiedades inmobiliarias —entre las que también se incluyen garajes, oficinas o naves industriales— representan casi el 70% del valor total de los activos que poseen los hogares, según la última Encuesta financiera de las familias, elaborada por el Banco de España en 2020. Pero no todos se pueden permitir el acceso a esta forma de ahorro, porque no todos pueden ahorrar. Desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el aumento del paro y la devaluación salarial, primero, y la recuperación del precio de la vivienda, después, han intensificado la dicotomía entre quienes tienen un piso en propiedad y quienes son incapaces de acceder a él. La mayoría de los jóvenes está en el segundo grupo.

La brecha intergeneracional en España se ha ido agrandando desde la Gran Recesión y, aunque tiene su origen en la renta, es, sobre todo, una cuestión de riqueza. En ese tránsito, que va desde la precariedad laboral hasta la quimera de poseer activos, la vivienda juega un papel fundamental. Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus de la Universidad Pompeu Fabra, resume el círculo vicioso que ayuda a explicar la desigualdad entre jóvenes y mayores: "Una parte no ha accedido a la vivienda en propiedad, por lo que no tiene riqueza, mientras que la otra tiene riqueza que ha ido aumentando de valor".

Foto: Foto: Pixabay.

El proceso

Como tantos males que afectan a la economía española, la descapitalización de los jóvenes tiene su origen en los años de crecimiento desaforado con los que se inició este siglo. En aquella época, recuerda Raya, los bancos concedían las hipotecas por el 100% del valor de la vivienda —y, a veces, hasta un poco más—, lo que permitió a muchos jóvenes acceder a la propiedad pese a no tener ahorros suficientes para ello. Con los precios disparados, se trataba de un parche que no ocultaba una tozuda realidad: según el Banco de España, el esfuerzo medio para comprar tocó techo en 2007, con nueve años de renta bruta, más del doble que a mediados de los noventa, antes del comienzo de la burbuja.

Cuando esta pinchó, la estadística volvió a mejorar, pero sirvió de poco: tras la Gran Recesión, los jóvenes dejaron de poder comprar, no tanto por el precio de la vivienda como por el desplome de sus ingresos. No hay que olvidar que la tasa de paro de los menores de 25 años tocó el 57% en 2013 y los salarios de los menores de 35 se desplomaron cerca de un 10% entre 2010 y 2015, según la Encuesta de Población Activa. La generación que se incorporó al mercado laboral durante esa época partió de una "posición desfavorable" para el acceso a la vivienda que, cuando ya frisan los 40, muchos de ellos no han podido revertir, explica el experto en el mercado inmobiliario.

Foto: Una familia pasea por la Ciudadela de Pamplona. (EFE/Jesús Diges)

El incremento de los precios durante el ciclo expansivo de ocho años (2014-2022) que está a punto de agotarse dio la puntilla a esos compradores: mientras los sueldos del grupo de edad llamado a adquirir para iniciar un proyecto de vida —la población de entre 25 y 34 años— se incrementaban un 12%, el precio del metro cuadrado se disparó casi tres veces más, según el tasador inmobiliario Tinsa. Como resultado, el esfuerzo medio volvió a repuntar, hasta los 7,5 años de renta bruta. El Banco de España no ofrece datos por grupos de edad, aunque la remuneración media de los adultos jóvenes es un 15% inferior al total y un 25% inferior a la de los mayores de 55, lo que da idea de hasta qué punto el sacrificio resulta todavía más intenso para quienes intentan acceder a una vivienda por primera vez.

Por si fuera poco, la concesión de crédito se endureció tras el estallido de la burbuja, lo que impidió entrar en el mercado a muchos jóvenes que, por sueldo, sí podían pedir una hipoteca. Los préstamos actuales solo cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda; el resto lo tienen que aportar los compradores, que no siempre disponen de los ahorros necesarios si no es con un apoyo externo que no todas las familias se pueden permitir brindar.

Los resultados

Los resultados de este proceso se hallan a la vista de todos. Desde 2008, el porcentaje de adultos de entre 30 y 44 años con vivienda en propiedad ha caído 17 puntos. Si en el pico de la burbuja casi tres de cada cuatro poseían una casa, ahora es poco más de la mitad. El desplome entre los más jóvenes (hasta los 29 años) todavía resulta más significativo: 24 puntos, hasta rebasar por poco la barrera del 30%.

Pablo Tucat, experto en políticas públicas y mercado inmobiliario de la red de investigadores Ksnet, argumenta que no solo se trata de un problema de acceso, sino de un cambio cultural: cada vez más jóvenes desean vivir de alquiler, como sucede en el centro y norte de Europa. Y también de unas circunstancias más inestables que conducen a una adaptación de las preferencias. "Seguramente haya muchos millennials que preferirían comprarse una vivienda, pero el mercado laboral ha cambiado mucho respecto a lo que era antaño, hoy la movilidad está mucho más arraigada, y el alquiler ofrece más flexibilidad que la propiedad", asegura.

No todo es una cuestión de renta. De hecho, la caída en el porcentaje de propietarios también se produce entre los trabajadores maduros (de 45 a 64 años), lo que indica, según Tucat, una transformación mucho más estructural del mercado. Sin embargo, el descenso es de solo cuatro puntos, mientras que entre los jubilados incluso se ha incrementado la incidencia de los propietarios respecto al año de estallido de la burbuja: ya son el 89%, dos puntos más que en 2008.

Hace dos décadas, los mayores de 75 años tenían un ahorro en vivienda similar al de los menores de 35. Ahora poseen más del doble

No todo es una cuestión de renta, pero la renta influye y está en la base del problema, apunta Raya. Los ingresos bajos impiden el ahorro y, por tanto, la inversión en vivienda, abocando a los jóvenes al mercado del alquiler. Y, a diferencia de lo que ha ocurrido con la compraventa, este sí ha vivido su propia burbuja en la última década: según los datos del portal Idealista.com, se ha disparado alrededor de un 60%, el doble que la vivienda en propiedad (y sin haber vivido antes un desplome tan espectacular por el fin del boom inmobiliario). Como resultado, cada vez son más los menores de 40 años que dedican un mayor porcentaje de su renta a acceder a un techo que no es suyo, con el coste de oportunidad que esto supone para el ahorro.

Las consecuencias

Se completa, así, el círculo vicioso, que ha abierto una brecha intergeneracional sin precedentes en la riqueza de los hogares españoles. Si en 2008 un menor de 35 años tenía, de media, un patrimonio inmobiliario valorado en unos 153.000 euros, ahora este no llega a los 50.000, tres veces menos, según la Encuesta financiera de las familias. El descenso resulta generalizado en todos los grupos de edad, como consecuencia del menor porcentaje de propietarios, ya que la estadística establece una media entre todos los cabezas de familia, ya sean poseedores o no de una vivienda. Sin embargo, la riqueza inmobiliaria del tramo entre 55 y 64 años solo ha caído un 35%, es decir, la mitad que entre los jóvenes, y acumula el triple de capital que estos.

El caso más llamativo es el de los mayores de 75 años, que hace dos décadas tenían un ahorro en vivienda similar al de los menores de 35, y ahora poseen más del doble, gracias a la clara tendencia ascendente de la última década. Javier Soria, Investigador doctoral en la Paris School of Economics, resume por qué se han separado de esa manera las trayectorias, pese a haber arrancado del mismo punto: "El estancamiento de los salarios y el incremento del precio de la vivienda han favorecido al que ya tenía vivienda y han perjudicado al que todavía no la tenía, es decir, a los jóvenes. No son los únicos, pero estos factores ayudan a explicar la desigualdad intergeneracional de la riqueza".

Soria forma parte de Future Policy Lab, un think tank progresista que ha puesto el dedo en la llaga esta semana, con un informe muy crítico con el estado actual del problema en nuestro país. "El cambio en la estructura de la propiedad de la vivienda en España durante las últimas décadas implica necesariamente desigualdades intergeneracionales", concluye el documento, donde se argumenta que la mayoría de los propietarios en España accedió al mercado durante el siglo pasado, "en un contexto financiero, fiscal y de políticas públicas que favorecía esta elección".

Foto: Foto: Europa Press/David Zorrakino.

Los jóvenes, en cambio, no han podido hacerlo por "la cronificación del paro, la precarización del empleo y el endurecimiento del crédito y las condiciones bancarias", añaden los autores, que también critican el peso creciente de la especulación en este ámbito. Un dato: según el Consejo General del Notariado, el 70% de las compras de viviendas ya se realiza al contado, lo que refleja que no son precisamente los recién llegados al mercado laboral, que tienen pocos ahorros y buscan financiar la adquisición a través de una hipoteca, quienes más participan en las compraventas, como solía ocurrir en los años ochenta o noventa.

Este proceso ayuda, a su vez, a retroalimentar la desigualdad de rentas entre jóvenes arrendatarios y mayores arrendadores, al generar una trasferencia entre los dos grupos a favor de los segundos. Como ocurría en el primer franquismo, antes de la aparición de las clases medias propietarias favorecida por las políticas tecnocráticas de los años sesenta, las rentas del capital presentan un peso creciente respecto a las rentas del trabajo en el proceso de acumulación de riqueza. Seis puntos más en 2020 que en 2006, según este estudio de la Fundación La Caixa.

La Gran Recesión aumentó el peso de las rentas del capital y agravó la brecha intergeneracional

El informe atribuye una parte de este incremento a los alquileres, y advierte de la creciente brecha entre generaciones: "La desigualdad por grupos de edad se ha acentuado. Durante la crisis de 2008, las rentas del trabajo se redujeron más entre los jóvenes. Asimismo, en la medida en que estas cohortes han tenido menores posibilidades para ahorrar y diversificar su patrimonio, se ha agravado la fuerte inequidad en la distribución de las rentas del capital".

¿Vuelve la sociedad de rentistas de la dictadura, cuando las élites con propiedades podían ayudar a sus hijos mientras vivían de los alquileres de los trabajadores pobres? Raya ve el futuro muy negro: "El problema es que ahora somos un país rico, con lo cual el proceso es mucho más difícil de revertir". Un artículo publicado esta semana por la politóloga treintañera Estefanía Molina ironizaba con que la única forma que tienen los jóvenes para acceder a una vivienda es echarse pareja. Los demás ya saben lo que les espera: la edad media de emancipación en España roza los 30 años.

La vivienda es la mayor fuente de riqueza de los españoles. Tanto, que las propiedades inmobiliarias —entre las que también se incluyen garajes, oficinas o naves industriales— representan casi el 70% del valor total de los activos que poseen los hogares, según la última Encuesta financiera de las familias, elaborada por el Banco de España en 2020. Pero no todos se pueden permitir el acceso a esta forma de ahorro, porque no todos pueden ahorrar. Desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el aumento del paro y la devaluación salarial, primero, y la recuperación del precio de la vivienda, después, han intensificado la dicotomía entre quienes tienen un piso en propiedad y quienes son incapaces de acceder a él. La mayoría de los jóvenes está en el segundo grupo.

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