Hornada de viviendas de lujo en el barrio de Salamanca: 100 pisos desde 13.000 €/m2

El barrio de Salamanca calienta motores y en cuestión de meses pondrá en el mercado cerca de un centenar de viviendas de obra nueva de lujo cuyos precios se moverán, de media, entre 13.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, si bien algunos expertos no descartan que las unidades más exclusivas puedan llegar a batir los 20.000 euros.

Un número significativo de viviendas en el barrio más lujoso y demandado de la capital en el que desde hace aproximadamente tres años no sale al mercado ninguna promoción nueva de lujo, lo que llevó al distrito de Chamberí a asumir el protagonismo del residencial de lujo de la capital al concentrar la mayor parte de la actividad promotora. A principios de 2021 eran 15 los proyectos en marcha, 400 pisos en comercialización.

Este año saldrán al mercado cuatro grandes proyectos de lujo a partir de 13.000 €/m2

Tras el boom inicial del barrio de Salamanca entre 2015 y 2018, con la puesta en marcha de numerosos proyectos —en manos, en su mayoría, de capital venezolano (Lagasca 38, Lagasca 99, Núñez de Balboa 86, Montalbán 11...)—, el distrito echó el freno y aunque han sido varios los proyectos que han salido a cuentagotas en el barrio (Claudio Coello 11, Pardilla 66...), este año saldrán al mercado cuatro grandes proyectos de lujo que pondrán a prueba el apetito comprador en la mejor zona de la ciudad.

Tradicionalmente, el barrio de Salamanca ha sido y es el más demandado por las grandes fortunas, especialmente por el comprador latinoamericano, que busca casas señoriales y con historia, con grandes fachadas y balconadas, pero completamente reformadas en su interior, con las máximas calidades y comodidades. Un producto que, a día de hoy, es muy escaso, prácticamente inexistente.

Los expertos, brókeres y arquitectos que trabajan en el barrio de Salamanca llevan meses incidiendo en la falta de vivienda reformada de calidad, para entrar a vivir, en los barrios tradicionalmente prime de Madrid. Aseguran que, tras la pandemia, la demanda en Salamanca o Recoletos es actualmente histórica y, sin embargo, es donde más se está sufriendo la escasez de producto, lo que está provocando que los compradores se estén desplazando con interés y haciendo subir los precios de ubicaciones como Justicia y Almagro. Una demanda con presupuestos medios entre uno y tres millones de euros, si bien hay bolsillos que llegan hasta cinco y seis millones.

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Los cuatro proyectos que están llamados a revolucionar el mercado de lujo del barrio de Salamanca son Hermosilla 47, Velázquez 21, Serrano 92 (20 viviendas) y Velázquez 70 (12 viviendas), poco más de 70 viviendas con precios de partida por encima de los 13.000 euros el metro cuadrado. Proyectos, todos ellos, a los que se podrían sumar en los próximos meses cerca de una veintena más de unidades procedentes de Núñez de Balboa 3 y de Hermosilla 60. En total, casi 100 viviendas de lujo nuevas a la venta.

"En estos momentos, la obra nueva en el barrio de Salamanca es inexistente. Los proyectos de hace dos años están todos vendidos. Los compradores latinoamericanos esperan ansiosos el lanzamiento de nuevos proyectos como Velázquez 21, Velázquez 70, Núñez de Balboa 38 o Serrano 92. Estamos hablando de unas 75 viviendas. Aun así, las unidades que salgan a la venta no serán suficientes para cubrir toda la demanda, presionando los precios al alza", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

En la misma línea se pronuncia Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers. "Se ha reactivado la oferta y el futuro de algunos proyectos se comienza a despejar a nivel urbanístico. Por su parte, el apetito comprador sigue intacto en el mercado residencial high end, el interés no ha decaído. En Colliers, en high end, en el último trimestre de 2022 hemos hecho un volumen de ventas de más de 50 millones de euros, un dato muy significativo que pone de manifiesto el interés existente".

"En estos momentos, la obra nueva en el barrio de Salamanca es inexistente. Los proyectos de hace dos años están todos vendidos"

Según Valdés, "los precios se moverán en una horquilla promedio de entre 12.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, entre 18.000 y 22.000 euros en el caso de los áticos, y puntualmente alguna unidad podría romper incluso los 22.000 euros".

Unas cifras en línea con las que ofrece Elena Jori: "Los precios de los nuevos proyectos de obra nueva en el barrio de Salamanca empezarán en los 15.000 euros el metro cuadrado para llegar a los 22.000-23.000 euros en el caso de las unidades más singulares, como ático con grandes terrazas y piscinas privadas".

'Branded residences' en Hermosilla

Uno de los proyectos de lujo más importantes será el que se ubica en la calle Hermosilla 47, sobre el solar que hasta hace unos meses ocupaba una central de Telefónica. Blasson Properties y el banco suizo Pictet pondrán en marcha 30 casas de lujo, basadas en el modelo de branded residences, que se caracterizan por la alianza entre grandes marcas de lujo y promotores. Un proyecto que se cifra en 100 millones de euros.

En Madrid, el primer y único ejemplo de este tipo de viviendas hasta ahora es el Centro Canalejas, que cuenta con 22 apartamentos operados por la cadena hotelera Four Seasons. Otro de los proyectos de similares características en España está en paseo de Gracia 111 (Barcelona), con 34 apartamentos, lanzado por KKH Property Investors y Mandarin Oriental, mientras que en Marbella, la pionera fue la promotora Sierra Blanca, de la mano del famoso diseñador Karl Lagerfeld, cinco villas de lujo. La primera de ellas, vendida por unos 15 millones de euros.

En este caso, las futuras residences de Blasson y Pictet tendrán superficies de 24 a 131 metros cuadrados, seis de las cuales contarán con piscina privada, mientras que la promoción estará también dotada de 86 plazas de garaje grandes, gimnasio, piscina exterior, piscina interior, sala de masajes, spa, bar, biblioteca y seguridad 24 horas, entre otros servicios, como recoge Blasson en su web. Los precios de estas viviendas, sin embargo, son un misterio.

Por buscar una referencia en cuanto a tipología, aunque no en cuanto a ubicación, en Canalejas se pagó una media en torno a los 15.000 euros por metro cuadrado, si bien, en el caso del ático más caro, la cifra se elevó a los 16.600 euros, uno de los precios más elevados pagados hasta la fecha por obra nueva en Madrid, según publicó Cinco Días, solo por detrás de los 20.000 euros pagados en Villa de Madrid, el proyecto de Mabel Capital junto al Tribunal Supremo, o los 19.000 euros que se pagaron por el tríplex de Montalbán 11.

La demolición de la antigua central de Telefónica se inició a finales del año pasado, y se espera que las obras de construcción arranquen este verano.

"El mercado sigue muy activo. Madrid sigue siendo muy atractivo para las grandes fortunas latinoamericanas, que llegan con un presupuesto realmente elevado y son más exigentes con lo que compran. Lamentablemente, no hay muchas opciones donde elegir. Falta producto y se les hace más difícil poder cerrar la compra", destaca Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo.

"Tampoco hay obra nueva y el escaso producto a la venta no siempre les encaja a todos. Les sigue gustando más el edificio clásico para poder realizar una reforma a su gusto. ¿Por qué falta producto? Los latinoamericanos solo buscan en una zona concreta, Recoletos principalmente, y, con el mercado superactivo desde hace seis o siete años, se ha vendido todo y lo que no se ha vendido es que no está en venta. Todo esto conlleva que estemos vendiendo a 13.000/14.000 euros el metro cuadrado", añade Calderón.

"El mercado residencial de lujo en Madrid vive actualmente un momento eufórico"

Para Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing, "el mercado del lujo vive actualmente un momento que podríamos calificar como de euforia. Sigue ajeno a los nubarrones derivados de la situación política y económica. Hay una alarmante falta de producto que pueda satisfacer a una demanda cada vez más amplia y con mayores presupuestos. Es por eso que el desarrollo de nuevas promociones puede absorber parte de esa demanda a precios históricos siempre que se cumplan algunos requisitos imprescindibles".

Robles destaca los más importantes. "El más obvio, el que no puede fallar, es que el edificio tenga una calidad incuestionable en cuanto a fachada, instalaciones, altura de techos, etc., y que tenga una ubicación top dentro de Salamanca-Recoletos. En segundo lugar, las viviendas tienen que ser singulares, en cuanto a luz, vistas y, sobre todo, en cuanto a la distribución espacial de los distintos ambientes. Una de las quejas principales de los clientes sobre este tipo de viviendas, por ejemplo, es el tamaño demasiado estricto de algunos dormitorios. Es importante que sea todo generoso. Hay que tener en cuenta que estas personas están acostumbradas a espacios enormes en sus países de origen o en Estados Unidos".

"Y por último", añade, "las zonas comunes y amenities tienen que ser de calidad, pero sin descuidar la repercusión que esos metros cuadrados van a tener en el precio final. Al venderse superficie catastral, a un cliente internacional le cuesta entender que paga a 15.000 euros el metro cuadrado tanto por el perímetro interior de su casa como por el metro cuadrado de una escalera de servicio. En obras nuevas, en ocasiones hay una desproporción entre construido y comunes que lleva al traste con muchas transacciones".

Una veintena de unidades en Velázquez (21 y 70)

Otros dos de los futuros proyectos de lujo del barrio de Salamanca se ubican en la misma calle, a apenas 500 metros de distancia el uno del otro. Velázquez 21 es el gran proyecto residencial de lujo de la familia Grifols. El edificio ha conseguido la aprobación inicial, por parte del Ayuntamiento de Madrid, del plan especial que permitirá recuperar su uso residencial, así como la construcción de dos plantas subterráneas destinadas a aparcamientos. El futuro proyecto contempla una decena de viviendas de lujo, con dos plazas de garaje cada una, dos locales comerciales y otras 18 plazas de aparcamiento para su venta individualizada.

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En el número 70, saldrán también a la venta una docena de viviendas de lujo. El impulsor de este nuevo proyecto es una promotora de origen belga, Equilis, muy activa en Europa con proyectos en residencial, residencial de lujo, retail... Estas viviendas llevarán el sello del arquitecto Rafael Robledo y su comercialización estará a cargo de Colliers. Según explican fuentes de Equilis a El Confidencial, cada apartamento será exterior con al menos tres balcones que darán a la calle y terrazas en los niveles superiores —de la quinta a la séptima planta—, y áticos exclusivos con piscina privada.

"Los clientes seguirán siendo latinoamericanos, mexicanos y peruanos principalmente, junto con algún colombiano y chileno, aunque también habrá compradores españoles, de fuera de Madrid, que aspiren a tener una vivienda singular en la capital", asegura Elena Jori, mientras que para Paloma Baquero, directora de Obra Nueva de Engel & Völkers Madrid, la ubicación de todos estos proyectos es clave.

"El mercado lleva muy activo desde hace seis o siete años y se ha vendido todo"

"El cliente principal de obra nueva prioriza ubicación y producto antes que precio. En este sentido, detectamos más exigencias sobre tamaño, zonas comunes, orientación, almacenaje… frente al euro por metro cuadrado". Una opinión que comparte Gonzalo Robles: "En este tipo de edificios, es difícil en ocasiones conocer el ritmo real de ventas como parte de la estrategia de comercialización. Lo que sí es seguro que se venderán primero las viviendas más especiales (áticos) independientemente de su repercusión euro por metro cuadrado. Ante la ausencia de producto de calidad, el comprador no va a echar números si el producto enamora".

Respecto al perfil del comprador, el extranjero, principalmente latinoamericano, sigue dominando el mercado. Paloma Baquero, de hecho, destaca que en zonas prime como el barrio de Salamanca "empieza a subir significativamente el porcentaje del cliente internacional frente al nacional, el cual se está desplazando en ubicaciones colindantes como Chamberí y zona centro-universidad, debido a los nuevos desarrollos en estos barrios y la regeneración que están viviendo. Y, entre las nacionalidades principales, destacan los latinoamericanos, norte de Europa, pero también observamos un crecimiento de la nacionalidad estadounidense ante la favorable situación actual del tipo de cambio".

Serrano tendrá otra promoción de lujo

El último gran proyecto en saltar a la palestra informativa se ubica en Serrano 92, buque insignia de la exclusiva milla de oro de Madrid. Un edificio construido en 1929 y que fue adquirido a mediados del año pasado por un inversor judío cuya intención, según varias fuentes consultadas, es promover cerca de una veintena de viviendas con precios a partir de 15.000 euros el metro cuadrado.

Situado cerca del cruce con la calle Juan Bravo, en una de las zonas más codiciadas del barrio de Salamanca, este inmueble cuenta con algo más de 4.000 metros cuadrados distribuidos en bajo y tres plantas. La fachada exterior da a Serrano y en la planta baja hay dos locales a cada lado del portal, alquilados a Ulloa Óptico y a Santander Private Banking.

Todos ellos vendrán a cubrir una escasez de oferta en una zona muy específica y demandada de la ciudad de Madrid. La milla de oro por excelencia, en la que el comprador latinoamericano quiere vivir y donde hasta ahora encontraba una oferta muy limitada, por lo que se veía desplazado hacia el barrio de Justicia o Chamberí. Una demanda con un elevado poder adquisitivo, menos afectada por la crisis energética y de escalada de precios que se vive a nivel mundial y que sigue viendo en el ladrillo el mejor refugio para sus inversiones.

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"Aunque la pérdida de poder adquisitivo real de las familias y el aumento de los tipos de interés sí podrían afectar a la accesibilidad de los hogares a la vivienda, el segmento residencial de lujo dispone de una demanda mucho más elástica, por lo que no se ve tan afectada por estos factores", asegura Javier Kindelán, máximo responsable de Living en CBRE España.

"Estamos observando cómo en el contexto europeo e internacional, el mercado español cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a ciudades homólogas como París, Londres o Milán. Madrid se caracteriza por un gran dinamismo turístico e interés entre las personas hispano hablantes e inversores; un interés impulsado por las recientes aperturas de hoteles con categoría gran lujo".

De hecho, el enorme apetito por Madrid, y en especial por el segmento de lujo, ayudará a mantener la tendencia alcista de los precios.

"Aunque hemos detectado una corrección de precios el último trimestre del año debido en parte a la subida de tipos de interés, en la obra nueva no se estima una bajada de precio, por dos razones principales: falta de stock y subida de costes", asegura Paloma Baquero quien, al igual que Kindelan, coincide en que "en Madrid se añade a su vez el interés como capital europea que mantiene precios por debajo frente a otras capitales, lo que aumenta la demanda de los inversores".

A estos cuatro proyectos, algunos de ellos en precomercialización, según las fuentes consultadas, podrían sumarse en breve otras dos promociones más. Una es Núñez de Balboa 3, edificio adquirido por los mexicanos Terralpa hace justo dos años. Un edificio que podría acoger 10 unidades más un ático en la última planta. La otra es Hermosilla 60, edificio vendido también hace dos años por Christian de Hannover y sus socios colombianos a un grupo inversor mexicano. Un edificio que podría acoger, según los expertos consultados, unas 14 viviendas.

La promoción de lujo de Barcelona, atascada

En Barcelona, la zona residencial prime por excelencia y equiparable a la milla de oro de Madrid es lo que se denomina el quadrat d'or —la milla de oro de Barcelona—, mientras que Sarrià-Sant Gervasi y el eje de paseo de Gracia serían el equivalente al barrio de Salamanca, donde se encuentran algunas de las casas más caras de la ciudad, como Francesc Macià 10 o las Mandarin Residences, en la antigua torre de Deutsche Bank, un proyecto del fondo KKH en paseo de Gracia 111.

Sin embargo, a diferencia de Madrid, el residencial, en general, y el del lujo, en particular, llevan casi un lustro parados después de que el Ayuntamiento de Barcelona decidiera aplicar en 2018 la obligación de que todos los nuevos proyectos de vivienda residencial destinaran un 30% a VPO, impidiendo que los promotores se hayan lanzado en estos años a nuevos proyectos residenciales en la ciudad. "Los números, y los proyectos, no salen", explican varios promotores de la ciudad.

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En este sentido, son muy pocos los nuevos proyectos en marcha. Uno de los más esperados es Casa Llorens. Un palacete modernista junto a Diagonal, en el Eixample Esquerra, que será rehabilitado tras el visto bueno del Ayuntamiento de Barcelona a finales del año pasado, con el objetivo de que se ponga "en valor su conjunto". Un edificio catalogado dentro del Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico, Histórico y Artístico de Barcelona.

Los expertos destacan que existe un enorme hermetismo sobre este proyecto, detrás del que se encuentra el fondo Autonomy Capital. El edificio cuenta con una superficie total construida de 2.440 metros cuadrados, con derecho a construir un nuevo ático de 250 metros cuadrados. Casa Llores es un proyecto similar al de Casa Burés, otro palacete modernista reformado, cuya comercialización, sin embargo, arrancó hace varios años con precios a partir de dos millones de euros.

Promotores y agentes inmobiliarios están a la espera de las elecciones municipales

En esta línea de rehabilitación de casas insignes en la ciudad de Barcelona se enmarca Casa Maury-Parés, o M234, un proyecto residencial de lujo de la promotora Uniq, situado en la calle Mallorca, junto al paseo de Gracia, en el Eixample Esquerra. Este proyecto consta de 24 unidades con precios de salida en torno a 900.000 euros, en el caso de los pisos de dos dormitorios, hasta los 2,5 millones de los áticos, y ya ha sido vendido al 60% en menos de un año. Esta promotora, la misma que está promoviendo paseo de la Habana 147 en Madrid, arrancó el pasado mes de septiembre la venta de Conde Minas, otro palacio modernista, que está siendo completamente restaurado.

"A diferencia de Madrid, donde hay un mercado local muy potente, en Barcelona, nuestro principal cliente son los expatriados que inicialmente vienen a Barcelona por motivos de trabajo e inicialmente viven de alquiler en la zona centro, pero tras saborear la ciudad y decidir si les gusta o no, deciden comprar. En Mallorca y Conde Minas, son nuestro principal cliente. El resto son extranjeros procedentes del norte de Europa (Francia, Alemania, Holanda, Noruega...) y, curiosamente, estamos empezando a recibir compradores norteamericanos, pero aún su presencia en el mercado es muy marginal", explica Ángel Gregori, Sales & marketing director en UNIQ Residential.

En Rambla Catalunya, por ejemplo, Engel & Völkers acaba de activar, hace apenas unas semanas, una promoción de 16 viviendas entre las calles Rosselló y Provenza. "La zona prime del Eixample, con fincas regias y grandes rehabilitaciones, es una zona que gusta mucho al comprador", explica Samantha Galloway, directora de Obra Nueva en Engel & Völkers Barcelona. "En este caso, estamos hablando de viviendas de 61 a 169 metros cuadrados entre 770.000 y 1,85 millones de euros la unidad más cara. Una de estas unidades ya ha sido vendida a un comprador internacional, norteamericano".

La situación en Barcelona podría dar un giro de 180 grados en apenas unos meses. Promotores y agentes inmobiliarios están a la espera de las elecciones municipales del próximo 28 de mayo.

"De aquí a cuatro meses hay elecciones. Hasta ahora, hemos visto mucha finca y edificio parado, los propietarios están en modo wait and see, por lo que no sería de extrañar un boom si hay un cambio electoral", coinciden en señalar los expertos.